Стоимость ОКРУГЛЕНА ДО $29400000
Затратный подход
Основное допущение затратного подхода состоит в том, что потенциальный покупатель не приобретет объект недвижимости дороже, чем ему обойдется строительство здания-аналога. При этом стоимость недвижимости складывается из стоимости земельного участка и стоимости затрат на строительство с учетом износа (в случае, если объект находится в эксплуатации в течение некоторого периода времени и в силу этого подвергается износу). В данном случае объект является новым строительством, был введен в эксплуатацию в октябре 2005 г. Стоимость оцениваемого объекта, таким образом, составит сумму затрат на строительство аналогичного объекта и стоимость приобретения земельного участка. Следует заметить, что компания «ХХХ» арендует земельный участок. Для определения стоимости объекта мы исходим из допущения, что земельный участок находится в полном долгосрочном распоряжении у компании «ХХХ».
Стоимость земельного участка определяется на базе сравнения выставленных на продажу земельных участков в данном районе. Следует заметить, что земельные участки чрезвычайно редко продаются на рынке в городе. Используются аналоги, которые были в предложении по состоянию на середину 2005 года. В дополнение, чрезвычайно низкая прозрачность на рынке не позволяет в полной мере отслеживать осуществленные транзакции по земле.
| Месторасположение | Участок | Цена за 1 кв.м. |
| улица Д | 0,23 га | |
| Ж шоссе | 0,1 га |
|
|
|
Представленные земельные участки являются значительно меньшего размера, чем участок оцениваемого объекта. Проанализировав вышеперечисленную информацию, а также характеристики оцениваемого земельного участка, на основе консультаций со специалистами рынка, мы считаем, что рыночная стоимость данного участка с учетом удорожания за этот период за 1 кв. м может составлять около $200. В данном случае стоимость земельного участка, территория которого составляет 23343 кв. м, составит $4668600.
| № | Наименование | Адрес, месторасположение | Функциональное использование объекта строительства | Стоимость строительства, $/кв. м |
| торгово-развлекательный мегакомплекс «Анна» | указывается | общая площадь - 117 тыс. кв. м, из них ТРК – 60,7 тыс. кв. м, бизнес-центр – 11,5 тыс. кв. м, апартамент-центр – 18 тыс. кв. м, паркинг на 1000 машино-мест – 26,8 тыс. кв. м | ||
| Торговый комплекс "Лола" | указывается | общая площадь составит - 15 тыс. кв. м, торговая площадь – 9 тыс. кв. м | 1167 (инвестиции, исключая землю) | |
| Торгово-развлекательный комплекс «Радуга» | указывается | Общая площадь проекта – 90,5 тыс. кв. м, площадь продовольственного гипермаркета – 10,5 тыс. кв. м | 630 (инвестиции общие) |
|
|
|
По оценке строительных консультантов и данным собственного анализа рынка строительства, стоимость работ по возведению оцениваемого торгово-развлекательного центра в городе может составить $500–700 за кв. м. Данные цифры отображают стоимость работ без «чистовой» отделки помещений. Учитывая высокий уровень отделки помещений общего пользования и торговых помещений, которые будут произведены торговыми операторами в соответствии со своими стандартами, общая стоимость строительства может быть принята на уровне $900 за кв. м. Таким образом, проанализировав вышеперечисленную информацию, а также характеристики оцениваемого объекта, принимаем, что стоимость затрат на строительство данного объекта может составлять (17364,1 х $900) = $15627690. Таким образом, стоимость оцениваемых помещений затратным подходом составит: $4 668 600 (стоимость земельного участка) + $15627690 (стоимость строительства) = $20296290.
С целью определения, такой неоднозначной составляющей рыночной стоимости, как прибыль застройщика (девелопера), нами постоянно проводится опрос наших клиентов-девелоперов. Анализ показывает, что минимальная требуемая доходность на собственные средства (required return on equity) находится на уровне 40-50%. Для расчета примем среднее значение – 45%.
Таким образом, стоимость объекта составит:
$20 296 290 х 1,45 = $29 429 621
Дата добавления: 2015-12-19; просмотров: 15; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!