Земли, изъятые из гражданско-правового оборота, и земли,ограниченные в обороте.
Сделками признаются действия лиц, направленные на установление, прекращение или изменение гражданских прав и обязанностей.
Объектами совершения сделок выступают права граждан и юридических лиц на индивидуально-определенные земельные участки, принадлежащие им на праве собственности или же на ином титуле. В отношении сделок с земельными участками действуют общие правила совершения гражданско-правовых сделок, за исключением некоторых ограничений. Такие ограничения устанавливаются в отношении определенных земельных участков в целях обеспечения общественных интересов при использовании земель.
Земельные участки могут выступать предметом сделки с учетом следующих условий:
- не допускается самовольное изменение категории или целевого назначения земельного участка;
- распоряжение земельным участком возможно лишь с соблюдением градостроительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных установленных правил и нормативов.
Земельные участки могут свободно отчуждаться, в случае если их оборот не ограничен законом.
Земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством.
Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
|
|
|
Из оборота изъяты земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности следующими объектами:
1. государственными природными заповедниками и национальными парками;
2. зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы Российской Федерации, другие войска, воинские формирования и органы;
3. зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены военные суды;
4. объектами организаций федеральной службы безопасности;
5. объектами организаций федеральных органов государственной охраны;
6. объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ;
7. объектами, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования;
8. объектами учреждений и органов Федеральной службы исполнения наказаний;
9. воинскими и гражданскими захоронениями;
10. инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны государственной границы Российской Федерации.
Ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности, следующие земельные участки:
|
|
|
1. находящиеся в пределах особо охраняемых природных территорий;
2. находящиеся в составе земель лесного фонда;
3. в случаях, когда в пределах участка расположены водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности;
4. занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия;
5. предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности;
6. находящиеся в границах закрытых административно-территориальных образований;
7. предоставленные для нужд организаций транспорта, в том числе морских, речных портов, вокзалов, аэродромов и аэропортов, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, терминалов и терминальных комплексов в зонах формирования международных транспортных коридоров;
8. предоставленные для нужд связи;
9. занятые объектами космической инфраструктуры;
10. расположенные под объектами гидротехнических сооружений;
11. предоставленные для производства ядовитых веществ, наркотических средств;
|
|
|
12. загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся биогенному загрязнению, иные подвергшиеся деградации земли.
2. Купля – продажа, дарение, мена земельных участков. Договор ренты.
Наиболее распространенной сделкой является купля - продажа земельных участков. Предметом купли-продажи может выступать земельный участок, прошедший обязательный кадастровый учет, имеющий кадастровый номер. Важным положением гражданского и земельного законодательства является требование о том, что при заключении договора о продаже земельного участка должны быть указаны данные, позволяющие точно определить земельный участок. Это размер земельного участка, его местонахождение, перечень угодий, входящих в состав земельного участка, цель использования земельного участка, его кадастровая оценка. Для точного определения всех этих параметров к договору купли-продажи прилагается план земельного участка, а также в договоре указываются все необходимые данные.
При отсутствии плана участка он изготавливается за счет средств продавца или покупателя по соглашению между ними. Если эти данные в договоре будут отсутствовать, договор будет считаться незаключенным и сделка – недействительной.
|
|
|
Цена договора купли-продажи определяется по соглашению сторон, за исключением случаев, когда цена земельного участка определяется нормативными актами. При отсутствии условия о цене участка договор считается незаключенным.
По правилам, установленным земельным законодательством, купля-продажа земельных участков возможна лишь при отсутствии споров по поводу участка.
Кроме того, не могут быть включены в договор следующие условия купли-продажи земельного участка:
- устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;
-ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе о граничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;
- ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.
Для договора купли-продажи земельного участка устанавливается обязательная письменная форма. Для совершения сделки купли-продажи собственнику участка необходимо представить следующие документы, перечень которых может варьироваться в зависимости от места расположения земельного участка:
- свидетельство на право собственности на землю, выданное в установленном порядке;
- градостроительный паспорт земельного участка или заключение органа архитектуры и градостроительства;
- кадастровый план земельного участка;
- справка соответствующего органа технической инвентаризации о наличии (отсутствии) построек на продаваемом участке и их стоимости;
- справка налоговой инспекции об уплате земельного налога за период, предшествующий сделке, и отсутствии задолженности по налогам за землю;
- письменное согласие другого супруга об отчуждении земельного участка, являющегося их совместной собственностью.
Право собственности на земельный участок у покупателя возникает лишь после государственной регистрации.
Особенности продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения установлены Федеральным законом от 24.07.2002 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
При продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов. Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней.
В случае, если субъект Российской Федерации или в соответствии с законом субъекта Российской Федерации муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены. Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна.
Договор дарения земельного участка - договор, по которому одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) земельный участок в собственность.
Договор дарения недвижимого имущества заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписываемого дарителем и одаряемым. При заключении договора дарения земельного участка даритель вправе:
- требовать возмещения реального ущерба, причиненного отказом одаряемого принять дар;
- отказаться от исполнения договора дарения, содержащего обещание передать в будущем одаряемому имущество в следующих случаях:
- если после заключения договора имущественное или семейное положение изменилось настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению его уровня жизни;
- если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения. В названных случаях. Лицо получающее в дар земельный участок не вправе требовать возмещения убытков, причиненных отказом дарителя от исполнения договора дарения.
По договору ренты земельного участка - одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщик ренты) в собственность имущество, плательщик обязуется периодически выплачивать ренту в виде денежной суммы либо в иной форме. Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации.
Договор мены земельного участка предполагает обязанность каждой из сторон передать в собственность другой стороне земельный участок. Каждая из сторон такого договора признается покупателем и продавцом одновременно. Договор мены земельного участка также подлежит обязательной государственной регистрации.
3. Залог земельного участка (ипотека).
Как и другое имущество, земельный участок может выступать предметом залога в качестве обеспечения выполнения обязательства.
По договору о залоге недвижимого имущества, договору об ипотеке, одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за исключением случаев, установленных законом. I
По договору об ипотеке могут быть заложены те земельные участки, которые не исключены из оборота или не ограничены в обороте.
При ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.
При наличии в договоре условия, предусматривающего, что находящиеся или строящиеся на земельном участке и принадлежащие залогодателю здание или сооружение не заложены тому же залогодержателю, залогодатель при обращении взыскания на земельный участок сохраняет право на такие здание или сооружение и приобретает право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая необходима для использования таких здания или сооружения в соответствии с их назначением.
Ипотека земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности не допускается, за исключением земельных участков, находящиеся в муниципальной собственности, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, если такие земельные участки предназначены для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства и передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры.
Не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования
Договор о залоге должен быть заключен в письменной форме и удостоверен нотариально. Кроме того, он подлежит государственной регистрации.
Обращение взыскания на заложенный земельный участок при неисполнении или ненадлежащим исполнении обязательства, обеспеченного ипотекой, производится с судебном порядке путём проведения торгов по продаже заложенного участка.
Дата добавления: 2018-04-15; просмотров: 428; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!