Последствия недействительности договора купли-продажи
Согласно п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость. На практике возникают ситуации, когда покупатель улучшил имущество, переданное ему по недействительному договору купли-продажи. В связи с чем возникает вопрос о возможности возмещения покупателю произведенных улучшений при применении последствий недействительности договора купли-продажи.
Также возникают споры, связанные с определением лица, обязанного возвратить полученное по сделке, и порядком такого возврата.
Следует обратить внимание на изменения в ст. 167 ГК РФ, предусмотренные Федеральным законом от 07.05.2013 N 100-ФЗ. В соответствии с новой редакцией названной статьи лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно (п. 1 ст. 167 ГК РФ). Кроме того, статья дополнена пунктом, согласно которому суд вправе не применять последствия недействительности сделки, если их применение будет противоречить основам правопорядка или нравственности (п. 4 ст. 167 ГК РФ). Указанные изменения вступили в силу с 1 сентября 2013 г.
|
|
|
10.1. Вывод из судебной практики: Переданное покупателю имущество по недействительному договору купли-продажи не может быть истребовано продавцом путем подачи иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК РФ).
Примечание: По данному вопросу см. также п. 34 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".
Судебная практика:
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13.11.2008 N 126 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения"
"...1. Если лицо, передавшее имущество во исполнение недействительной сделки, обратится с требованием о его возврате из чужого незаконного владения другой стороны сделки на основании статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд отказывает в удовлетворении иска.
Обществом с ограниченной ответственностью (продавцом) и акционерным обществом (покупателем) заключен и исполнен договор купли-продажи нежилых помещений. Исходя из ничтожности этого договора, общество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к акционерному обществу об истребовании из его незаконного владения переданных во исполнение договора помещений.
|
|
|
На стадии подготовки дела к судебному разбирательству в предварительном судебном заседании суд, определив характер спорного правоотношения, предлагал рассматривать заявление истца как требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки путем возврата сторонами друг другу всего полученного по сделке (пункт 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ)). Истец не согласился с этим и настаивал на квалификации заявленного им требования как виндикационного и рассмотрении его на основании статьи 301 ГК РФ.
Рассматривая требование по существу, суд согласился с мнением истца относительно ничтожности спорного договора, однако в удовлетворении иска отказал, сославшись на то, что истцом, предъявившим виндикационное требование, а не требование о возврате каждой из сторон всего полученного по недействительной сделке, избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права.
Как установлено судами, стороны совершили и исполнили ничтожную сделку. Возвращение каждой из сторон всего полученного по недействительной сделке осуществляется в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 167 ГК РФ, согласно которому возвращение полученного носит двусторонний характер. Это означает, что решение суда по требованию, заявленному в соответствии с пунктом 2 статьи 167 ГК РФ, должно разрешать вопрос об обязанности каждой из сторон вернуть все полученное по сделке. Ввиду того, что законом предусмотрены специальные последствия недействительности сделок, правила об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статьи 301, 302 ГК РФ) к отношениям сторон применению не подлежат..."
|
|
|
10.2. Вывод из судебной практики: В случае признания договора купли-продажи недействительным и применения последствий недействительности сделки приобретатель имущества вправе требовать возмещения стоимости произведенных им неотделимых улучшений в соответствии с п. 2 ст. 623 ГК РФ, который устанавливает право арендатора на возмещение стоимости улучшений арендованного имущества.
Судебная практика:
Постановление ФАС Уральского округа от 28.04.2010 N Ф09-2855/10-С6 по делу N А07-17393/2008
"...При рассмотрении спора судами установлено и материалами дела подтверждается, что по договору купли-продажи от 19.05.1998 N 1 Уфимский институт коммерции и права приобрел у государственного унитарного предприятия "Уфимское производственное объединение "Геофизприбор" здание общей площадью 898,5 кв. м, расположенное по адресу: г. Уфа, ул. Заводская, д. 13.
|
|
|
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.03.2007 по делу N А07-10985/2004 в удовлетворении исковых требований государственного унитарного предприятия "Специальное конструкторское бюро "Планета" к государственному унитарному предприятию "Уфимское производственное объединение "Геофизприбор" и Уфимскому институту коммерции и права о применении последствий недействительности ничтожной сделки - договора купли-продажи от 19.05.1998 N 1 отказано. Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.06.2007 (с учетом определения Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.07.2007) по указанному делу решение суда первой инстанции отменено, исковые требования удовлетворены. Применены последствия недействительности ничтожной сделки - договора купли-продажи от 19.05.1998 N 1 и акта приема-передачи от 16.06.1998. На Уфимский институт коммерции и права возложена обязанность передать государственному унитарному предприятию "Специальное конструкторское бюро "Планета" нежилое здание - производственный корпус N 15 общей площадью 898,5 кв. м, расположенный по адресу: г. Уфа, ул. Заводская, д. 13. Постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 20.09.2007 постановление суда апелляционной инстанции оставлено без изменения.
