Выдача денежных средств на командировочные расходы. 105 страница
ЗАТРАТЫ ПОДРЯДЧИКА НА РАССЕЛЕНИЕ
Расселение жильцов из ветхих жилых домов, находящихся на территории земельного участка, выделенного под новое строительство объектов недвижимости, традиционно является обязанностью инвестора.
Но может сложиться ситуация, когда затраты по расселению ложатся на плечи подрядной организации. В какой ситуации такие затраты может нести подрядчик и как их учесть, мы рассмотрим в этой статье.
Прежде всего скажем о том, что представляют собой затраты на расселение.
Жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд, что следует из пункта 1 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ (далее - ЖК РФ).
В соответствии с пунктами 6 и 7 статьи 32 ЖК РФ размер возмещения за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.
При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением, переездом, поиском другого жилья и оформлением права собственности на него, и иные аналогичные расходы. По соглашению с собственником ему, согласно пункту 8 статьи 32 ЖК РФ, может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение.
|
|
|
Теперь обратимся к Градостроительному кодексу Российской Федерации. По договору о развитии застроенной территории лицо, заключившее договор с органом местного самоуправления (как правило, таким лицом является инвестор), обязано уплатить возмещение за изымаемые на основании решения органа местного самоуправления жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории. Такая обязанность установлена подпунктом 5 пункта 3 статьи 46.2 названного Кодекса.
Согласно статье 4 Федерального закона от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений" субъектами инвестиционной деятельности являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица.
|
|
|
Инвесторы осуществляют капитальные вложения на территории Российской Федерации. Заказчиками являются уполномоченные инвесторами лица, осуществляющие реализацию инвестиционных проектов. Подрядчики - лица, выполняющие работы по договору подряда, заключаемому с заказчиками. Пользователями объектов капитальных вложений являются лица, для которых создаются указанные объекты. Пользователями могут быть инвесторы. Субъект инвестиционной деятельности вправе совмещать функции двух и более субъектов, если иное не установлено договором и (или) государственным контрактом, заключаемым между ними.
Совмещение функций инвестора, заказчика и подрядчика происходит в том случае, когда организация осуществляет строительство объекта для собственных целей, то есть осуществляет строительство хозяйственным способом.
Нередко возникают ситуации, когда средств для продолжения строительства недостаточно и организация не может закончить строительство объекта либо меняется направление деятельности организации и необходимость в объекте, начатом строительством, отпадает. В таком случае организация, являющаяся одновременно инвестором, заказчиком и подрядчиком в отношении строящегося объекта, ищет нового инвестора, с которым заключается договор уступки права инвестирования строительства.
|
|
|
Как учесть затраты на расселение, если они произведены, отражены в учете первоначального инвестора, но впоследствии инвестор уступает свое право инвестирования объекта новому инвестору и остается в отношении строящегося объекта лишь заказчиком и подрядчиком?
Обратимся к Методике определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации (вместе с МДС 81-35.2004), утвержденной Постановлением Госстроя России от 5 марта 2004 г. N 15/1.
В соответствии с пунктом 4.78 названной Методики в главу 1 "Подготовка территории строительства" включаются средства на работы и затраты, связанные с отводом и освоением застраиваемой территории. К этим работам и затратам относится, в частности, освобождение территории строительства от имеющихся на ней строений, переселение жильцов из сносимых домов. Таким образом, затраты на переселение жильцов из сносимых домов включаются в состав затрат на строительство, определяемый сводным сметным расчетом стоимости строительства.
|
|
|
Затраты инвестора на осуществление капитального строительства в форме нового строительства, в соответствии с пунктом 1.2 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, утвержденного Письмом Минфина России от 30 декабря 1993 г. N 160 (далее - Положение N 160), представляют собой долгосрочные инвестиции.
Здесь следует отметить, что в настоящее время документами в области бухгалтерского учета являются федеральные и отраслевые стандарты, рекомендации в области бухгалтерского учета, стандарты экономического субъекта, что следует из статьи 21 Федерального закона от 6 декабря 2011 г. N 402-ФЗ "О бухгалтерском учете" (далее - Закон N 402-ФЗ).
