Система ипотечного кредитования
Ипотека представляет собой составленный в письменном варианте договор, накладывающий на объект недвижимого имущества клиента добровольный залог, используемый как гарантия осуществления последним своих обязательств по платежам.
Ипотека это-кредит который выдается либо в денежном виде либо в форме ипотечных банковских облигаций, выдаваемые под залог объекта недвижимого имущества, целью данных облигаций является покупка или постройка данной недвижимости. В таком случае, покупаемый объект становится предметом залогового обеспечения. Целью ипотечного кредитования является не предоставление недвижимого имущества в качестве обеспечения, оформляемое нормативным ипотечным договором, закладной(в таком случае данный вид кредита может рассматриваться просто как кредит под залог имущества), а именно целевое его использование на покупку или строительство жилья.
Как было сказано выше, ипотечное кредитование является одним из древнейших видов кредитования. Оно появилось после появления необходимости выделения частной собственности на дома и территории, которые можно было использовать в качестве залога на получение ссуды. Как известно во все времена недвижимое имущество в виде земли и сооружений являлось самым надежным и выгодным залоговым обеспечением.
Недвижимое имущество привлекательно тем, что оно рассматривается как физический ресурс и гибкий экономический актив, а также имеет ряд специфических особенностей. Рассмотрим подробнее эти особенности
|
|
|
Первым делом выделим особенности недвижимого имущества как физического ресурса:
1.Неподвижность, невозможность украсть или переместить имущество, стационарность.
2.индивидуальность и одновременно многообразие объектов недвижимости как объектов кредитования.
3.ограниченное количество объектов и ограниченное количество земли;
4.Долгий срок службы объектов недвижимости и долгий период хи постройки.
Также требуется учитывать специфические особенности недвижимого имущества как финансового актива:
1.требуется учитывать высокий порог для уровня инвестиций;
2.в разные периоды функционирования и формирования недвижимого имущества могут быть, разные денежные потоки;
3.так как недвижимость на сегодняшний день весьма сложный актив для инвестора, требуется определенная квалифицированность;
4.юридические права могут быть разделены;
5.система финансирования довольна сложная и гибкая;
6.сохранение инвестируемых средств;
7.некоторые виды рисков могут быть присущи определенным активам;
При финансировании операций с недвижимым имуществом, в отличие от других видов инвестиций, достаточно широко привлекаются и средства населения, которое в целом является более платежеспособным, чем государство и предприятия, находящиеся в достаточно плачевном финансовом состоянии.
|
|
|
В качестве источников финансирования инвестиций в недвижимость могут быть использованы собственные или заемные средства, причем последние могут быть получены от различных финансово-кредитных институтов на различных условиях. Сложность условий финансирования связана и с необходимостью учета фактора времени осуществления финансирования, методов расчета процентов по кредитам, различных частичных имущественных интересов, а также системы долевого участия.
Ипотечный кредит представляет собой движение ссудного капитала в сфере недвижимости, связанное с предоставлением денежных ресурсов на условиях возвратности, срочности, платности. Ипотечный кредит является не только специфическим типом сделки, но и выражает определенные отношения между экономическими субъектами, являющимися участниками ипотечного процесса (частными лицами, фирмами, финансовыми институтами, синдикатами в сфере недвижимости, строительными и девелоперскими компаниями, государственными учреждениями и др.). На рисунке 1 выделены следующие специфические черты ипотечного кредитования:
|
|
|
| Ипотечное кредитование |
| требования кредитора обеспечены недвижимым имуществом; |
| ипотека возникает только тогда, когда залогодатель обладает предметом ипотеки на правах частной собственности; |
| ипотека существует только на определенный срок и в размере требования; |
| ипотека носит долгосрочный характер (кредит выдается, как правило, на 10–25 лет); |
| выдаваемая ссуда значительна по сумме; |
| Ссуда под недвижимость выдается в размере значительно меньшем, чем рыночная стоимость объекта ипотеки, как правило, 40–70% |
| сам залог (заложенная недвижимость) остается в руках должника до окончания срока кредитного договора. |
| 30-60% идет на покрытие судебных издержек и других расходов кредитора, связанных с продажей, реализацией объекта ипотеки в случае, если требование (кредитный договор) не будет выполнено |
Рисунок 1-Специфические черты ипотечного кредитования
Под ипотечной системой кредитования с юридической точки зрения понимается:
1.законодательные акты, которые регулируют оборот всей недвижимости в стране;
|
|
|
2.специальные органы, модерирующие и проводящие первичную регистрацию недвижимого имущества.
Выделяют несколько субъектов современного ипотечного механизма:
- специализированные банки, нацеленные на выдачу ипотеки;
- люди инвесторы;
- государственные органы, производящие регистрацию имущества;
- страховые фирмы;
- риелторские фирмы;
- строительные компании;
- ссудно-сберегательные учреждения.
