За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. 22 страница
Статья 30.2. Особенности предоставления земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности Комментарий к статье 30.2 Комментируемая статья связана со ст. 38.2, прямо отсылая к ней в пунктах 2, 3, 6, 7 и косвенно - в п. 4. Обе статьи предусматривают, что торги по продаже права на заключение договора аренды для его комплексного освоения в целях жилищного строительства проводятся в форме аукциона. Победитель обязан выполнить целый ряд условий, указанных в этих статьях. Согласно правилу пункта 2 комментируемой статьи предоставление в аренду земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства осуществляется на аукционе в порядке, установленном статьей 38.2 ЗК РФ. Однако формулировка статьи не вполне корректна. Предоставление в аренду земельного участка на самом деле осуществляется после подписания протокола о результатах торгов (п. п. 25 и 26 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. N 808) по итогам аукциона (после его проведения), выявившего победителя - участника аукциона, предложившего наибольшую цену за право на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения (п. 7 ст. 38.2 ЗК РФ). Пункт 3 комментируемой статьи, говоря об обязанностях арендатора земельного участка, отсылает участников земельных отношений к подп. 6 - 8 п. 3 ст. 38.2 по вопросам: о максимальных сроках подготовки проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства; о максимальных сроках выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в государственную или муниципальную собственность, а также условия такой передачи; о максимальных сроках осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков. Все перечисленные вопросы входят в содержание извещения о проведении аукциона, а впоследствии - в состав существенных условий договора, который заключается с победителем аукциона. Положения п. п. 4, 5, 6 и 7 комментируемой статьи тесно связаны с правилом п. 3 ст. 30.2. Собственник или арендатор земельных участков (первоначальные или новые), образованных вследствие раздела исходного земельного участка, право на заключение договора аренды которого является предметом аукциона (п. 1 ст. 38.2 ЗК РФ), обязаны исполнить одно из существенных условий договора - осуществить жилищное строительство в сроки, установленные соглашением сторон. После утверждения документации по планировке застроенной территории осуществляется подготовка проекта межевания территории. Подготовка проектов межевания осуществляется в целях установления границ незастроенных земельных участков, планируемых для предоставления физическим и юридическим лицам для строительства, а также границ земельных участков, предназначенных для размещения объектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения (ч. 2 ст. 43 ГрК РФ). Проект межевания территории согласно ч. 5 ст. 43 ГрК РФ включает в себя чертежи (в некоторых случаях - один чертеж с условными обозначениями) межевания территории, на которых отображаются: 1) красные линии, утвержденные в составе проекта планировки территории; 2) линии отступа от красных линий в целях определения места допустимого размещения зданий, строений, сооружений; 3) границы застроенных земельных участков, в том числе границы земельных участков, на которых расположены линейные объекты; 4) границы формируемых земельных участков, планируемых для предоставления физическим и юридическим лицам для строительства; 5) границы земельных участков, предназначенных для размещения объектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения; 6) границы территорий объектов культурного наследия; 7) границы зон с особыми условиями использования территорий; 8) границы зон действия публичных сервитутов. Состав сведений в конкретном проекте межевания территории не обязательно включает все элементы, перечисленные в ч. 5 ст. 43 ГрК РФ. Например, границы земельных участков, территорий и зон, которые указаны в пунктах 5, 6 и 7 ч. 5 ст. 43 ГрК РФ, не указываются, если не существуют сами участки, территории и зоны из-за незначительности площади квартала (его части) или территории, которая образуется улицами. Подготовленный проект межевания территории утверждается органом местного самоуправления. Например, Постановлением от 22.11.2011 N 4915 и.