За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. 20 страница
предоставлении земельных участков для обслуживания существующих зданий и сооружений; предоставлении земельных участков для размещения объектов, не являющихся недвижимым имуществом; реконструкции существующего объекта недвижимости на предоставленном земельном участке; согласовании строительства другого объекта на предоставленном земельном участке (изменении его целевого назначения) <254>. -------------------------------- <254> Попов М.В. Приобретение публичных земель для строительства коммерческой недвижимости. М.: Статут, 2008. 2-е изд., исправленное и дополненное. С. 15 - 16, 26. В комментируемой статье раскрываются общие начала двух независимых друг от друга процедур предоставления земельных участков: первая процедура - предоставление земельных участков с предварительным согласованием места размещения объекта, которая регулируется п. п. 3 и 5 ст. 30 ЗК РФ и подробно развивается в ст. ст. 31 и 32 ЗК РФ; вторая процедура - предоставление земельных участков без предварительного согласования места размещения объекта, которая регулируется п. п. 2, 4 и 6 ст. 30, ст. 30.1, 30.2 ЗК РФ, а также ст. ст. 38, 38.1 и 38.2 ЗК РФ. Главное отличие предоставления участков с предварительным согласованием от предоставления земельных участков без предварительного согласования места размещения объекта заключается в том, что в последнем случае земельный участок не выбирается для будущего правообладателя и его нужд. Будущий правообладатель участка не известен, поэтому общее правило распоряжения такими участками - торги <255>. -------------------------------- <255> Попов М.В. Указ. соч. С. 119. Пункт 3 ст. 30 ЗК РФ называет три вида права, на основании которых предоставляются земельные участки для строительства с предварительным согласованием. Три вида права возникают у трех различных групп субъектов. У "обычных" (граждан и юридических лиц) - аренда. В постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, центрам исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления (п. 1 ст. 20 ЗК РФ). Наконец, религиозным организациям земельные участки предоставляются для строительства зданий, строений, сооружений религиозного и благотворительного назначения в безвозмездное срочное пользование на срок строительства этих зданий, строений, сооружений. ЗК РФ предусматривает предоставление земельного участка без предварительного согласования места размещения объекта в следующих случаях: 1) при размещении объекта в городском или сельском поселении в соответствии с градостроительной документацией о застройке и правилами землепользования и застройки (зонированием территорий), а также в случае 2) предоставления земельного участка для нужд сельскохозяйственного производства или 3) земельных участков из состава земель лесного фонда либо 4) гражданину для индивидуального жилищного строительства, 5) гражданину для ведения личного подсобного хозяйства (п. 11 ст. 30 ЗК РФ); 6) в собственность или в аренду, а в случаях, установленных подп. 5 и 5.1 п. 1 ст. 24 ЗК РФ, - в безвозмездное срочное пользование для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности; 7) для комплексного освоения в целях жилищного строительства, которое включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (п. 1 ст. 30.2 ЗК РФ); 8) если земельный участок образован (поставлен на кадастровый учет) по инициативе публичного образования, но не предоставлен какому-либо физическому или юридическому лицу; 9) в случае, предусмотренном п. 13 ст. 30 ЗК РФ. Пункты 2 и 2.1 комментируемой статьи предусматривают случаи предоставления земельных участков без предварительного согласования мест размещения мест размещения объектов в рамках трех моделей застройки территории населенных пунктов. Первая модель связана с точечной застройкой на свободных земельных участках, которые предоставляются под строительство многоквартирных или общественно-деловых зданий. Основания и порядок предоставления таких земельных участков под строительство развернуто описаны в ст. ст. 30.1 и 38.1 ЗК РФ. Вторая модель связана с предоставлением в соответствии со ст. ст. 30.2 и 38.2 ЗК РФ земельного участка в аренду для комплексного освоения в целях жилищного строительства или, говоря иначе, для строительства спального района. Для этих целей предоставляется, как правило, значительный по размеру земельный участок (от 1 га и больше). После завершения его освоения этот исходный земельный участок делится на несколько самостоятельных земельных участков меньшего размера, на которых располагаются не только объекты капитального строительства - жилые дома, но и объекты соцкультбыта и инфраструктуры. Арендатор получает исключительное право приобрести образовавшиеся вследствие раздела земельные участки в границах освоенного массива в собственность или в аренду, за исключением тех участков, которые изъяты или ограничены в обороте. При этом на него возлагается обязанность соблюдения максимальных сроков осуществления жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков (ст. 37 ГрК РФ). Данные требования переходят и к новым правообладателям земельных участков в случае их последующего оборота <256>. -------------------------------- <256> Анисимов А.