Главенствующую роль играют специализированные ипотечные банки. Их функция заключается в предоставлении долгосрочных кредитов на приобретение недвижимости под залог либо уже имеющейся у заемщика недвижимости, либо той недвижимости, которую он намеревается приобрести с помощью кредита, т.е. ипотечные банки могут предоставлять кредит, например, под залог жилья, которое появится у заемщика в будущем.
Перед Первой мировой войной было 10 акционерных ипотечных банков и несколько малых ипотечных учреждений в Польше, Прибалтике и Закавказье. Ипотечные банки предоставляли ипотечные займы в форме специальных долгосрочных закладных листов, которые можно было продать, учесть или перезаложить в коммерческом банке. Классической страной ипотечных банков является Германия. Сегодня в Германии насчитывается несколько десятков банков, две трети из которых являются акционерными и одна треть – государственными. В других странах Европы и в Америке нет такого четкого выделения ипотечных банков, а кредитованием под недвижимость в основном занимаются ссудо-сберегательные ассоциации (ССА) (которые почти исключительно специализируются на выдаче ипотечных ссуд), взаимосберегательные банки, региональные федеральные банки и страховые компании. ССА успешно конкурируют с ипотечными банками и, например в США, занимают даже главенствующую роль на рынке ипотечного кредита. Как ипотечные банки, так и ССА формируют свои главные фонды за счет добровольных вкладов индивидуальных депозиторов, получающих определенный процент годовых. Значительную часть вкладов эти учреждения помещают в закладные, которые также реализуются как на первичном, так и на вторичном рынках. Во всех странах существуют различные формы регулирования этих процессов, направленные на то, чтобы помочь населению получить жилье и землю, а кредиторам – соответствующий доход.
Функцию регистрации сделок с недвижимостью выполняют различного рода органы государственной власти. Так, в Германии регистрация сделок с недвижимостью возложена на Государственный или общинный суд. А в США существует Федеральная система фермерского кредита (ФСФК), которая объединяет около 800 коммерческих банков и кредитных ассоциаций, занимающихся ипотечным кредитованием. ФСФК играет важную роль в развитии сельского хозяйства в стране. Предоставляемые ею кредиты, как правило, субсидируемые и гарантируемые государством, способствуют развитию фермерских хозяйств, направляются на проведение ирригационных и других агрохозяйственных мероприятий, на покупку земли и техники.
В России первые государственные ипотечные дворянские банки были созданы в Москве и Петербурге в 1754 г. Всего в России к 1917 г. функционировали 21 земельный банк, из них 3 государственных и 18 частных. Причем на долю государственных банков приходилось 3/4, на долю частных –1/4 кредитов, выдаваемых под 8,5% годовых в размере 60% оценочной стоимости закладываемой земли.
Следующий субъект ипотечной системы –риелторские компании. Их функция заключается в подборе и разработке листинга объектов недвижимого имущества. Иногда они могут оказывать услуги по оценке объекта ипотечной сделки.
К организациям, обслуживающим оборот недвижимого имущества, можно отнести и страховые компании, которые страхуют ипотечный кредит, тем самым снижая риск кредитора (ипотечного банка), следовательно, снижая ставку процента по предоставляемому кредиту.
К ипотечной системе можно отнести и строительные компании. Однако надо оговориться, что в западной практике их роль в создании рынка ипотечного кредитования косвенна и ограничена их спецификой. Они важны в этом плане лишь как организации, создающие определенные объекты рынка недвижимости, которые, в свою очередь, являются потенциальными предметами ипотечного кредитования.
Виды ипотечных кредитов:
1.Пружинная-данный кредит используется с неизменной процентной ставкой. Пружинный ипотечный кредит уплачивается равномерно на протяжении на протяжении всего срока кредитования, одинаковыми платежами.
2.Ролловерная- данный кредит отличается тем что срок его погашения разделен на отрезки. В данном случае процентная ставка по ипотеке все время меняется, и зависит от конъюнктуры рынка.
3.Шаровая-особенностью данного кредита является то что в самом начале платежей уплачиваются только проценты по кредиту, а тело кредита либо вовсе не уплачивается либо уплачивается лишь его мизерная часть, после окончания периода оплаты процентов , определяются условия и сроки уплаты основного долга.
4.ипотека с изменяющейся ставкой- данный вид кредита является подвидом ролловерного кредита, при данном виде кредитования процентная ставка зависит от ситуации на рынке недвижимости, с учетом определенных интервалов.
5.обратный аннуитет – данный вид ипотечного кредитования отличается тем, что кредитор оплачивает периодические платежи заемщика, но сумма данных выплат относится на остаток основного долга и как следствие увеличивают проценты по кредитам и общую сумму долга.
6.ипотека с получением прибыли от прироста стоимости- при данном виде кредита кредитор имеет право получить определенную долю прибыли от прироста стоимости недвижимого имущества
Дата добавления: 2019-07-15; просмотров: 239; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!