До утверждения органами государственного регулирования бухгалтерского учета федеральных и отраслевых стандартов, предусмотренных Законом N 402-ФЗ, применяются правила ведения бухгалтерского учета и составления бухгалтерской отчетности, утвержденные уполномоченными федеральными органами исполнительной власти и Центральным банком России до дня вступления в силу Закона N 402-ФЗ, то есть до 1 января 2013 г.
Таким образом, названное выше Положение N 160 применяется в части, не противоречащей Закону N 402-ФЗ.
Учет долгосрочных инвестиций, согласно пунктам 2.1 и 2.3 Положения N 160, ведется по фактическим расходам на счете 08 "Вложения во внеоборотные активы", субсчет 08-3 "Строительство объектов основных средств", предусмотренном для этих целей Планом счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций и Инструкцией по его применению, утвержденными Приказом Минфина России от 31 октября 2000 г. N 94н.
То есть затраты на расселение жильцов, в том числе на уплату выкупной стоимости изымаемых жилых помещений либо приобретение для них нового жилья, будут включаться в фактическую себестоимость строящегося объекта. До окончания работ по строительству объектов затраты на расселение, учтенные на счете 08 "Вложения во внеоборотные активы", будут составлять незавершенное строительство и учитываться в качестве прочих капитальных затрат, что следует из пункта 3.1.1 Положения N 160.
Специалисты Минфина России неоднократно обращали внимание налогоплательщиков на то, что глава 25 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) не предусматривает отраслевых особенностей обложения налогом на прибыль доходов и расходов, возникающих в ходе строительства объектов недвижимости. Вследствие этого для указанных налогоплательщиков применяется общий порядок отражения в целях налогообложения прибыли доходов и расходов, установленный НК РФ.
Поскольку обязанность по расселению жильцов установлена законодательством Российской Федерации и связана с осуществлением деятельности налогоплательщика, направленной на получение дохода, расходы на расселение жильцов из сносимых домов признаются экономически обоснованными.
Выше в статье мы отмечали, что затраты на переселение жильцов из сносимых домов включаются в состав затрат на строительство, определяемый сводным сметным расчетом стоимости строительства.
Между тем факт невключения затрат на расселение в сводный сметный расчет стоимости строительства сам по себе не исключает их фактического существования. При условии документального подтверждения расходов они должны учитываться при исчислении налога на прибыль в силу прямого указания статьи 252 НК РФ.
Из правового анализа правоотношений, рассматриваемых ФАС Уральского округа, следует, что затраты налогоплательщика на переселение граждан из сносимых домов были осуществлены в форме возложения на себя обязанности по строительству квартиры и передаче ее соответствующему физическому лицу. Получение согласия от физического лица на передачу под снос жилого помещения было обусловлено предоставлением со стороны застройщика права на получение квартиры в будущем.
Таким образом, сложившиеся правоотношения не носят безвозмездного характера, а по своей правовой природе опосредованы договором мены, о чем сказано в Постановлении ФАС Уральского округа от 13 февраля 2013 г. N Ф09-1150/12 по делу N А47-9900/2011.
Перечень расходов, не учитываемых в целях исчисления налога на прибыль организаций, содержит статья 270 НК РФ. Согласно пункту 5 названной статьи не учитываются при налогообложении расходы по приобретению и (или) созданию амортизируемого имущества, а также расходы, произведенные в случаях достройки, дооборудования, реконструкции, модернизации, технического перевооружения объектов основных средств.
Первоначальная стоимость основного средства, в соответствии с пунктом 1 статьи 257 НК РФ, определяется как сумма расходов на его приобретение, сооружение, изготовление, доставку и доведение до состояния, в котором оно пригодно для использования, за исключением НДС и акцизов, кроме случаев, предусмотренных НК РФ.
