За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. 31 страница
Фактическое землепользование существует как данность в современных правоотношениях с начала 90-х гг. XX в. В поле зрения арбитражных судов "фактическое землепользование" и "фактический землепользователь" попали в связи со спорами последних с налоговым органом из-за уклонения от уплаты земельного налога и уклонения от оформления соответствующего права на земельный участок <404>. -------------------------------- <404> Постановление ФАС ВСО от 5 марта 2002 г. N А78-4666/01-С2-2/210-Ф02-41/2002-С1; Постановление ФАС СЗО от 29 января 2002 г. N А56-24298/01; Постановление ФАС ВВО от 22 октября 2001 г. N А39-560/01-22/9; Постановление ФАС ВВО от 3 августа 2001 г. N А29-2491/01А; Постановление ФАС СЗО от 6 июня 2001 г. N Ф04/1540-451/А46-2001; Постановление ФАС МО от 4 июня 2001 г. N КА-А40/2584-01. В законодательстве не раскрывается понятие "фактическое землепользование", хотя суды и практика органов местного самоуправления под ним понимают, во-первых, использование земельного участка без каких-либо прав (без оформления того или иного вида права), во-вторых, - наиболее часто используемую субъектом и закрепленную на местности любым видимым способом часть земельного участка или, точнее, часть поверхности земли. Абзац 2 п. 7 ст. 36 ЗК РФ предусматривает при определении местоположения границ земельного участка учет градостроительного законодательства. Такая общая отсылка к ГрК РФ, а также к законодательству субъектов РФ на практике порождает споры о приватизации земельных участков под зданиями, строениями, сооружениями. Тринадцатый ААС, отменяя решение суда первой инстанции, подчеркнул, что ни положениями ЗК РФ, ни нормами, содержащимися в других федеральных законах, не предусматривается необходимость соотнесения площади земельного участка, ранее предоставленного в аренду для строительства и поставленного на государственный кадастровый учет, на котором расположено здание, строение, сооружение с размером территории в границах данного земельного участка, необходимой для использования такого здания, строения, сооружения, для целей применения положений ст. 36 ЗК РФ. Ссылка администрации Кировского муниципального района ЛО и суда первой инстанции на Постановление Правительства ЛО от 22.03.2012 N 83 "Об утверждении Региональных нормативов градостроительного проектирования Ленинградской области" как доказательство нарушения обществом минимального коэффициента застройки земельного участка несостоятельна, поскольку несоблюдение данных требований могло быть основанием для отказа в выдаче акта ввода объекта в эксплуатацию, но не основанием для отказа в предоставлении указанного земельного участка; данный нормативный документ, как следует из предмета правового регулирования, распространяется на отношения в сфере градостроительной деятельности и не затрагивает отношений по предоставлению земельных участков. Региональные нормативы градостроительного проектирования не могут применяться к отношениям, связанным с приватизацией земельных участков, так как регулируют отношения в сфере градостроительной деятельности, а именно содержат минимальные расчетные показатели обеспечения благоприятных условий жизнедеятельности человека <405>. -------------------------------- <405> Постановление Тринадцатого ААС от 22.10.2013 по делу N А56-20059/2013 // СПС "КонсультантПлюс". Что касается красных линий, то в данном случае это требование градостроительного законодательства. В соответствии с п. 11 ст. 1 ГрК РФ красные линии - это линии, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования, границы земельных участков, на которых расположены сети инженерно-технического обеспечения, линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения. Образование земельных участков часто сопровождается нарушением границ красных линий, установленных в соответствии с ранее разработанной, утвержденной и реализованной документацией по планировке (застройке) территории населенного пункта. Особенно чувствительной эта проблема является для городов федерального значения, в составе территории которых значителен удельный вес историко-культурной среды. Судам приходится рассматривать дела о нахождении части образуемого земельного участка в границах красных линий, в том числе и в связи с несоразмерностью испрашиваемого к выкупу земельного участка. В некоторых случаях изучаемые судом обстоятельства отягощены еще и нахождением земельного участка в составе земель общего пользования. Так, например, ООО "Комплексное автотехобслуживание" (далее - общество) обратилось в АС СПб и ЛО с заявлением о признании незаконным отказа Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ) в приватизации арендованного обществом земельного участка, на котором расположены принадлежащие