За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. 27 страница
Из содержания ст. 34 ЗК РФ следует, что предоставлению гражданам подлежат земельные участки, которые публичным образованиям предстоит еще только образовать из земель категории "земли населенных пунктов". То, что в ст. 34 ЗК РФ имеются в виду земли этой категории, подтверждается упоминанием в п. 4 комментируемой статьи зонирования территорий. Из перечня видов зон, которые приведены в п. 1 ст. 35 ГрК РФ, для целей, не связанных со строительством, можно отнести с уверенностью только зоны сельскохозяйственного использования. Согласно п. 9 ст. 35 ГрК РФ существует две группы зон: 1) зоны сельскохозяйственных угодий - пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими); 2) зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, личного подсобного хозяйства, развития объектов сельскохозяйственного назначения. Вполне очевидно, что если первая группа безоговорочно укладывается в цели, не связанные со строительством, то вторая требует определенных оговорок и разъяснений. Исключим сразу же земельные участки, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства или развития объектов сельскохозяйственного назначения, так как не ясно, какие именно объекты имеет в виду законодатель с точки зрения капитальности, и проанализируем с позиций ст. 34 ЗК РФ статус садовых, огородных и дачных земельные участков. Согласно ст. 1 Федерального закона "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих товариществах": а) садовый земельный участок - земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им для выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля, а также для отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений); б) огородный земельный участок - земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им для выращивания ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля (с правом или без права возведения некапитального жилого строения и хозяйственных строений и сооружений в зависимости от разрешенного использования земельного участка, определенного при зонировании территории); в) дачный земельный участок - земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им в целях отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем или жилого дома с правом регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений, а также с правом выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля). Вычленим из приведенных определений те виды деятельности, которые связаны с несельскохозяйственной деятельностью: а) возведение жилого строения; б) возведение некапитального жилого строения и хозяйственных строений и сооружений в зависимости от разрешенного использования земельного участка, определенного при зонировании территории; в) право возведения жилого строения или жилого дома с правом регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений. Если в отношении жилых (некапитальных) строений и даже хозяйственных строений и сооружений с точки зрения ст. 34 сомнения не возникают (мы уже показали различную правовую природу строительства и возведения), то этого же нельзя сказать о жилых домах. Общий контекст п. п. 1, 2 и 3 ст. 30.1 ЗК РФ, в которых постоянно используется выражение "жилищное строительство", а также содержание п. 3 ст. 25.3 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в котором разъясняются особенности государственной регистрации права собственности на объект недвижимости на предназначенном для ведения дачного хозяйства или садоводства, дают основание считать возможным создание объектов капитального строительства. И как ни назови это создание - возведением или строительством, результат в обоих случаях одинаков. В данном случае либо придется признать синонимичность понятий "строительство" и "возведение", даже если последний вид создания объекта недвижимости существует на положении "младшего брата", появляющегося только в определенном контексте (тогда дачные земельные участки не должны подпадать под регулирование ст. 34 ЗК РФ, что противоречит абз. 2 п. 1 ст. 1 Закона N 101-ФЗ), либо зафиксировать рассогласованность понятийного аппарата ЗК РФ, ГрК РФ и Закона N 66-ФЗ. Последнее означает, что в отношении, по крайней мере, дачных участков у органов местного самоуправления нет четкого разграничения конструкций по предоставлению земельных участков для целей, не связанных со строительством, и для целей, связанных со строительством. Иначе говоря, каждый раз публичному образованию приходится оценивать ситуацию с предоставлением земельных участков для целей, не связанных со строительством, произвольно, "на глаз". Применяя ст. 34 ЗК РФ, следует учитывать, что садовые, огородные и дачные земельные участки предоставляются не только из категории "земли населенных пунктов", но и из состава