За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. 30 страница
В практике органом местного самоуправления часто утверждается и выдается заявителю схема расположения земельного участка в случае уточнения местоположения границ ранее учтенного земельного участка. Кадастровому инженеру для подготовки межевого плана такая схема никакой пользы за редкими исключениями не представляет, за исключением, быть может, конфигурации земельного участка. Ни каких-либо координат, ни тем более привязки к ближайшим пунктам опорной межевой сети на такой схеме нет. Однако ее включение в состав межевого плана и ссылка на нее в пояснительной записке кадастрового инженера обеспечивает успех кадастрового учета земельного участка. Абзац 1 п. 7 ст. 36 ЗК РФ предусматривает, что лицо, которое обратилось с заявлением о предоставлении земельного участка, обеспечивает за свой счет выполнение в отношении этого земельного участка кадастровых работ и обращается с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета этого земельного участка в порядке, установленном Законом N 221-ФЗ. С 1 октября 2013 года кадастровый инженер подготавливает межевой план (как и техпланы на здания) в форме электронного документа, заверяет его усиленной квалифицированной электронной подписью (ч. 11 ст. 38 Закона N 221-ФЗ) и направляет его с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети Интернет, включая единый портал государственных и муниципальных услуг, в кадастровый орган. В случае постановки на кадастровый учет земельного участка кадастровый инженер также через информационно-телекоммуникационные сети общего пользования получает кадастровый план земельного участка, заверенный электронной подписью специалиста кадастрового органа. Заказчику кадастровых работ нет необходимости впоследствии получать у публичного образования кадастровый паспорт земельного участка, так как предоставление его для регистрации права на земельный участок в настоящее время не предусматривается. Не исключено, что законодателю придется отредактировать положения п. 8 ст. 36 ЗК РФ. При применении п. 7 (особенно его абз. 2) ст. 36 ЗК РФ необходимо иметь в виду то, что закон подразумевает две различные модели. Первая - определение местоположения границ земельного участка и его площади в процессе образования (то есть возникновения как такового). Вторая модель применительно к правоотношениям, которые регулирует ст. 36 ЗК РФ, связана с уточнением местоположения границ ранее учтенного земельного участка, который собственник объекта недвижимости просит у публичного образования передать в собственность. Такие участки образовывались в процессе приватизации государственного и муниципального имущества - зданий, строений, сооружений в границах территорий крупных производственных предприятий и комплексов, комбинатов (машиностроительных заводов, ткацких и отделочных фабрик, мясокомбинатов, овощных баз, авторемонтных мастерских и др.). Причем образование земельных участков не всегда сопровождалось определением местоположения границ на местности. Поэтому в ГКН включались ориентировочные площадь и местоположение границ земельных участков. Также следует учитывать, что в задачи публичного образования на момент приватизации зданий, строений, сооружений не входило образование земельных участков с учетом всех требований земельного и градостроительного законодательства, которое не требовало в обязательном порядке предоставлять в собственность земельные участки под объектами недвижимости. Согласно позиции Тринадцатого ААС положения п. 7 ст. 36 ЗК РФ не могут применяться для целей обоснования отказа в предоставлении земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учет и предоставленного в аренду для строительства; указанной нормой права урегулирован порядок действий в случае, если не осуществлен государственный кадастровый учет земельного участка или в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о земельном участке, необходимые для выдачи кадастрового паспорта земельного участка <390>. -------------------------------- <390> Постановление Тринадцатого ААС от 22.10.2013 по делу N А56-20059/2013 // СПС "КонсультантПлюс". Общие требования законодателя к образуемым земельным участкам наиболее полно раскрываются в ч. 10 ст. 38 Закона N 221-ФЗ: образуемые земельные участки должны соответствовать требованиям гражданского законодательства, земельного законодательства, лесного законодательства, водного законодательства, градостроительного законодательства и иным установленным в соответствии с законодательством РФ требованиям к земельным участкам. Если в соответствии с федеральным законом образование земельных участков должно осуществляться с учетом проекта межевания территории, проекта межевания земельного участка или земельных участков или иного предусмотренного федеральным законом документа, местоположение границ данных земельных участков определяется с учетом такого документа. В абз. 2 п. 7 ст. 36 ЗК РФ речь идет, по сути, о частном случае образования земельного участка. Абзац 2 п. 7 комментируемой статьи использует различные термины и понятия - "местоположение границ" (земельного участка), "площадь" (земельного