Раздел III. Специальные положения об отдельных видах недвижимого имущества



§ 1. Правовой режим объекта незавершенного строительства

Действующее законодательство и его оценка. До принятия ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" вопрос о признании объектов незавершенного строительства недвижимостью вызывал большое количество споров. Пунктом 2 ст. 25 Закона объекты незавершенного строительства признаны недвижимым имуществом. Содержание данной нормы было раскрыто в п. 16 постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. № 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

Однако очевидна потребность в дальнейшей детализации правового режима объектов незавершенного строительства на уровне закона.

Предложения по совершенствованию действующего законодательства:

1. Представляется необходимым включить объекты незавершенного строительства в ст. 130 ГК РФ в примерный перечень недвижимых вещей, что будет являться отражением значимости этих объектов для оборота.

2. Правовой режим объекта незавершенного строительства должен быть определен, исходя из следующих подходов:

  • право собственности на объект незавершенного строительства принадлежит собственнику земельного участка, владельцу земельного участка на праве аренды, владельцу земельного участка на вещном праве, предусмотренном гл. IV ЗК РФ;
  • соответственно для решения вопроса о собственнике объекта незавершенного строительства не имеет значения, был ли объект построен собственными силами собственника (владельца) земельного участка либо возник в результате исполнения договора строительного подряда;
  • поскольку собственником построенного объекта является собственник (владелец) земельного участка, не будет иметь значения также, был ли договор строительного подряда прекращен или нет.

3. Сама необходимость ГР права собственности на объект незавершенного строительства может возникнуть у собственника (владельца) земельного участка только в случае приостановления строительства. Основанием для проведения ГР права собственности на объект незавершенного строительства будет служить документ о праве собственности на земельный участок либо о предоставлении земельного участка на одном из прав, о котором говорилось выше. Для ГР права собственности необходимо будет представить также разрешение на строительство, для того, чтобы исключить факты регистрации права собственности на самовольно построенный объект (ст. 222 ГК РФ).

4. С учетом изложенного должны быть внесены изменения в § 3 гл. 37 ГК РФ "Строительный подряд", состоящие в том, что подрядчик, осуществляющий строительство из собственных материалов, остается собственником таких материалов лишь до момента фактического использования их в строительстве (до момента передачи материалов для использования их в строительстве). С указанного момента право собственности подрядчика на переданные материалы прекращается в связи с юридической гибелью самих материалов. Сказанное не означает, что собственником материалов становится заказчик. Последние, с момента их юридической гибели, вообще не могут быть более обороноспособными объектами в прежнем своем состоянии. Заказчик же становится собственником объекта строительства (объекта, незавершенного строительством), при возведении которого указанные материалы и были использованы.

5. Соответствующие изменения должны быть внесены и в ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". В частности, норма п. I ст. 65 Закона о том, что на возводимые на заложенном земельном участке здания или сооружения право залога не распространяется, должна быть заменена на прямо противоположную. Согласно этой норме ипотека земельного участка одновременно должна означать ипотеку возводимых на нем зданий и сооружений. Договор ипотеки земельного участка (прав на земельный участок), заключенный отдельно от договора ипотеки строящегося на нем здания или сооружения, как и ипотека строящихся зданий или сооружений, не включающая в себя ипотеку земельного участка (прав на земельный участок), должны считаться недействительными.

§ 2. Правовой режим предприятия и технологического комплекса недвижимого имущества

Действующее законодательство о предприятии как объекте недвижимого имущества. В соответствии со ст. 132 ГК РФ предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью. Именно в таком качестве предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав.

Права на предприятия (их возникновение, переход, обременения) как на недвижимое имущество подлежат ГР в силу ст. 130 ГК РФ и в порядке, предусмотренном ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Государственная регистрация прав на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним в целом проводится в учреждении юстиции по регистрации прав в месте регистрации предприятия как юридического лица. Зарегистрированное право на предприятие как имущественный комплекс является основанием для внесения записей о праве на каждый объект недвижимого имущества, входящий в состав данного предприятия, в ЕГРП в месте нахождения объекта.

