За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. 28 страница
Пункты 2 - 5 ст. 34 ЗК РФ целиком регулируют процедурные вопросы. Причем п. п. 2 и 3 предусматривают конкретные действия граждан, а п. п. 4 и 5 возлагают соответствующие обязанности на органы местного самоуправления, исполнительные органы государственной власти. Статья 35. Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение Комментарий к статье 35 Пункт 1 ст. 35 ЗК РФ основывается на одном из основных принципов земельного законодательства - единстве судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (п. 5 ст. 1 ЗК РФ). Правило абз. 1 п. 1 комментируемой статьи воспроизводит практически без изменений правило п. 2 ст. 271 ГК РФ: при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости. Абзац 1 п. 1 ст. 35 ЗК РФ распространяется как на случаи приватизации объектов недвижимости, так и на случаи перехода права на недвижимое имущество по сделкам между физическими и юридическими лицами. Пленум ВАС РФ по поводу первой группы случаев отметил следующее. Законом о введении в действие ЗК РФ (п. 7 ст. 3) установлено, что приватизация недвижимости производится с одновременной приватизацией земельных участков, на которых они расположены. В силу ст. 28 Закона о приватизации государственного и муниципального имущества приватизация недвижимости осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых этим имуществом и необходимых для его использования. При решении спорных вопросов, связанных с применением указанных норм, следует исходить из того, что приватизация зданий, строений, сооружений, в том числе предприятий и иных имущественных комплексов, производится с одновременной приватизацией земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для его использования (за исключением случаев, когда соответствующие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте). Пленум ВАС РФ 2005 г. также подчеркнул, что при рассмотрении споров, связанных с применением положений п. 3 ст. 552 ГК РФ и п. 1 ст. 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее. Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка <372>. -------------------------------- <372> Пункты 6 и 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" // СПС "КонсультантПлюс". Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 ЗК РФ земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (п. 2 ст. 268, п. 1 ст. 271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК РФ <373>. -------------------------------- <373> Абзац 2 п. 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" // СПС "КонсультантПлюс". Пункт 2 комментируемой статьи отсылает участников земельных правоотношений к п. 3 ст. 33 ЗК РФ. Правило п. 3 ст. 33 ЗК РФ распространяется, как мы уже указывали в своем комментарии к этой статье, в том числе и на случаи приватизации зданий, строений и сооружений. Свою позицию по этому вопросу в 2005 г. также изложил в своем Постановлении Пленум ВАС РФ <374>. -------------------------------- <374> Абзац 4 п. 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" // СПС "КонсультантПлюс". Пункт 3 ст. 35 ЗК РФ представляет собой два самостоятельных правила. Первое предложение основывается на п. п. 1 и 2 ст. 250 ГК РФ, включив в объем преимущественного права и право аренды земельного участка. Второе предложение (для случая, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности) является отсылкой к п. 1 ст. 36 ЗК РФ, по смыслу которого право на приобретение земельного участка возникает у лиц, у которых права на здания, строения, сооружения возникли из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами; исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Пункт 4 ст. 35 ЗК РФ устанавливает, по сути, исключения из предыдущего п. 3 комментируемой статьи. Причем эти исключения обусловлены как техническими (конструктивными) причинами (невозможность выделения в натуре части здания, строения, сооружения вместе с частью земельного участка), так и в силу особого правового режима территорий или зданий, строений, сооружений (объектов), перечень которых приводится в п. 4 ст. 27 ЗК РФ. Пункт 5 ст. 35 ЗК РФ предусматривает отдельную норму в отношении иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц, которые имеют преимущественное право либо покупки, либо аренды части "чужих" земельных участков, на которых находятся принадлежащие им здания, строения, сооружения. Норма о преимущественном праве приобретения в собственность земельных участков иностранными физическими и юридическими лицами - собственниками расположенных на них зданий, строений, сооружений направлена на реализацию провозглашенного в подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ в качестве одного из основных принципов земельного законодательства принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. В силу данного принципа российский гражданин или юридическое лицо, обладающее на праве собственности земельным участком и прочно связанным с ним объектом недвижимого имущества, находящимся на приграничной или иной установленной особо территории Российской Федерации, не вправе продать иностранному физическому или юридическому лицу ни указанный земельный участок с расположенными на нем объектами недвижимого имущества, ни отдельно расположенные на таком участке здание, строение, сооружение. Ограничения в правах на земельные участки, установленные российским законодательством для иностранных граждан, не распространяются на граждан Республики Беларусь, а также на граждан Республики Казахстан, Туркменистана, Киргизской Республики и Республики Армения, постоянно проживающих на территории Российской Федерации, - в силу международных договоров, заключенных Россией с указанными государствами <375>. -------------------------------- <375> Бобряшова М.