Зарубежный опыт в системе ипотечного кредитования
В странах западной Европы и Соединенных Штатах Америки, уже давно была сформирована отрегулированная и развитая система ипотечного кредитования, в основу этой системы входят четкие методы регистрации недвижимости и очень строгое оформление по законодательству, создания и прекращения права залога на недвижимое имущество.
Первые банки которые предоставляли ипотечное кредитование, были созданы в 18 веке, в Германии. Одним из первых стал государственный банк Силезии, который был основан в 1770 году, основной целью которого стало оказание финансовой поддержки для крупных хозяйств помещиков и других господ. С началом 19 – го века, ипотечные банки взяли под свое крыло мелкие хозяйства помещиков и крестьянские хозяйства.
С окончанием второй мировой войны, основным экономическим приоритетом в Германии, стало строительство жилья, которое будет одним из факторов восстановления страны. Основным направлением механизма финансирования, стал принцип «помощь для самогонщик», основная идея которого заключается в следующем. Группа людей, которые были объединены общими интересами по направлениям строительства, покупки или улучшения собственного жилого фонда, основывает общий фонд, который будет пополняться с помощью взносов. При достижении определенной суммы величины вклада, человек который вносил деньги, через некоторое время имеет право использовать этот вклад для строительства (приобретения) своего жилья. Также этот человек, получает право взять ипотечный кредит, который будет равен величине его вклада. Основным отличием является то, что проценты по этому кредиту будет намного ниже чем на открытом рынке кредитов, эти проценты будут поступать за счет государственного бюджета. Также в это время государство поддерживает застройщика, с помощью начисления премий, которая рассчитывается как доля от суммы собственных сбережений вкладчика.
|
|
|
Таким образом, после 1945 года, в время восстановления государства, начисление премии составляла 33 процента от общей суммы собственных сбережений, в наше время размер этой премии составляет десять процентов, на территории бывшей Восточной Германии 15 процентов от суммы сбережений. Данный механизм реализуется с помощью специально созданной системы строительных сберкасс и сберегательных банков. Эти сберкассы и сбербанки принимают участие приблизительно в 70 процентах случаев финансирования строительства жилищного фонда. Кроме этой системы сбербанков и сберкасс, в Германии на период середины 60-х годов, имелось 25 частных и 13 государственных земельных банков. Основная доля акций которых, принадлежали госбанкам.
|
|
|
За настоящий период половина семей Германии заключила, как минимум, одно кредитно-сберегательное соглашение со стройсберкассой. На сегодняшний день, 30 миллионов договоров – счетов по стройсбережению 19 – и миллионов граждан Германии (приблизительно каждый четвертый), обслуживают 34 сбербанка. В общем сбербанки Германии, в период с 1950 до 1991 года, выплатили своим клиентам более 900 миллиардов немецких марок. За этот период в системе «Стройсбережений» было задействовано финансирование более 12 милиионов квартир и частных домов.
Такой же четкой и сформировавшейся системы ипотечного кредитования, в зарубежных странах нет.
Так, в 1916 году, в 12 округах США были созданы земельные банки, основной целью которых была выдача долгосрочных ссуд под залог земли. На данный момент в США, ипотечные кредиты в основном предоставляют взаимно - сберегательные банки, ссудосберешательные ассоциации и мекие сельскохозяйственные банки которые имеют региональное значение. При всем этом, основную роль играет ипотечное кредитование, в котором ссудополучателями являются домашние хозяйства. Это связано с двумя факторами, такими как:
- стоимость собственного жилья намного выше чем годовой доход их владельцев
|
|
|
- доминирование частной собственности домашних хозяйства над жилыми домами
В данных условиях единственным способом финансирования для приобретения или строительства дома является получение банковской ссуды, что касается ипотечного кредитования, это самый надежный способ предоставления кредитов населению для банков или других кредитных организаций.
Используемая в США технология оформления ипотечных отношений, предусматривает наличие двух основных документов:
- договора по ипотеке, в котором изложены основные условия залога для недвижимого имущества, и в обязательном порядке содержатся указание на основное обязательство
- долгового обязательства, в котором фиксируются вопросы, относимые к задолженности: размер ссуды, процентная ставка и порядок платежей.