участка), "фактическое землепользование", "красные линии", "смежные земельные участки", "естественные границы" (земельного участка). Причем не все приведенные термины и понятия наполнены юридическим содержанием. По этой причине необходим анализ каждого из них, что позволит выявить действительный замысел законодателя. Абзац 2 п. 7 ст. 36 ЗК РФ устанавливает правило, согласно которому площадь предоставляемого (продаваемого) в собственность земельного участка определяется в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Единственное легальное определение понятия "площадь" дается в ч. 8 ст. 38 Закона N 221-ФЗ: площадью земельного участка, определенной с учетом установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом требований, является площадь геометрической фигуры, образованной проекцией границ земельного участка на горизонтальную плоскость. Девятнадцатый ААС в своем Постановлении от 21.05.2013 по делу N А14-12836-2011 дал следующее толкование приведенной нормы: указанная норма означает, что при формировании земельного участка его границы и размер определяются не по красным линиям и естественным границам, а лишь с учетом таковых. Руководствоваться же при этом следует нормами земельного и градостроительного законодательства. При расчете предельной фактически используемой площади земельного участка, указанной в ст. 36 ЗК РФ, необходимо учитывать, что в указанной норме речь идет о двух видах площадей: во-первых, это непосредственно застроенная объектами недвижимости часть земельного участка (определяется по справкам БТИ и техническим паспортам); во-вторых, площадь, призванная обеспечить функционирование расположенных на участке объектов недвижимости <391>. -------------------------------- <391> СПС "КонсультантПлюс". Вообще вопрос о площади является ключевым для всей ст. 36 ЗК РФ. Главная проблема состоит в том, что предельные размеры (площадь) земельных участков в законодательстве устанавливаются только для незастроенных земельных участков. В отношении земельных участков, собственником или распорядителем которых является публичное образование и на которых расположены приватизированные здания, строения и сооружения, не существует ни формулы, ни порядка расчета площади. Это открывает широкий простор не только для личного усмотрения органа государственной власти или местного самоуправления, уполномоченного принимать решения о продаже земельных участков, но и побуждает заявителей идти на различные ухищрения, чтобы приобрести земельный участок размером (площадью) в разы превышающим площадь объекта недвижимости. Судебная практика подтверждает, что это довольно частое явление. Так, в одном случае собственник здания доказывал необходимость использования земельного участка для эксплуатации объекта, занимающего менее 20% площади участка <392>. В другом случае собственник здания общей площадью 195,4 кв. м просил у Территориального управления Росимущества в ЛО и Федерального агентства по управлению государственным имуществом предоставить в собственность земельный участок площадью 17400 кв. м, что в 89 раз превышало площадь указанного здания <393>. Отказывая в удовлетворении заявления, арбитражный суд первой инстанции правомерно исходил из того, что действия администрации были обоснованы содержащимися в утвержденных администрацией Постановлениях от 04.05.2012 N 521, 522, 523 схемах N 1 - 8, N 1 - 7, N 1 - 9 расположения границ земельных участков сведениями, в соответствии с которыми для использования здания склада соли площадью 188,3 кв. м необходим земельный участок площадью 607 кв. м, здания капустного склада площадью 1210 кв. м - земельный участок площадью 3440 кв. м, здания ж/д весовой площадью 118,5 кв. м - земельный участок площадью 212 кв. м <394>. -------------------------------- <392> Постановление Тринадцатого ААС от 21.08.2013 по делу N А56-3411/2013 // СПС "КонсультантПлюс". <393> Постановление ФАС СЗО от 02.05.2012 по делу N А56-23744/2011 // СПС "КонсультантПлюс". <394> Постановление Тринадцатого ААС от 15.08.2013 по делу N А42-3657/2012 // СПС "КонсультантПлюс". Еще в одном деле, по которому судом вынесено Постановление 5 декабря 2013 г., ФАС СЗО указал, что проезд транспортных средств к объектам недвижимости и возможность их разгрузки не являются определяющими для установления площади, необходимой для эксплуатации объектов в том смысле, в котором данный критерий установлен в статье 36 ЗК РФ. Заявитель просил предоставить земельный участок площадью в 13564 кв. м под тремя объектами недвижимости, общая площадь которых составила 1517 кв. м (т.