Примеры хозяйственных споров, в которых ст. 609 ГК РФ применена судом исходя из ее буквального содержания
Пример применения требований Гражданского кодекса РФ о регистрации договора аренды к договору перенайма
Ситуация
Арендодатель заключил с третьим лицом договор аренды части помещений, уже сданных в аренду. Первоначальный арендатор обратился в суд с иском о признании такого договора недействительным. Суд в удовлетворении иска отказал, однако это решение было отменено Президиумом ВАС РФ.
Применение ст. 609 ГК РФ в этой ситуации
Президиум ВАС РФ указал, что перенаем должен осуществляться согласно нормам гражданского законодательства об уступке требования и переводе долга. В соответствии со ст. 391 ГК РФ такая сделка совершается по волеизъявлению прежнего и нового должников и кредитора с соблюдением требований к форме основной сделки, включая государственную регистрацию. Поскольку нижестоящие суды не проверили, была ли заключена и надлежаще оформлена сделка по перенайму части арендованного имущества, Президиум ВАС РФ направил дело на новое рассмотрение.
(Постановление Президиума ВАС РФ от 11.09.2001 N 5536/01 по делу N А40-33762/00-59-327)
Статья 610. Срок договора аренды
| См. также: Важнейшая практика по ст. 610 ГК РФ |
Вопросы судебной практики по толкованию и применению ст. 610 ГК РФ
1. Начало течения срока действия договора аренды >>>
2. Согласование срока договора аренды >>>
|
|
|
3. Продление органом местного самоуправления срока действия договора аренды >>>
4. Отказ арендодателя от договора аренды как злоупотребление правом >>>
5. Случаи ограничения права арендодателя на отказ от договора аренды, заключенного (возобновленного) на неопределенный срок >>>
6. Отказ от договора аренды земельного участка, заключенного (возобновленного) на неопределенный срок, если на участке находится недвижимость арендатора >>>
7. Уведомление о прекращении договора аренды, заключенного (возобновленного) на неопределенный срок >>>
8. Содержание уведомления о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок >>>
9. Последствия совершения действий, направленных на продолжение арендных отношений, совершенных после отказа от договора >>>
10. Срок, по истечении которого прекращается договор аренды при получении уведомления арендодателя >>>
11. Обжалование уведомления о прекращении договора аренды государственного или муниципального имущества >>>
12. Надлежащие адреса для направления уведомлений о прекращении договора аренды, заключенного (возобновленного) на неопределенный срок >>>
13. Прекращение действия договора, заключенного (возобновленного) на неопределенный срок, при подписании нового договора на то же имущество >>>
|
|
|
14. Полномочия органов местного самоуправления при установлении сроков договора аренды >>>
15. Отказ от договора аренды, заключенного (продленного) на неопределенный срок со множественностью лиц на стороне арендодателя (арендатора) >>>
16. Примеры хозяйственных споров, в которых ст. 610 ГК РФ применена судом исходя из ее буквального содержания >>>
Начало течения срока действия договора аренды
Статья 610 ГК РФ регламентирует отношения, связанные со сроком договора аренды, при этом различие понятий "срок аренды" и "срок договора аренды" в ней не разъясняется. Однако анализ судебной практики позволяет сделать вывод о том, что эти определения не являются тождественными. Нередко стороны, заключая договор аренды, распространяют его действие на отношения, возникшие до его заключения. Впоследствии могут возникнуть споры относительно того, с какого момента отсчитывается срок действия договора.
От решения данного вопроса может зависеть, подлежит ли такой договор государственной регистрации (если совокупный срок аренды составляет год или более).
|
|
|
1.1. Вывод из судебной практики: Срок действия договора аренды и срок аренды не являются тождественными понятиями и могут не совпадать.
Судебная практика:
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 03.08.2004 N А56-5726/04
"...Как следует из материалов дела, ООО "ГАЛС" (арендодатель) и ООО "Топ Хаус Бетон" (арендатор) подписали договор от 24.10.2003 N Г-4 аренды нежилых помещений общей площадью 206,5 кв. м на третьем этаже здания, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, 18-я линия, дом 53, литера Б.
Согласно пункту 8.1 названного договора он вступает в силу с момента его государственной регистрации, а в соответствии с пунктом 8.2 срок аренды установлен с 01.04.2004 по 01.04.2007.
Договор аренды в силу статей 606, 611 упомянутого Кодекса относится к консенсуальным сделкам, для совершения которых в отличие от реальных сделок достаточно достижения сторонами соглашения об условиях сделки и не требуется передачи вещи. Из статей 425, 610 Гражданского кодекса Российской Федерации также следует, что понятие "срок действия договора" не тождественно понятиям "срок обязательства", "срок аренды", а момент заключения договора может и не совпадать с моментом, от которого отсчитывается срок исполнения конкретного обязательства.
|
|
|
При таких обстоятельствах следует признать, что условия пунктов 8.1 и 8.2 договора от 24.10.2003 не противоречат нормам гражданского законодательства и друг другу, а срок аренды согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации определен сторонами в пункте 8.2 договора путем указания на конкретные даты начала и окончания срока и составляет три года. В связи с этим договор аренды как заключенный на срок более одного года подлежал государственной регистрации, а отказ ГБР в такой регистрации, основанный на неправильном толковании норм права и условий договора, является незаконным..."
