За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. 18 страница
Пункт 8, с точки зрения логики - заключительная шестая часть комментируемой статьи, представляет собой императивную норму, которая связана, с одной стороны, с оборотоспособностью земельных участков, а с другой стороны, с их приватизацией. Этот пункт связан как с ВК РФ, так и с положениями ЗК РФ о границах территорий общего пользования. Хотя, если быть последовательным, подчеркнем: специально о границах указанных территорий (об их установлении) в ЗК РФ ничего не говорится, как и в целом об особенностях определения границ земельных участков. Этот вопрос регулируется Законом N 221-ФЗ, подзаконными актами, а также разъясняется письмами Минэкономразвития России. При применении комментируемой статьи необходимо также обратить внимание на широкое использование понятия "ограничение в обороте". В п. 1 ст. 27 ЗК РФ оно используется в общем смысле, охватывая и случаи изъятия, и случаи ограничения оборота. Причем в п. 2 комментируемой статьи граница между изъятием и ограничением оборота проходит по линии предоставления или непредоставления земельных участков в частную собственность. Однако исчерпывается ли только этим ограничение оборотоспособности земельных участков? С целью выяснения объема указанных понятий необходимо обратиться к положениям гражданского и земельного законодательства. При этом следует обратить внимание на то, что п. 1 комментируемой статьи в отношении оборота земельных участков на первое место ставит правила гражданского законодательства. Объясняется это тем обстоятельством, что понятие "оборот" является элементом прежде всего цивилистических конструкций. В комментируемой статье (включая название) используются такие понятия, как "оборотоспособность", "оборот земельных участков", "ограничение в обороте/ограничение оборотоспособности" и "изъятие из оборота". Оборотоспособность земельных участков представляет собой возможность определять юридическую судьбу земельного участка его собственником в пределах, установленных законом, то есть распоряжаться им <236>. -------------------------------- <236> Раздел I "Споры о праве собственности на землю" Обзора практики рассмотрения судами Челябинской области дел, связанных с применением законодательства о земле за 2010 - 2011 гг. (утв. Постановлением президиума Челябинского областного суда от 23.11.2011); http://www.cab74.ru/news.php?id_news=388&page=325 (дата обращения: 04.01.2014). Так, согласно п. 1 ст. 129 ГК РФ объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом, если они не ограничены в обороте. Законом или в установленном законом порядке могут быть введены ограничения оборотоспособности объектов гражданских прав, в частности могут быть предусмотрены виды объектов гражданских прав, которые могут принадлежать лишь определенным участникам оборота либо совершение сделок с которыми допускается по специальному разрешению (п. 2 ст. 129 ГК РФ). Земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах (п. 3 ст. 129 ГК РФ). Пункт 1 ст. 260 ГК РФ предусматривает право собственника совершать одно- и двусторонние сделки в отношении земельных участков, если они не исключены или не ограничены в обороте. Пункт 2 этой же статьи говорит о землях сельскохозяйственного и иного целевого назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается. Пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его целевым назначением. ГК РФ, описывая оборот, включает в его содержание, таким образом: а) отчуждение, б) переход вещи от одного лица к другому, в) совершение сделок (в отдельных случаях - по специальному разрешению) с вещью, г) возможность принадлежности вещи только определенным участникам оборота, д) запрет или ограничение использования не по целевому назначению. Соответственно ограничение оборота с цивилистической точки зрения представлено по меньшей мере тремя группами. Во-первых, - запретом на совершение определенных юридических действий в отношении вещи. Во-вторых, - ограничениями на совершение определенных действий с вещью. В-третьих, - принадлежностью определенной вещи только указанным в законе субъектам правоотношений. С точки зрения предложенной классификации абз. 1 п. 2, п. 4 и п. 8 ст. 27 ЗК РФ (ограничение как изъятие из оборота, запрет приватизации, но не запрет хозяйственного использования) перечисляет объекты, которые относятся к первой группе ограничений, а абз. 2 п. 2 и ст. 5, ст. 27 ЗК РФ (ограничения в обороте, не связанные с изъятием из оборота) - земельные участки, относящиеся ко второй и третьей группам. Согласно п. 3 комментируемой статьи содержание ограничений оборота земельных участков устанавливается ЗК РФ и федеральными законами. Однако конкретный перечень этих ограничений не выходит за рамки классификации, которая