За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. 16 страница
-------------------------------- <215> В случае если право на земельный участок принадлежит нескольким лицам, наследуется доля в праве общей собственности на земельный участок либо доля в праве пожизненного наследуемого владения земельным участком. Право пожизненного наследуемого владения земельным участком в соответствии со ст. 4 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и п. 1 ст. 131 ГК РФ подлежит государственной регистрации. Как и в случае предоставления земельного участка в бессрочное пользование, право пожизненного наследуемого владения можно переоформить, но ограничительный срок для этого не установлен. Землевладельцы платят земельный налог также как собственники и лица, которым земельные участки принадлежат на праве бессрочного пользования (см. комментарий к ст. 20 ЗК РФ). Статья 22. Аренда земельных участков Комментарий к статье 22 Согласно общему правилу, содержащемуся в п. п. 2 и 10 комментируемой статьи, земельные участки, не изъятые из оборота, могут быть предоставлены их собственниками и законными представителями лиц, не достигших совершеннолетия, при получении данными лицами земельных участков в порядке наследования (п. 10 ст. 22 ЗК РФ), в аренду в соответствии с гражданским и земельным законодательством. В п. 1 комментируемой статьи указывается на допустимость введения в ЗК РФ исключений из этого правила в отношении лиц, не имеющих гражданства РФ. Так, например, в соответствии с п. 5 ст. 35 ЗК РФ иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений, находящихся на чужом земельном участке, имеют преимущественное право аренды земельного участка в порядке, установленном ст. 35 ЗК РФ, только при соблюдении п. 2 ст. 5, п. 3 ст. 15, п. 1 ст. 22 и п. п. 4, 5 ст. 28 ЗК РФ и отдельно оговаривается, что Президентом РФ может быть установлен перечень видов зданий, строений, сооружений, на которые это правило не распространяется. Однако на сегодняшний день этот перечень не установлен. Основанием возникновения отношений по аренде земельного участка является договор аренды. Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе аренда (сроком не менее одного года) в силу ст. 4 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, п. 1 ст. 131 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ. При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью. Согласно п. 4 комментируемой статьи размер арендной платы устанавливается договором аренды и, в силу п. 3 ст. 65 ЗК РФ, является существенным условием данного договора, т.е. при отсутствии в договоре такого условия он считается незаключенным (см. комментарий к ст. 65 ЗК РФ). Согласно п. 3 комментируемой статьи по истечении срока договора аренды земельного участка арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка. Данное правило не действует, если на этот земельный участок претендует собственник здания, строения, сооружения (в том числе если названные объекты находятся на чужом земельном участке) или договор аренды был расторгнут в соответствии со ст. 46 ЗК РФ. Судебная практика свидетельствует о том, что наличие у арендатора преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок не устанавливает безусловного права требовать от арендодателя заключения такого договора и соответствующей обязанности последнего (см., например, Постановление ФАС ВСО от 05.09.2006 по делу N А19-44710/05-19-Ф02-4508/06-С2 <216>). -------------------------------- <216> СПС "КонсультантПлюс". Законопроект N 444365-6 "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности" вносит значительные изменения в вопросы аренды земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. В частности, законопроектом предлагается дополнить действующий ЗК РФ ст. 39.8, согласно которой арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение договора аренды такого земельного участка без проведения торгов на новый срок, за исключением аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предназначенного для осуществления сельскохозяйственного производства, что меняет правила п. 8 комментируемой статьи. Важно отметить, что возникновение арендных отношений не является основанием для прекращения и (или) изменения прав третьих лиц. Особенности договора аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, содержатся в п. п. 3.1, 3.2, 4, 8 и 9 комментируемой статьи. В частности, если передаваемый земельный участок находится в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд (см. комментарий к ст. 70.1 ЗК РФ), ЗК РФ устанавливает ограничение максимального срока аренды сроком резервирования земель. Если земельный участок находится в пределах береговой полосы водного объекта общего пользования, то при предоставлении его в аренду необходимо обеспечить свободный доступ граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе. Согласно ст. 6 ВК РФ водными объектами общего пользования (общедоступными водными объектами) являются поверхностные водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, если иное не предусмотрено ВК РФ. Ширина береговой полосы водных объектов общего пользования составляет 20 метров, за исключением береговой полосы каналов, а также рек и ручьев, протяженность которых от истока до устья не превышает 10 километров. Ширина береговой полосы каналов, а также рек и ручьев, протяженность которых от истока до устья не превышает 10 километров, составляет 5 метров. При этом береговая линия (граница водного объекта) определяется: для моря - по постоянному уровню воды, а в случае периодического изменения уровня воды - по линии максимального отлива; для реки, ручья, канала, озера, обводненного карьера - по среднемноголетнему уровню вод в период, когда они не покрыты льдом; для пруда, водохранилища - по нормальному подпорному уровню воды; для болота - по границе залежи торфа на нулевой глубине (ст. 5 ВК РФ). Общие