обществу объекты недвижимого имущества. В обоснование своих требований общество указало, что на основании договоров купли-продажи от 21.12.2004 обществу на праве собственности принадлежат здание склада общей площадью 1048,4 кв. м, здание бытовки общей площадью 206,6 кв. м, расположенные по адресу: Санкт-Петербург, ул. Малая Митрофаньевская, д. 3, корп. 1. Земельный участок общей площадью 30072 кв. м с кадастровым N 78:7507:12, на котором расположены здания, передан обществу в пользование по заключенному с КУГИ договору аренды от 12.11.2004 N 11/ЗД-02195 с учетом соглашения от 11.01.2005 об уступке прав и обязанностей по договору аренды. Впоследствии общество обратилось в КУГИ с заявлениями о приобретении земельного участка в собственность за плату в порядке, установленном абз. 2 п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ. Письмом от 16.08.2010 N 22261-32 КУГИ отказал обществу в выкупе земельного участка. Арбитражный суд указал, что в соответствии с п. 8 ст. 28 Закона N 178-ФЗ земельные участки в составе земель общего пользования (улицы, проезды, дороги, набережные, парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водоемы, пляжи и другие) не подлежат отчуждению. Согласно п. 12 ст. 85 ЗК РФ земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации. В этой связи апелляционный суд отклонил доводы общества о том, что нахождение части земельного участка в границах красных линий согласно проекту планировки не означает, что спорный земельный участок находится в составе земель общего пользования. Согласно п. 7 ст. 36 ЗК РФ местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка. Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 17.07.2007 N 864 утвержден проект планировки территории, ограниченной Московским пр., наб. Обводного канала, полосой отвода Балтийской ОЖД, Благодатной ул., часть спорного земельного участка в соответствии с указанным проектом планировки находится в границах земель общего пользования, выделенных красными линиями. Кроме того, факт нахождения частей земельного участка в составе земель общего пользования и в зоне градостроительных ограничений подтверждается данными кадастрового паспорта на земельный участок. При таких обстоятельствах, в связи с нахождением части земельного участка в границах красных линий, под которыми понимаются линии, обозначающие существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования, КУГИ, по мнению апелляционного суда, правомерно отказал обществу в реализации права выкупа не подлежащего приватизации в силу прямого указания закона земельного участка, расположенного под принадлежащими обществу зданиями. Указанные обстоятельства явились самостоятельным основанием для отказа в выкупе земельного участка. Кроме того, учитывая то, что в данном случае площадь земельного участка, о приватизации которого заявлено обществом, превосходит суммарную площадь расположенных на нем зданий более чем в 20 раз, апелляционный суд, исходя из положений названных норм, считает обоснованными доводы КУГИ о несоразмерности испрашиваемого к выкупу земельного участка <406>. -------------------------------- <406> Постановление Тринадцатого ААС от 19.05.2011 по делу N А56-58560/2010 // СПС "КонсультантПлюс". Не всегда, однако, отказ в предоставлении за плату в собственность земельного участка под зданием, строением, сооружением в связи с нахождением его в границах красных линий, находит поддержку у судов. Органы местного самоуправления обязаны обосновать свою позицию. Постановлением Восемнадцатого ААС от 11.08.2011 удовлетворены требования ИП С.А. Гитинова о признании незаконным, не соответствующим ст. 36 ЗК РФ отказ главы Еткульского муниципального района Челябинской области в предоставлении ИП С.А. Гитинову в собственность за плату земельного участка площадью 117 кв. м с кадастровым номером 74:07:3700014:132, расположенного по адресу: Челябинская обл., Еткульский р-он, с. Еткуль, ул. Первомайская, д. 26а, содержащийся в письме от 27.10.2010 N 2372. На администрацию возложена обязанность в течение 1 месяца со дня принятия постановления принять решение о предоставлении в собственность ИП С.А. Гитинову указанного земельного участка для эксплуатации продуктового магазина-павильона. В кассационной жалобе администрация указывала на то, что спорный земельный участок находится в границах красных линий, которые соответствуют существующей застройке и являются действующими. Красные линии в границах, установленных генеральным планом 2009 г., совпадают с границами красных линий, предусмотренных генеральным планом с. Еткуль 1987 г., и материалами дела подтверждено, что спорный земельный участок попадает в границы красных линий как по состоянию на 2009 г., так и по состоянию на 1987 г. По мнению администрации, отсутствие доказательств нарушения действующего законодательства при возведении здания магазина и постановки на кадастровый учет спорного земельного участка не может свидетельствовать о том, что этот земельный участок не попадает в границы красных линий. ФАС УО в своем Постановлении отметил, что, поскольку решение Совета депутатов Еткульского сельского поселения N 207 "Об утверждении корректировки Генерального плана с. Еткуль", которым скорректированы красные линии и со ссылкой на которое заявителю отказано в приватизации земельного участка, принято 29.10.2009 и опубликовано в информационном вестнике Совета депутатов Еткульского сельского поселения 02.11.2009, т.