Оценка действующего законодательства:

1. Главным недостатком действующего законодательства следует признать отсутствие четких признаков предприятия как объекта гражданских прав, которые отличали бы его от иных сходных объектов, например, других имущественных комплексов, которые в принципе можно использовать в предпринимательской деятельности. Диспозитивный характер нормы о составе имущества предприятия лишь усугубляет положение. Кроме того, в определении предприятия акцент сделан на имущественную составляющую в ущерб такой специфической стороне предприятия как дело, промысел (бизнес), где основное значение приобретает круг клиентов и обязательств собственника предприятия, связанных с деятельностью последнего. Отнесение предприятия в целом к недвижимости не решает эту проблему, а, напротив, отодвигает ее на второй план.

2. Специальные правила о государственной регистрации прав на предприятие содержат в себе внутреннее противоречие: с одной стороны, права на отдельные объекты недвижимости в составе предприятия и сделки с этими объектами подлежат государственной регистрации в месте нахождения соответствующих объектов; с другой стороны, зарегистрированное право на предприятие (видимо, в месте нахождения его собственника) является основанием для внесения записей о праве на каждый объект недвижимости, входящий в состав предприятия.

3. Действующее законодательство регулирует такие гражданско-правовые сделки с предприятием, как купля-продажа, аренда, доверительное управление, ипотека. Однако правовое регулирование различных сделок не отличается единообразием:
а) в отношении определения состава предприятия;
б) в отношении определения формы договора (сравни ст. 560 и 561 ГК РФ о договоре продажи предприятия, и ст. 658 ГК РФ о договоре аренды предприятия);
в) в отношении защиты прав кредиторов по обязательствам, включенным в состав предприятия:

  • при аренде права кредиторов по обязательствам ограничены возможностью предъявления требования о прекращении или досрочном исполнении арендодателем своих обязательств и возмещении причиненных этим убытков (п. 2 ст. 657 ГК РФ);
  • при продаже защита прав кредиторов по обязательствам, включенным в состав продаваемого предприятия, обеспечивается путем предоставления им права в течение 3 месяцев со дня получения уведомления о продаже предприятия потребовать от продавца: прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения причиненных этим убытков либо признания договора продажи предприятия недействительным полностью или в соответствующей части (п. 2 ст. 562 ГК РФ). Кроме того, после передачи предприятия покупателю продавец и покупатель несут солидарную ответственность по включенным в состав предприятия долгам, которые были переведены на покупателя без согласия кредитора (п. 4 ст. 562 ГК РФ).

Предложения по изменению гражданского законодательства:

1. В интересах имущественного оборота необходимо признать предприятие (имущественный комплекс, используемый в предпринимательской деятельности), особым видом имущества и самостоятельным объектом гражданских прав и гражданско-правовых сделок, но не квалифицировать предприятие как объект недвижимости. Предприятие может включать (или не включать) в себя объекты недвижимого имущества, а также имущественные права на недвижимость ("недвижимость в составе предприятия").

Для этого необходимо более четко определить признаки предприятия, имея в виду, что под предприятием следует понимать действующий имущественный комплекс ("предприятие на ходу"), фактически используемый в предпринимательской деятельности собственника соответствующего имущества, который по своему характеру позволяет выделить из всех обязательств собственника те обязательства, которые связаны исключительно с деятельностью данного имущественного комплекса и поэтому входят в состав имущества предприятия.

2. Поскольку предприятие не будет являться недвижимым имуществом, права на предприятие, ограничения и обременения этих прав, их возникновение и прекращение не будут подлежать ГР.

Публичный характер сделок с предприятиями, являющийся необходимой гарантией прав и законных интересов кредиторов и иных участников имущественного оборота, может быть обеспечен иным способом - введением обязательной публикации сведений о сделках с предприятиями.

Совершение сделки по отчуждению предприятия должно означать фиксацию права собственности на соответствующий имущественный комплекс у лица, его отчуждающего, и переход этого права на предприятие к приобретателю. После совершения такой сделки предприятие как особый объект вещного права теряет свое значение, а его приобретатель признается соответственно собственником и правообладателем отдельных видов имущества, включенных в состав предприятия.