Аналогичная судебная практика:
| Поволжский округ Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 01.08.2017 N Ф06-22632/2017 по делу N А72-12554/2016 "...В соответствии с условиями данных контрактов Арендодатель обязался передать в аренду грузовую технику на срок с момента заключения по 31.07.2015. Срок исполнения Арендодателем своих обязательств по контрактам определен с момента заключения до 31.07.2015. Так, по условиям контрактов N 8-2015 от 25.02.2015, N 7-2015 от 17.02.2015, N 6-2015 от 17.02.2015 стороны договорились о передаче в аренду грузовой техники на срок до 31.07.2015 (пункты 1.2, 3.1). Между тем переданное в аренду имущество МБУ "Дорремстрой" возвратило АО "Гипростроймост" лишь 30.11.2015, доказательств оплаты задолженности в материалы дела не представило, факт владения имуществом в течение указанного периода не оспорило, следовательно, арендная плата правомерно взыскана с МБУ "Дорремстрой" за период с 31.07.2015 по 30.11.2015 на основании положений статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом суды верно отметили, что неиспользование МБУ "Дорремстрой" после 31.07.2015 техники в своей производственной деятельности для рассмотрения настоящего спора не имеет правового значения. Довод заявителя кассационной жалобы о своевременном возвращении техники со ссылкой на пункты 12.1 контрактов основан на неверном толковании условий контрактов. В рассматриваемом случае срок оказания услуг по передаче техники в аренду и срок действия контрактов не совпадают, следовательно, учреждение должно было возвратить арендованную технику до окончания срока аренды, а не срока действия договора в части окончательного расчета с арендодателем..." Постановление ФАС Поволжского округа от 24.05.2012 по делу N А57-9080/2011 "...В соответствии со статьей 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его государственной регистрации. Срок действия договора (срок договора) - это период времени, в течение которого действуют условия договора и исполняются установленные им обязательства сторон (статьи 425, 610 ГК РФ). Срок аренды - период времени, в течение которого арендатор вправе пользоваться (или владеть и пользоваться) имуществом (статья 610 ГК РФ). Статья 610 ГК РФ не разделяет понятий "срок действия договора аренды" и "срок аренды". Срок аренды и срок действия договора аренды могут совпадать по времени, если имущество передается арендатору одновременно с заключением договора аренды и возвращается с его прекращением, срок аренды будет равен сроку действия договора. Однако моменты их начала и окончания могут различаться. Начало срока действия договора в силу закона всегда определяется моментом его заключения (пункт 1 статьи 425 ГК РФ). Однако срок аренды начинается с момента передачи имущества. Различие срока аренды и срока действия договора аренды подтверждается также тем, что фактическое пользование имуществом может начаться раньше заключения договора, то есть начало срока аренды будет предшествовать началу действия договора..." |
1.2. Вывод из судебной практики: Срок действия договора аренды исчисляется с момента его подписания, даже если стороны распространили его действие на предшествующие отношения.
Судебная практика:
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66
"...6. Соглашение сторон о том, что условия договора аренды применяются к их фактически сложившимся до его заключения отношениям, не означает, что непосредственная обязанность сторон по исполнению условий договора аренды возникла ранее заключения договора.
Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании задолженности по арендной плате, стоимости затрат по уборке территории, прилегающей к арендуемому зданию, а также неустойки за просрочку платежа.
Возражая против заявленного иска, ответчик сослался на то, что требования истца относятся к периоду до заключения договора аренды, в связи с чем не подлежат удовлетворению.
Принимая решение, суд руководствовался пунктом 3 статьи 425 ГК РФ <*>, согласно которому стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.
--------------------------------
<*> В официальном тексте документа, видимо, допущена опечатка: имеется в виду пункт 2 статьи 425 ГК РФ, а не пункт 3 статьи 425 ГК РФ.
Между истцом и ответчиком был заключен договор аренды здания, согласно которому арендатор обязался ежемесячно вносить арендную плату, а также возмещать арендодателю расходы по уборке территории, прилегающей к арендуемому зданию. За просрочку платежа предусмотрена неустойка.
Данное здание было передано ответчику по акту приема-передачи до заключения договора аренды и фактически использовалось им в течение этого времени.
В договоре стороны установили, что его условия распространяются на отношения, возникшие с даты подписания ими акта приема-передачи здания.
Учитывая изложенное, суд первой инстанции признал иск подлежащим удовлетворению в полном объеме.
Суд апелляционной инстанции решение в части взыскания договорной неустойки отменил, а в части взыскания арендной платы и расходов по уборке территории за период фактического использования ответчиком здания оставил без изменения. При этом суд исходил из следующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
Достижение сторонами соглашения о применении к их отношениям, сложившимся до заключения договора, условий об обязанности арендатора по внесению арендной платы и возмещению арендодателю расходов по уборке прилегающей к арендуемому зданию территории свидетельствует только о согласии арендатора оплатить фактическое использование им здания и расходы, понесенные арендодателем в этот период на условиях, предусмотренных договором аренды, и не означает, что непосредственная обязанность по их исполнению возникла у ответчика ранее заключения самого договора.