Это разделение дает возможность банку продать предоставленный заем, то есть обеспечить возможность для вторичного обращения закладной, на основании которой могут быть выпущены другие ценные бумаги, такие как облигации. Это и является основным отличием ипотечного кредитования в США, которое представляется собой разрыв связи между индивидуальным заемщиком и индивидуальным инвестором, и позволяет привлекать мелких инвесторов, для ипотечного кредитования, под надежный залог, которым является недвижимое имущество. Далее рассмотрим, долю ипотечного кредитования в зарубежных странах, на примере рисунка 6.
|
|
|
В настоящее время, законы западных стран, основные права и обязанности сторон по ипотечному кредитованию, излагаются однообразно. Основными обязанностями залогодателями являются:
- Обязательно страховать предмет ипотеки;
- обеспечить меры для его сохранности;
- в обязательном порядке сообщать сведения о существующих залогах предмета залога, всем последующим залогодержателям;
- сообщать залогодержателям об угрозе его утраты или повреждения.
Формы реализации залогового права в ипотеке, заслуживают отдельного рассмотрения. Есть два основных вида процедур осуществления залогового права, это административная и судебная.
В США, в основном, предпочтение отдается процедуре административной, ключевую роль в которой играет шериф. Его основными обязанностями является публикация объявлений по продаже имущества в залоге, уведомления заинтересованных лиц и проведение торгов. В Европе, напротив, практикуется судебная процедура. Она подробно разработана немецким законодательством, которое предусматривает три способа принудительной реализации залоговых прав:
- - принудительная ипотека;
- - принудительный аукцион;
- - принудительное управление.
Принудительная ипотека служит исключительно для того, чтобы сохранить за кредитором определенный статус и подтвердить его права на имущество. Поэтому в реальной практике залоговые права на недвижимость реализуются на основе двух других вариантов, а сама процедура реализации залогового права во многом напоминает механизм банкротства. Так, принудительный аукцион представляет собой судебную процедуру, цель которой - передача прав собственности на недвижимое имущество покупателю и удовлетворение за счет вырученной суммы требований кредитора.
Принудительное управление предусматривает предоставление возможности кредиторам удовлетворять свои требования постоянно путем эксплуатации недвижимого имущества. Обычно это происходит в форме продолжения нормальной эксплуатации недвижимости. Принудительное управление используется и как основной способ реализации залоговых прав, и как промежуточный, предшествующий принудительному аукциону.
Указанные основные отличия в системе ипотечного кредитования сложились в США после периода Великой депрессии (до этого американская система ипотечного кредитования мало, чем отличалась от европейской). Но и в преобразованном виде ее главные характеристики остаются неизменными.
Весь процесс ипотечного кредитования может быть разбит на три основные стадии:
- инициирование;
- посредничество;
- инвестирование.
Главная составляющая инициирования – оценка рискованности кредита, включающая в себя оценку кредитного и процентного рисков. Кредитный риск определяется возможностью погашения ссуды заемщиком и достаточностью определяется возможностью погашения ссуды заемщиком и достаточностью имущественного обеспечения для ее погашения в случае неспособности заемщика сделать это. Практически это осуществляется путем анализа уровня и стабильности доходов заемщика и его обязательств (платежи за автомашину, материальная помощь или алименты и пр.).
В США считается, что максимальное отношение всех долгосрочных обязательств к его доходам не может превышать 35 процентов, в том числе выплаты по ипотечному кредиту не должны быть больше 28 процентов. Дополнительной защитой от кредитного риска является необходимость внесения покупателем первого взноса за покупку дома за счет собственных средств. Эта величина составляет, как правило, около 20 процентов стоимости внесения покупателем первого взноса за покупку дома за счет собственных средств. Эта величина составляет, как правило, около 20 процентов стоимости дома. Защита здесь двойная: во-первых, снижается риск неуплаты заемщиком ипотечного кредита (заемщик уже вложил собственные средства и не захочет их потерять). Во-вторых, вкладывая собственные средства, заемщик будет стремиться к снижению цены, а значит, возрастает надежность имущественного обеспечения кредита (см. рис. 2).
| Выдача ипотечного кредита | Покупка ипотечных кредитов | Покупка ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами | |||||||
| Заемщик | Ипотечные банки | Ипотечные посредники | Инвесторы | ||||||
Рисунок 2 - Схема ипотечного кредитования в США
Наряду с кредитным риском учитывается процентный риск – возможность обесценивания выданных в виде ссуды средств в результате инфляции.