о. главы администрации г. Екатеринбурга утвержден проект межевания территории "в квартале, образованном улицами Начдива Онуфриева - Амудсена - бульваром Денисова-Уральского и границей Юго-западного лесопарка" в составе: сводного чертежа границ земельных участков (на нем отражены границы образуемых и образованных участков, внутриквартальная территория общего пользования, территория публичных сервитутов, граница квартала, красная линия и номера участков); основных показателей земельных участков, которые представляют собой список земельных участков с указанием номера, статусом (сформированный участок, формируемый для возможного освоения или для постоянного публичного сервитута, для внутриквартальной территории общего пользования, для рекреационно-ландшафтной территории). Причем площади земельных участков указываются ориентировочно даже в отношении большинства ранее учтенных земельных участков, так как подлежат уточнению при межевании земельных участков; перечня схем расположения земельных участков на кадастровом плане территории (поквартально, если число кварталов более одного) с указанием номера схемы, номера земельного участка, адреса земельного участка, площадь каждого земельного участка и вид его разрешенного использования (под многоквартирный дом) <281>. -------------------------------- <281> http://www.eguar.ru/grad/detail4.aspx?news=1514 (дата обращения: 04.01.2014). В составе проектов межевания территорий осуществляется также подготовка градостроительных планов земельных участков, подлежащих застройке, и может осуществляться подготовка градостроительных планов застроенных земельных участков (ч. 6 ст. 43 ГрК РФ). Однако это вопрос в каждом случае решается индивидуально. Пункт 4 комментируемой статьи отсылает к п. 9 ст. 22 ЗК РФ - при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу. Посредством п. 9 ст. 22 ЗК РФ п. 4 ст. 30.2 ЗК РФ связан с положениями ГК РФ о перемене лиц в обязательстве, в частности со ст. ст. 382 и 384 ГК РФ. Дело в том, что после проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды для его комплексного освоения в целях жилищного строительства и заключения самого договора отношения сторон (публичного образования и застройщика) привязаны не к конкретному лицу, а к объему обязательств, которые налагаются условиями договора. Поэтому участником аукциона и договора первоначально может быть одно лицо, а впоследствии - другое. Перемену лиц в обязательстве применительно к рассматриваемым правоотношениям не следует рассматривать как замаскированную попытку обойти требования, которые публичное образование устанавливает в извещении о проведении аукциона. Как бы то ни было, согласно п. 7 комментируемой статьи при обороте указанных в п. 5 ст. 30.2 ЗК РФ земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства, к новым правообладателям переходят обязанности по выполнению требований о сроках жилищного и иного строительства, предусмотренных подп. 8 п. 3 ст. 38.2 ЗК РФ. Статья 31. Выбор земельных участков для строительства Комментарий к статье 31 Комментируемая статья является связующим звеном между положениями п. п. 3 и 5 ст. 30 ЗК РФ о предоставлении земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов и ст. 32 ЗК РФ (принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства). Причем если п. 5 ст. 30 ЗК РФ закладывает "каркас" конструкции, то ст. ст. 31 и 32 ЗК РФ уже детально регулируют последовательность предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта: выбор земельного участка и принятие решения о предварительном согласовании места размещения объекта (ст. 31 ЗК РФ), выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ и осуществление его государственного кадастрового учета, принятие решения о предоставлении земельного участка заинтересованному лицу (п. п. 1 и 2 ст. 32 ЗК РФ). Необходимо особо подчеркнуть, что в соответствии со ст. 31 ЗК РФ осуществляется выбор не образованного земельного участка, а той части земной поверхности, в отношении которой в будущем будут осуществлены кадастровые работы в связи с образованием земельного участка. По этой причине отсутствует необходимость обращения с заявлением о выборе земельного участка и предварительного согласования мест размещения объекта для случая реконструкции <282>. При этом не исключается обращение заинтересованного лица с заявлением о предоставлении земельного участка, например, для реконструкции существующей АЗС, когда она таковой не является по смыслу, который ей придает в ст. 1 ГрК РФ. Восемнадцатый ААС, принимая постановление по такому делу, указал, что из представленного одновременно с заявлением нормативного и экономического обоснования размера испрашиваемого земельного участка можно сделать вывод о том, что реконструкция земельного участка предполагается заявителем как расширение замощения территории АЗС, что требовало использования дополнительного земельного участка. Факт недостаточности принадлежащего заявителю на праве собственности земельного участка подтверждается представленными в материалы дела документами. Данное обстоятельство опровергает доводы апелляционной жалобы о том, что правоотношения сторон регулируются градостроительным законодательством, и реконструкция объекта может производиться только в пределах предоставленного земельного участка <283>. -------------------------------- <282> Постановление ФАС ПО от 11.12.2007 по делу N А55-4257/2007 // СПС "КонсультантПлюс". <283> Постановление Восемнадцатого ААС от 17.06.2011 по делу N 18АП-5097/2011 // СПС "КонсультантПлюс". Обращаясь к ст. 31 ЗК РФ, также следует иметь ввиду, что в случае, если на