е. после возведения и регистрации прав заявителя на здание продуктового магазина-павильона и формирования земельного участка, предоставленного заявителю для эксплуатации этого объекта, при этом доказательств возведения названного здания и постановки испрашиваемого земельного участка с нарушением действующего земельного законодательства в материалы дела не представлено, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что красные линии в границах, указанных в генеральном плане с. Еткуль, не соответствуют существующей застройке территории и не могут свидетельствовать о нахождении спорного земельного участка в составе земель общего пользования <407>. -------------------------------- <407> Постановление ФАС УО от 1 ноября 2011 г. N Ф09-6655/11 // СПС "КонсультантПлюс". В законодательстве отсутствует легальное определение конструкции "смежный земельный участок". В пункте 3.1 ст. 25 Закона N 221-ФЗ он упоминается четыре раза в связи с "...учетом изменений земельного участка в связи с уточнением части границ земельного участка, которая одновременно является частью границ других земельных участков (далее - смежные земельные участки)...". В пункте 14 "Требования к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка" указывается, что смежные земельные участки имеют общие характерные точки границ земельных участков. При этом значительное число споров рассматривается в судах именно по искам собственников смежных земельных участков. Как правило, это по преимуществу негаторные иски, главное требование которых - устранение препятствий в пользовании земельным участком: требования демонтировать чужое строение или забор на своем земельном участке, убрать строительные материалы и т.д. <408>. Применительно к абз. 2 п. 7 ст. 36 ЗК РФ использование законодателем понятия "смежный земельный участок" выглядит некорректным. Исходя из регулируемых ст. 36 ЗК РФ конструкций приобретение гражданами и юридическими лицами прав на земельные участки подразумевает либо образование последних с нуля (причем неважно, из земель или вследствие раздела исходного земельного участка, образованного задолго до этого), либо уточнение местоположения границ ранее учтенных земельных участков. И в том и в другом случае смежность с юридической и кадастровой точек зрения возникнет не ранее, чем в ГКН будут внесены из межевого плана сведения о координатах характерных точек границ земельного участка. Только после кадастрового учета земельного участка, образованного с нуля, или учета изменений (в связи с уточнением местоположения границ) можно говорить о возникновении конструкции "смежный земельный участок". Представляется, что законодатель использует в абз. 2 п. 7 ст. 36 ЗК РФ понятие "смежный земельный участок" в неюридическом смысле, подразумевая фактическое примыкание части земной поверхности с находящимся на ней объектом недвижимости либо к земельному участку, поставленному на кадастровый учет, либо к другой части земной поверхности с находящимся на ней другим объектом или объектами недвижимости. -------------------------------- <408> См.: Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. 4-е изд., перераб., доп. М.: Статут, 2008. С. 678 - 691. Также см.: Гражданско-правовые способы защиты права собственности на недвижимость: научно-практическое пособие по применению гражданского законодательства. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Юрайт, 2012. С. 137 - 145. Понятие "естественные границы земельного участка", как и понятие "смежный земельный участок" в абз. 2 п. 7 ст. 36 ЗК РФ, не имеет юридического содержания. Естественные границы не определяются в соответствии со ст. 11.1 ЗК РФ и Законом N 221-ФЗ. В то же самое время нельзя утверждать, что де-факто они не существуют. Исходя из общего смысла п. 7 ст. 36 ЗК РФ, учитывая положения ГрК РФ, Закона N 221-ФЗ, письма Минэкономразвития России <409>, можно сделать вывод о том, что естественными являются границы земельного участка, которые закреплены на местности природными объектами (лесом и лесополосами, водными объектами) или объектами искусственного происхождения (дорогами, забором, столбами, рвом, ямой, валом, стеной