ПРОБЛЕМЫ И ПУТИ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РЕСПУБЛИКЕ КАЗАХСТАН
Проблемы ипотечного кредитования в Республике Казахстан
Для совершенствоания системы ипотечного кредитования в Республике Казахстан,первым делом следует рассмотреть существующие проблемы имеющиеся на современном этапе развития ипотечного кредитования.
Нехватка долгосрочных ресурсов является первичной проблемой ипотечного кредитования в РК. Для достижения масштабного развития ипотечного кредитования и эффективного рефинансирования ипотечных займов, необходимо обеспечить рынок привлекательными ипотечными ценными бумагами. Особым стимулом для развития секьюритизации в Республике Казахстан, являются новые высокие требования к уровню достаточности собственного капитала, секьюритизация обеспечивает списание активов с баланса и одновременно превращает их в ликвидные ценные бумаги.
Первой проблемой ипотечного жилищного кредитования является нехватка долгосрочных ресурсов. Для рефинансирования ипотечных кредитов, рынок нужно обеспечить необходимыми ипотечными ценными бумагами, иначе ипотека не получит масштабного развития. Новые высокие требования к уровню достаточности собственного капитала являются серьезным стимулом для развития в Республике Казахстан секьюритизации, которая обеспечит списание активов с баланса и их одновременное превращение в высоколиквидные ценные бумаги. Таким образом для достижения мирового опыта по созданию оптимальных условий для секьюритизации в Республике Казахстан нужно выполнить ряд особых условий:
|
|
|
- Секьюритизированы могут быть лишь те активы, которые свободно передаются. Любые законодательные препятствия к передаче активов (например, запрет на уступку дебиторской задолженности) сужают круг активов, которые могут использоваться для секьюритизации.
- Законодательное обеспечение процедуры осуществления «действительной продажи»: продажа и передача активов, подлежащих секьюритизации, покупателю должны быть необратимыми.
- Передача активов покупателю не должна быть дорогостоящей или обременительной. В частности, необходимость уведомления должника при переуступке прав требования или необходимость регистрации передачи активов резко повышают издержки секьюритизации, делая данный механизм малопривлекательным.
- Покупатель должен иметь возможность эффективно осуществлять свои права в отношении секьюритизированных активов в судебном порядке, в том числе налагать взыскания на активы в случае «дефолта» заемщика.
- Процедура секьюритизации должна обладать нейтралитетом с точки зрения налогообложения: активы, передаваемые покупателю, не должны подлежать дополнительному налогообложению (НДС, налог на прибыль), а также быть необоснованно освобожденными от налогообложения.
|
|
|
Второй проблемой ипотечного жилищного кредитования является цена ипотеки. В течение 2009 года стабильный рост цен на жилье наблюдался во всех сегментах жилищного рынка, составив в среднем 20–25 процентов. Можно предложить следующие решения проблем, с которыми сталкивается ипотечное кредитование.
Таким образом, ипотечное кредитование в Республике Казахстан хотя и получило свое достойное развитие, но все равно необходимо совершенствовать механизм кредитования населения и улучшать условия получения ипотечного кредитования. Развитие ипотечного кредитования населения как целостной системы, с одной стороны, и как составной части рыночной экономики, с другой, должно строиться на базе разработанных основополагающих принципов.
Система ипотечного жилищного кредитования в Республики Казахстан должна учитывать имеющийся международный опыт. Она должна быть адаптирована к казахстанским макроэкономическим условиям и законодательной базе, учитывать психологические аспекты населения Республики Казахстан, пока еще с настороженностью воспринимающего ситуацию длительной зависимости от банка-кредитора при ипотечном кредитовании .