предоставление одного и того же земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта претендуют несколько лиц, право на заключение договора аренды такого земельного участка подлежит выставлению на торги по правилам п. 4 ст. 30 ЗК РФ <284>. -------------------------------- <284> Постановление ФАС ВВО от 16.12.2013 по делу N А79-12745/2012 // СПС "КонсультантПлюс". При обращении к ст. 31 ЗК РФ нельзя не учитывать логику законодателя и юридико-технические особенности организации материала внутри комментируемой статьи. Правила, имеющие отношение к стадиям и условиям выбора как такового, объединяется в несколько самостоятельных групп: обращение с заявлением о выборе земельного участка (п. 1 и п. 10 ст. 31 ЗК РФ); собственно выбор земельного участка, в ходе которого орган местного самоуправления осуществляет следующие процедуры: а) обеспечение выбора (п. 2 ст. 31 ЗК РФ); причем процедура обеспечения включает в себя 1) предварительную оценку возможности обеспечения выбора, результатом которой может быть и отказ в обеспечении выбора, или 2) согласие обеспечить такой выбор путем принятия акта о выборе; б) информирование об этом лиц, права и законные интересы которых могут быть затронуты (п. 3 и п. 4 ст. 31 ЗК РФ); в) закрепление и оформление результатов выбора (п. п. 5 - 7, абз. 1 п. 8 ст. 31 ЗК РФ). Абзацы 2 и 3 п. 8 ст. 31 ЗК РФ связаны с выбором земельного участка опосредованно, так как содержащиеся в них правила не влияют каким-либо образом на права лица, обратившегося с заявлением о выборе. Наконец п. 9 ст. 31 ЗК РФ предусматривает право на обжалование заинтересованными лицами как самого решения о предварительном согласовании места размещения объекта, так и отказ в его размещении. При этом специфика предмета требований заинтересованных лиц нуждается в отдельных пояснениях. Анализ положений ст. 31 ЗК РФ в практике применения (при подготовке исковых заявлений и возражений на них, в процессе обжалования решений судов) целесообразно осуществлять с учетом предложенной логики и в системном единстве с правилами ст. ст. 31 и 32 ЗК РФ. Согласно правилу п. 1 ст. 31 ЗК РФ в заявлении о выборе земельного участка должны быть указаны назначение объекта, предполагаемое место его размещения, обоснование примерного размера земельного участка, испрашиваемое право на земельный участок. Первичное знакомство с информацией о незастроенных землях в границах населенного пункта или на межселенной территории необходимо в первую очередь самому заявителю. Такая информация может быть получена одновременно как путем анализа кадастрового плана территории (КПТ), публичной кадастровой карты, спутниковых снимков, так и вследствие осмотра предполагаемых мест застройки. Правда, в КПТ отсутствует изображение границ ранее учтенных "неотмежеванных" земельных участков. Если на местности границы таких участков не закреплены межевыми и иными знаками, то заинтересованное лицо может получить недостоверную информацию. Поэтому перед обращением с заявлением о предоставлении земельного участка целесообразно все же заказать у кадастрового инженера заключение, в котором он проанализирует сведения из ГКН, правила землепользования и застройки, а также отразит результаты выезда на местоположение будущего земельного участка и производства (первичных) кадастровых работ для получения исходных данных и подготовки схемы расположения границ будущего земельного участка. В некоторых случаях, если предполагается получение значительного по площади земельного участка в сложной по ландшафту городской среде, насыщенной плотной системой коммуникаций, а также строительство сложного объекта или взаимосвязанных объектов, то на первичной стадии сбора информации по инициативе заинтересованного лица необходима также топографическая съемка местности. Благодаря такому заключению, материалам топосъемки (в бумажном варианте - планшеты размером 60 x 60 см; количество планшетов зависит от площади земельного участка и доходит до нескольких десятков) или инженерных изысканий, которые прилагаются к заявлению, уполномоченный орган получает первичную информацию о будущем земельном участке, что сразу же задает положительный тон дальнейшим действиям в процессе обеспечения выбора земельного участка. Что касается указания в заявлении целевого назначения объекта строительства, то заявителю в его выборе, точнее, в формулировании цели, существенную помощь окажут ст. 85 ЗК РФ и правила землепользования и застройки, принятые в муниципальном образовании. Заинтересованное лицо выбирает интересующую его зону из перечня территориальных зон, например, общественно-деловую (зона О), внутри ее зону О1 - зону центра обслуживания и коммерческой активности местного значения, из трех видов разрешенного использования - основного, вспомогательного или условно-разрешенного - выбирает основной и уже внутри основного находит перечень интересующих его объектов, скажем, группу, куда включены многофункциональные торговые, развлекательные