здания, строения, сооружения, линейным объектом). В кадастровой деятельности природные объекты и объекты искусственного происхождения принимаются во внимание при уточнении местоположения границ земельного участка, существующих на местности более 15 лет. В любом случае учет естественных границ земельного участка с точки зрения ст. 36 ЗК РФ является факультативным для органов государственной власти и органов местного самоуправления при решении вопроса об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории. -------------------------------- <409> Среди таких писем наибольшую известность среди кадастровых инженеров получило следующее: письмо Минэкономразвития России от 17.04.2012 N Д23и-1123 "По вопросам уточнения местоположения границ и площади земельного участка" // СПС "КонсультантПлюс". Пункт 9 ст. 36 ЗК РФ, согласно которому иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений имеют право на приобретение в собственность земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в порядке, установленном данным Кодексом, как и п. п. 5 и 6 этой же статьи, был в 2004 г. объектом изучения КС РФ по запросу Мурманской областной Думы. Заявитель полагал, что названные нормы (а также еще три статьи ЗК РФ) по своему содержанию противоречат статьям 2, 4 (часть 3), 7 (часть 1), 9 (часть 1), 15 (часть 1), 19 (часть 2), 36 (часть 1) и 67 (часть 1) Конституции РФ, и приводит в обоснование своей позиции следующие доводы: земля является основой жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории, в данном случае к таким народам относятся только народы РФ; закон не может ограничивать и перераспределять эту основу, право на нее в пользу лиц, не относящихся к народам РФ; из Конституции РФ следует, что субъектом права частной собственности на землю могут быть только российские граждане и их объединения; предоставление иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам права собственности на землю умаляет (ограничивает) территориальную основу жизни и деятельности народов РФ, создает возможность отторжения земли иностранному государству посредством сделок или предъявления территориальных претензий к РФ, может привести к нарушению суверенитета РФ. Согласно п. 2.2 Постановления КС РФ исходя из предписаний статей 9 и 36 Конституции РФ федеральное законодательство в области регулирования земельных отношений определяет, что земля и другие природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, являются государственной собственностью и что земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается соответствующими законами. При этом по смыслу конкретизирующих указанные конституционные предписания ст. ст. 260 и 261 ГК РФ и ст. 15 ЗК РФ объектом права собственности на землю являются земельные участки, представляющие собой часть поверхности земли в границах территории РФ. При предоставлении земли в частную собственность приобретателю передается не часть государственной территории, а лишь земельный участок как объект гражданских прав, что не затрагивает суверенитет РФ и ее территориальную целостность. В п. 2.3 Постановления КС РФ зафиксировано, что согласно ст. 62 (часть 3) Конституции РФ иностранные граждане и лица без гражданства пользуются в РФ правами и несут обязанности наравне с гражданами РФ, кроме случаев, установленных федеральным законом или международным договором РФ. Тем самым Конституция РФ в качестве общего принципа российского законодательства устанавливает национальный режим для иностранных лиц и лиц без гражданства, т.е. в отношении прав и обязанностей приравнивает их к российским гражданам. Действие этого принципа подчеркнуто в Постановлении КС РФ от 17 февраля 1998 года по делу о проверке конституционности положения части второй статьи 31 Закона СССР "О правовом положении иностранных граждан в СССР". Сама по себе возможность предоставления иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам права на определенных условиях приобретать в собственность и в определенных пределах владеть, пользоваться и распоряжаться земельными участками - постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте (п. 1 ст. 260 ГК РФ), - не противоречит конституционно-правовому статусу земли как публичного достояния многонационального народа России и вытекает из статей 9 (часть 2) и части 1 и 2 ст. 35 Конституции РФ во взаимосвязи с ее статьей 62 (часть 3). Статья 37. Особенности купли-продажи земельных участков Комментарий к статье 37 Комментируемая статья сосредоточена на узком предмете. В ней оговариваются отдельные условия договора купли-продажи земельного участка, а также вопросы, возникающие до и после его продажи. Анализ содержания статьи позволяет вычленить в ней три логических части.
Дата добавления: 2018-10-26; просмотров: 129; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!