Сущность и значение ипотечного кредитования
Первым делом при изучении ипотечного кредитования нужно изучить само определение ипотеки. Для этого изучим мнение известных авторов экономистов.
На сегодняшний день термин «ипотечное кредитование» и «ипотека» насчитывает большое количество разных определений. «Получение займа обеспеченный собственностью в виде недвижимости или/и земли под залог этой собственности представляет собой ипотечное кредитование», считает экономист Довдиенко И.В .Экономист Разомова И.А. определяет ипотеку как форму обеспечения обязательства должника. При этой сделке недвижимость приобретаемая должником остается в собственности кредитора и в случае просрочки и/или невыполнения обязательств должника кредитор имеет право реализовать залоговое имущество.
Такое же определение дают Козлова М.Н. и Грудцына Л.Ю .Они определяют ипотеку как особый вид кредита обеспеченный определенной недвижимостью находящаяся в собственности кредитора. Предоставление банком ссуды под на покупку недвижимости под залог этой недвижимости представляет собой ипотечное кредитование .
По мнению Меркулова А.И. ипотечное кредитование представляет собой сложный механизм, который:
- поддерживает первичный и вторичный рынок недвижимости ;
- регулирует финансовые отношения участников рынка ;
- нацелен на решение конкретных социальных проблем
- контролируется государством
Научное же определение ипотеки в экономических словарях гласит следующее:
|
|
|
Ипотека представляет собой метод обеспечения банка как кредитора в выполнении заемщиком своих обязательств по оплате кредита под залог недвижимого имущества, при этой сделке кредитор имеет право реализовать залоговое имущество должника в случае невыполнения последним своих обязательств.
В качестве залогового имущества может выступать многоквартирные новостройки, частные дома, индивидуальные жилые дома, земельные участки, здания и сооружения, квартиры и иная недвижимость.
Ипотечное кредитование – это предоставление банками второго уровня долгосрочных кредитов на постройку или покупку недвижимости обеспеченное данной недвижимостью. Отличительными чертами ипотечного кредитования являются:
1.Ипотечное кредитование нацелены на предоставление гражданам на приобретение недвижимости или на постройку индивидуального жилья;
2.В виде залога выступает само имущество приобретаемое в кредит либо земельный участок должника, в случае строительства индивидуального жилья. В течении всего периода кредитования недвижимость находится в собственности банка в виде залогового обеспечения и в случае банкротства клиента, банк может покрыть свои убытки за счет взыскания залога.
|
|
|
3.Период погашения ипотечного кредита носит долгосрочный характер-чаще всего это 15-30 лет и более;
4.В течении всего периода погашения ипотеки клиент регулярно уплачивает не только проценты за пользование кредитом ,но и тело кредита(основной долг),в конце кредитного периода основной долг погашается полностью
5.Как правило сумма кредита составляет не более 50-70% от оценочной стоимости покупаемой недвижимости, которая находится в залоге в банка кредитора;
6.Чем больше срок погашения кредита тем меньше размер ежемесячных выплат.
Основное условие при заключении ипотечного займа является обязательный взнос клиентом первоначального взноса на покупку жилья, обычно он составляет минимум 10% от оценочной стоимости имущества. Минимальный первоначальный взнос является важным показателем при оформлении ипотечного займа.
В первую очередь, наличие суммы первоначального взноса у заемщика на покупку жилья, показывает что у него уже имеется часть собственных накоплений, которые он может потратить на покупку жилья. Во-вторых, если заемщик не сможет продолжить выполнять платежи по своим обязательствам, в случае банкротства и в связи с этим напишет обращение взыскание на предмет ипотеки, полученных денежных средств от его реализации должно быть достаточно, чтобы компенсировать потери кредитора и расходы связанные с процедурой реализации недвижимого имущества. Оставшаяся сумма после погашения кредита за вычетом расходов по реализации имущества и расходов связанных с процедурой обращения взыскания, возвращается бывшему заемщику.
|
|
|
Чаще всего ежемесячный платеж по ипотечному кредиту оформляется по формуле аннуитетных платежей (то есть равными долями), при этом методе, ежемесячный платеж, рассчитывается таким образом, чтобы все платежи при фиксированной процентной ставке оплачивались равными долями, на протяжении всего срока кредитования. При аннуитетном кредитовании переплата за весь период кредитования больше, но меньше сумма ежемесячного платежа.