А. Права на земельные участки иностранных физических и юридических лиц в России: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2012. С. 14, 24 - 25. Пункт 5 ст. 35 ЗК РФ применяется с учетом положений п. 2 ст. 5, п. 3 ст. 15, п. 1 ст. 22, п. п. 4 и 5 ст. 28 ЗК РФ. Статья 36. Приобретение прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения Комментарий к статье 36 В состав комментируемой статьи входят правила, которые регулируют отдельный случай предоставления земельных участков, необходимых для использования зданий, строений, сооружений. Законодатель, как видно из содержания ст. 36 ЗК РФ, задачу ее видит в продолжении процесса приватизации, в реализации принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, на которых они находятся. Как и другие ключевые статьи главы V ЗК РФ (ст. ст. 30, 30.1, 30.2, 31, 34, 35, 38, 38.1, 38.2), комментируемая статья представлена сочетанием как самостоятельных материальных норм права, так и различными внутренними отсылками (на другие положения ЗК РФ) и отсылками к федеральным законам, нормативным правовым актам субъектов РФ и муниципальным правовым актам. Так же как и во многих других статьях ЗК РФ, в комментируемой статье законодатель оставил неразрешенными и нераскрытыми ряд важнейших вопросов и понятий, как, например, в п. 7 - порядок определения местоположения границ и площади земельного участка. Из абз. 1 п. 1 комментируемой статьи с учетом положения ч. 1 п. 1 ст. 8 ГК РФ следует, что право на приобретение земельного участка возникает у лиц, у которых права на здания, строения, сооружения возникли из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами. Соответственно, если исходить из логики законодателя, право на приобретение земельного участка у лиц, у которых права на здания, строения, сооружения возникли с нарушением закона (то есть на самовольную постройку), не возникает. Согласно п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Суды придерживаются логики абз. 1 п. 1 ст. 36 ЗК РФ, подп. 1 п. 1 ст. 8 и ст. 222 ГК РФ. Ш.Г. обратилась во Всеволожский городской суд с исковым заявлением к администрации МО "Всеволожский муниципальный район" о признании права на приобретение земельного участка в собственность за плату по десятикратной ставке земельного налога за один квадратный метр. На дополнительном участке расположен сарай-дровяник, возведенный отцом, указанный в свидетельстве о праве на наследство и вошедший в состав технического паспорта без отметки о незаконности строения. Размер и конфигурация используемого земельного участка не менялись, претензий и предписаний со стороны администрации Всеволожского муниципального района о незаконности использования дополнительного земельного участка не предъявлялось. Фактически используемый истцом длительное время земельный участок огорожен, право Ш.Г. на него никем не оспорено. Суды, рассматривавшие заявление истца, пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых заявлений, так как постройка, которая указана в техническом паспорте, не переходила истцу по наследству. Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда, рассматривавшая кассационную жалобу, указала, что судом первой инстанции правильно сделан вывод, что требования истца не основаны на законе и не подлежат удовлетворению, поскольку в силу ст. 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности <376>. -------------------------------- <376> Определение Ленинградского областного суда от 25 мая 2011 г. N 33-2646/2011 // СПС "КонсультантПлюс". При применении ст. 36 ЗК РФ следует также иметь в виду, что исключительное право на приватизацию земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники объектов завершенного строительства. К этому вопросу обращались неоднократно и Пленум ВАС РФ, и Президиум ВАС РФ. Так еще в 2005 г. было дано толкование понятия "исключительное право": "То есть никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого соответствующим зданием, строением, сооружением..." <377>. -------------------------------- <377> Абзац 2 п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" // СПС "КонсультантПлюс". Президиум ВАС РФ в 2008 г., отменяя акты судов первой, апелляционной и кассационной инстанций, отметил, что вывод судов о наличии права на выкуп земельного участка собственником объекта незавершенного строительства не учитывает необходимости соблюдения баланса публичных и частных интересов при возведении объектов капитального строительства. В соответствии со ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Пунктом 1 ст. 36 ЗК РФ исключительное право на выкуп таких земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставлено юридическим лицам, имеющим в собственности на этих участках здания, строения, сооружения. Хотя в данной статье не названы объекты незавершенного строительства, применение порядка выкупа земельных участков под названными объектами возможно в случаях, прямо указанных в законе. К таким случаям, в частности, относится приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений п. 3 ст. 28 Закона о приватизации государственного и муниципального