предложена нами с учетом положений ГК РФ. В качестве примера обратимся к землям особо охраняемых территорий и объектов, а затем - к землям сельскохозяйственного назначения. Это позволит выявить общее и частное в составе ограничений различных категорий земель, а также проверить на непротиворечивость существующую классификацию ограничений оборотоспособности земельных участков. К землям особо охраняемых территорий в соответствии с п. 2 ст. 94 ЗК РФ относятся земли: 1) особо охраняемых природных территорий, в том числе лечебно-оздоровительных местностей и курортов; 2) природоохранного назначения; 3) рекреационного назначения; 4) историко-культурного назначения; 5) иные особо ценные земли в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами. К землям особо охраняемых природных территорий п. 1 ст. 95 ЗК РФ относит земли государственных природных заповедников, в том числе биосферных, государственных природных заказников, памятников природы, национальных парков, природных парков, дендрологических парков, ботанических садов, территорий традиционного природопользования коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, а также земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов. С точки зрения ограничения оборота, во-первых, запрет на приватизацию (то есть запрет на совершение определенных юридических действий) установлен п. 8 ст. 28 Закона N 178-ФЗ и п. 5 ст. 58 Закона N 7-ФЗ: земельные участки в составе земель особо охраняемых природных территорий отчуждению не подлежат. Суды признают незаконными сделки купли-продажи земельных участков, продавцами в которых выступают публичные образования. Так, например, в 2013 г. судом признан недействительным (ничтожным) договор купли-продажи от 13.01.2010 земельного участка 18955 кв. м с кадастровым номером 69:24:0094701:10, заключенный Комитетом по управлению имуществом муниципального образования "Осташковский район" и ООО "Научно-производственное предприятие "Прогресс-1", в связи с тем, что спорный земельный участок включен в границы округа горно-санитарной охраны курорта местного значения "Селигер". Причем земельный участок находился в населенном пункте - деревне Гуща Ботовского сельского поселения <237>. -------------------------------- <237> Постановление ФАС СЗО от 28.01.2013 по делу N А66-19006/2011 // СПС "КонсультантПлюс". Аналогичную позицию занял ФАС СЗО 2012 г. и по заявлению о признании незаконным отказа со стороны КУГИ г. Санкт-Петербурга предоставить в собственность земельные участки в границах комплексного заказника регионального значения "Гладышевский" в г. Санкт-Петербурге и Ленинградской области. Суд привел в своем Постановлении следующую позицию: земли, находящиеся в федеральной собственности, собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, на которых в установленном порядке уполномоченным органом путем принятия нормативного акта образованы государственные природные заказники, являются землями особо охраняемых природных территорий и отчуждению в частную собственность не подлежат <238>. Ранее по другому делу в отношении земельного участка в границах комплексного заказника регионального значения "Гладышевский" приведенная правовая позиция была сформулирована Президиумом ВАС от 09.10.2012 N 5366/12 <239>. -------------------------------- <238> Постановление ФАС СЗО от 27.12.2012 по делу N А56-72146/2011 // СПС "КонсультантПлюс". <239> СПС "КонсультантПлюс". В то же самое время по смыслу п. 2 ст. 27 Закона об особо охраняемых природных территориях земельные участки, на которых находятся памятники природы, могут находиться в собственности, владении и пользовании любых лиц, при этом принимающих на себя обязательства по обеспечению режима особой охраны памятников природы. Однако право на такие участки возникает, как правило, еще до принятия решений о создании указанных природных территорий. В Апелляционном определении Санкт-Петербургского городского суда от 28 ноября 2013 г. N 33-17192/13 указано, что возможность нахождения в границах заказника земельного участка, находящегося в частной собственности, относится к случаям, когда такое право частной собственности было зарегистрировано гражданином до формирования заказника, а не после, как имеет место быть в рассматриваемом случае, т.