Такой способ удобен как для банка так и для клиента, так как последний точно знает какую сумму нужно заплатить, и он может точно распланировать свой бюджет. Так же есть дифференцированный метод погашения кредита. При дифференцированном платеже общая сумма переплаты по кредиту меньше, и сумма ежемесячного платежа в самом начале больше чем при аннуитете ,но с каждым месяцем она становится все меньше. Данный метод менее популярен так как в самом начале ежемесячные платежи гораздо больше и сравняются они с аннуитетным платежом лишь в середине периода кредитования. В этом случае на клиента ложится большая нагрузка.
|
|
|
Для получения кредита у заемщика при наличии совокупного дохода ежемесячный платеж по кредиту не должен превышать 35-40% от его дохода за соответствующий период. Перед выдачей кредита кредитор проводит оценку платежеспособности заемщика при помощи официально подтверждающих документов о наличии доходов заемщика и/или со заёмщика.
При наличии непредвиденных обстоятельств заемщик может оказаться не в состоянии оплатить очередной платеж по кредиту, если удельный вес кредита в его совокупном доходе будет выше 40%.
В качестве обеспечения кредита служит приобретенное в кредит жилье , которое передается в залог кредитору. То есть, при наличии форс-мажорных обстоятельств, при которых заемщик не сможет выполнять свои обязательства банк запускает процедуру взыскания имущества с последующей его реализацией, для погашения оставшейся суммы задолженности клиента по кредиту. Обращение взыскание чаще всего может принимает внесудебный характер, так как при судебном обращении обе стороны могут столкнуться с судебными издержками. Как правило банки и клиенты стараются прийти к компромиссу и при достижении определенных договоренностей реализовать недвижимое имущество на выгодных условиях обеим сторонам.
Недвижимое имущество реализуемое через ипотечное кредитование не должно быть в залоге другого обязательства, и не должно быть обременено другими обязательствами.
Приобретаемое за счет ипотечного кредитование жилье ,желательно использовать для личного пользования(проживания), так как в договоре может указываться условие об ограничении в возможности клиента в передаче имущества в субаренду.
Формы и методы предоставления и погашения ипотечного кредита и связанные с ним кредитные риски напрямую зависят от цели кредита.
Цели на которые может выдаваться ипотечный кредит могут быть следующими:
1. Покупка недвижимости для:
- сезонного проживания;
- сдачи в аренду (наем) и т.д.;
- в качестве основного места жительства;
- в качестве дополнительного места жительства
Для анализа рисков ипотечного кредитования и принятия решения в его оформлении, предварительно нужно произвести классификацию и уточнить цель приобретения недвижимого имущества.
2. Ипотечный заем для строительства индивидуального жилого комплекса.
Это особый класс ипотечного кредитования для физических лиц, в этом случае можно выделить две стадии:
- первая стадия – на собственно строительство индивидуального дома предоставляются кредитные средства в форме кредитной линии, обеспеченной залогом прав на земельный участок;
- вторая стадия – после окончания строительства происходит модификация кредита в долгосрочный ипотечный жилищный кредит под залог земельного участка и построенного жилья.
Иногда в процессе строительства проценты начисляются, но не выплачиваются заемщиком, а прибавляются к остатку основного долга и капитализируются. Как правило, после завершения строительства строительный кредит модифицируется в долгосрочный ипотечный кредит, обеспечиваемый построенным индивидуальным домом и земельным участком, и погашается в течение 15-30 лет.