В связи с этим у суда первой инстанции не имелось оснований признавать, что ответчиком нарушены договорные обязательства в период, когда между сторонами имели место лишь фактические отношения, и удовлетворять иск о взыскании договорной неустойки за период, предшествовавший заключению договора..."
Аналогичная судебная практика:
| Акты высших судов Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 "...8. Если стороны установили, что условия заключенного ими договора аренды здания применяются к их отношениям, существовавшим в течение определенного периода времени до его заключения, то при исчислении срока аренды здания в целях определения, подлежит договор государственной регистрации или нет, такой период времени не включается в срок аренды. Одна из сторон обратилась в арбитражный суд с иском о признании договора аренды незаключенным. Из представленных суду документов следовало, что между сторонами был подписан договор аренды здания сроком на шесть месяцев, но стороны распространили действие договора на их отношения, существовавшие в течение года до подписания договора. В обоснование предъявленного требования истец сослался на то, что фактически срок действия договора аренды составил более одного года и, следовательно, в соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК договор подлежал государственной регистрации. Однако договор не был зарегистрирован и поэтому не может считаться заключенным. Арбитражный суд первой инстанции в удовлетворении иска отказал по следующим основаниям. Срок аренды был указан сторонами в договоре и составлял менее одного года. Согласно пункту 2 статьи 425 ГК стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора аренды применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора. Таким образом, из содержания пункта 2 статьи 425 ГК РФ следует, что наличие в договоре названного условия не влияет на определение момента, с которого договор считается заключенным, а равно не изменяет срока его действия. Момент заключения договора, содержащего подобное условие, и срок его действия определяются в соответствии с общими положениями Гражданского кодекса. На этом основании арбитражный суд признал, что для целей государственной регистрации период времени, предшествовавший заключению договора аренды здания, не должен включаться в срок аренды. Поэтому договор аренды здания следует считать заключенным на срок, указанный в договоре, т.е. на шесть месяцев. Поскольку в силу пункта 2 статьи 651 ГК данный договор не подлежал государственной регистрации, нет оснований для признания его незаключенным..." Определение ВАС РФ от 26.09.2013 N ВАС-12653/13 по делу N А44-7021/2012 "...Доводы общества о недействительности договора аренды вследствие отсутствия его государственной регистрации были рассмотрены судами и отклонены, исходя из установленного в договоре срока действия с 01.04.2009 до 01.03.2010. Распространение сторонами действия договора на отношения, возникшие с 01.03.2009, не влияет на исчисление срока аренды здания в целях определения, подлежит договор государственной регистрации или нет, так как согласно пункту 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" такой период времени не включается в срок аренды..." |
| Волго-Вятский округ Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 18.12.2009 по делу N А29-3136/2009 "...ОАО "РЖД" (арендодатель) и ООО "Кослансельхозтехника" (арендатор) заключили договор аренды части земельного участка от 30.09.2008 N 314-НОДЮ, по условиям которого арендатору передана в аренду часть земельного участка из земель промышленности, транспорта, связи и иного специального назначения с кадастровым номером 11:09:00 00 000:0030, площадью 5 990,5 квадратного метра, расположенного по адресу: Республика Коми, Удорский район, ст. Колсан в границах, указанных в плане участка, для эксплуатации примыкающего подъездного железнодорожного пути. Срок действия договора определен в пункте 2 указанного договора, в соответствии с которым договор действует с даты подписания по 31.12.2008, и его условия распространяются на отношения сторон, возникшие с 27.11.2007. В рассматриваемом случае ООО "Кослансельхозтехника" стало собственником недвижимого имущества (железнодорожного тупика) и приступило к его эксплуатации, тем самым задействовав в своей деятельности и земельный участок, занятый этим имуществом. Оформление фактического землепользования между собственником земли и собственником недвижимости состоялось подписание договора аренды от 30.09.2008 N 314-НОДЮ. При этом в самом договоре стороны оговорили распространение условий договора аренды на отношения, сложившиеся до его подписания, что не противоречит пункту 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации. На основании изложенных обстоятельств суд сделал правильный вывод о необходимости взыскания с ответчика задолженности за пользование земельным участком с 27.11.2007. Доводы заявителя жалобы о заключении договора аренды на срок более года, а потому о необходимости его государственной регистрации суд округа проверил и отклонил в силу следующего. Срок аренды определен сторонами в договоре с 30.09.2008 до 31.12.2008 и составляет менее одного года. Согласно пункту 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора аренды применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора. Вместе с тем из содержания приведенной нормы следует, что наличие в договоре подобного условия не влияет на определение момента, с которого договор считается заключенным, а равно не изменяет срока его действия. Момент заключения договора, содержащего подобное условие, и срок его действия определяются в соответствии с общими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации. Арбитражный суд признал, что для целей государственной регистрации период времени, предшествовавший заключению договора аренды здания, не должен включаться в срок аренды, поэтому договор аренды здания следует считать заключенным на срок, указанный в договоре, то есть менее одного года, в связи с чем данный договор не подлежал государственной регистрации..." |