|
|
|
Одним из ключевых требований следует отметить необходимость обеспечения доступности ипотечных кредитов для групп населения не только с наиболее высокими, но также и средними доходами. При этом система ипотечного кредитования должна носить рыночный, а не дотационный характер, быть полностью прозрачна и ясна для понимания всеми участниками процесса ипотечного кредитования. Создаваемая система ипотечного кредитования должна носить развивающийся характер, опираться на эффективное использование привлеченных финансовых ресурсов граждан, коммерческих банков-кредиторов, и инвесторов. Система жилищного ипотечного кредитования должна быть воспроизводима в любом регионе страны. Темпы и масштабы развития ипотеки в тех или иных регионах должны определятся не столько субъективными факторами наличия или отсутствия политической воли у руководства региона для развития ипотеки, а объективной экономической ситуацией в регионе, наличием платежеспособного спроса на жилье и его предложением.
Ипотека не может представлять собой жесткую, одноликую систему. Ипотека в Республике Казахстан должна быть многовариантной. При этом, все они должны осуществляться в своем пространстве, в своем временном и денежном измерениях и ориентированы на своего потребителя. Исключительно важным аспектом государственной политики, направленной на развитие ипотечного кредитования, является формирование макроэкономических условий и институциональной среды, способствующих повышению доступности ипотечных кредитов для заемщиков. Это включает комплекс мер по контролю за уровнем инфляции, по снижению процентных ставок, реструктуризации банковской системы, развитию нормативно-законодательной базы. Роль региональных и местных органов власти на этапе создания системы ипотечного кредитования является исключительно важной. Решение жилищной проблемы и координация деятельности всех субъектов рынка жилья в существенной мере зависит от деятельности органов исполнительной власти на всех уровнях.
|
|
|
Со стороны государственных органов конкретное выражение поддержки применительно к системе ипотечного кредитования должно найти в следующих формах:
- приоритетное выделение площадок под застройку (без всяких дополнительных условий) для реализации сиcтемы;
- снятие или значительное уменьшение величины финансовой нагрузки на участников системы за счет снижения расходов на инфраструктуру и других льгот;
- выделение из республиканского, городского и местного бюджета безвозмездных субсидий на строительство или приобретения жилья;
- предоставления гражданам льготных условий кредитования;
- принятие постановлений о залоговом кредитовании ( на местном уровне), при город выступает гарантом по кредитам на реализацию высокоэффективных проектов, если эти проекты соответствуют приоритетным направлениям городского развития, а заемщик установленным критериям;
- эмиссия городских ценных бумаг, которые наряду с обеспечением притока средств в городские программы могут быть предметом залога в обеспечении кредитов, привлекаемых инвесторами на реализацию нужных городу проектов;
- выпуск облигационных займов, обеспеченных землей;
Сочетание различных источников и способов финансирования позволит обеспечить систему ипотечного кредитования денежными
долговыми ресурсами, а также сделать ее сбалансированной, а потому менее рискованной, что обеспечит необходимые гарантии.
Возможны следующие основные направления решения проблем ипотечного кредитования в Республики Казахстан:
- совершенствование законодательной и нормативной базы, обеспечивающей исполнение обязательств при ипотечном кредитовании, в первую очередь, в части создания четкой процедуры обращения взыскания на предмет ипотеки и выселения неплательщика по кредиту из заложенного жилья;
- создание и внедрение универсального механизма обеспечения притока долгосрочных внебюджетных финансовых ресурсов в бюджетную сферу;
- налоговое стимулирование как граждан-получателей ипотечных кредитов, с одной стороны, так и коммерческих банков - ипотечных кредиторов и инвесторов, обеспечивающих рефинансирование коммерческих банков-кредиторов, с другой стороны;
- создание равных условий для свободной конкуренции между субъектами рынка ипотечных кредитов;
- создание механизмов социальной защиты заемщиков как от неправомерных действий банков-кредиторов, так и для их социальной адаптации при процедуре выселения в случае невозможности погашения взятого ранее ипотечного кредита;
Помимо этого, необходимо предусмотреть ряд специальных жилищных льгот для банков, осуществляющих ипотечную деятельность. Достаточно действенной мерой может стать введение порядка, при котором банки, открывающие жилищные вклады и предоставляющие ипотечные кредиты, имеют возможность уменьшать налогооблагаемую прибыль на сумму выданных долгосрочных жилищных кредитов или для них применяется освобождение от налогов прибыли, полученных от ипотечных кредитов.
