Концепции реформирования законодательства о недвижимости.



Часть I. Совершенствование норм гражданского законодательства о недвижимых вещах как объектах гражданского оборота

Раздел I. Общие положения о недвижимых вещах

§ 1. Законодательное определение понятия "недвижимая вещь"

Определение недвижимой вещи по действующему законодательству. Помимо некоторых других законов, определяющих понятие "недвижимость" в порядке определения терминов, используемых в текстах таких актов, наиболее общее определение "недвижимости" ("недвижимого имущества") содержится в ст. 130 ГК РФ. При его выработке используется несколько юридико-технических приемов:

  • земельные участки, участки недр и обособленные водные объекты прямо отнесены ст. 130 ГК РФ к объектам недвижимости. Указанные объекты являются недвижимыми вещами в силу своих естественных свойств;
  • применительно к иным объектам, являющимся недвижимыми в силу естественных свойств (так называемая "недвижимость по природе" - т.е. все, что связано с землей настолько прочно, что в случае разрыва этой связи терпит ущерб, не позволяющий использовать далее ту же вещь по прежнему назначению) - дается не только примерный перечень этих объектов (леса, многолетние насаждения, здания, сооружения), но и называются критерии, которые позволяют в конкретной ситуации определить, является имущество недвижимым или нет;
  • режим недвижимости распространен, в силу указания закона, на ряд объектов, являющихся по своим естественным свойствам движимыми объектами (т.е. "недвижимость по закону"). Поскольку их естественные свойства не позволяют применить к ним общий критерий связанности с землей, эти объекты перечислены непосредственно в абз. 2 п. I ст. 130 ГК РФ (речные и морские суда, воздушные суда, космические объекты); в ст. 130 ГК РФ содержится также указание о том, что законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Ими в настоящее время являются предприятия (ст. 132 ГК РФ) и кондоминиумы (ФЗ "О товариществах собственников жилья") и др.

Оценка действующего законодательства. Определение недвижимости в силу присущих ей естественных свойств, содержащееся в ст. 130 ГК РФ, является достаточно универсальным.

Сложившаяся правовая доктрина и судебная практика показывают, что определение недвижимости как всего того, "... что прочно связано с землей, т.е. объектов, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно...", следует понимать как наличие двух обязательных критериев, которым должен удовлетворять объект. При этом неразрывность физической связи объекта с землей следует понимать как условие его использования по назначению, что делает этот признак главным критерием.

Помимо указанного критерия, ст. 222 ГК РФ законодательно вводит условия, при наличии которых такие объекты, неразрывно физически связанные с землей, как здания и сооружения, только и могут стать объектами права собственности и иных гражданских прав. Статья 222 ГК РФ позволяет говорить о наличии между указанными объектами недвижимости и земельным участком, на котором они находятся, не только физической, но и юридической связи.

Современный уровень развития науки и техники позволяет переместить с места на место практически любой объект, за исключением разве что участков земли или участков недр (мосты, жилые и нежилые здания и т.п.). Однако, будучи перенесенными, такие объекты могут быть квалифицированы как недвижимые вещи только при восстановлении и сохранении их неразрывной физической и юридической связи с землей.

Предложения по совершенствованию действующего законодательства. Определение недвижимой вещи, содержащееся в ст. 130 ГК РФ, вряд ли нуждается в пересмотре. Также нет оснований и для того, чтобы вводить в определение недвижимой вещи такой дополнительный признак, как обязательность (подверженность) государственной регистрации (далее - ГР) самой вещи. Требование ГР недвижимости есть следствие объективно присущих этой категории вещей признаков, а не один из таких признаков. Вопрос о ГР как элементе правового режима недвижимой вещи решен в действующем законодательстве посредством учреждения обязательной ГР вещных прав на недвижимые вещи, в том числе обременении этих прав (ст. 131 ГК РФ).

Подобный подход соответствует общемировой практике. Кроме того, его последовательный характер нашел подтверждение при решении сложнейшей проблемы признания прав на недвижимость, возникших до 31 января 1998 г. - момента вступления в силу ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о ГР). Согласно ст. 6 Закона о ГР эти права признаются юридически действительными и какой-либо ГР самой недвижимости не требуется.