Долгое время в США и ряде других западных стран использовался один традиционный способ предотвращения процентного риска: выдача ипотечных кредитов по фиксированным процентным ставкам с включением в закладываемый процент двух компонентов - реальной процентной ставки и ставки, учитывающей инфляционные ожидания. Этот способ был широко распространен с 30-х вплоть до середины 70-х годов, т.е. до тех пор, пока не начался период быстрой инфляции, и кредиторы не оказались в убытке, соответственно заемщики в прибыли. Именно в этот период появились нетрадиционные схемы финансирования недвижимости и девелопмента, целью которых было оградить кредитора от возникающих финансовых рисков в связи с ростом темпов инфляции и невозможностью их предвидения. К числу этих методов относятся такие новые формы ипотечного кредитования, как ипотека с плавающей процентной ставкой или ипотека, при которой кредитор получает право на часть текущего дохода или выручки от продажи («участвующая» ипотека).
В западных странах в качестве разновидности ипотечного кредитования традиционно широко практикуется кредитование под залог сельскохозяйственных земель. Оно осуществляется через систему специальных банков, часто называемых «земельными», «сельскохозяйственными», «аграрными» и т. п., посредством долгосрочного кредитования на условиях ипотеки. Процентные ставки под залог дифференцируются в зависимости от ценности земли, положения должника, степени риска. Источником ипотечного кредитования является эмиссия банками ипотечных облигаций как ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью. Наряду с банками такое ипотечное кредитование могут проводить ссудосберегательные ассоциации, кооперативы взаимного кредитования, страховые компании.
В США распространена система предоставления земельными банками ипотечного кредита на льготных для фермеров условиях. Эти банки, в свою очередь, управляются Фермерской кредитной ассоциацией. Средства черпаются из фондов, созданных специально для ипотечного кредитования фермеров. Выделяют ипотечный кредит под залог земли и коммерческие банки, но под более высокий процент либо с выплатой разницы в процентных ставках за счет государства.
Таким образом схема жилищного ипотечного кредитования выглядит простой. Однако вступает в силу система обеспечения ипотеки сложными экономическими, финансовыми и правовыми механизмами, регулирующими деятельность ипотечных банков и вторичного рынка жилищных займов:
- предоставление денежных средств государством - один из способов рефинансирования при ипотечном кредитовании.
- классический вид долгосрочного займа денежных средств - выпуск ипотечным банком своих облигаций.
- банк может сразу после выдачи ипотечного кредита продать свои права кредитора на фондовом рынке, предварительно обратив их в ценные бумаги.
- действие ипотеки начинается с оформления ипотечных отношений путем составления, как указывалось ранее, долгового обязательства, фиксирующего все вопросы кредита и ипотечного договора о залоге недвижимости с указанием прав и обязанностей сторон и других условий.
- продажа займа не влечет за собой выход ипотечного банка из процесса ипотечного кредитования. За ипотечным банком сохраняются функции обслуживания кредита, т.е. взимание платежей с заемщика, направление соответствующих дивидендов инвесторам, купившим займы, защита интересов инвесторов в случае возникновения споров по займам. Таким образом, ипотечный банк выполняет роль активного посредника.
В континентальной Европе применяется несколько иной подход. Во Франции, ввиду отсутствия в системе права института доверительной собственности (траста), компания помещает полученные и сформированные ею в пакеты ипотечные закладные в депозитарий. Договор хранения предусматривает получение компанией от депозитария вкладных документов (на каждый пакет отдельные), состоящих из сертификатов, каждый из которых представляет собой часть ипотечной закладной. Средства от продажи сертификатов будут использоваться для рефинансирования. Условия договора типовые и одинаковые для всех, а вкладной документ лишь устанавливает объект и субъект договора.
Преимущества выпуска свидетельств о вкладе закладных на хранение в депозитарий заключаются в том, что, во-первых, сертификаты могут быть проданы инвесторам, которые не имеют необходимых средств для покупки отдельной ипотечной закладной, но хотят вкладывать в них деньги; во-вторых, поскольку вкладные документы выпускаются не на отдельную закладную, а на пакет закладных, риск полного невозврата кредита резко снижается, так как должником являются несколько лиц.