Расходы организации, связанные с покупкой квартир для выселяемых граждан, по мнению Минфина России, содержащемуся в Письме от 20 февраля 2007 г. N 03-03-06/1/103, должны включаться в первоначальную стоимость основного средства.
Первоначальная стоимость основного средства будет погашаться через начисляемую амортизацию. В соответствии с пунктом 3 статьи 272 НК РФ амортизация признается в качестве расхода ежемесячно исходя из суммы начисленной амортизации, рассчитываемой в соответствии с порядком, установленным НК РФ.
Но в рассматриваемой нами ситуации организация перестает быть инвестором, поскольку уступает право инвестирования новому инвестору. Следовательно, объект строительства будет приниматься к учету в качестве объекта основных средств у нового инвестора.
На момент передачи прав инвестирования предыдущий инвестор осуществил расходы, связанные с расселением жильцов, но эти расходы нельзя признать расходами предыдущего инвестора, поскольку с момента передачи прав они перестают быть для него экономически обоснованными расходами, то есть перестают соответствовать критериям, установленным статьей 252 НК РФ.
Но новый инвестор может учесть расходы на расселение, произведенные предыдущим инвестором, в первоначальной стоимости строительства, поскольку такие расходы, как мы отметили выше, включаются в главу 1 "Подготовка территории строительства" сводного сметного расчета стоимости строительства.
Предыдущий и новый инвесторы при заключении договора должны предусмотреть, в каком порядке передаются расходы на расселение новому инвестору - по ведомости или иному документу. Предыдущий инвестор должен передать новому инвестору копии документов, подтверждающих произведенные им расходы на расселение жильцов.
Порядок отражения в бухгалтерском учете операции по передаче расходов на расселение новому инвестору не урегулирован, и организации (предыдущему инвестору) придется самостоятельно принимать решение по этому вопросу, руководствуясь бухгалтерским законодательством, в частности Планом счетов бухгалтерского учета.
ЗАТРАТЫ ПОДРЯДЧИКА НА ОБРЕМЕНЕНИЯ ДЕНЬГАМИ
Инвестиционные контракты на строительство объектов недвижимости нередко содержат условия о том, что инвестор, помимо основного строительства, предусмотренного инвестиционным контрактом, обязан осуществить финансирование дополнительных объектов социальной и коммунальной инфраструктуры, а также инженерных сетей для государственных или муниципальных органов власти, в чьем ведении находятся земельные участки, выделяемые под строительство.
Обременения деньгами - забота инвестора, потому что именно им заключается инвестиционный договор и именно он берет на себя дополнительные обязательства. Но может возникнуть ситуация, когда обременения деньгами будет нести подрядчик. Когда возможна такая ситуация и как учесть такие дополнительные расходы подрядчику, мы попробуем разобраться в этой статье.
Как правило, обременения возникают в связи с получением прав на земельный участок, на котором планируется осуществлять строительство, а также с получением разрешения на строительство объекта, его реконструкцию или капитальный ремонт.
По определению, данному в Постановлении Правительства Москвы от 7 ноября 2006 г. N 882-ПП "Об утверждении Методики определения расчетного размера платежа городу Москве инвестором при реализации инвестиционных проектов строительства и реконструкции объектов жилого назначения на территории города Москвы", обременения инвестора - это дополнительные, не входящие в общий случай проектирования и строительства мероприятия, необходимые для создания и эксплуатации объекта, проводимые за счет инвестора.
Субъектами инвестиционной деятельности согласно статье 4 Федерального закона от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений" (далее - Федеральный закон N 39-ФЗ) являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица.
Инвесторы осуществляют капитальные вложения на территории Российской Федерации, заказчики на основании полномочий, предоставленных им инвесторами, осуществляют реализацию инвестиционных проектов и организуют процесс строительства, подрядчики выполняют работы по договорам подряда, заключаемым с заказчиками. Пользователями объектов капитальных вложений являются физические и юридические лица, в том числе иностранные, а также государственные органы, органы местного самоуправления, иностранные государства, международные объединения и организации, для которых создаются указанные объекты. Пользователями могут быть и инвесторы.