В рамках исполнительного производства по исполнительному листу от 25.06.2007 N 511 Уфимский институт коммерции и права передал 21.08.2007 обществу "Специальное конструкторское бюро "Планета" нежилое здание - производственный корпус N 15 общей площадью 898,5 кв. м, литера А1, расположенный по адресу: г. Уфа, ул. Заводская, д. 13.
Ссылаясь на то, что за период с даты принятия спорного объекта недвижимости по акту приема-передачи от 16.06.1998 им были понесены необходимые затраты на содержание недвижимого имущества в размере 24 791 745 руб., Уфимский институт коммерции и права обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с соответствующим иском.
Согласно ст. 1108 Гражданского кодекса Российской Федерации при возврате неосновательно полученного или сбереженного имущества (ст. 1104) или возмещении его стоимости (ст. 1105) приобретатель вправе требовать от потерпевшего возмещения понесенных необходимых затрат на содержание и сохранение имущества с того времени, с которого он обязан возвратить доходы (ст. 1106) с зачетом полученных им выгод.
Из содержания указанной нормы следует, что подлежат возврату только необходимые затраты. Поскольку в данной статье не решен вопрос о судьбе улучшений, которые могут быть произведены приобретателем в неосновательно полученном им имуществе, судами правомерно применены в порядке аналогии закона положения п. 2 ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений..."
10.3. Вывод из судебной практики: При применении последствий недействительности договора купли-продажи, заключенного на публичных торгах, обязанность возвратить покупателю денежные средства должна быть возложена на лицо, действующее в качестве организатора торгов и заключившее договор купли-продажи.
Судебная практика:
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 22.12.2005 N 101
"...14. При применении последствий недействительности договора купли-продажи, заключенного на публичных торгах, в случае нарушения порядка их проведения на взыскателя не может быть возложена обязанность возврата полученных им денежных средств.
Суд первой инстанции установил, что при проведении торгов в форме аукциона нарушен порядок определения победителя торгов, в результате чего договор купли-продажи заключен фондом не с тем лицом, которое предложило наиболее высокую цену за выставленное на реализацию имущество.
Суд признал торги и договор купли-продажи недействительными на основании пунктов 1 и 2 статьи 449 ГК РФ, поскольку при заключении договора нарушено требование пункта 4 статьи 447 ГК РФ.
Как следует из материалов дела, купленное на торгах имущество имелось в наличии у покупателя.
Суд, применяя последствия недействительности сделки в виде двусторонней реституции (статья 167 ГК РФ), обязал получателя вернуть имущество должнику в исполнительном производстве (истцу).
Обязанность возвратить денежные средства судом была возложена на службу судебных приставов-исполнителей (в размере исполнительского сбора) и двух взыскателей (в размере сумм, перечисленных в результате реализации арестованного имущества при исполнении вынесенных в их пользу судебных решений о взыскании денежных средств с должника).
Суд исходил из того, что в качестве продавца действовал уполномоченный государственный орган, на который в соответствии с Законом об исполнительном производстве возложена обязанность организации публичных торгов для продажи арестованного имущества.
Однако поскольку вырученные от реализации имущества суммы переданы взыскателям (за минусом исполнительского сбора), в этой части возврат средств от продавца невозможен; такая обязанность должна возлагаться на взыскателей, решения в пользу которых исполнялись.
Суд апелляционной инстанции отменил решение суда о применении последствий недействительности сделки в части взыскания денежных средств в пользу покупателя с управления юстиции и взыскателей, возложив эту обязанность на должника, поскольку взыскатели не являются сторонами в оспариваемой сделке и последствия, предусмотренные статьей 167 ГК РФ, к ним не могут применяться. Перечисленные службой судебных приставов-исполнителей денежные средства получены взыскателями не по сделке, заключенной по итогам торгов, а на основании решений судов, исполненных в установленном порядке.
Суд кассационной инстанции отменил судебные акты в части применения последствий недействительности сделки по следующим основаниям.