ГР должны подлежать только переход и обременения вещных прав на объекты недвижимого имущества в составе предприятия. При этом можно сохранить упрощенный порядок регистрации, предусмотренный в настоящее время в отношении прав на предприятие и сделок с ним (ст. 22 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"), имея в виду такой объект ГР, как недвижимость в составе предприятия, либо решить вопрос об уменьшении платы за государственную регистрацию перехода права собственности на каждый из объектов недвижимости, проданных в составе имущества предприятия.

3. В ГК РФ (в ст. 132 или в виде отдельной статьи) необходимо сформулировать некие общие правила, касающиеся всех сделок с предприятиями (продажа, аренда, доверительное управление, ипотека, дарение), а именно: о порядке определения состава и стоимости имущества (включая права требования и долги) предприятия; об уведомлении кредиторов и их правах; о порядке передачи предприятия; о ГР перехода прав на предприятие (их обременения) и др.

В этом случае в параграфах и главах ГК РФ, иных федеральных законах, посвященных отдельным видам договорных обязательств, должны сохраниться лишь специальные правила, вытекающие из существа соответствующих обязательств. В частности:

  • с учетом новой квалификации предприятия как особого объекта гражданских прав правовое регулирование ипотеки предприятий может быть дополнено правилом о том, что ипотека предприятия допускается только в том случае, когда в составе предприятия имеется объект (объекты) недвижимости или право аренды на недвижимое имущество. Если же из состава предприятия выбывает недвижимое имущество, ипотека должна считаться прекращенной, а остальное имущество, входящее в состав предприятия, должно признаваться находящимся в залоге в силу закона. В тех же случаях, когда в залог передается предприятие, не имеющее в своем составе недвижимого имущества, договор залога должен оформляться по правилам, аналогичным залогу товаров в обороте;
  • применительно к аренде предприятий целесообразно ввести правило, запрещающее арендатору отчуждать объекты недвижимости, переданные ему в аренду в составе предприятия, или распоряжаться ими иным способом;
  • нормы об аренде предприятий (в соответствующей части) можно было бы распространить и на отношения, вытекающие из договора доверительного управления предприятием.

4. Наряду с предприятием в законодательстве, по-видимому, назрела необходимость предусмотреть специальное регулирование в отношении такого объекта гражданских прав, как технологический имущественный комплекс. В качестве необходимых признаков указанного особого объекта гражданских прав можно было бы признать следующие: 1) объединение различных объектов движимого и недвижимого имущества их единым хозяйственным назначением; 2) наличие в составе технологического имущественного комплекса земельного участка (прав на земельный участок), на котором расположен объект (объекты) недвижимости, входящий в имущественный комплекс.

Технологический имущественный комплекс является сложной вещью (ст. 134 ГК РФ).

На сделки с технологическими имущественными комплексами можно было бы распространить некоторые правила, относящиеся к сделкам с предприятиями (например, нормы о государственной регистрации перехода права собственности), что способствовало бы упрощению имущественного оборота объектов недвижимости, входящих в технологический имущественный комплекс.

§ 3. Правовой режим жилых и нежилых помещений в здании

Действующее законодательство рассматривает как жилые помещения (ст.ст. 288, 289 ГК РФ и др.), так и нежилые помещения (ст. 1 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним") в качестве самостоятельных разновидностей недвижимого имущества и объектов гражданских прав, однако специфика их в качестве таковых не нашла достаточного отражения в установлении особенностей их правового режима.