земель сельскохозяйственного назначения. На это прямо указывают абз. 2 п. 1 ст. 78, п. 1 ст. 80 и п. 2 ст. 81 ЗК РФ. Особо хотелось бы подчеркнуть, что это правило касается и дачных земельных участков, так как п. 2 ст. 81 ЗК РФ находится в составе главы XIV "Земли сельскохозяйственного назначения" ЗК РФ. Применяя ст. 34 ЗК РФ, нельзя не учитывать и СНиП 30-02-97* "Планировка и застройка территорий садоводческих (дачных) объединений граждан, здания и сооружения" <365>. Согласно пункту 1.1* СНиП 30-02-97* его нормы и правила распространяются на проектирование застройки территорий садоводческих (дачных) объединений граждан (далее - садоводческое (дачное) объединение), зданий и сооружений, а также служат основой разработки территориальных строительных норм (ТСН) субъектов РФ. Пункт 6.4* СНиП 30-02-97* предусматривает, что на садовом (дачном) участке могут возводиться (выделено нами. - С.Г.) жилое строение (или дом), хозяйственные постройки и сооружения, в том числе постройки для содержания мелкого скота и птицы, теплицы и другие сооружения с утепленным грунтом, хозпостройка для хранения инвентаря, летняя кухня, баня (сауна), душ, навес или гараж для автомобиля. -------------------------------- <365> Приняты и введены в действие с 1 апреля 2001 г. Постановлением Госстроя РФ от 10.09.1997 N 18-51 // http://docload.ru/Basesdoc/4/4961/index.htm (дата обращения: 13.01.2014). Использование понятий "возведение", "застройка", "территориальные строительные нормы", которые используются по тексту СНиП 30-02-97*, на наш взгляд, без оглядки на положения ЗК РФ потому, что СНиП 30-02-97* появились на несколько лет раньше введения в действие ЗК РФ. Зато их содержание близко к ст. 263 ГК РФ. Завершая анализ статуса трех видов земельных участков, необходимо отметить правило, которое изложено в п. 1 ст. 28 Закона N 66-ФЗ: предоставление в собственность земельных участков садоводам, огородникам, дачникам и их садоводческим, огородническим и дачным некоммерческим объединениям, получившим такие земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется без проведения торгов за плату или бесплатно в случаях, установленных федеральными законами, законами субъектов РФ. Это правило целиком согласуется с порядком предоставления земельных участков в ст. 34 ЗК РФ, несмотря на выявленные нами дефекты юридической техники в ЗК РФ и в других нормативных актах. Обратимся теперь к Закону о ЛПХ. В соответствии с п. 1 ст. 4 этого Закона для ведения ЛПХ могут использоваться земельный участок в границах населенного пункта (приусадебный земельный участок) и земельный участок за пределами границ населенного пункта (полевой земельный участок). Приусадебный земельный участок используется для производства сельскохозяйственной продукции, а также для возведения жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов (п. 2 ст. 4 Закона о ЛПХ). То есть такой земельный участок, если следовать логике используемых конструкций, не может является объектом регулирования ст. 34 ЗК РФ. Что касается полевого земельного участка, то он используется исключительно для производства сельскохозяйственной продукции без права возведения на нем зданий и строений нормативов (п. 3 ст. 4 Закона о ЛПХ). За пределами населенного пункта находятся прежде всего земли сельскохозяйственного назначения. Однако согласно правилу п. 1 ст. 10 Закона N 101-ФЗ земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность на торгах (конкурсах, аукционах). Поскольку регулируемый ст. 34 ЗК РФ порядок предоставления земельных участков не предусматривает проведения торгов, то и правила комментируемой статьи не должны распространяться на земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения. Может быть, полевые участки для ведения личного подсобного хозяйства предоставляются из других категорий? Тогда следует ответить на вопрос, из каких именно. Сразу же исключим категории, которые указаны в подп. 3 (земли промышленности и др.), 5 (земли лесного фонда), 6 (земли водного фонда) п. 1 ст. 7 ЗК РФ. Две оставшиеся категории - это земли особо охраняемых территорий и объектов (подп. 4 п. 1 ст. 7 ЗК РФ) и земли запаса (подп. 7 п. 1 ст. 7 ЗК РФ). Рассмотрим их правовой статус с точки зрения интересующего нас вопроса. Согласно п. 1 ст. 94 ЗК РФ к землям особо охраняемых территорий относятся земли, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение, которые изъяты в соответствии с постановлениями федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов РФ или решениями органов местного самоуправления полностью или частично из хозяйственного использования и оборота и для которых установлен особый правовой режим. Порядок отнесения земель к землям особо охраняемых территорий регионального и местного значения, порядок использования и охраны земель особо охраняемых