е. в 9,2 раза меньше площади земельного участка). Одновременно суды сослались на то, что общество не заявляло ходатайства о назначении землеустроительной экспертизы на предмет определения площади земельных участков, необходимой для эксплуатации и использования принадлежащих ему объектов недвижимости <395>. -------------------------------- <395> Постановление ФАС СЗО от 05.12.2013 по делу N А42-3657/2012 // СПС "КонсультантПлюс". Судебная практика, в частности Тринадцатого ААС, сформулировала обобщенный подход к рассматриваемой проблеме. Первый тезис заключается в том, что при определении площади земельного участка, подлежащего приватизации, необходимо учитывать комплекс факторов, в числе которых фактически используемая площадь земельного участка, правила землепользования и застройки, сведения, содержащиеся в землеустроительной, градостроительной и проектной документации, площадь земельного участка, занятая объектом недвижимости и необходимая для его использования. Второй тезис касается прав собственника недвижимости и объема полномочий публичных образований: объем прав на землю у собственника недвижимости ограничен положениями п. 3 ст. 33, п. 2 ст. 35, п. 7 ст. 36 ЗК РФ. Указанные законоположения также ограничивают полномочия органов, выступающих от имени публично-правовых образований, являющихся собственниками земли, в части произвольного определения размеров земельных участков, подлежащих приватизации <396>. -------------------------------- <396> Постановление Тринадцатого ААС от 15.08.2013 по делу N А42-3657/2012 // СПС "КонсультантПлюс"; Постановление Тринадцатого ААС от 21.08.2013 по делу N А56-3411/2013 // Там же; Постановление Тринадцатого ААС от 09.06.2012 по делу N А56-67477/2011 // Там же. Собственники объектов недвижимости, добиваясь предоставления в собственность земельных участков необходимой им площади, заказывают у специализированных организаций для ее обоснования землеустроительную и проектную документацию, иногда одновременно оба документа. Это может быть проект территориального землеустройства земельного участка и проектная документация функционального зонирования территории земельного участка под объекты специальной надобности <397>, схема планировочной организации <398>, заключение, выполненное по заказу заявителя вместе с планом благоустройства территории <399>, расчет, произведенный на основании СНиП II-89-80* "Генеральные планы промышленных предприятий", СНиП 2.07.01-89* "Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений", СНиП 21-02-99* "Стоянки автомобилей" <400>. -------------------------------- <397> Постановление ФАС СЗО от 02.05.2012 по делу N А56-23744/2011 // СПС "КонсультантПлюс". <398> Постановление ФАС СЗО от 15.08.2013 по делу N А66-11394/2012; Постановление ФАС СЗО от 05.12.2013 по делу N А42-3657/2012 // СПС "КонсультантПлюс". <399> Постановление Тринадцатого ААС от 21.08.2013 по делу N А56-3411/2013 // СПС "КонсультантПлюс". <400> Постановление ФАС СЗО от 26.04.2013 по делу N А66-6330/2012 // СПС "КонсультантПлюс". Однако имеются и противоположные решения, например у ФАС СЗО. Так, ООО "Производственно-строительная компания "Домострой" обратилось в Арбитражный суд Тверской области с заявлением о признании незаконным отказа Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области, оформленного письмом от 23.07.2012 N 10622-09, в предоставлении обществу в собственность земельного участка площадью 11814 +/- 38 кв. м с кадастровым номером 69:40:010624:41, расположенного по адресу: г. Тверь, ул. Академика Туполева, д. 123, а также об обязании Министерства принять решение о предоставлении названного участка в собственность заявителя и направить в его адрес договор купли-продажи этого участка. Суд первой инстанции решением от 04.12.2012, оставленным без изменения Постановлением апелляционной инстанции от 17.04.2013, удовлетворил требования общества. ФАС СЗО в своем Постановлении указал следующее. На спорном участке расположена производственная база заявителя, частью которой является здание склада площадью 1431 кв. м; данный объект используется для складирования необходимых при строительстве материалов; весь испрашиваемый участок используется в деятельности ООО "Производственно-строительная компания "Домострой" с учетом расположения техники, необходимой для выполнения погрузочно-разгрузочных работ на складе и разворота грузовых автомобилей; возможности организовать разворот автомашин (автопоездов) по-иному не имеется с учетом смежных земельных участков, образованных на основании распоряжения Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области от 11.07.2012 N 1877, под объектами недвижимости других лиц; с заявлением о выкупе общество представило в Министерство все необходимые документы, предусмотренные перечнем <401>. -------------------------------- <401> Постановление ФАС СЗО от 15.08.2013 по делу N А66-11394/2012 // СПС "КонсультантПлюс". В последнем деле примечательно следующее обстоятельство. ФАС СЗО в своем Постановлении от 15 августа 2013 г. по делу N А66-11394/2012 в качестве юридического основания своего решения ссылается на те же нормы права, что и другие арбитражные суды в отказных постановлениях, в том числе и в Постановлении ФАС СЗО от 05.12.2013 по делу N А42-3657/2012 (заявитель просил предоставить земельный участок в 9,2 раза больше площади земельного участка для проезда и разгрузки транспортных средств). Это ст. 29, п. 2 ст. 33, п. 2 ст. 35, п. п. 1, 5 и 7 ст. 36 ЗК РФ. Однако, как мы видим, результат - обратный. Заявитель доказал необходимость предоставления ему земельного участка, площадь которого в девять раз превышает площадь, занимаемую зданием склада. Это еще раз подтверждает тот факт, что содержание