Предложения по совершенствованию действующего законодательства. Жилые и нежилые помещения могут быть признаны самостоятельными объектами гражданского оборота в качестве простых, неделимых вещей, право собственности на которые либо уже зарегистрировано в ЕГРП, либо может быть зарегистрировано. При определении жилых и нежилых помещений как самостоятельных объектов недвижимости одна из существенных трудностей проявляется в вопросе об определении пространственных границ таких объектов, что необходимо для классификации их в качестве вещей. Основной юридический принцип, используемый при определении пространственных границ объекта недвижимости, - это принцип самостоятельной гражданской обороноспособности такого объекта. Юридическое описание всякой вещи включает указание на субъективные гражданские права, либо существующие в отношении такой вещи, либо могущие существовать (т.е. обороноспособность вещи). Следовательно, недвижимой вещью, в смысле гражданского права, может быть только вещь, права на которую зарегистрированы в ЕГРП или могут (должны) быть зарегистрированы в ЕГРП.

Определение значения терминов "здание" и "помещение" находится вне предмета гражданского законодательства, но для настоящей Концепции необходимо указать на определение этих терминов.

Легальное определение термина "помещение" имеется в ФЗ "О товариществах собственников жилья" (абз. 3 ст. I): помещение - это единица комплекса недвижимого имущества (часть жилого здания, иной связанный с жилым зданием объект недвижимости), выделенная в натуре, предназначенная для самостоятельного использования для жилых, нежилых или иных целей, находящаяся в собственности граждан или юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований.

Под зданием (сооружением) в настоящей Концепции понимается рукотворное сооружение (созданное заново или приспособленное), укрепленное на поверхности земли или в ее недрах, признанное в установленном административным законом порядке пригодным для использования в соответствии с тем или иным назначением.

В зависимости от конструктивных особенностей и способа использования в здании (сооружении) могут быть выделены одно или несколько помещений - т.е. конструктивно и пространственно обособленных частей внутри здания (сооружения), пригодных для использования. Помещение, в отличие от здания, лишено какого-либо материального выражения. Таким образом, помещение - это вещь исключительно в юридическом смысле этого слова. По признаку пригодности для проживания помещения делятся на жилые и нежилые. Требования к жилым помещениям установлены законодательством. Всякое жилое помещение, следовательно, пригодно для самостоятельного использования. Среди нежилых помещений выделяются пригодные для самостоятельного использования и иные (так называемые служебные).

Признание помещений в здании самостоятельными в обороте недвижимыми вещами необходимо означает одновременное отрицание существования здания в качестве объекта недвижимости. Здание в этом случае следует рассматривать как объект лишь с технической, но не с юридической точки зрения. Необходимо установить режим, который бы не только исключал возможность регистрации двух и более субъективных прав собственности в отношении одной вещи (на здание и на помещения в нем), но и предусматривал бы обязательность ГР права собственности в отношении каждой недвижимой вещи, вводимой в гражданский оборот.

Однако допустимо установление презумпции, согласно которой право собственности на здание означает признание (без внесения соответствующих записей в ЕГРП) права собственности того же лица на все помещения в здании. Эта презумпция может иметь значение в случаях такого использования собственником здания отдельных помещений в нем и распоряжения ими, которое не влечет отчуждения или возможности отчуждения помещений (например, передача собственником в аренду (ссуду) отдельных помещений в здании).

Исходя из признака обороноспособности, продажа части недвижимой вещи должна быть признана невозможной, поскольку самостоятельное юридическое существование недвижимой вещи, необходимое для отчуждения таковой, определяется на основании реестра. Имеющаяся регистрация права собственности на здание или на земельный участок исключает возможность одновременной регистрации того же права на часть этого участка или здания (помещение в нем), причем как в отношении третьего лица, так и собственника. Вещные права на недвижимые вещи существуют лишь в силу их государственной регистрации. Поэтому в юридическом смысле не может быть недвижимой вещи, способной быть объектом оборота, права на которую не были бы или не могли бы быть зарегистрированы.

Собственник здания, желающий распорядиться отдельным помещением, должен сначала произвести выделение этого помещения, т.е. зарегистрировать свое право собственности в отношении помещения. Право собственности на здание в этом случае прекращается с исчезновением, в юридическом отношении, самого здания. Вместо права на здание возникают (регистрируются) несколько прав собственности на отдельные помещения, количество и состав которых определяются собственником с учетом технических правил относительно возможности и пригодности их для самостоятельного использования.