Как указывалось выше, документы о вкладе на хранение ипотечных закладных состоят из набора однородных документов (сертификатов). На каждый пакет выпускается определенное количество сертификатов, в совокупности составляющих вкладной документ, который удостоверяет право собственности держателя на пакет ипотечных закладных; обязанным лицом по нему является депозитарий.
После продажи сертификатов собственником положенного на хранение пакета ипотечных закладных остается компания, что фиксируется в сертификатах, но распорядиться пакетом она может, только предъявив в депозитарий все сертификаты, выпущенные на этот пакет. Отдельный же сертификат удостоверяет право держателя на получение определенного процентного дохода и соответствующей части платежа, поступившего в погашение кредита. Проценты по сертификату выплачиваются более низкие, чем по выданному кредиту. Это своего рода плата покупателя сертификата за его участие в ипотечном кредитовании небольшой суммой денежных средств.
Управляющая компания, получив от депозитария вкладной документ, осуществляет продажу составляющих его сертификатов путем открытого размещения (для чего она и создается как специальное учреждение, поскольку размещение ценных бумаг - отдельная и сложная задача) и берет на себя обязательство распределять между их держателями потоки платежей, поступающих на ее накопительные счета, и выкупить сертификаты после полного погашения кредита. Это фиксируется путем указания в сертификате управляющей компании в качестве плательщика. Депозитарий, выполняя функции гаранта, обязуется распределять платежи, если управляющая компания по каким-либо причинам прекратила свою деятельность. Сами сертификаты после их размещения среди инвесторов свободно обращаются на фондовом рынке как отдельные ценные бумаги.
Таким образом, ипотечные банки рефинансируются, первоначально сконцентрировав выданные кредиты, а затем распределяя их среди широких слоев инвесторов. Введение третьего независимого лица – депозитария – обеспечивает более надежную защиту прав инвесторов (держателей сертификатов), такую же, как если бы они купили саму ипотечную закладную.
Использование подобных схем в Казахстане в настоящее время затруднено в связи с недостаточным развитием рынка ценных бумаг, однако, это не означает что формирование системы ипотечного кредитования в Казахстане невозможно. Ипотечные банки получили развитие в странах, где экономические условия схожи с имеющими место в Казахстане.
Формирование системы ипотечного кредитования и ее функционирование требуют поддержки со стороны государства. В развитых странах создана необходимая законодательная база, четко работают государственные органы, регистрирующие сделки с недвижимостью, специализированные институты, созданные при поддержке государства, проводят операции с ценными бумагами ипотечных банков и таким образом косвенно регулируют их деятельность.
Изученный выше опыт ипотечных кредитов, несомненно, представляют интерес для Казахстана. Но применение опыта западных стран возможно на следующем этапе развития рынка недвижимости и рынка ценных бумаг. Однако это не означает, что формирование системы ипотечного кредитования в настоящий момент в Казахстане невозможно. Ипотечные отношения получили развитие и в тех странах, где наблюдаются экономические процессы, схожие с имеющими место в нашей республике.
Исследование ипотечного кредитования на недвижимость и проблем его оформления позволяет очертить круг проблем в области ипотеки, требующих скорейшего разрешения.
Важным для формирования ипотечных отношений является установление реальных гарантий соблюдения договорных условий. Необходимо четко определить круг субъектов договорных отношений. Со стороны залогодателя должен выступать лишь реальный собственник недвижимости. Следует законодательно закрепить регламентацию категорий недвижимости с различным статусом собственности и установлением законодательно-разрешительного порядка изменения категорий.
При определении залогодержателя встает вопрос о системе ипотечных учреждений. С моей точки зрения, в этой ситуации нужно опираться на опыт осуществления ипотеки в западных странах, законодательно предоставляющих право кредитования под залог недвижимости и государственным, и коммерческим банкам, и иным кредитным организациям. Требуется также государственный контроль за осуществлением ипотеки коммерческими кредитными учреждениями.
Одна из актуальных проблем современного ипотечного кредитования - обеспечение разумной сбалансированности интересов участников ипотеки. Значительную роль здесь может сыграть государственное страхование ипотечного кредитования земли под залог.
Дата добавления: 2019-07-15; просмотров: 261; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!