Должник не являлся стороной в сделке, и последствия недействительности сделки, предусмотренные пунктом 2 статьи 167 ГК РФ, в отношении него не могут быть применены. То обстоятельство, что на торгах продавалось имущество, принадлежащее должнику на праве собственности, не делает последнего стороной по сделке.
Продажа на публичных торгах организуется и проводится уполномоченным государственным органом, действующим в рамках осуществления своих публичных полномочий по реализации арестованного имущества в связи с принудительным исполнением судебных решений. Организатор торгов обязан соблюдать предусмотренные законом требования к порядку их проведения. Признание торгов недействительными вследствие допущенных в рассматриваемом в рамках данного дела нарушений влечет недействительность заключенного на торгах договора купли-продажи и применение последствий, предусмотренных статьей 167 ГК РФ.
В данном случае обязанность возврата денежных средств покупателю при применении последствий недействительности заключенного по итогам публичных торгов договора должна возлагаться на лицо, действующее в качестве организатора торгов и заключающее договор купли-продажи от собственного имени, - фонд имущества..."
10.4. Вывод из судебной практики: Если по условиям признанного недействительным договора купли-продажи покупатель перечислил денежные средства за товар третьему лицу, то они подлежат возврату продавцом по договору.
Примечание: Данный вывод совпадает с позицией Президиума ВАС РФ, изложенной в п. 12 информационного письма от 11.01.2000 N 49, о том, что денежные средства, перечисленные третьим лицам во исполнение недействительной сделки, подлежат возврату стороной по данной сделке.
Судебная практика:
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 14.07.2011 по делу N А42-6288/2010
"...Как следует из материалов дела, 15.08.2006 Администрация (продавец) и Общество (покупатель) подписали три договора купли-продажи здания лесопильного цеха общей площадью 2097,8 кв. м, стоимостью 700 000 руб., здания котельной общей площадью 323,2 кв. м, стоимостью 250 000 руб. и здания цеха полиэтилена общей площадью 1699,9 кв. м, стоимостью 234 000 руб., расположенных по адресу: Мурманская область, п. Мурмаши, Лесная ул., д. 3а.
Апелляционная инстанция правомерно пришла к выводу о ничтожности договоров купли-продажи от 15.08.2006, заключенных с нарушением Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".
В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна.
Поскольку договоры от 15.08.2006 ничтожны, последствием их недействительности является возврат Администрации проданных зданий, а Обществу - денежных средств, полученных за их реализацию.
Перечисление денежных средств третьему лицу по указанию продавца не является основанием для отказа покупателю в удовлетворении требования к продавцу как стороне по сделке возвратить денежные средства.
При таких обстоятельствах постановление от 15.03.2011 подлежит отмене как принятое с нарушением норм материального права, а решение от 22.11.2010 - оставлению в силе..."
Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов
Определение ВАС РФ от 25.10.2011 N ВАС-13308/11 по делу N А42-6288/2010
"...Судами установлено, что по условиям заключенных между сторонами договоров от 15.08.2006 администрация (покупатель) обязалась приобрести в собственность лесопильный цех общей площадью 2 097,8 кв. м стоимостью 700 000 руб., здание котельной общей площадью 323,2 кв. м стоимостью 250 000 руб. и здание цеха полиэтилена общей площадью 1 699,9 кв. м стоимостью 234 000 руб., расположенных по адресу: Мурманская область, п. Мурмаши, ул. Лесная 3а.
По условиям договоров плата за объекты перечислена покупателем муниципальному унитарному предприятию "Крытый рынок "Кольский" (пункт 3 договоров).
Суд апелляционной инстанции, руководствуясь пунктами 1 и 2 статьи 166, пунктом 1 статьи 167, статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, отменил решение и отказал в иске, посчитав ничтожными спорные договоры и соглашения, как заключенные с нарушением Закона о приватизации, и сославшись на то, что администрация не являлась получателем денежных средств по договорам.
Суд кассационной инстанции оставил в силе решение суда первой инстанции, указав на то, что последствием недействительности договоров от 15.08.2006 является возврат продавцу зданий, а покупателю денежных средств, полученных за реализацию. В связи с изложенным суд кассационной инстанции посчитал, что перечисление денежных средств третьему лицу по указанию продавца, не является основанием для отказа покупателю в удовлетворении требования к продавцу как стороне по сделке возвратить денежные средства.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены обжалуемых судебных актов, не установлено..."
Дата добавления: 2019-11-16; просмотров: 187; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!