Признание помещения недвижимой вещью одновременно требует урегулирования вопроса о правовом статусе общего имущества здания. К числу такого имущества можно отнести: несущие и ограждающие конструкции, межэтажные перекрытия, крышу, фундамент, инженерное оборудование, а также так называемые помещения общего пользования (лестницы, коридоры, холлы и пр.), связывающие несколько помещений друг с другом или с внешними границами здания. Помещения общего пользования объединяются по признаку непригодности (непредназначенности) их для самостоятельного использования в качестве жилого или нежилого помещения.

Очевидно, что общее имущество здания должно признаваться обеспечивающим существование всех без исключения помещений, хотя бы непосредственная связь их между собой и не усматривалась.

Правовой режим перечисленных элементов должен обеспечивать для всех без исключения собственников помещений, являющихся недвижимыми вещами, с одной стороны, безусловную возможность беспрепятственного пользования ими в соответствии с их назначением, а с другой -безусловное распределение бремени содержания их в состоянии, обеспечивающем возможность их использования по назначению. Поскольку в обоих случаях речь идет о "безусловности", единственный правовой режим, обеспечивающий это, есть режим общей долевой собственности.

Установление для собственников отдельных помещений режима общей долевой собственности в отношении общего имущества в здании имеет особенности:

  • доля в праве собственности на общее имущество в здании неразрывно связана с правом собственности на помещение в здании и не может быть отчуждена или приобретена иначе как в совокупности с помещением. Такая доля не имеет самостоятельного обращения, как это предусмотрено ст.ст. 250 и 251 ГК РФ, сособственник лишен в отношении такого общего имущества права требовать выдела его в натуре, а также права требовать выкупа принадлежащей ему доли другими сособственниками, как это предусмотрено ст. 252 ГК РФ;
  • доля в праве общей собственности на общее имущество не связывает собственника помещения при распоряжении принадлежащим ему помещением, поскольку не создает режима преимущественной покупки другими сособственниками;
  • бремя и риски, связанные с содержанием здания (общего имущества здания), с его случайным повреждением или случайной гибелью несут все сособственники, однако лишь до тех пор, пока они остаются собственниками отдельных помещений. В случае гибели помещения, например, разрушения верхнего этажа в результате стихийного бедствия, демонтажа или иных обстоятельств, право собственности у бывших обладателей погибших помещений в отношении таких помещений должно считаться прекратившимся (кроме случаев, когда в определенные сроки и с соблюдением технических норм такие помещения восстановлены).

Вместе с тем в отношении таких лиц прекращается и право общей собственности на общее имущество здания.

Расходы на содержание общего имущества распределяются между всеми сособственниками в долях, определяемых соотношением площадей (либо объемов или иных тождественных для всех сособственников характеристик) принадлежащих им на праве собственности помещений. При распределении таких расходов не имеет значения факт непосредственного использования или неиспользования тех или иных элементов общего имущества теми или иными сособственниками. Так, ремонт крыши, неисправности которой заведомо и непосредственно не угрожают собственникам помещений в нижних этажах многоэтажного здания, должен осуществляться за счет всех сособственников в соответствии с распределением долей в праве общей собственности на общее имущество. Уклонение кого-либо из сособственников от участия в общих расходах должно быть наказуемо, в том числе через установление законной неустойки за просрочку внесения платежей на обеспечение общих расходов.

Особенно следует подчеркнуть, что все общее имущество, включая и помещения общего пользования, не должно рассматриваться в качестве самостоятельных вещей, поскольку полностью лишено оборотоспособности. Следовательно, невозможно установление в отношении такого общего имущества сервитутов, невозможно такое положение, при котором некоторые элементы (помещения) принадлежат на праве общей собственности некоторым (не всем) собственникам помещений в здании.