П. Предоставление земельных участков в аренду для комплексного освоения в целях жилищного строительства // Аграрное и земельное право. 2008. N 4. С. 72 - 77. Третьей модели посвящен пункт 2.1 комментируемой статьи, а также ее п. п. 15, 16 и 17 (для случаев реализации крупных целевых проектов в рамках исполнения Российской Федерацией своих международных обязательств), которые устанавливает правила в отношении земельных участков в процессе предоставления для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии. В законодательстве, в частности в ГрК РФ, не раскрывается понятие "развитие застроенной территории". Однако содержание его элементов позволяет говорить об институте права "развитие застроенной территории". Согласно п. 1 ст. 46.1 развитие застроенных территорий осуществляется в границах элемента планировочной структуры (квартала, микрорайона) или его части (частей), в границах смежных элементов планировочной структуры или их частей. В состав института права "развитие застроенной территории" входят различные элементы, отражающие ту или иную стадию его реализации. Во-первых, должен существовать такой объект, как застроенная территория - многоквартирные дома или иные объекты капитального строительства (ч. ч. 3 - 5 ст. 46.1 ГрК РФ). Во-вторых, органы местного самоуправления должны принять градостроительный регламент, местные нормативы градостроительного проектирования, а при их отсутствии - утвержденные органом местного самоуправления расчетные показатели обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры (ч. 2 ст. 46.1 ГрК РФ). В-третьих, публичное образование должно принять решение о развитии застроенной территории, в котором должны быть определены ее местоположение и площадь, перечень адресов зданий, строений, сооружений, подлежащих сносу, реконструкции (ч. 6 ст. 46.1 ГрК РФ). В-четвертых, развитие застроенной территории осуществляется в соответствии с договором о ее развитии. Однако право на его заключение необходимо получить, участвуя в аукционе. Порядок организации такого аукциона описан в ст. 46.3 ГрК РФ. Только в трех пунктах этой статьи (п. п. 20 - 22) регулируются отдельные моменты его проведения. Возможно, по этой причине органы местного самоуправления принимают иногда собственные положения о порядке проведения аукциона, в которых детализируют процедуру. Например, в г. Чите Постановлением администрации городского округа "Город Чита" от 30 августа 2012 г. N 212 утверждено Положение об организации и проведении аукциона на право заключить договор о развитии застроенной территории (далее - Положение г. Читы) <257>. Подпункты 7.1 и 7.2 пункта 7 Положения г. Читы посвящены порядку проведения аукциона - ведение аукциона аукционистом, шаг аукциона в размере от 1 до 5 процентов, заявление участниками своих предложений путем поднятий карточек с номерами, повторение цены 3 раза при отсутствии предложений со стороны участников аукциона. В Положении г. Читы также детально прописана последовательность прибытия участников аукциона к началу его проведения, регистрация участников, выдача пронумерованных карточек с регистрацией их в журнале регистрации для участия в аукционе. А если принять во внимание, с какой детальностью разработаны в Положении г. Читы вопросы состава и полномочий комиссии по проведению аукциона (п. п. 1.4 - 1.7, 2.1 - 2.4.1, 3.1 - 3.9), результаты аукциона (п. п. 8.1 - 8.10), то следует признать, что этот акт ушел далеко вперед по сравнению со ст. 46.3 ГрК РФ. -------------------------------- <257> http://www.garant.ru/hotlaw/chita/419762 (дата обращения: 04.01.2014). Согласно п. п. 2 и 4 ст. 448 ГК РФ собственник земельного участка определяет также начальную цену предмета торгов и сумму задатка. В этой связи большой интерес представляют методы, применяемые органами местного самоуправления при определении начальной цены права на заключение договора о развитии застроенных территорий. Полномочиями по утверждению соответствующих методик ГрК РФ наделены субъекты РФ. В тех субъектах РФ, где соответствующие методики утверждены (например, Саратовская, Ростовская, Тюменская области, Карачаево-Черкесская Республика, город федерального значения Санкт-Петербург, города Чита, Орел), действует правило о возможном применении одного из двух методов - экспертного либо расчетного. Первый означает привлечение независимого оценщика для составления отчета о рыночной стоимости земельного участка (участков), расположенного в границах застроенной территории, на основании Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" <258>. Второй