Субъект инвестиционной деятельности, руководствуясь пунктом 6 статьи 4 Федерального закона N 39-ФЗ, имеет право совмещать функции двух и более субъектов, если иное не установлено договором и (или) государственным контрактом, заключаемым между ними.
Совмещение функций инвестора, заказчика и подрядчика происходит в том случае, когда организация осуществляет строительство объекта хозяйственным способом.
Случаи, когда строительство объекта финансирует от начала строительства и до его завершения один инвестор, встречаются нечасто, и возникает это по разным причинам, в частности по причине нехватки средств финансирования для продолжения строительства. Может случиться и так, что организацией принято решение о прекращении либо сокращении деятельности, для осуществления которой создается объект строительства. В таком случае организация, совмещающая функции инвестора, заказчика и подрядчика в отношении строящегося объекта, находит нового инвестора, с которым заключается договор уступки права инвестирования строительства.
Порядок перемены лиц в обязательстве регулируется главой 24 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Рассматривать подробно положения главы 24 ГК РФ мы не будем, остановимся лишь на основных моментах.
Согласно статье 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.
Если договором был предусмотрен запрет уступки, сделка по уступке может быть признана недействительной по иску должника только в случае, когда доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об указанном запрете. Предусмотренный договором запрет перехода прав кредитора к другому лицу не препятствует продаже таких прав в порядке, установленном законодательством об исполнительном производстве и законодательством о несостоятельности (банкротстве).
В соответствии с пунктом 2 статьи 11 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на условиях, которые существовали к моменту перехода права, что определено статьей 384 ГК РФ. Пункт 3 статьи 384 ГК РФ предусматривает, что если иное не предусмотрено законом или договором, право на получение исполнения иного, чем уплата денежной суммы, может перейти к другому лицу при условии, что соответствующее обязательство делимо и частичная уступка не делает для должника исполнение его обязательства значительно более обременительным.
Кредитор, уступивший требование другому лицу, в соответствии со статьей 385 ГК РФ, обязан передать ему документы, удостоверяющие право, и сообщить сведения, имеющие значение для осуществления этого права.
Таким образом, новый инвестор, заключая с первоначальным инвестором договор уступки, приобретает право требовать от первоначального инвестора, совмещающего функции заказчика и подрядчика, передачи ему объекта недвижимости, который первоначальный инвестор, оставаясь заказчиком и подрядчиком, должен построить. Вместе с тем он принимает на себя обязательство по дальнейшему финансированию строительства объекта.
Уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме, таково требование пункта 1 статьи 389 ГК РФ.
В рассматриваемой ситуации инвестиционный контракт, заключенный первоначальным инвестором, обременен дополнительным денежным обязательством.
Следует учитывать, что при передаче прав инвестирования новому инвестору договоры, заключенные первоначальным инвестором, продолжают действовать. Соответственно, продолжает действовать и дополнительное обязательство, предусмотренное условиями инвестиционного контракта.
В зависимости от того, исполнено это обязательство на момент заключения с новым инвестором договора уступки права инвестирования или нет, зависят дальнейшие действия первоначального инвестора.
Если дополнительное обязательство по финансированию дополнительных объектов социальной и коммунальной инфраструктуры, инженерных сетей для государственных или муниципальных органов власти, в чьем ведении находятся земельные участки, выделяемые под строительство, не выполнено, то следует заключить договор о переводе долга в соответствии с нормами параграфа 2 "Перевод долга" главы 24 ГК РФ.
Согласно статье 391 ГК РФ перевод должником своего долга на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора.
Перевод долга с должника на другое лицо может быть произведен по соглашению между первоначальным должником и новым должником. В обязательствах, связанных с осуществлением их сторонами предпринимательской деятельности, перевод долга может быть произведен по соглашению между кредитором и новым должником, согласно которому новый должник принимает на себя обязательство первоначального должника.
Дата добавления: 2018-10-26; просмотров: 212; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!