е. речь идет о формировании заказника без изъятия земельных участков у лиц, в чьей собственности или законном владении они находятся <240>. -------------------------------- <240> СПС "КонсультантПлюс". Во-вторых, что касается ограничений на совершение определенных юридических действий, то так как национальные парки имеют исключительное право приобретения земельных участков в границах государственных заповедников и национальных парков, соответственно собственники могут продать свои участки только одному-единственному субъекту правоотношений, который прямо указан в законе. В-третьих, говоря о принадлежности определенной вещи только указанным в законе субъектам правоотношений, укажем, что земли и земельные участки государственных заповедников, национальных парков находятся только в федеральной собственности (п. 6 ст. 95 ЗК РФ). Оговорка в этом же пункте ст. 95 ЗК РФ о том, что допускается наличие в границах национальных парков земельных участков иных пользователей, а также собственников, деятельность которых не оказывает негативное (вредное) воздействие на земли национальных парков и не нарушает режим использования земель государственных заповедников и национальных парков, не противоречит положению об исключительном праве РФ на указанные объекты. Исключительное право на приобретение указанных земель в любом случае принадлежит только национальным паркам (п. 6 ст. 95 ЗК РФ). Наконец, в-четвертых, завершая обзор ограничения оборотоспособности земельных участков в границах особо охраняемых природных территорий федерального значения, необходимо обратить внимание на запрет: 1) предоставления садоводческих и дачных участков; 2) строительства автомобильных дорог, трубопроводов, линий электропередачи и других коммуникаций, а также строительства и эксплуатации промышленных, хозяйственных и жилых объектов, не связанных с разрешенной на особо охраняемых природных территориях деятельностью в соответствии с федеральными законами; 3) движения и стоянки механических транспортных средств, не связанных с функционированием особо охраняемых природных территорий, прогона скота вне автомобильных дорог; 4) иных видов деятельности, которые запрещены федеральными законами (п. 7 ст. 95 ЗК РФ). Однако на специально выделенных земельных участках частичного хозяйственного использования в составе земель особо охраняемых природных территорий (на территории государственного природного заповедника) допускается ограничение хозяйственной и рекреационной деятельности в соответствии с установленным для них особым правовым режимом (абз. 2 п. 3 ст. 95 ЗК РФ). Земельные участки в границах охранных зон у собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков не изымаются и используются ими с соблюдением установленного для этих земельных участков особого правового режима (п. 4 ст. 95 ЗК РФ). Собственники, владельцы и пользователи земельных участков, которые расположены в границах государственных природных заказников, обязаны соблюдать установленный в государственных природных заказниках режим особой охраны и несут за его нарушение административную, уголовную и иную установленную законом ответственность (п. 5 ст. 24 Закона "Об особо охраняемых природных территориях"). Также нельзя не сказать о том, что, несмотря на особый правовой режим особо охраняемых природных территорий, в национальных парках выделяются зоны традиционного экстенсивного природопользования, которые предназначены для обеспечения жизнедеятельности коренных малочисленных народов Российской Федерации и в границах которых допускается осуществление традиционной хозяйственной деятельности и связанных с ней видов неистощительного природопользования, а на территориях государственных природных заказников, где проживают малочисленные этнические общности, допускается использование природных ресурсов в формах, обеспечивающих защиту исконной среды обитания указанных этнических общностей и сохранение традиционного образа их жизни (подп. "е" п. 1 ст. 15, п. 4 ст. 24 Закона об особо охраняемых природных территориях). И в том и в другом случае фактически осуществляется хозяйственное использование земельных участков в рамках традиционного образа жизни малочисленных народов. Напомним, что в Российской Федерации проживает 34 коренных малочисленных народа, для которых земля и другие природные биологические ресурсы были и остаются решающим источником жизнеобеспечения и сохранения их как этнических общностей. Подавляющее их большинство живет на северных территориях Российской Федерации (около 60% ее площади), границы которых простираются с запада на восток от Кольского полуострова до Чукотки более чем на 6400 км и с севера на юг от островов Северного Ледовитого океана до отдельных северных районов Республики Бурятия, Хабаровского края, Читинской и Амурской областей более чем на 2700 км <241>. С учетом приведенных данных априори ясно, что зоны экстенсивного земле- и природопользования в национальных парках и на территориях государственных природных заказников также значительны по площади. -------------------------------- <241> Емельянова Т.