| Дальневосточный округ Постановление ФАС Дальневосточного округа от 21.10.2011 N Ф03-4738/2011 по делу N А51-14591/2010 "...Как следует из материалов дела, между ОАО "92 СРЗ" (арендодатель) и ООО "Художественное литье" (арендатор) заключен договор аренды от 28.01.2009 N 42-12/269, согласно которому арендодатель обязуется передать арендатору во временное пользование здание литейного участка общей площадью 440,8 кв. м. Срок аренды имущества начинается с 01.01.2009 и заканчивается 31.12.2009 (пункт 7.1 договора аренды). В соответствии с частью 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Арбитражным судом установлено, что договор аренды заключенный на срок не менее года, не зарегистрирован в установленном законом порядке, является незаключенным в силу части 2 статьи 651 ГК РФ в связи с чем исковые требования о взыскании арендной платы в размере 1 031 472 руб. не подлежат удовлетворению. При принятии обжалуемых судебных актов арбитражными судами не допущено нарушений норм материального и процессуального права, поэтому основания для их отмены и удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют..." Постановление ФАС Дальневосточного округа от 19.08.2011 N Ф03-3739/2011 по делу N А51-15021/2010 "...27.03.2007, 22.01.2008 и 20.01.2009 между Управлением муниципального имущества, градостроительства и архитектуры (арендодатель) и ООО "ПКФ "КОРИН" были заключены договоры аренды недвижимого имущества N 01-02958-001-Н-АР-5359-00 (срок действия с 01.01.2007 по 31.12.2007), N 01-02958-001-Н-АР-5742-00 (сроком действия с 01.01.2008 по 28.12.2008), N 01-02958-001-Н-АР-5974-00 (сроком действия с 01.01.2009 по 29.12.2009) соответственно, согласно которым арендодатель передал, а арендатор принял в пользование недвижимое имущество, расположенное по адресу: г. Владивосток, ул. Сипягина, 31, общей площадью 144, 50 кв. м для использования под магазин. Данные договоры аренды с учетом правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 8 Информационного письма от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" заключены на срок менее одного года, соответственно в силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации государственной регистрации не подлежали..." |
| Поволжский округ Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 18.09.2014 по делу N А55-25169/2013 "...Между Комитетом по управлению имуществом г. Самары и ООО "МАРТ-СЕРВИС" заключен договор аренды земельного участка от 30.12.2005 N 025264з сроком действия до 31.10.2006. По истечении срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя в силу части 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды возобновлен на неопределенный срок. 23.05.2012 между Министерством имущественных отношений Самарской области и ООО "МАРТ-СЕРВИС" подписан договор аренды земельного участка N 2199а-2012/2017 сроком действия до 08.04.2017 с одновременным расторжением по соглашению сторон в тот же день предыдущего договора аренды земельного участка от 30.12.2005 N 025264з. Стороны сделки аренды обратились в Управление Росреестра за государственной регистрацией договора. Сообщением от 17.09.2013 N 01/668/2013-967 в государственной регистрации договора отказано по причине отсутствия у арендатора преимущественного права на заключение нового договора аренды. Министерство, посчитав отказ незаконным и нарушающим его права и интересы, обратилось в Арбитражный суд Самарской области с настоящим заявлением. Отклоняя доводы регистрирующего органа о том, что договор аренды земельного участка от 30.12.2005 N 025264з заключен на срок аренды более года, в связи с чем подлежал процедуре, но не прошел государственную регистрацию, поэтому на основании пункта 2 статьи 609 и статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации является незаключенным, суды правомерно руководствовались разъяснениями, приведенными в пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Как разъяснено в названном Информационном письме, в случае, когда стороны установили, что условия заключенного ими договора аренды применяются к их отношениям, существовавшим в течение определенного периода времени до его заключения, то при исчислении срока аренды в целях определения, подлежит договор государственной регистрации или нет, такой период времени не включается в срок аренды. Суд установил, что договор аренды земельного участка N 025264з заключен сторонами 30.12.2005 сроком с 14.12.2004 до 31.10.2006. Согласно пункту 3.1 договора стороны распространили условия договора к отношениям, существовавшим между ними с 14.12.2004. Следовательно, суды с учетом вышеуказанных разъяснений обоснованно сделали вывод о том, что договор аренды земельного участка от 30.12.2005 N 025264з был заключен на срок менее года и не подлежал государственной регистрации. При таких обстоятельствах суды правомерно посчитали необоснованной ссылку регистрирующего органа на отсутствие у ООО "МАРТ-СЕРВИС" оснований для продления срока аренды без проведения торгов и нарушение процедуры предоставления земельного участка как противоречащую Порядку, установленному постановлением Правительства Самарской области от 21.06.2006 N 74..." Постановление ФАС Поволжского округа от 18.10.2010 по делу N А12-152/2010 "...