В условиях динамично развивающегося рынка ипотечного кредитования Правительством Республики Казахстан обеспечивается сбалансированная динамика спроса и предложения на рынке жилья в будущем. С целью недопущения роста жилищных цен при ограниченном предложении вторичного жилья увеличивается предложение жилья на первичном рынке. Правительством Республики Казахстан дано направление на увеличение объема жилищного строительства к 2015 году до 80 млн. кв. м.
| Политика банков направлена на получение сверхприбыли; банк получает преимущества перед заемщиком; сложные условия кредитования |
| Социально-ориентированная политика банков в области ипотечного кредитования |
| Неосведомленность населения; |
| Активная информационная работа по вопросам ипотечного кредитования среди населения |
| Инфляция, рост цен на недвижимость |
| Помощь со стороны государства и специальных фондов |
| Недостаточное развитие темпов строительной отрасли |
| Привлечение частных инвестиций в жилищное строительство и стимулирование государственно-частного партнерства, создание механизма кредитования для строительства жилья |
| Дерево проблем ипотеки в РК и пути их решения |
| Большая нагрузка на клиента при ежемесячном платеже |
| Льготы при налогообложении |
На данный момент в Казахстане имеются следующие проблемы:
1.Большая нагрузка на клиента при ежемесячном платеже.
Данная проблема была решена с введением системы льгот по ИПН для физических лиц, согласно которой клиентам банка полагается вычет. С 2017 года согласно статьи 166 Налогового кодекса работодатель возвращает к заработной плате часть подоходного налога. Пример расчета представлен в таблице 18.
Таблица 18-Пример расчета заработной платы.
| Выплата зарплаты стандартно | Выплата зарплаты при наличии ипотеки в ЖССБК |
| 1) Оклад - 100 000 тг. 2) Пенсионные отчисления (ОПВ) Оклад * 10% = 10 000 тг. 3) Подоходный налог (ИПН) (Оклад – ОПВ) *10% = 9000 тг. Чистыми на руки = 81 000 тг. | 1) Оклад 100 000 тг. 2) Пенсионные отчисления (ОПВ) Оклад * 10% = 10 000 тг. 3) Вычет (мин. размер заработной платы в РК) - 22 859 тг. 4) Вознаграждение по графику погашения ЖССБ - 21000 тг. 5) Подоходный налог (ИПН) (Оклад - ОПВ – Вычет - Вознаграждение ЖССБ) *10% = 4614,10 Чистыми на руки = 85 386 тг. |
2.Политика банков направлена на получение сверхприбыли; банк получает преимущества перед заемщиком; сложные условия кредитования.
Для решения данной проблемы требуется изменить политику банков второго уровня и направить ее на социально-ориентированную политику в области ипотечного кредитования, с помощью государственных программ.
3.Неосведомленность населения
Для решения данной проблемы требуется активная информационная работа по вопросам ипотечного кредитования среди населения в социальных сетях и через СМИ
4. Инфляция, рост цен на недвижимость
Возможным решением является помощь со стороны государства и специальных фондов, путем выдачи кредитов под минимальный процент.
5.Недостаточное развитие темпов строительной отрасли
Несмотря на увеличение темпов роста строительства в Казахстане за последние 10 лет, все еще требуется увеличивать скорость строительства для достижения международных стандартов. В этом случае необходимо привлечение частных инвестиций в жилищное строительство и стимулирование государственно-частного партнерства, создание механизма кредитования для строительства жилья
Дата добавления: 2019-07-15; просмотров: 337; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!