В зависимости от типа жилищного кредита различаются способы его погашения. Так, на протяжении всего срока кредита заемщик может выплачивать только процент по нему, а сумму основного долга гасить в конце кредитного периода. Чтобы сделать погашение суммы основного долга менее обременительным, его выплата может распределяться равными частями на весь период кредитования. Таким образом, каждый ежемесячный платеж заемщика состоит условно из двух частей – части основной суммы кредита и процента на остаток долга.
Особое распространение в зарубежной практике получил расчет платежей по формуле аннуитетных платежей. При постоянной процентной ставке все регулярные платежи по кредиту, выплачиваемые в равные промежутки времени, равны по величине. При этом, чтобы сделать равномерной нагрузку на заемщика, размер ежемесячного платежа не изменяется в течение всего срока погашения, в то время как соотношение двух частей, составляющих ежемесячный платеж в счет процента и в счет основного долга, меняется на протяжении кредитного периода.
Протяженность кредитного периода (срок кредита) непосредственно влияет на доступность ипотечного кредита для заемщика. Увеличение срока кредита ведет к уменьшению суммы ежемесячного платежа в счет погашения кредита. Это означает, что при одних и тех же стартовых условиях (одинаковых начальном доходе, процентной ставке, первоначальном взносе, соотношении ежемесячного платежа по кредиту и дохода) в зависимости от возможности увеличения продолжительности погашения кредита заемщик может взять большую сумму.
Соблюдение четких стандартов и требований к процедурам предоставления и обслуживания кредитов является основой для надежного функционирования вторичного рынка ипотечных кредитов и привлечения средств частных инвесторов в этот сектор.
Главная цель развития долгосрочного ипотечного жилищного кредитования - создать эффективно работающую систему обеспечения доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанную на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов. Создание указанной системы позволит:
- увеличить платежеспособный спрос граждан и сделать приобретение жилья доступным для основной части населения;
- активизировать рынок жилья;
- вовлечь в реальный экономический оборот приватизированное жилье;
- привлечь в жилищную сферу сбережения населения и другие внебюджетные финансовые ресурсы;
- обеспечить развитие строительного комплекса;
- оживить экономику страны в целом.
Система долгосрочного ипотечного жилищного кредитования должна опираться на имеющийся международный опыт развития ипотечного кредитования, быть адаптирована к законодательной базе, учитывать ограниченную платежеспособность населения, высокую инфляцию. Система ипотечного жилищного кредитования должна опираться в первую очередь на эффективное использование привлеченных финансовых ресурсов граждан, коммерческих банков-кредиторов, инвесторов, и в меньшей степени финансирования со стороны государственного бюджета. Развитие ипотечного бизнеса позитивно сказывается на развитии реального сектора экономики.
Ипотека способствует реализации построенных домов, рост же строительства вызывает оживление в производстве строительных материалов и конструкций, строительного и дорожного машиностроения, в деревообработке и производстве мебели и т.д. Промышленное ипотечное кредитование дает возможность модернизировать производства, что приводит к повышению качества и конкурентоспособности продукции—все это ведет к увеличению экономического потенциала страны.
Развитие ипотечного кредитования оказывает положительное влияние на преодоление социальной нестабильности.
Ипотека влияет на проблему занятости (дополнительные рабочие места в строительстве и других отраслях) и помогает удовлетворить потребность населения в жилье.
Огромное значение ипотека имеет и для повышения стабильности и эффективности функционирования банковской системы страны. Обеспеченные недвижимостью кредиты более безопасны для банков, так как при невозврате кредита банк реализует залог и возвращает свои средства. (Разумеется, в случае с ипотекой для этого необходима правильная оценка недвижимости, а также развитый рынок недвижимости.) Снижению риска при ипотечном кредитовании также способствует целевой характер ссуд. Операции с недвижимостью зачастую являются менее рискованными по сравнению с текущими кредитными операциями коммерческих банков.
Ипотечное кредитование бесспорно является - перспективным направлением банковской деятельности.
Дата добавления: 2019-07-15; просмотров: 303; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!