Как следует из материалов дела и установлено судебными инстанциями, 24.02.2009 между Администрацией и ООО "Визави-2000" заключен договор аренды земельного участка (кадастровый номер 34:34:040022:122), расположенного по адресу: г. Волгоград, Центральный район, ул. Невская, 10б, площадью 2559 кв. м, сроком на один год с 02.12.2008 по 02.12.2009. Договором аренды от 24.02.2009 N 8466 установлено, что его условия действуют со 02.12.2008, то есть применяются к отношениям, возникшим до момента заключения договора. В соответствии с позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 8 Информационного письма от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", наличие в договоре указанного условия не влияет на определение момента, с которого договор считается заключенным, а равно не изменяет срока его действия. Следовательно, договор аренды N 8466 заключен 24.02.2009, срок его действия определен до 02.12.2009. Договор заключен на срок менее одного года, в силу пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) государственной регистрации не подлежал. Судебная коллегия выводы судебных инстанций находит не противоречащими примененным нормам права и установленным по делу обстоятельствам..." Постановление ФАС Поволжского округа от 09.09.2008 по делу N А06-4970/07 "...По мнению подателя жалобы, срок аренды по договору по 14.09.2001 составлял 1 год. Соответственно данный договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента регистрации. Поскольку договор не регистрировался в органах регистрации, то он является не заключенным. Как усматривается из материалов дела, между истцом и ответчиком был заключен договор аренды муниципальных нежилых помещений от 14.05.1999 N 6454, согласно которому в арендное пользование передано нежилое помещение в кирпичном доме N 13 по ул. Тренева общей площадью 67,0 кв. м для использования под магазин. Срок аренды определен с 01.05.1999 по 01.05.2000. Срок аренды неоднократно сторонами продлевался. Изменением N 4 от 17.08.2004 к договору N 6454 от 14.05.1999 срок аренды определен с 01.09.2004 по 21.08.2005. В соответствии с пунктом 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора. Информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 59 от 16.02.2001 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" рекомендовано исходить из следующего: если стороны установили, что условия заключенного ими договора аренды здания применяются к их отношениям, существовавшим в течение определенного периода времени до его заключения, то при исчислении срока аренды здания в целях определения, подлежит договор государственной регистрации или нет, такой период времени не включается в срок аренды. При таких обстоятельствах, срок исчисления периода аренды по договору N 6454 от 14.05.1999 начинается с момента его подписания, то есть с 14.05.1999, составляет менее года и в силу закона государственной регистрации не подлежит. При таких обстоятельствах дела, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит..." |
| Северо-Западный округ Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 30.03.2016 N Ф07-1177/2016 по делу N А56-52022/2015 "...Считая отказ Управления Росреестра в государственной регистрации прекращения аренды незаконным, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением. Отказывая в удовлетворении требований заявителя, суды первой и апелляционной инстанций руководствовались, в частности, статьей 431, пунктом 3 статьи 433, пунктом 2 статьи 425, пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьями 17, 18, 20 Закона о регистрации, а также учитывали разъяснения, содержащиеся в пункте 8 Информационного письма N 59. Судами установлено и материалами дела подтверждается, что в соответствии с пунктом 5.1 договора аренды (в редакции дополнительного соглашения от 14.05.2012 N 1) он заключен сроком на три календарных года и вступает в силу с момента его государственной регистрации; правоотношения сторон по настоящему договору возникают с 01.04.2012. Государственная регистрация спорного договора аренды произведена Управлением Росреестра 20.08.2012. Следовательно, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно признали, что по смыслу пункта 5.1 договора аренды (в редакции дополнительного соглашения от 14.05.2012 N 1) названный договор действовал до 20.08.2015. Между тем Общество обратилось в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации прекращения договора аренды в связи с истечением срока его действия 06.05.2015 (т.д. 1, л. 32 - 34). Как установлено судами и не опровергается в кассационной жалобе, отказ Управления Росреестра от 19.06.2015 в государственной регистрации мотивирован тем, что в момент обращения Общества с заявлением о регистрации прекращения договора аренды договор являлся действующим, доказательства его прекращения в установленном законом порядке Обществом не представлены. При таких обстоятельствах суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу об отсутствии оснований для признания отказа от 19.06.2015 в государственной регистрации незаконным. Довод жалобы о том, что согласно пункту 5.1 договора правоотношения сторон возникли с 01.04.2012, не может быть принят во внимание. Согласно пункту 2 статьи 425 ГК РФ стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора. Как правильно указали суды со ссылкой на пункт 8 Информационного письма N 59, наличие в договоре названного условия не влияет на определение момента, с которого договор считается заключенным, а равно не изменяет срока его действия..." Постановление ФАС Северо-Западного округа от 25.10.2012 по делу N А44-4607/2011 "...Апелляционный суд обоснованно отклонил довод Общества о том, что спорный договор является незаключенным ввиду отсутствия его государственной регистрации. Суд правильно указал, что спорный договор, заключенный на срок менее года (с 01.01.2011 по 30.12.2011), не подлежит государственной регистрации. Тот факт, что помещение передано арендатору по акту от 15.06.2010 и в договоре имеется ссылка на начало его действия с даты подписания указанного акта, свидетельствует о том, что стороны распространили условия этого договора на отношения, существовавшие в течение определенного периода времени до его заключения. При исчислении срока аренды в целях определения, подлежит договор государственной регистрации или нет, такой период времени не включается в срок аренды. Данный вывод соответствует разъяснениям, приведенным в пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"..." Постановление ФАС Северо-Западного округа от 12.01.2011 по делу N А56-31740/2009 "...