Необходимо более четко определить режим общего имущества в здании, исходя из следующего: во всяком здании (многоквартирном доме), разделенном на некоторое количество помещений, предназначенных для самостоятельного (отдельного от других помещений в том же здании) использования (сущностный признак), в отношении каждого из которых зарегистрировано или может быть зарегистрировано субъективное право собственности (формально-юридический признак), может быть выделено имущество, относящееся с точки зрения обороноспособности к одной из двух категорий:

(1) имущество, являющееся самостоятельными помещениями, - недвижимые вещи, принадлежащие на праве собственности какому-либо лицу;

(2) имущество, рассматриваемое как общее имущество в здании, в том числе конструктивные элементы здания, принадлежащие на праве общей долевой собственности всем собственникам помещений в этом здании.

Существование иных правовых режимов, допускающих, например, принадлежность на праве собственности какому-либо одному лицу системы водопровода, лифтов или парадного подъезда, должно быть исключено. Режим общей долевой собственности, предусматриваемый для таких объектов, должен превалировать также и в том случае, когда прочее имущество сособственников - супругов принадлежит им на праве совместной собственности.

Существенные особенности, обусловленные ограниченной оборотоспособностью общего имущества, обнаруживаются и в отношении регистрации права общей долевой собственности на него. В частности, субъектный состав сособственников не имеет для гражданского оборота какого-либо значения, чего нельзя сказать в отношении описания состава имущества, принадлежащего на праве общей собственности. Следовательно, по такого рода объектам в ЕГРП должен заполняться только первый раздел - техническое описание объекта, с указанием на то, что описанное имущество есть имущество общего пользования всех собственников помещении в здании. Последнее указание может рассматриваться как элемент режима, аналогичный таким элементам как категория земельного участка и т.п. (см. раздел II ч. II Концепции).

В связи с широким распространением на практике и, главное, в связи с большой социальной значимостью отдельного рассмотрения и решения требует вопрос о праве членов семьи собственника жилого помещения (в том числе - бывшего собственника жилого помещении) владеть и пользоваться жилым помещением. Представляется, что при решении этого вопроса следует исходить из того, что с политико-правовой точки зрения предоставление членам семьи собственника жилого помещения, в том числе - бывшего собственника жилого помещения, самостоятельного права владеть и пользоваться таким жилым помещением, в котором указанные члены семьи проживают совместно с собственником, может быть оправдано только необходимостью обеспечения социальной защиты определенных категорий граждан. Поскольку обеспечение такой защиты средствами договорного права, основанного на принципе свободы договора, не представляется возможным, эффективным единственным гражданско-правовым способом может стать предоставление указанным лицам (членам семьи собственника жилого помещения) субъективного ограниченного вещного права в отношении такого жилого помещения, которое может быть условно названо "жилищным узуфруктом".

Содержание жилищного узуфрукта может быть сведено к двум правомочиям: (1) владеть жилым помещением; и (2) пользоваться жилым помещением для проживания, включая право проживания несовершеннолетних детей узуфруктуария. В содержание жилищного узуфрукта не включается правомочие узуфруктуария каким-либо образом распоряжаться, в том числе завещать или передавать по наследству в силу закона жилищный узуфрукт. Узуфрукт не может продлиться дольше срока жизни узуфруктуария.

Принадлежность названного права различным членам семьи собственника жилого помещения может быть определена следующим образом.

Первое - жилищный узуфрукт супруга. Поскольку жилищный узуфрукт является правом на чужую вещь, он может быть установлен только в пользу того супруга, который не является собственником или сособственником им того жилого помещения, в котором супруги проживают, ни собственником, сособственником или нанимателем на условиях договора социального найма или пользователем какого-либо другого (не того, в котором супруги проживают) жилого помещения. Жилищный узуфрукт супруга может обременять исключительно жилое помещение, где супруги проживают (постоянно или преимущественно) и которое принадлежит другому супругу, без каких-либо прав на это помещение (кроме собственно узуфрукта) со стороны супруга - узуфруктуария. Кроме того, у супруга -узуфруктуария должен отсутствовать какой-либо иной способ удовлетворения жилищной потребности, в том числе по основаниям, предусмотренным брачным договором.