метод для каждого субъекта РФ индивидуален, поскольку разрабатывается его законодательным органом. Расчетный метод определения начальной цены предмета аукциона используется в случае отсутствия возможности привлечения к работе по оценке высококвалифицированных оценщиков, обладающих опытом по оценке подобных объектов оценки <259>. Очевидно, что выбор критериев определения цены в этом случае обусловлен свободой усмотрения местного законодателя <260>. В одних случаях таким критерием выступает разница между доходами, которые будут получены инвестором от исполнения договора о развитии застроенной территории, и расходами, которые он понесет в ходе исполнения указанного договора. В частности, указанный способ определения цены предмета аукциона закреплен Постановлением правительства Ростовской области от 19.04.2012 N 298 "Об утверждении Методики определения начальной цены предмета аукциона на право заключения договора о развитии застроенных территорий в границах муниципальных образований Ростовской области"; Постановлением правительства Карачаево-Черкесской Республики от 26 августа 2009 г. N 306 <261>. В других случаях начальная цена предмета аукциона устанавливается путем расчета разницы между стоимостью земельного участка в границах застроенной территории и расходами, которые сложатся в ходе исполнения договора о развитии территории <262>. -------------------------------- <258> СЗ РФ. 1998. N 31. Ст. 3813. <259> Пункт 4 Методики определения начальной цены предмета аукциона на право заключения договора о развитии застроенной территории (утв. Постановлением Тюменской области от 24.07.2007 N 171-п) // http://www.garant.ru/hotlaw/tumen/433698/ (дата обращения: 04.01.2014). <260> Дробышева Н.А. К вопросу о существенных условиях договора о развитии застроенной территории // Наука и образование: хозяйство и экономика; предпринимательство; право и управление. Июнь 2012 г.; http://www.journal-nio.com/index.php?Itemid=107&id=1255&option=com_content&view=article (дата обращения: 04.01.2014). <261> СПС "КонсультантПлюс". <262> Пункт 3.1 Методики определения начальной цены предмета аукциона на право заключения договора о развитии застроенных территорий муниципального образования "город Орел" (утв. Постановлением администрации г. Орла от 27 августа 2012 г. N 2811) // http://www.garant.ru/hotlaw/orel/418695/ (дата обращения: 04.01.2014). Законом Саратовской области от 30.03.2007 N 37-ЗСО "Об установлении методики определения начальной цены предмета аукциона на право заключения договора о развитии застроенной территории" <263> утверждена собственная методика, которая отличается от рассмотренных нами выше. Так согласно ч. 1 ст. 3 указанного Закона начальная цена предмета аукциона зависит от умножения расчетного размера земельного налога за конкретный земельный участок на коэффициент территориальности. Значение последнего устанавливается в зависимости от градостроительной ценности земельного участка (земельных участков), расположенного (расположенных) в границах территории, в отношении которой принято решение о развитии застроенной территории, и дифференцируется по шести зонам - от суперзоны (размер 3) до зоны 5 (размер 0,5; к данной зоне относятся территории городских и сельских поселений, не включенных в иные зоны) (ч. 3 ст. 3 указанного Закона). Указанная методика, как видно, построена на учете плотности застройки населенного пункта. -------------------------------- <263> СПС "КонсультантПлюс". Договор о развитии застроенной территории заключается органом местного самоуправления с победителем открытого аукциона на право заключить такой договор или иным лицом в соответствии с ч. ч. 25 и 28 ст. 46.3 ГрК РФ. Содержание договора о развитии застроенной территории раскрывается в ст. 46.2 ГрК РФ. По договору о развитии застроенной территории одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с п. п. 3 - 6 ч. 3 ст. 46.2 ГрК РФ, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с п. п. 7 - 9 ч. 3 ст. 46.2 ГрК РФ. Исходя из своей цели такой договор является гражданско-правовым, а функции органа местного самоуправления, связанные с утверждением проекта планировки застроенной территории, принятием решения об изъятии путем выкупа жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, следует квалифицировать не более как административные предпосылки исполнения застройщиком своих обязанностей по договору <264>. -------------------------------- <264> Козлова Е.