абз. 2 п. 7 ст. 36 ЗК РФ представлено в высшей степени оценочной нормой, которая позволяет не только публичным образованиям, но и судам принимать решения, руководствуясь собственным усмотрением, а не ясной, определенной и недвусмысленной нормой закона. Обращение к землеустроительной экспертизе по каждому из таких дел также не является эффективным выходом. Землеустроительная экспертиза в рассматриваемой категории дел преследует цель не столько уточнить обстоятельства, которые подлежат учету при применении абз. 2 п. 7 ст. 36 ЗК РФ, сколько определить критерии оценки конкретной ситуации, раздвинуть рамки абз. 2 п. 7 ст. 36 ЗК РФ и увязать их расплывчатой нормой закона. При применении п. 7 ст. 36 ЗК РФ необходимо иметь в виду, что его правила распространяются также на земли категории "земли сельскохозяйственного назначения", если они предоставлены, в частности, для ведения крестьянского фермерского хозяйства. Причем объекты недвижимости могут быть расположены на многоконтурном земельном участке, которым является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с действующим законодательством и представляют собой несколько замкнутых контуров; каждый контур границы многоконтурного земельного участка отделяется от других контуров его границы иными земельными участками или землями (т.е. контуры границы многоконтурного земельного участка не имеют общих характерных точек границ) <402>. Позиция арбитражных судов, в основном неблагоприятная для собственников объектов недвижимости, требующих приватизации земельных участков, площадь которых многократно превышает площадь находящихся на них объектов недвижимости, распространяется судами и на вид разрешенного использования "для ведения крестьянского фермерского хозяйства". Тринадцатый ААС, рассматривая 29 октября 2013 г. апелляционную жалобу главы фермерского хозяйства ИП А.В. Бурлака, сформулировал следующую позицию. -------------------------------- <402> Абзац 2 п. 1 и п. 2 письма Минэкономразвития России от 22 декабря 2009 г. N 22409-ИМ/Д23. Суммарная площадь объектов, принадлежащих КФХ и находящихся на земельном участке, составляет 969,3 кв. м, в то время как площадь выкупаемого участка, за которую заявителем определена цена в льготном порядке, - 145000 кв. м. Следовательно, в порядке ст. 36 ЗК РФ земельный участок, площадь которого в 145 раз превышает площадь находящихся на нем объектов недвижимости, не может быть предоставлен. Уточнение заявителем суммарной площади, занимаемой принадлежащими ему на праве собственности объектами недвижимости, и изменение этих данных с 969,3 кв. м на 1271,7 кв. м при площади испрашиваемого земельного участка 145000 кв. м не имеет принципиального значения. Суд первой инстанции правомерно установил, что факт нахождения на земельном участке объектов общей площадью 969,3 кв. м недвижимости в 6 разных местах земельного участка не подтверждает право заявителя на приватизацию всего земельного участка площадью 145000 кв. м в соответствии со ст. 36 ЗК РФ, притом что целевое назначение земельного участка согласно договору аренды установлено для ведения КФХ. Земельный участок площадью 145000 кв. м, в 145 раз превышающий площадь расположенных на нем объектов недвижимости, нельзя считать соразмерным, необходимым и достаточным для эксплуатации и обслуживания хозяйственного комплекса площадью 333,2 кв. м, гаража площадью 145,8 кв. м, двух жилых домов площадью 45 кв. м и 78 кв. м <403>. -------------------------------- <403> Постановление Тринадцатого ААС от 29.10.2013 по делу N А56-23422/2012 // СПС "КонсультантПлюс". Приведенная прямолинейная позиция суда не учитывает все же специфику производственной и иной хозяйственной деятельности КФХ, которая не всегда измеряема арифметическими пропорциями. Осуществление фермерским хозяйством его деятельности происходит не просто в границах отдельных контуров, к которым привязаны здания, строения и сооружения, необходимые для такой деятельности. КФХ - объединение граждан, связанных родством и (или) свойством, имеющих в общей собственности имущество и совместно осуществляющих производственную и иную хозяйственную деятельность (производство, переработку, хранение, транспортировку и реализацию сельскохозяйственной продукции), основанную на их личном участии (п. 1 ст. 1 Закона о КФХ). По сути, речь идет об особой организации жизнедеятельности части общества, для которой необходимо соответствующее пространство - часть земной поверхности, в границах которой образуется сложная сеть хозяйственных и личных взаимоотношений. К сожалению, п. 7 ст. 36 ЗК РФ, как и в целом вся комментируемая статья, указанные особенности во внимание не принимает. Поэтому перенос устоявшихся правовых позиций судов в отношении требований о приватизации земельных участков, площадь которых многократно превышает площадь находящихся на них объектов недвижимости, противоречит целям и задачам Закона о КФХ, да и вообще всей политике государства в последние 25 лет, которое с переменным успехом пытается укоренить в сельской местности часть населения страны.
Дата добавления: 2018-10-26; просмотров: 92; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!