Второе - удовлетворение жилищных потребностей ребенка. По смыслу Семейного кодекса РФ предоставление несовершеннолетнему ребенку права совместного с родителями (с одним из родителей) проживания относится к числу так называемых алиментных обязанностей родителей по отношению к ребенку. Так, ребенок вправе проживать со своими родителями, кроме случаев, когда это противоречит его интересам (п. 2 ст. 54 Семейного кодекса РФ), или с одним из родителей при раздельном их проживании (ст. 65 Семейного кодекса РФ). Характерно, что в последнем случае место жительства детей определяется по соглашению родителей. Согласно п. 2 ст. 104 Семейного кодекса РФ алименты могут уплачиваться в том числе путем предоставления имущества. Таким образом, предоставление жилого помещения для проживания ребенка должно рассматриваться в качестве способа исполнения алиментной обязанности (целиком или в части) соответствующего лица по отношению к ребенку.

Третье - права на жилое помещение иных членов семьи. Предоставление собственником жилого помещения этого помещения для проживания членов семьи во всех иных случаях, предусмотренных Семейным кодексом РФ, должно квалифицироваться также в качестве исполнения алиментной обязанности.

В тех случаях, когда исполнение алиментной обязанности состоит в передаче имущества (в собственность, в пользование и т.п.), такая передача должна иметь под собой соответствующее гражданско-правовое отношение. Предоставление жилого помещения для проживания членов семьи собственника этого жилого помещения в случае, если собственник жилого помещения является лицом, несущим алиментную обязанность перед тем членом семьи, которому жилое помещение предоставляется для проживания, осуществляется в рамках жилищного узуфрукта.

Таким образом, жилищный узуфрукт может принадлежать супругу, а также другому члену семьи, не являющемуся собственником жилого помещения, в котором он проживает с собственником этого жилого помещения, при отсутствии у узуфруктуария принадлежащего ему на праве собственности, по договору социального найма или по иным основаниям жилого помещения, в котором он проживает или может проживать, а также при наличии у собственника жилого помещения, обременяемого узуфруктом, алиментной обязанности по отношению к узуфруктуарию, не являющемуся супругом, заключающейся именно в предоставлении жилого помещения. Содержание алиментной обязанности в виде предоставления жилого помещения для проживания может быть установлено соглашением сторон, а при отсутствии такового - решением суда в случаях, предусмотренных законом.

Как всякое субъективное вещное право жилищный узуфрукт должен подлежать обязательной ГР в ЕГРП и считаться существующим лишь постольку, поскольку запись о нем существует в ЕГРП.

Жилищный узуфрукт не должен, по общему правилу, препятствовать собственнику, членом семьи которого является узуфруктуарий, пользоваться жилым помещением для проживания наряду с узуфруктуарием. Если же узуфруктуарий не является членом семьи собственника, то вопрос о возможности пользования жилым помещением одновременно собственником и узуфруктуарием должен решаться, исходя из размеров жилого помещения.

Следует закрепить обязанность узуфруктуария по содержанию используемого им жилого помещения, в частности возложить на узуфруктуария бремя содержания жилого помещения полностью или в части в зависимости от того, сохраняется ли за собственником право самостоятельного пользования жилым помещением. На узуфруктуария следует также возложить обязанность уплачивать текущие платежи, в том числе коммунальные, возмещать затраты по текущему и капитальному ремонту жилого помещения и другие подобные затраты.

Следует рассмотреть также вопрос о целесообразности возложения на узуфруктуария обязанности уплачивать собственнику жилого помещения, лишенному возможности самостоятельно использовать такое жилое помещение, платы за использование принадлежащего ему жилого помещения (платность узуфрукта).

В качестве оснований прекращения жилищного узуфрукта выступают: отпадение алиментной обязанности собственника, отмена узуфрукта судом по иску собственника обремененной недвижимой вещи при отпадении оснований установления узуфрукта (таких, например, как отсутствие у узуфруктуария иного жилого помещения для удовлетворения своих жилищных потребностей) или в связи с нарушением узуфруктуарием условий узуфрукта, а также в случаях прекращения узуфрукта по соглашению собственника и узуфруктуария и отказа узуфруктуария от узуфрукта.

ЧАСТЬ II. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и форма сделок с ним


Дата добавления: 2018-02-15; просмотров: 432;