А. Рациональное использование и охрана земель северных территорий Российской Федерации (экономика и организация): Автореф. дис. ... д-ра экон. наук. М., 2006. С. 10. В подп. 4 п. 5 комментируемой статьи ограничения в обороте установлены также в отношении земельных участков, которые заняты объектами культурного наследия. Специальный подзаконный акт регулирует режим землепользования в их границах. Это Положение о зонах охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской федерации (утв. Постановлением Правительства РФ от 26.04.2008 N 315 <242>). -------------------------------- <242> СЗ РФ. 2008. N 18. Ст. 2053. Ограничения в обороте в подп. 10 п. 5 ст. 27 ЗК РФ установлены в отношении земельных участков, которые расположены под объектами гидротехнических сооружений. Правовой режим охранных зон установлен Постановлением Правительства РФ от 06.09.2012 N 884 "Об установлении охранных зон для гидроэнергетических объектов" <243>. -------------------------------- <243> СЗ РФ. 2012. N 37. Ст. 5004. Обратимся теперь к категории земель сельскохозяйственного назначения, к особенностям оборота которых отсылают п. п. 6 и 7 комментируемой статьи. Согласно правилу п. 6 ст. 27 ЗК РФ оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Законом N 101-ФЗ. Обращение к последнему с точки зрения конкретного перечня этих ограничений дает следующие результаты. Во-первых, если говорить о запрете на совершение определенных действий в отношении земель сельскохозяйственного назначения, то в соответствии с абз. 2 п. 4 ст. 1 Закона N 101-ФЗ приватизации не подлежат находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, занятые оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера и отгонными пастбищами. Во-вторых, если мы обратимся к ограничениям на совершение определенных действий с земельными участками, то это: двухступенчатая продажа, которая реализуется через а) преимущественное право субъекта РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, муниципального образования на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже, за исключением случаев продажи с публичных торгов (подп. 3 п. 3 ст. 1 Закона N 101-ФЗ); б) преимущественное право других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации или гражданина - члена КФХ на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности (подп. 4 п. 3 ст. 1; абз. 2 п. 1 ст. 12 Закона N 101-ФЗ); в) ограничение свободного распоряжения земельной долей случаями, которые установлены абз. 2 п. 1 ст. 12 Закона N 101-ФЗ; В-третьих, земельный участок или земельная доля в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, могут принадлежать только указанным в Законе N 101-ФЗ субъектам правоотношений, включая публичные образования. Как следствие ст. 5 Закона N 101-ФЗ предусматривает обязанность отчуждения земельных участков или земельных долей: иностранными гражданами, иностранными юридическими лицами, лицами без гражданства, а также юридическими лицами, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов; гражданином РФ и (или) одним юридическим лицом (учредителями и участниками которого являются граждане РФ или другие юридические лица, созданные гражданами РФ), если максимальный размер общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального района, превышает 10 процентов общей площади сельскохозяйственных угодий, расположенных на указанной территории в момент предоставления и (или) приобретения таких земельных участков. Наконец, в-четвертых, запрет или ограничения в процессе использования земельных участков сельскохозяйственного назначения, что связано с принципом целевого использования земельных участков (подп. 1 п. 3 ст. 1 Закона N 101-ФЗ), заключаются в нераспространении положений Закона N 101-ФЗ на земельные участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения ЛПХ и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями. Оборот указанных земельных участков регулируется ЗК РФ (абз. 2 п. 1 ст. 1 Закона N 101-ФЗ; п. 7 ст. 27 ЗК РФ). Предложенная классификация видов ограничения оборота земельных участков, на наш взгляд, может быть успешно использована в процессе применения прежде всего п. п. 5, 6 и 7 комментируемой статьи, а также ее п. 4 и п. 8, если возникает вопрос о запретах или ограничениях в процессе использования (хозяйственного использования) конкретных земельных участков. Включение законодателем в п. 5 ст. 27 ЗК РФ, которая регулирует ограничение в обороте земельных участков, зон санитарной охраны, не являющихся земельными участками в строгом смысле слова, требует отдельных пояснений. В соответствии с подп. 14 п. 5 ст. 27 ЗК РФ земельные участки, расположенные в первом и втором поясах зон санитарной охраны водных объектов, используемых для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, являются ограниченными в обороте и не подлежат передаче в частную собственность.
Дата добавления: 2018-10-26; просмотров: 99; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!