территорий регионального и местного значения устанавливаются органами государственной власти субъектов РФ и органами местного самоуправления в соответствии с федеральными законами, законами субъектов РФ и нормативными правовыми актами органов местного самоуправления (п. 4 ст. 94 ЗК РФ). Наконец, в соответствии с п. 6 ст. 94 ЗК РФ земли особо охраняемых природных территорий, земли, занятые объектами культурного наследия РФ, используются для соответствующих целей. Использование этих земель для иных целей ограничивается или запрещается в случаях, установленных ЗК РФ, федеральными законами. Из п. 10 ст. 85 ЗК РФ следует, что эти земли могут находиться также и в границах населенных пунктов. По этой причине в их составе не могут находиться полевые земельные участки. Одним словом, если речь идет о землях особо охраняемых территорий или о землях, которые заняты объектами культурного наследия РФ регионального и местного значения, то, если они находятся за пределами границ земельных пунктов, теоретически в их границах гражданам может предоставляться полевой земельный участок в порядке, предусмотренном ст. 34 ЗК РФ. По крайней мере, на земельных участках, которые заняты объектами культурного наследия РФ регионального и местного значения, допускается осуществление сельскохозяйственной деятельности. Что касается земель запаса, то согласно п. 1 ст. 103 ЗК РФ к землям запаса относятся земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и не предоставленные гражданам или юридическим лицам, за исключением земель фонда перераспределения земель, формируемого в соответствии со ст. 80 ЗК РФ. Пункт 1 ст. 80 ЗК РФ предусматривает его использование в том числе и для создания и расширения личных подсобных хозяйств. Неопределенность ЗК РФ в вопросе о земельных участках, которые предоставляются гражданам для целей, не связанных со строительством, влияет на практику градостроительного зонирования муниципальных образований поселений. Так, например, согласно п. 1 ст. 17 Правил землепользования и застройки муниципального образования "поселок Иванищи" (сельское поселение) Гусь-Хрустального района Владимирской области (2009 г.) предоставление земельного участка для целей, не связанных со строительством (в т.ч. ведения личного подсобного хозяйства, кроме земель сельскохозяйственного назначения), осуществляется в аренду и в собственность. Если речь в данном случае идет не о т.н. полевых участках на землях сельскохозяйственного назначения, а только об участках в границах населенного пункта, то на таких участках граждане вправе не строить, а возводить жилые дома, производственные, бытовые и иные здания, строения, сооружения с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов (п. 2 ст. 4 Закона о ЛПХ). Однако согласно ст. 31 указанных ПЗиЗ сельского поселения Иванищи одной из территориальных зон населенных пунктов является зона Ж1 - зона застройки индивидуальными жилыми домами. Отдельной территориальной зоны для ведения личного подсобного хозяйства с правом возведения жилых домов указанными правилами не предусмотрено. С точки зрения комментируемой нами ст. 34 ЗК РФ различие между застройкой индивидуальными жилыми домами в населенных пунктах сельского поселения Иванищи и возведением жилых домов на земельных участках, предоставленных не для целей строительства для ведения личного подсобного хозяйства на территории сельского поселения Иванищи просто-напросто размывается. Чтобы выйти из описанной однотипной ситуации <366>, федеральному законодателю необходимо согласовать между собой конструкции ст. ст. 34 и 40 ЗК РФ, ГрК РФ, ГК РФ, Закона о личном подсобном хозяйстве, Закона N 66-ФЗ, ст. ст. 77, 78 и 81 ЗК РФ, СНиП 30-02-97*. -------------------------------- <366> Правила землепользования и застройки муниципального образования "поселок Иванищи" (сельское поселение) Гусь-Хрустального района Владимирской области являются типовыми и подготовлены в 2009 г. по шаблону, который использовало в своей работе ГУП Владимирской области "Областное проектно-изыскательское архитектурно-планировочное бюро" при подготовке аналогичных Правил на территории ВО. На данный момент гипотеза об отсутствии какой-либо связи между застройкой земельного участка и деятельностью собственника по возведению зданий и сооружений в соответствии с конструкцией ст. 34 ЗК РФ не подтверждается. К перечню земельных участков, которые предоставляются гражданам для целей, не связанных со строительством, следует также добавить земельные участки с разрешенным использованием "подъездные пути" (как вариант - "для организации объездных путей"). Так, например, управление земельных отношений администрации Ивановского муниципального района ИО сообщило 27 декабря 2013 г. о предоставлении земельных участков для целей, не связанных со строительством, среди которых земельный участок категории "земли населенных пунктов" (д. Конохово) с разрешенным использованием "подъездные пути" площадью 700 кв. м <367>. -------------------------------- <367> Наше слово. 