спортивные, оздоровительные, деловые комплексы. В заявлении заинтересованное лицо может просить предоставить земельный участок для размещения, к примеру, - многофункционального торгового центра. Целевое назначение объекта строительства за пределами населенных пунктов - это чаще линейные объекты. Выбирая целевое назначение объекта строительства, а вместе с этим и вид разрешенного использования земельного участка в соответствии с правилами землепользования и застройки, необходимо учитывать особенность условно разрешенных видов использования. В соответствии с п. п. 2, 6, 8, 9 ст. 39 ГрК РФ вопрос о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка подлежит обсуждению на публичных слушаниях. Заключение о результатах публичных слушаний по вопросу предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования подлежит опубликованию в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов, иной официальной информации, и размещается на официальном сайте муниципального образования в сети Интернет. Следовательно, вопрос о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка может быть разрешен только после обсуждения его на публичных слушаниях <285>. -------------------------------- <285> Постановление ФАС ВВО от 09.12.2013 по делу N А82-12047/2012 // СПС "КонсультантПлюс". Последнее предложение п. 1 ст. 31 ЗК РФ предусматривает также возможность приложения к заявлению технико-экономического обоснования проекта строительства или необходимых расчетов. В практике встречается представление вместе с другими документами также нормативного обоснования размера испрашиваемого земельного участка, что можно рассматривать в качестве разновидности необходимых расчетов. Восемнадцатый ААС в своем Постановлении 2011 г. по апелляционной жалобе администрации г. Кургана отметил, что ООО "Уралоил" приложены к заявлению как экономическое обоснование размера испрашиваемого земельного участка, так и нормативное обоснование размера испрашиваемого земельного участка. Как следует из нормативного обоснования размеров дополнительного земельного участка для эксплуатации автозаправочной станции, выполненного обществом с ограниченной ответственностью "Курганстройэкспертиза" и согласованного с заведующим сектором градостроительства Комитета по архитектуре и строительству Курганской области, на существующей АЗС, принадлежащей заявителю на праве собственности, предполагается увеличение объемов реализации нефтепродуктов и изменение логистики поставки нефтепродуктов. ООО "Уралоил" будет произведена замена парка бензовозов, а размеры существующей АЗС не позволяют обеспечить подъезд бензовоза к фронту слива резервуарного парка и его выезд с территории АЗС (раздел 2). С учетом требований действующих нормативных документов и заданий заказчика минимальные размеры дополнительного земельного участка для эксплуатации существующей АЗС составляют 0,16884 га, соответственно, испрашиваемый дополнительно земельный участок указанной площадью соответствует нормативным размерам <286>. -------------------------------- <286> Постановление Восемнадцатого ААС от 23.06.2011 по делу N 18АП-5098/2011 // СПС "КонсультантПлюс". Технико-экономическое обоснование проекта строительства и/или необходимые расчеты, прилагаемые к заявлению, подчеркнут, таким образом, основательность намерений заявителя и могут быть использованы органом, уполномоченным рассматривать заявления, в целях первичной оценки возможности обеспечения выбора земельного участка. Обеспечение выбора земельного участка органом местного самоуправления - часть процедуры выбора земельного участка, предваряющая выбор как таковой. Применяя п. 2 ст. 31 ЗК РФ, необходимо учитывать, что по заявлению заинтересованного лица либо обеспечение выбора осуществляется, либо в таком осуществлении заявителю отказывают. Абзац 1 п. 2 ст. 31 ЗК РФ предусматривает обеспечение выбора земельного участка органами местного самоуправления или органами государственной власти, которые указаны в ст. 29 ЗК РФ. Если выбор осуществляется в границах юрисдикции районной администрации, то выбор земельных участков для строительства, а также проведение процедур согласований возлагается на администрации муниципальных районов, тогда как органы местного самоуправления городских и сельских поселений информируют население о возможности или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства <287>. Например, на территории Кольского района Мурманской области для обеспечения выбора земельного участка Комитет по управлению муниципальным имуществом и земельными ресурсами готовит и направляет запросы в соответствующие государственные органы, органы местного самоуправления, муниципальные организации, которые в двухнедельный срок со дня получения запроса предоставляют необходимую информацию, в том числе информацию о разрешенном использовании испрашиваемого земельного участка <288>.
Дата добавления: 2018-10-26; просмотров: 99; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!