имущества, переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений п. 2 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК РФ. К настоящему делу данные случаи не относятся. При предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства применение положений ст. 36 ЗК РФ к объектам незавершенного строительства исключается в связи с тем, что в отличие от зданий, строений или сооружений они не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию <378>. -------------------------------- <378> Постановление Президиума ВАС РФ от 23 декабря 2008 г. N 8985/08 // СПС "КонсультантПлюс". Арбитражные суды по-прежнему ориентируются на толкование отдельных положений ст. 36 ЗК РФ Президиумом ВАС РФ. Тринадцатый ААС в декабре 2013 г., рассмотрев апелляционную жалобу ЗАО "Гавань", высказался следующим образом: "Объекты незавершенного строительства, в том числе являющиеся объектами недвижимости, право собственности на которые зарегистрировано в установленном законом порядке, не указаны в ст. 36 ЗК РФ наряду со зданиями, строениями, сооружениями как объекты, для цели эксплуатации которых может быть предоставлен земельный участок... Собственник объекта незавершенного строительства имеет право приобрести земельный участок, на котором этот объект расположен, в аренду для завершения строительства" <379>. -------------------------------- <379> Постановление Тринадцатого ААС от 16 декабря 2013 г. по делу N А21-123/2013 // СПС "КонсультантПлюс". В Постановлении 2013 г. Президиум ВАС РФ, сославшись на свое предыдущее Постановление от 23.12.2008 N 8985/08, подчеркнул, что земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность по основанию, установленному п. 1 ст. 36 ЗК РФ, только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений. Как было установлено судом первой инстанции, общество является собственником зданий и сооружений, необходимых для благоустройства и использования спорного участка по его целевому назначению в установленных границах, то есть объектов недвижимости, имеющих вспомогательный характер по отношению к земельному участку и тем объектам недвижимости, которые должны быть на нем возведены в будущем в соответствии с его целевым назначением. Строительство объектов недвижимости, для возведения и эксплуатации которых земельный участок был предоставлен обществу в аренду и которые были предусмотрены утвержденным проектом детальной планировки, эскизом застройки и обозначены в договоре, не завершено. Возведение на земельном участке только вспомогательных объектов даже при наличии государственной регистрации права собственности общества на них не влечет возникновения у общества права на приобретение в собственность спорного участка в порядке, предусмотренном ст. 36 ЗК РФ <380>. -------------------------------- <380> Постановление Президиума ВАС РФ от 19 марта 2013 г. N 12668/12 // СПС "КонсультантПлюс". Наконец, нельзя не привести позицию Тринадцатого ААС, которую он изложил в 2013 г. применительно к понятию "исключительное право" по одному из дел. Предоставленное собственникам зданий, строений, сооружений ст. 36 ЗК РФ исключительное право на приватизацию занятого этими объектами земельного участка направлено на реализацию закрепленного в подп. 5 п. 1 ст. 1 данного Кодекса принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Исключительность этого права на приватизацию земельного участка собственником здания, строения, сооружения, на нем расположенного, означает, что такой собственник вправе приватизировать исключительно земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования <381>. -------------------------------- <381> Постановление Тринадцатого ААС от 29 октября 2013 г. по делу N А56-23422/2012 // СПС "КонсультантПлюс". При применении ст. 36 ЗК РФ следует также иметь в виду, что наличие на участке временного сооружения, находящегося в собственности гражданина или юридического лица, не порождает у них каких-либо прав на земельный участок, в том числе исключительного права на приобретение такого участка в долгосрочную аренду <382>. -------------------------------- <382> Постановление Тринадцатого ААС от 26.11.2013 по делу N А56-8989/2013 // СПС "КонсультантПлюс". Пленум ВАС РФ в Постановлении от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" также сформулировал позицию, согласно которой установленный п. 1 ст. 5 Закона N 178-ФЗ запрет юридическим лицам, в уставном капитале которых доля Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных образований превышает 25 процентов, покупать государственное и муниципальное имущество не применяется при приватизации указанными юридическими лицами земельных участков, на которых расположены принадлежащие им на праве собственности объекты недвижимости <383>. -------------------------------- <383> Абзац 2 п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" // СПС "КонсультантПлюс". Что касается такого специфического коллективного субъекта, как собственники помещений в многоквартирном доме, то согласно ч. 2 ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон ЖК РФ), если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении его проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие ЖК РФ. Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении его проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (ч. 5 ст. 16 Вводного закона ЖК РФ).
Дата добавления: 2018-10-26; просмотров: 100; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!