Б. Гражданско-правовая природа договора о развитии застроенной территории // Исторические, философские, политические и юридические науки, культурология и искусствоведение. Вопросы теории и практики. Тамбов: Грамота, 2012. N 10. Ч. 2. С. 82 - 89; http://www.garant.ru/hotlaw/orel/418695/ (дата обращения: 04.01.2014). Что касается сроков жилищного и иного строительства, то они, как правило, довольно значительны. В соответствии с п. 2.1.4 договора от 29 января 2008 г. N 03-08 о развитии застроенной территории "городской округ Подольск Московской области" микрорайона "Южный" в границах улиц: Космонавтов, Правды, Машиностроителей, который был заключен между администрацией города Подольска и ООО "ПЖИ-Строй", застройщик обязуется осуществить в соответствии с проектом планировки застроенной территории строительство и (или) реконструкцию объектов инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, предназначенных для обеспечения застроенной территории в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории в течение 66 месяцев с момента заключения настоящего договора; максимальные сроки выполнения указанного обязательства: 72 месяца (т.е. 6 лет) <265>. -------------------------------- <265> http://www.admpodolsk.ru/index.php?categoryid=186&p2004_articleid=737 (дата обращения: 08.01.2014). В некоторых случаях публичное образование и застройщик хотя и определяют максимальные сроки выполнения обязательств по развитию застроенной территории путем сноса ветхих жилых домов, строительства новых домов, объектов социального и коммунально-бытового назначения, реконструкции и строительства инженерных сетей, объектов благоустройства, однако оговаривают возможность корректировки сроков строительства и реконструкции, например, объектов инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, являющихся муниципальной собственностью. Так, в п. 2.1.5.3 договора от 4 декабря 2009 г. N 212 о развитии застроенной территории п. Львовский городского поселения Львовский Подольского муниципального района МО, участниками которого являются администрация Подольского муниципального района МО, администрация городского поселения Львовский и ООО "Подольская жилищная инициатива", было указано на то, что срок исполнения застройщиком обязательств - до 31 декабря 2016 г., расписанный конкретно по видам объектов в п. п. 2.1.5.1 и 2.1.5.2, подлежит "уточнению после разработки и утверждения проекта планировки с подписанием дополнительного соглашения к договору". При этом закончить строительство на застроенной территории ООО "Подольская жилищная инициатива" должно до 31 декабря 2017 г. <266>. Впоследствии дополнительным соглашением от 10.03.2011 N 1 стороны вообще исключили из договора п. п. 2.1.5.1, 2.1.5.2 и 2.1.5.3, оставив неизменным общий срок окончания строительства <267>. соглашением от 13.08.2013 N 81 стороны разделили строительство на два этапа (внеся изменения в п. 1.1, который стал п. 1.2 договора) <268>, а Соглашением от 13.08.2013 N 82 стороны уточнили срок реализации строительства объектов второй очереди первого этапа <269>. -------------------------------- <266> http://www.пжи-львовский.рф/files/lvovka_dogovor.pdf (дата обращения: 08.01.2014). <267> http://www.пжи-львовский.рф/files/lvovka_dop_sogl_1.pdf (дата обращения: 08.01.2014). <268> http://www.пжи-львовский.рф/files/lvovrf_dop_sogl_2.pdf (дата обращения: 08.01.2014). <269> http://www.пжи-львовский.рф/files/lvovrf_dop_sogl_3.pdf (дата обращения: 08.01.2014). С заключением договоров о развитии застроенных территорий (с таким его существенным условием, как местоположение и площадь застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии) напрямую связаны утвержденные представительным органом местного самоуправления муниципальные адресные программы развития застроенных территорий. Подобные программы позволяют определить, во-первых, количество жилых помещений, которые застройщику необходимо будет создать либо приобрести и передать в муниципальную собственность для дальнейшего предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договору социального найма; во-вторых, количество жилых помещений, принадлежащих гражданам на праве собственности, и соответственно, размер затрат на уплату выкупной стоимости за эти помещения. Следовательно, на основании сведений, содержащихся в адресной программе, застройщик определяет экономическую целесообразность заключения соответствующего договора. Муниципальные адресные программы должны быть приняты до объявления аукционов на право заключить договор. Так, в г. Санкт-Петербурге Закон N 238-39 "Об адресной программе Санкт-Петербурга "Развитие застроенных территорий в Санкт-Петербурге" принят 6 мая 2008 года, а первые торги по продаже права на заключение договора состоялись в сентябре того же года. Решением Рязанского городского Совета от 27.11.2007 N 944-III утверждена муниципальная целевая адресная программа "Развитие застроенных территорий города". Мероприятия по реализации программы начались в 2009 году. Муниципальная адресная программа развития застроенных территорий города Ростова-на-Дону на 2009 - 2011 годы принята решением Ростовской-на-Дону городской Думы от 25.12.2008 N 493 <270>.
Дата добавления: 2018-10-26; просмотров: 94; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!