начала определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, в настоящий момент установлены Постановлением Правительства РФ от 16 июля 2009 года N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" <217>. -------------------------------- <217> СЗ РФ. 2009. N 30. Ст. 3821. Согласно п. п. 5 и 6 комментируемой статьи арендатор вправе передать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу, в том числе отдать в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды, а также передать арендованный земельный участок в субаренду. Общие правила о залоге, внесении имущественных прав в уставных капитал, о паевых взносах и субаренде установлены гражданским законодательством. Ограничения для арендаторов-резидентов особых экономических зон установлены ЗК РФ ввиду статуса особых экономических зон, приданного им Федеральным законом от 22 июля 2005 года N 116-ФЗ "Об особых экономических зонах в Российской Федерации" <218>. Согласно ст. 2 указанного Закона особая экономическая зона представляет собой часть территории РФ, которая определяется Правительством РФ и на которой действует особый режим осуществления предпринимательской деятельности, а также может применяться таможенная процедура свободной таможенной зоны. Особые экономические зоны создаются в целях развития обрабатывающих отраслей экономики, высокотехнологичных отраслей экономики, развития туризма, санаторно-курортной сферы, портовой и транспортной инфраструктур, разработки технологий и коммерциализации их результатов, производства новых видов продукции. -------------------------------- <218> СЗ РФ. 2005. N 30. Ст. 3127. Статья 23. Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут) Комментарий к статье 23 Земельный сервитут как юридическая конструкция выполняет весьма важную функцию: позволяет в специально оговоренных случаях и пределах использовать чужой земельный участок. Согласно действующему ГК РФ (п. 1 ст. 274) собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Схожее определение сервитута содержится в ст. 1 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество. В зависимости от оснований возникновения и целей установления действующий ЗК РФ разделяет сервитуты публичные и частные. Основа регулирования частных сервитутов содержится в гражданском законодательстве, публичных сервитутов - в земельном законодательстве. Публичные и частные сервитуты различаются по порядку и основаниям установления, по кругу лиц, в интересах которых устанавливается сервитут, а также по содержанию сервитутных отношений. Оба предусмотренных ЗК РФ вида сервитута в силу комментируемой статьи и ст. 4 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество подлежат обязательной государственной регистрации, которая является единственным доказательством существования сервитута. Частный сервитут может быть установлен двумя путями: из договора или судебным актом. Частный сервитут распространяется на соседний земельный участок (имеющий общую границу), а в отдельных случаях может быть предоставлен в отношении другого участка, имеющего определенные полезные свойства. Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, водоснабжения, а также для других нужд собственника недвижимости (земельного участка или другой недвижимости). Публичный сервитут регулируется ЗК РФ и устанавливается законом или иным нормативным правовым актом РФ, нормативным правовым актом субъекта РФ, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков (п. 2 комментируемой статьи). Закрытый перечень целей установления публичных сервитутов установлен в п. 3 комментируемой статьи, к которым относятся: - проход или проезд через земельный участок, в том числе в целях обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе; - использование земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры; - размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним; - проведения дренажных работ на земельном участке; - забора (изъятия) водных ресурсов из водных объектов и водопоя; - прогона сельскохозяйственных животных через земельный участок; - сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных в установленном порядке на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям и обычаям; - использование земельного участка в целях охоты, рыболовства, аквакультуры (рыбоводства); - временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ. Для установления публичного сервитута обязательным условием является проведение общественных слушаний. Порядок проведения может устанавливаться нормативными правовыми актами субъектов РФ и муниципальных образований. Для этого производится информирование населения через средства массовой информации о планируемом установлении сервитута с указанием на способы выражения мнения заинтересованных лиц. Отсутствие порядка проведения общественных слушаний не освобождает орган, устанавливающий публичный сервитут, от получения каким-либо образом общественного мнения по данному вопросу. Ключевым моментом в установлении публичного сервитута является подтверждение необходимости обременения земельного участка для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, поэтому необходимо уделить особое внимание доказательственной базе и надлежащему документальному оформлению предоставления публичного сервитута. Поскольку п. 8 комментируемой статьи отдельно устанавливается право на судебную защиту лиц, права и законные интересы которых затрагиваются установлением публичного сервитута, в судебной практике нередки случаи оспаривания установления публичных сервитутов <219> на основании, например, отсутствия в протоколе проведения публичных слушаний сведений о необходимости установления публичного сервитута для обеспечения интересов местного населения или местного самоуправления (см. Постановление ФАС ВСО от 03.04.2012 по делу N А10-4412/2011) <220>. -------------------------------- <219> См., например: Постановление ФАС СКО от 11.02.2011 по делу N А32-5584/2010, Постановление ФАС ВСО от 03.04.2012 по делу N А10-4412/2011; Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 15.08.2011 N А46-12932/2010; Постановление ФАС ДО от 31.01.2011 N Ф03-9818/2010. <220> СПС "КонсультантПлюс". Специфика публичных сервитутов состоит в том, что их установление обусловлено интересами общества, а не отдельного собственника соседнего земельного участка. Кроме того, в отличие от частного сервитута, которому неотъемлемо присущ принцип возмездности (п. 6 комментируемой статьи), плата за публичный сервитут может быть истребована от органа государственной власти или органа местного самоуправления, установивших публичный сервитут, в случаях возникновения у собственника существенных затруднений в использовании земельного участка (п. 7 комментируемой статьи). Вопросы определения величины платы за сервитут рассмотрены во Временных методических рекомендациях по оценке соразмерной платы за сервитут (утв. Приказом Руководителя Росземкадастра от 17 марта 2004 года) <221>. Величина этой платы равна размеру убытков, причиненных собственнику обремененного сервитутом земельного участка или иного объекта недвижимости в связи с ограничением его прав в результате установления сервитута. -------------------------------- <221> СПС "КонсультантПлюс". Возможность установления публичного сервитута в судебном порядке не предусматривается (п. 2 комментируемой статьи). Судебная практика придерживается той же позиции, поскольку публичный сервитут в силу прямого указания норм ЗК РФ возникает на основании закона или иного нормативного правового акта (см. Постановление ФАС МО от 30 августа 2002 года по делу N КГ-А40/4955-02) <222>. -------------------------------- <222> СПС "КонсультантПлюс". Сервитуту как вещному праву присуще право следования: переход прав на земельный участок, который обременен сервитутом, не влечет за собой прекращения сервитута. При этом установление сервитута не лишает собственников, землевладельцев и землепользователей принадлежащих им прав по владению, пользованию и распоряжению земельным участком. Сервитуты могут быть срочными и бессрочными. Если соглашением сторон, судебным решением либо нормативным правовым актом не установлен срок сервитута, он считается бессрочным, в ином случае - срочным. Так, например, согласно п. 4.1 ст. 23 ЗК РФ срок сервитута может быть ограничен сроком резервирования земель, что объясняется необходимостью соблюдения публичных интересов. Законопроектом N 444365-6 "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности" предлагается внесение изменений в комментируемую статью, исключающих упоминание о частных сервитутах из текста ЗК РФ. Кроме того, в указанном законопроекте содержатся некоторые положения о плате за сервитут. Согласно п. 11 ст. 39.20, которой предлагается дополнить действующий ЗК РФ, плата за сервитут в некоторых случаях предоставления земельного участка, расположенного под зданием или сооружением, устанавливается в размере, равном ставке земельного налога, рассчитанном пропорционально площади зданий, сооружений или помещений в них, предоставленных указанным лицам на праве оперативного управления. Статья 24. Безвозмездное срочное пользование земельными участками Комментарий к статье 24 Из п. 1 комментируемой статьи следует, что на праве безвозмездного срочного пользования земельные участки предоставляются на относительно небольшой срок <223> и, как правило, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Земельные участки из земель, находящихся в собственности граждан и юридических лиц, могут передаваться на основании гражданско-правового договора, а кроме того, из земель организаций отдельных отраслей экономики (транспорта, лесной промышленности и др.), а гражданам - в виде служебного надела. -------------------------------- <223> Срок использования земельного участка, принадлежащего землепользователю на правах безвозмездного срочного пользования, определяется государственным актом или актом местного самоуправления о предоставлении земельного участка либо договором о передаче участка. Срок служебных наделов ограничен сроком исполнения трудовых обязанностей землепользователем. Категории работников, имеющих право на получение служебных наделов, условия их предоставления, в силу п. 2 комментируемой статьи устанавливаются законодательством РФ и законодательством субъектов РФ (о прекращении права на служебный надел см. комментарий к ст. 47 ЗК РФ). Согласно правовой позиции ВС РФ <224> основным условием предоставления служебного надела является наличие трудовых отношений работника с организацией. Постоянное проживание работника по месту жительства как условие предоставления служебных наделов не предусмотрено. -------------------------------- <224> См.: Определение ВС РФ от 13.06.2012 по делу N 74-АПГ12-5 // СПС "КонсультантПлюс". Согласно ст. 689 ГК РФ по договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. При этом к договору безвозмездного пользования в силу прямого указания ГК РФ применяются некоторые положения о договоре аренды, а договор аренды, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации. Судебная практика в целом идет по пути признания необходимости государственной регистрации договора безвозмездного срочного пользования, заключенного на срок не менее года (см. Постановление ФАС СЗО от 03.10.2011 N А42-9170/2010 <225>, Постановление ФАС СКО от 23.03.2011 N А53-13922/2010 <226>, Постановление ФАС ДО от 26.05.2010 N Ф03-3469/2010) <227>. Однако в Постановлении ФАС ВСО от 07.04.2008 N А33-12027/07-Ф02-1109/08 <228> суд указывал, что "Гражданским и Земельным кодексами Российской Федерации не предусмотрена государственная регистрация договора безвозмездного (срочного) пользования земельным участком".
Дата добавления: 2018-10-26; просмотров: 97; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!