Поправка на недоиспользование

⇐ ПредыдущаяСтр 7 из 9Следующая ⇒

Сложившаяся ситуация на локальном рынке недвижимости показывает, что существует острая нехватка торговых площадей, особенно в центре города, где торговые помещения практически полностью заполнены арендаторами. Сейчас рынок принадлежит владельцу недвижимости. Арендаторы при подобном спросе идут на условия собственника и заполняют все возможные площади. Поэтому в данном отчете мы рассчитываем на 98%-ную занятость объекта недвижимости в будущем (начиная с 2008 года делается допущение, что около 300 кв. м может пустовать). Однако мы указываем 100% в первые три года эксплуатации объекта, периода на который подписано большинство договоров аренды.

Расчет стоимости

Текущая стоимость будущих выгод от владения недвижимостью определяется на основании следующей формулы:

где С_t - денежный поток в период времени t,

С_Т+1 – денежный поток в постпрогнозный период,

K_d – ставка дисконтирования,

K_T – терминальная ставка капитализации,

B – комиссия при продаже объекта.

Необходимо отметить, что денежные потоки рассчитываются по периодам. 1 период – 1 год. Данная шкала расчета не позволяет учитывать сезонные колебания. Однако, по утверждению собственника, данные колебания практически равны нулю. Все расчетные данные были предоставлены заказчиком и проанализированы нами. Дисконтирование ведется на середину периода, т. е. степень дисконтирования (t) принимается равной 0,5; 1,5 … 6,5. Продажа предполагается в конце 7 периода и (T+1) равна 7.

Допущения

Период владения	7 лет
Стратегия выхода	Продажа объекта в конце 7 года
Ставка дисконта*	13%
Ставка капитализации во время продажи (выход из бизнеса)**	10%
Средняя заполняемость во время периода владения	98% (однако 100% в первые три года, периода на который подписано большинство договоров аренды)
Срок аренды	Мы допускаем, что арендаторы продлят свои договоры аренды по истечении действия первоначальных договоров
Рост арендных ставок	Делается прогноз, что ставки возрастут единоразово на 10% при повторном подписании договоров аренды. В дальнейшем делается наиболее пессимистичное предположение о том, что арендные ставки стабилизируются (предположительно в 2008-2009 годах и останутся стабильными)
Рост эксплуатационных затрат (за год)	1%
Комиссия за сдачу в аренду	8%
Капитальный резерв	1% от действительного валового дохода
Стоимость продажи	1% от суммы транзакции (учитывая величину потенциальной транзакции)
Операционные затраты	Частично оплачивается арендаторами
Налог на имущество	В настоящее время в Украине налог на имущество не взимается. Прогнозирование его в будущем затруднительно
Инфляция	Поправки на инфляцию арендных платежей не учитывались в данном отчете

*Дисконтная ставка – это ставка, используемая для дисконтирования будущих денежных потоков к текущей стоимости. Данная ставка соответствует стоимости денег на кредитном рынке Украины (в частности данная ставка используется ведущими банками Украины для кредитования недвижимости).

Основными рисками недвижимости выступают: риск различий в условиях вложения или инвестиционный риск (срок вложения денег в недвижимость сравнительно большой по сравнению с банковским вкладом, что повышает риск вложений), риск различий в ликвидности, риск необходимости в управлении, риск особенностей рыночной среды.

** Ставка капитализации – это ставка, используемая для пересчета доходов в единую сумму капитальной стоимости. Она используется для определения стоимости объекта, для его продажи в конце периода владения. Учитывая инвестиционные характеристики данного объекта, включая размер, местоположение, качество помещения, потенциальный доход, а также движение ставок капитализации для недвижимости, приносящей доход в течение нескольких следующих лет, мы предполагаем, что ставка, составляющая 10%, является подходящей для данного объекта недвижимости во время его продажи. На данном этапе ставка капитализации на существующем рынке оценивается на уровне 12-14%. Ставки на более развитых рынках (где уже произошло насыщение) Польши, Чехии и Венгрии находятся на уровне 6-7%. При достаточно пессимистическом прогнозе развития отечественного рынка с учетом риска в 1-2% ставка капитализации в середине 2013 года может составлять 9%.

Прогноз денежных потоков приведен ниже.

Заключение

Основываясь на данных проведенного анализа денежных потоков, рыночная стоимость данного объекта недвижимости, рассчитанная при помощи метода дисконтирования денежных потоков в рамках доходного подхода, составляет $31089540.

Дата добавления: 2015-12-19; просмотров: 21; Мы поможем в написании вашей работы!

Поделиться с друзьями:

⇐ Предыдущая 1 2 3 4 5 678 9 Следующая ⇒

Мы поможем в написании ваших работ!