В дальнейшем Учреждение (арендодатель) и Савашинская М.А. (арендатор) заключили договор от 01.07.2008 N 157 аренды указанного помещения. Договор аренды согласован с Российской академией наук и Управлением. В соответствии с пунктом 3.9 договора ответчик обязался уплатить 661 819 руб. за фактическое пользование помещением за период с 01.03.2008 по 30.06.2008 в срок до 30.09.2008. Пунктом 1.3 договора аренды установлено, что он вступает в силу с 01.07.2008 и действует до 27.06.2009. В силу пункта 2 статьи 425 ГК РФ стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора. Согласно пункту 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" наличие в договоре названного условия не влияет на определение момента, с которого договор считается заключенным, а равно не изменяет срока его действия; момент заключения договора, содержащего подобное условие, и срок его действия определяются в соответствии с общими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации. Таким образом, период времени, предшествовавший заключению договора аренды, не включается в срок аренды, поэтому спорный договор следует считать заключенным на срок менее года. Поскольку в силу пункта 2 статьи 651 ГК такой договор не подлежит государственной регистрации, нет оснований для признания его незаключенным. При таких обстоятельствах суды первой и апелляционной инстанций правильно применили нормы материального права и не допустили нарушений норм процессуального права, влекущих в силу части 4 статьи 288 АПК РФ безусловную отмену обжалуемых судебных актов..." Постановление ФАС Северо-Западного округа от 15.12.2006 по делу N А13-1671/2006-06 "...Определяя срок действия договора от 13.06.2002 и необходимость в зависимости от этого его государственной регистрации, суд ошибочно посчитал, что договор от 13.06.2002 заключен на срок один год. Действительно, согласно пункту 2.2 договора его условия распространяются на правоотношения, возникшие с 28.02.2002 по 27.02.2003. Однако в силу положений пункта 2 статьи 425 и статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации указание в договоре на то, что его условия применяются к отношениям сторон, возникшим до заключения договора, не влияет на определение момента, с которого договор считается заключенным, а равно не изменяет срока его действия. Момент заключения договора, содержащего подобное условие, и срок его действия определяются в соответствии с общими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, а для целей государственной регистрации период времени, предшествовавший заключению договора аренды, не должен включаться в срок аренды. Поэтому срок аренды земельного участка по договору от 13.06.2002 не мог начинаться ранее 13.06.2002 и заканчивался в момент, указанный в договоре, - 27.02.2003, составляя, таким образом, период менее одного года. Поскольку в силу пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации данный договор не подлежал государственной регистрации, нет оснований для признания его незаключенным..." |
| Северо-Кавказский округ Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 01.03.2016 N Ф08-9276/2015 по делу N А63-3793/2015 "...Пунктом 5.2 договора, заключенного 10.07.2013, его стороны согласовали уплату арендатором пени (из расчета 0,06% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки) за нарушение срока внесения арендной платы. Признав правомерным начисление арендатору неустойки с 16.06.2012, судебные инстанции не учли, что право сторон установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора (пункт 2 статьи 425 Гражданского кодекса), свидетельствует только о согласии арендатора оплатить фактическое использование им имущества на условиях, предусмотренных договором аренды, и не означает, что непосредственная обязанность по их исполнению возникла у ответчика ранее заключения самого договора (пункт 6 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", далее - информационное письмо N 66). При новом рассмотрении дела суду необходимо устранить допущенные нарушения, изложенные в тексте настоящего постановления, с учетом характера спорных правоотношений и подлежащего применению законодательства, сформировать круг лиц, участвующих в деле, установить и исследовать все существенные для его рассмотрения обстоятельства, дать надлежащую правовую оценку всем доводам участников спора, после чего разрешить его с правильным применением норм материального и процессуального права..." |
| Уральский округ Постановление ФАС Уральского округа от 17.06.2010 N Ф09-4458/10-С3 по делу N А47-9713/2009 "...Как следует из материалов дела, 01.09.2008 между комитетом и кооперативом с участием третьего лица заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда г. Оренбурга N 2-692а-9293. Пунктом 1.3 договора определено, что срок действия договора аренды устанавливается на одиннадцать месяцев двадцать девять дней. В п. 1.4 договора установлено, что договор действует с 01.07.2008 по 29.08.2009 и, что условия настоящего договора применяются к отношениям, возникшим с 01.07.2008. Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что названный договор аренды следует считать незаключенным, поскольку не выполнено условие о его государственной регистрации в установленном законом порядке. Судом первой инстанции сделан вывод о том, что договор подписан на срок более одного года, следовательно, он в соответствии со ст. 130, 131, 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" подлежит государственной регистрации и в соответствии со ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации считается заключенным с момента такой регистрации. Суд апелляционной инстанции решение суда отменил, в удовлетворении исковых требований отказал, так как установил, что договор аренды заключен на срок менее одного года и его государственной регистрации не требуется. Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Информационном письме от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в случае, когда стороны установили, что условия заключенного ими договора аренды здания применяются к их отношениям, существовавшим в течение определенного периода времени до его заключения, то при исчислении срока аренды здания в целях определения, подлежит договор государственной регистрации или нет, такой период времени не включается в срок аренды. Из содержания п. 2 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что наличие в договоре названного условия не влияет на определение момента, с которого договор считается заключенным, а равно не изменяет срока его действия. Момент заключения договора, содержащего подобное условие, и срок его действия определяются в соответствии с общими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации. Для целей государственной регистрации период времени, предшествовавший заключению договора аренды здания, не должен включаться в срок аренды. Таким образом, суд апелляционной инстанции правомерно признал договор аренды объекта муниципального нежилого фонда от 01.09.2008 N 2-692А-9293 заключенным на срок, указанный в договоре, на одиннадцать месяцев и двадцать девять дней, то есть с 01.09.2007 по 29.08.2008..." |
| Центральный округ Постановление ФАС Центрального округа от 24.03.2008 по делу N А35-4496/07-С12 "...На основании постановления N 148 от 29 января 2004 года Администрация города Курска, арендодатель, и ООО "Фирма "Перспектива Плюс", арендатор, заключили договор аренды земельного участка N 67202ю от 27 апреля 2004 года, в соответствии с условиям которого арендодатель передал арендатору в аренду земельный участок, относящийся к землям поселений, общей площадью 8000 кв. м, расположенный по адресу: г. Курск, ул. 2-я Агрегатная, под строительство 1-ой очереди жилой застройки - жилой дом N 1. Срок действия договора установлен с 29 января 2004 года по 28 января 2005 года... Ссылаясь на уклонение арендодателя от подписания нового договора аренды земельного участка для продолжения строительства, истец обратился с иском об обязании ответчика произвести государственную регистрацию договора N 67202ю аренды земельного участка от 27 апреля 2004 года, заключенного между Администрацией города Курска и ООО "Фирма "Перспектива Плюс" и возобновленного с 29 января 2005 года на тех же условиях на неопределенный срок. Суд отказал в удовлетворении исковых требований, указав, что договор аренды N 67202ю от 27.04.2007 заключен на срок менее года и не нуждается в государственной регистрации, не требуется также государственная регистрация и в случае возобновления договора на неопределенный срок. Кроме того, суд сослался на то, что срок действия договора, о понуждении зарегистрировать который заявлен иск, истек. Судебная коллегия считает решение суда первой инстанции по существу верным. Однако полагает необходимым указать следующее. Согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ для признания договора возобновленным на неопределенный срок необходимо два условия: арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора, арендодатель против этого не возражает. Доказательств иного по настоящему делу суду не представлено, в связи с чем кассационная коллегия полагает, что суд области необоснованно отклонил довод истца о возобновлении договора аренды N 67202ю от 27.04.2004 на неопределенный срок..." |
1.3. Вывод из судебной практики: По вопросу о том, с какой даты начинает течь срок действия договора, если последний подписан позже даты начала его действия, указанной в договоре, существует две позиции судов.
Позиция 1. Срок действия договора начинает течь с даты, указанной в договоре, даже если последний был подписан позже.
Судебная практика:
Постановление ФАС Дальневосточного округа от 10.03.2009 N Ф03-642/2009 по делу N А59-825/2008
"...Срок договора аренды земельного участка от 30.08.2002 N 3478 в соответствии с его пунктом 1.2 определен сторонами с 01.04.2002 по 31.03.2003, что с учетом пункта 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", признается равным одному году.
Опровергая вышеприведенные выводы суда первой инстанции, апелляционный суд указал, что срок договора аренды N 3478 следует исчислять не по условиям пункта 1.2 договора, а с момента его заключения, то есть с 30.08.2002 по 30.03.2003, что составляет срок менее одного года, поэтому договор не требовал государственной регистрации и является заключенным...
Как видно из дела и установлено судом первой инстанции, в пункте 1.2 договора N 3478 отсутствует соглашение сторон о распространении условий договора на отношения, существовавшие до его подписания 30.08.2002. Поэтому вывод апелляционного суда о том, что указанный пункт договора свидетельствует лишь о согласии арендатора оплатить фактическое использование земельного участка до момента заключения договора, не соответствует доказательствам по делу и требованиям статьи 431 ГК РФ о толковании договора.
Подписывая договор от 30.08.2002, истец и ответчик в соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ добровольно определили срок его действия один год. Указание в договоре на начало срока действия договора с 01.04.2002, то есть ранее даты подписания договора, не равнозначно условию, предусмотренному пунктом 2 статьи 425 ГК РФ и не противоречит закону..."