§ 2. Применение общих положений гражданского законодательства о вещах к недвижимым вещам

Действующее законодательство не содержит каких-либо специальных правил о применении или неприменении к недвижимым вещам тех или иных гражданско-правовых норм о вещах.

Вместе с тем, очевидно, что регулирование оборота недвижимых вещей невозможно при отсутствии точной классификации этих объектов, без определения их места в общей системе объектов гражданских прав.

Предложения по совершенствованию законодательства:

1. Недвижимость всегда является индивидуально определенной вещью. Ее индивидуальный характер можно объяснить той неразрывной физической и юридической связью, которая существует между объектом недвижимости и земельным участком. Поэтому даже типовые здания, сооружения, жилые и нежилые помещения в их привязке к конкретному участку приобретают индивидуальный характер. Естественно, что и сам земельный участок всегда индивидуален.

2. Каждая недвижимая вещь должна представлять собой самостоятельный единый объект гражданского права. Соответственно сложная вещь, объединяющая по признаку использования по одному назначению разнородные вещи, при наличии у составляющих ей вещей признаков, предусмотренных ст. 130 ГК РФ, может быть сама признана недвижимой вещью (например, комплекс недвижимого имущества).

3. Если по своим естественным (физическим, конструктивным и т.п.) характеристикам недвижимая вещь может быть поделена на несколько самостоятельных вещей, то при разделе прежняя недвижимая вещь свое существование прекращает, и образуются два или более самостоятельных объекта права. Регистрации в этом случае подлежит право на каждую новую недвижимую вещь. Одновременно регистрируется прекращение права на прежний объект.

Данную ситуацию следует отличать от того, когда изменяются определенные характеристики недвижимой вещи (размеры, внутреннее устройство и т.п.). В этом случае право на вещь сохраняется в неизменном виде, однако запись в единый государственный реестр прав (далее - ЕГРП) должна быть внесена в части описания вещи - объекта права. Необходимость внесения изменений в запись можно объяснить изменением индивидуальных характеристик объекта и необходимостью соблюдения достоверности записей о нем в ЕГРП.

4. В случае, если объект недвижимости является неделимой вещью (ст. 133 ГК РФ), то даже при возникновении права общей собственности неделимая недвижимая вещь сохраняет свое значение самостоятельного единого объекта гражданского права.

С учетом сказанного необходимо исключить из ст.ст. 132, 558 ГК РФ, ст. 7 Водного кодекса РФ, ст. 127 Жилищного кодекса РФ указание на возможность купли-продажи, мены, дарения, аренды, залога и иных сделок по распоряжению частью единого объекта недвижимости. В случаях возникновения права общей собственности на недвижимость речь может идти об отчуждении доли в праве общей собственности (см. ниже).

§ 3. Определение круга объектов недвижимости, которые должны быть перечислены в ст. 130 ГК РФ

Действующее законодательство и его оценка. Практика применения ГК РФ и иных законодательных актов о недвижимости показала, что ряд перечисленных в ст. 130 ГК РФ объектов не отвечают критериям недвижимости и по этой причине должны быть из статьи исключены, и, напротив, целесообразно дополнить соответствующий перечень рядом объектов.

Предложения по совершенствованию действующего законодательства:

1. Из перечня объектов недвижимого имущество, содержащегося в ст. 130 ГК РФ, следует исключить такие объекты, как леса и многолетние насаждения.

В обоих случаях недвижимыми вещами являются не сами леса и многолетние насаждения, а те земельные участки, на которых они расположены. Так, в соответствии со ст. 7 Лесного кодекса РФ к лесному фонду относятся все леса, за исключением расположенных на землях обороны и землях населенных пунктов (поселении), а также земли лесного фонда, которые не покрыты лесной растительностью.

Отчетливо видно, что даже в законодательном определении "лесного фонда" речь идет не о самой лесной растительности, а о тех земельных участках, на которых она расположена. То же самое можно сказать о многолетних насаждениях.