2013. 27 декабря. N 153 - 154 (10191/192). С. 6. В перечень земельных участков, которые предоставляются гражданам для целей, не связанных со строительством, необходимо также включить земельные участки, которые предоставляются "для элементов благоустройства". Так, например, администрация Суздальского района ВО опубликовала 24 июля 2013 г. извещение о возможном предоставлении трех земельных участков (площадью 50, 30 и 165 кв. м) в с. Суромна и с. Богослово в аренду для элементов благоустройства <368>. -------------------------------- <368> Суздальская Новь. 2013. 24 июля. N 59 (11392). С. 6. В рамках комментируемой статьи граждане просят предоставить земельные участки, которые находятся в границах населенного пункта "для размещения мест хранения плавсредств" <369>. -------------------------------- <369> Определение Ленинградского областного суда от 23.08.2012 N 33-3796/2012 // СПС "КонсультантПлюс". В соответствии со ст. 34 ЗК РФ для целей, не связанных со строительством, юридическим лицам могут предоставляться в долгосрочную аренду для организации и обеспечения регулируемого туризма и отдыха земельные участки из состава земель особо охраняемой природной территории, например национального парка <370>. -------------------------------- <370> Постановление Тринадцатого ААС от 21 января 2013 г. по делу N А21-3598/2012 // СПС "КонсультантПлюс". К перечню земельных участков, которые предоставляются гражданам для целей, не связанных со строительством, следует также добавить земельные участки для размещения металлических гаражей. Так, например, согласно п. 2.1 Положения о порядке предоставления земельных участков на территории округа Муром для целей, не связанных со строительством <371>, предоставление земельных участков для целей, не связанных со строительством, осуществляется в соответствии с ЗК РФ. В соответствии с п. 2.3 вышеназванного Положения металлические гаражи относятся к временным объектам. Предоставление земельного участка для размещения временного объекта производится на основании постановления главы округа Муром, принятого по результатам рассмотрения заявления гражданина. -------------------------------- <371> Утверждено решением Совета народных депутатов округа Муром от 31 мая 2005 года N 644. С точки зрения землеустройства и кадастровой деятельности ст. 34 ЗК РФ не подразумевает предоставление гражданам земельных участках вследствие раздела, объединения, перераспределения или выдела из земельных участков в порядке, который установлен ст. ст. 11.3, 11.4, 11.5, 11.6 и 11.7 ЗК РФ. При реализации комментируемой статьи необходимо учитывать, что ее положения не распространяются на граждан-землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, точнее, на земельные участки, которые они уже используют. То есть ст. 34 ЗК РФ не регулирует отношения, которые связаны с изменением вида права на земельный участок, который был образован и предоставлен гражданину ранее на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного срочного пользования; на праве пожизненного наследуемого владения, а также по договору аренды (субаренды). При применении данной статьи следует иметь в виду, что для целей, не связанных со строительством, предоставляются также земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения. Однако согласно правилу п. 1 ст. 10 Закона 101-ФЗ земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность на торгах (конкурсах, аукционах). Поскольку регулируемый ст. 34 ЗК РФ порядок предоставления земельных участков не предусматривает проведения торгов, то и правила комментируемой статьи не распространяются на земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения. С точки зрения законодательной логики статья подразделяется на две самостоятельные части. Пункт 1 устанавливает общие начала управления государственными и муниципальными земельными ресурсами с целью эффективного распоряжения ими. Правило этого пункта носит характер декларации или даже частного случая реализации таких основных принципов земельного законодательства, как дифференцированный подход к установлению правового режима земель, в соответствии с которым при определении их правового режима должны учитываться природные, социальные, экономические и иные факторы; сочетание интересов общества и законных интересов граждан, согласно которому регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества при обеспечении гарантий каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком (подп. 10 и 11 ст. 1 ЗК РФ).
Дата добавления: 2018-10-26; просмотров: 97; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!