Аналогичная судебная практика:
| Дальневосточный округ Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд не указал прямо на момент начала течения срока действия договора. Однако при решении вопроса о необходимости госрегистрации договора суд исчислял указанный срок с даты, определенной в договоре, а не с момента его подписания, которое было позже. Постановление ФАС Дальневосточного округа от 21.10.2011 N Ф03-4738/2011 по делу N А51-14591/2010 "...Как следует из материалов дела, между ОАО "92 СРЗ" (арендодатель) и ООО "Художественное литье" (арендатор) заключен договор аренды от 28.01.2009 N 42-12/269, согласно которому арендодатель обязуется передать арендатору во временное пользование здание литейного участка общей площадью 440,8 кв. м. Срок аренды имущества начинается с 01.01.2009 и заканчивается 31.12.2009 (пункт 7.1 договора аренды). В соответствии с частью 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Арбитражным судом установлено, что договор аренды заключенный на срок не менее года, не зарегистрирован в установленном законом порядке, является незаключенным в силу части 2 статьи 651 ГК РФ в связи с чем исковые требования о взыскании арендной платы в размере 1 031 472 руб. не подлежат удовлетворению. При принятии обжалуемых судебных актов арбитражными судами не допущено нарушений норм материального и процессуального права, поэтому основания для их отмены и удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют..." |
| Поволжский округ Постановление ФАС Поволжского округа от 06.10.2011 по делу N А12-2242/2011 "...Как следует из материалов дела, между Администрацией Волгограда (Арендодатель) и ООО "Металлдом" (Арендатор) был заключен договор N 8360 аренды земельного участка, учетный номер 1-10-102, кадастровый номер 34:34:01 00 11:0109, площадью 2 449 кв. м, расположенный по адресу: г. Волгоград, Тракторозаводской район, ул. имени Колумба, 5д. Срок действия договора N 8360 от 10.11.2008 с 29.10.2008 по 29.10.2009 (пункт 2.1 договора). Спорный договор со стороны арендатора был подписан 30.11.2009. Указанный договор государственную регистрацию не прошел. В силу положений пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, применяемой в данном случае по аналогии права, договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 8 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.01 N 59, договор аренды следует считать заключенным на срок, указанный в договоре. Согласно пункту 2.1 договора сторонами срок аренды определен в один год. Более позднее подписание договора не свидетельствует об установлении иного срока аренды, чем предусмотрено договором. Таким образом, довод заявителя жалобы о том, что спорный договор подлежал государственной регистрации, является состоятельным. При таких обстоятельствах, учитывая незаключенность договора аренды, у судов первой и апелляционной инстанций отсутствовали основания для удовлетворения исковых требований о взыскании договорной неустойки..." |
Позиция 2. Срок действия договора начинает течь с даты его подписания, если договор подписан позже указанной в нем даты начала действия.
Судебная практика:
Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд не указал прямо на момент начала течения срока действия договора, однако пришел к выводу об отсутствии необходимости его государственной регистрации.
Постановление ФАС Дальневосточного округа от 24.09.2013 N Ф03-3997/2013 по делу N А51-20156/2012
"...Как установлено судами и следует из материалов дела, 12.04.2006 между Управлением муниципального имущества, градостроительства и архитектуры (арендодатель) и НО Приморская краевая коллегия адвокатов (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества N 04-00853-001-Н-АР-5043-00, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование недвижимое имущество (помещение, строение), расположенное по адресу ул. Постышева, дом 39, общей площадью 18,2 кв. м для использования под офис.
Срок действия договора установлен с 01.01.2006 по 31.12.2006 (пункт 1.3).
Помещение передано арендодателем арендатору во владение и пользование по акту приема-передачи от 01.01.2006.
Договор аренды не подлежал государственной регистрации, поскольку заключен на срок менее одного года.
Выводы судов сделаны с правильным применением норм материального права, с учетом положений статьи 71 АПК РФ, на основе полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств..."
1.4. Вывод из судебной практики: Если арендодатель передал, а арендатор принял в пользование объект аренды, срок действия договора аренды, подлежащего государственной регистрации, начинает течь с момента его подписания сторонами, даже если условиями такого договора предусмотрено, что он вступает в силу с момента государственной регистрации.
Судебная практика:
Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 06.08.2014 по делу N А55-17971/2013
"...Общество с ограниченной ответственностью "Лада-М" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением к Министерству лесного хозяйства, охраны окружающей среды и природопользования Самарской области (далее - Министерство), с уточнением требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), о признании договора аренды участка лесного фонда от 14.03.2003 N 176, заключенного между Обществом и Министерством, действующим на срок до 06.10.2015.
Как установлено судами и следует из материалов дела, между государственным учреждением "Самарский лесхоз" Комитета природных ресурсов по Самарской области (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды участка лесного фонда от 14.03.2003 N 176, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить арендатору участок лесного фонда за плату на срок 10 лет для его использования в целях осуществления видов лесопользования: для культурно-оздоровительных целей в квартале 13 Пригородного лесничества, площадью 0,4 га.
Согласно пункту 9.2. договора аренды участка лесного фонда договор вступает в силу с момента его государственной регистрации арендатором и действует в течение 10 лет.
Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке 05.10.2005.
Земельный участок передан Обществу по акту приема-передачи от 14.03.2003.
Общество, ссылаясь на то, что государственная регистрация спорного договора аренды участка лесного фонда произведена 05.10.2005, в связи с чем он считается действующим на срок до 06.10.2015, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Судебными инстанциями установлено, что при заключении договора аренды участка лесного фонда от 14.03.2003 N 176 сторонами достигнуты все существенные условия договора, участок лесного фонда передан Обществу по акту приема-передачи от 14.03.2003, соответственно, с указанной даты между сторонами сложились фактические правоотношения по аренде.
Из акта приема-передачи от 14.03.2003 следует, что Общество приняло участок лесного фонда в квартале N 13 Пригородного лесничества Самарского лесхоза сроком на 10 лет.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в случае, если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии со статьей 609 ГК РФ подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего: если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ).
Таким образом, оценив в совокупности в порядке статьи 71 АПК РФ представленные сторонами доказательства, суды пришли к обоснованному выводу о том, что договор действует с момента его подписания сторонами, в связи с чем отказали в удовлетворении исковых требований..."
Дата добавления: 2020-04-08; просмотров: 119; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!