Прогноз денежных потоков
| Год 1 | Год 2 | Год 3 | Год 4 | Год 5 | Год 6 | Год 7 | Продажа | |
| Окончание года | Июль, 2007 | Июль, 2008 | Июль, 2009 | Июль, 2010 | Июль, 2011 | Июль, 2012 | Июль, 2013 | Январь, 2014 |
| Потенциальный денежный поток | $3296906 | $3324241 | $3483170 | $3483170 | $3561077 | $3561077 | $3626597 | |
| Заполняемость | 100% | 100% | 98% | 98% | 98% | 98% | 98% | |
| Эффективный денежный поток | $3296906 | $3324241 | $3413507 | $3413,507 | $3489855 | $3489855 | $3554065 | |
| Дополнительный доход | $560727 | $566335 | $571998 | $577718 | $583495 | $589330 | $595223 | |
| Оплата арендатором эксплуатации | $169805 | $171503 | $173218 | $174950 | $176700 | $178467 | $180251 | |
| Доход от рекламы | $60000 | $60000 | $60000 | $60000 | $60000 | $60000 | $60000 | |
| Оперативные затраты | ($730868) | ($738177) | ($745559) | ($753014) | ($760544) | ($768150) | ($775831) | |
| Чистый операционный доход | $3356570 | $3383901 | $3473164 | $3473161 | $3549505 | $3549502 | $3613708 | |
| Капитальный резерв, 1% | ($32969) | ($33242) | ($34135) | ($34135) | ($34899) | ($34899) | ($35541) | |
| Комиссионные агентов по аренде, 8% | ($263752) | $0 | $0 | $0 | $0 | $0 | $0 | |
| Стоимость реверсии (продажа в постхолдинговый период) | $36137080 | |||||||
| Комиссионные агентов при продаже | $361371 | |||||||
| Чистый доход от продажи | $35775709 | |||||||
| Денежный поток до налогообложения | $3059848 | $3350659 | $3439029 | $3439026 | $3514607 | $3514603 | $3578167 | |
| Дисконтированный денежный поток | $2878463 | $2789411 | $2533610 | $2242130 | $2027794 | $1794506 | $1616779 | $15206846 |
| Стоимость объекта на дату оценки | $31089540 |
Cравнительный подход
|
|
|
Мы исследовали близлежащее окружение на наличие предложений по купле-продаже аналогичных объектов недвижимости.
Несмотря на то, что продажи аналоговых объектов на рынке пока практически отсутствуют, существует рынок продаж торговых помещений, который с каждым годом продолжает развиваться. Все больше на рынке происходит сделок по продаже торговых помещений. В связи с этим, мы ориентируем метод прямого сопоставления продаж объектов в первую очередь на сравнение цен на торговые помещения, которые выставляются на продажу.
Объекты на продажу (запрашиваемая цена)
| № | Адрес | Метраж, кв. м | Тип | Цена, $/кв. м |
| Бульвар Сиреневый | 1242 (1005 коммерческое использование) | Помещение (магазин), 1/1 эт., h=2,9 м, хорошее сост.; вентиляция, витрина, охрана, сигнализация, кондиционирование; отд. фасадный вход, благоустройство территории, хор. трансп. развязка; действующий бизнес; возможное применение: торговый комплекс | $3000 | |
| улица Луначарского | торговое помещение в нагорной части г. Днепропетровска. H – 3.70 м. С автономным входом с красной линии. Состояние - «после строителей» | $2290 | ||
| проспект Энгельса | Помещение (магазин одежды) комм. назначения, 1/5 этаж, h=3, отличное сост.; есть телефон; действующий бизнес, евроремонт, парковка, витрина под салон-магазин | $1200 | ||
| проспект Художников | Помещение (торговое) комм. назначения, 3/- этаж, фасадное торговое помещение | $2000 |
Источник: онлайновые базы данных по недвижимости, периодика, а также внутренняя информация.
|
|
|
Данная информация может использоваться в качестве справочной и дает возможность определить диапазон цен на торговое помещение в городе. Однако несопоставимость масштабов объекта оценки и объектов сравнения не дает возможности уверенно провести расчет.
Кроме того, наша компания (основная деятельность компании Colliers – агентские услуги при операциях с недвижимостью) владеет информацией о продаже торгового центра подобного формата в спальном районе г. Киева. Стоимость данной сделки на конец 2005 года составляет около 1400 $/кв. м без НДС. Региональными особенностями, по нашему мнению, можно пренебречь исходя из динамики развития региональных рынков недвижимости. Объект оценки имеет более широкую номенклатуры предоставляемых услуг (данный параметр – концептуальность решения - оценивается в +10%). Поправка на дату оценки принимается на уровне 10%. Именно так оценивается рост арендных ставок за первую половину 2006 года (связь между аккумулируемым недвижимостью доходом и стоимостью объекта очевидны). Таким образом, стоимость 1 кв. м объекта оценки может составить $1400 х 1,1 х 1,1 = $1694.
|
|
|
Заключение
Проанализировав вышеперечисленную информацию, а также характеристики оцениваемого объекта, мы считаем, что рыночная стоимость данного объекта может составлять (17364,1 х $1694). В данном случае, стоимость объекта составит $29414785.
Дата добавления: 2015-12-19; просмотров: 19; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!