Исключение указанных объектов из разряда недвижимых вещей отнюдь не будет означать, что земельные участки лесного фонда и земельные участки, занятые многолетними насаждениями, перестанут считаться недвижимыми вещами.

2. В ст. 130 ГК РФ к разряду объектов недвижимости отнесены также обособленные водные объекты. И здесь объектом недвижимости являются не сами воды, хотя и сопряженные с дном и берегом водного объекта (ст. 7 Водного кодекса РФ), а земельный участок, на котором водный объект расположен (см. ст. 102 ЗК РФ).

С учетом сказанного предлагается замкнутый водный объект как объект недвижимости из ст. 130 ГК РФ исключить и внести соответствующие изменения в Водный кодекс РФ.

3. Практика применения ГК РФ и других законодательных актов о недвижимости дает достаточные основания для того, чтобы ст. 130 ГК РФ была дополнена указанием на ряд новых объектов недвижимого имущества. Необходимость их включения в перечень недвижимых вещей можно объяснить не только особой значимостью этих объектов для гражданского оборота, но и необходимостью в дальнейшем значительно детализировать их правовой режим. К числу таких объектов относятся: помещения (жилые и нежилые) и объекты незавершенного строительства.

4. Признание недвижимым имуществом предприятия (ст. 132 ГК РФ) порождает множество проблем. В связи с этим предлагается из ст. 132 ГК РФ упоминание о предприятии как о недвижимости исключить (см. об этом далее).

Напротив, ст. 134 ГК РФ предлагается дополнить указанием на такую сложную вещь, как комплекс недвижимого имущества. Оборотоспособность такого рода вещей (комплексы газо- и электростанций, насосных станций и т.п.) не вызывает сомнений. Для признания недвижимой вещью комплекс должен отвечать критериям недвижимости, закрепленным в ст. 130 ГК РФ. Специальной отличительной особенностью комплекса могло бы стать объединение разнородных вещей хозяйственным единым назначением (см. подробнее далее).

§ 4. Ограничение случаев возникновения права общей долевой собственности на недвижимость

Действующее законодательство и его оценка. Собственники объектов недвижимого имущества, пользуясь тем, что круг оснований, по которым вещь может поступить в общую собственность двух или более лиц, законом практически неограничен (п. 4 ст. 244 ГК РФ), нередко пользуются своим правом недобросовестно. По своему усмотрению они разбивают единое право собственности на "карликовые" доли типа 1/100, 1/32 и т.п. и отчуждают их другим лицам, создавая бесчисленное множество сособственников.

Чаще всего подобные недобросовестные действия имеют место в отношении таких объектов недвижимости, как жилые помещения и земельные участки.

В случае с жилыми помещениями имеет место нарушение норм жилищного законодательства, которое исходит из того, что в жилом неделимом помещении постоянно должна проживать семья собственника, а не посторонние лица (ст. 127 Жилищного кодекса РСФСР). Одновременно нарушаются нормы о целевом использовании жилого помещения для проживания в нем граждан (ст.ст. 7, 127 Жилищного кодекса РСФСР, ст. 288 ГК РФ), т.к. "карликовая" доля в праве собственности не соответствует установленной норме жилой площади на человека. То же самое можно сказать об оказавшемся общей собственностью множества лиц земельном участке, который не может использоваться в соответствии с его целевым назначением.

Предложения по совершенствованию законодательства. С учетом изложенного предлагается ввести в ст. 244 ГК РФ норму, которая бы ограничивала возможность собственника выделять с целью последующего отчуждения долю в праве собственности, которая по своим размерам не соответствует установленной законом норме (жилой площади, земельного участка и т.п.) либо иным образом не соответствует принципу жизнеспособности выделяемой доли. На случаи возникновения права общей собственности помимо воли собственника (наследование по закону и т.п.) ограничение распространяться не должно, т.к. злоупотребление собственником своим правом в этих случаях отсутствует.


Дата добавления: 2018-02-15; просмотров: 454;