Раздел II. Предмет государственной регистрации



Действующее законодательство в качестве предмета ГР называет права на недвижимое имущество, сделки с недвижимым имуществом и обременения (ограничения) прав на недвижимое имущество, не называя, однако, каких-либо существенных оснований именно такой классификации подлежащих регистрации явлений и необходимости регистрации всех этих явлений.

Оценка действующего законодательства. Существующее законодательное регулирование по вопросу о предмете регистрации можно охарактеризовать как хаотичное по причине отсутствия четкого понимания природы и назначения ГР и, как следствие, - допускающее неоправданное расширение ее предмета.

1. Определенное несоответствие заложено уже в ст. 131 ГК РФ, устанавливающей обязательность ГР прав на недвижимое имущество (в контексте п. 1 "вещных" и иных прав), поскольку в п. 3 той же статьи, в наименовании органа, осуществляющего ГР, говорится о регистрации не только прав на недвижимое имущество, но и сделок с ним. Указание на регистрацию сделок со ссылкой на случаи, предусмотренные в ст. 131 ГК РФ, имеется и в ст. 164 ГК РФ. Это указание требует толкования, поскольку буквального указания таких случаев в ст. 131 ГК РФ нет.

2. Отсутствует последовательность в определении того, какие вещные права (их обременения и ограничения) подлежат ГР. Статьи 24, 56 ЗК РФ устанавливают необходимость ГР публично-правовых ограничений (публичных сервитутов, градостроительных ограничений), не являющихся ни субъективными гражданскими правами, ни сделками, а Закон о ГР (ст. 2) устанавливает возможность ГР "установленных уполномоченными органами запрещений". При этом в названных случаях с самим фактом ГР не связывается возникновение каких-либо определенных правовых последствий.

3. В законодательстве отсутствует какое-либо логическое обоснование выбора оснований для регистрации сделок, и в то же время имеется противоречивость норм, касающихся ГР прав на недвижимое имущество и регистрации сделок с этим имуществом. Например:

  • по общему правилу, при продаже недвижимости регистрации договора продажи не требуется (ст. 550 ГК РФ), но устанавливается обязательность ГР перехода права собственности на недвижимость (ст. 551 ГК РФ). Вместе с тем, ст. 558 ГК РФ при продаже жилых домов, квартир (их частей) устанавливает дополнительное требование государственной регистрации договора продажи этих объектов недвижимости. При продаже предприятия обязательными являются ГР как перехода права собственности на предприятие, так и договора продажи предприятия (ст.ст. 560 и 564 ГК РФ);
  • для доверительного управления установлена только ГР передачи недвижимого имущества (п. 2 ст. 1017 ГК РФ);
  • если при аренде недвижимого имущества, включая аренду предприятия, договор аренды всегда подлежит ГР, то при аренде здания, сооружения, земельного участка договор аренды регистрируется лишь в случае его заключения на срок не менее года (п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651, п. 2 ст. 658 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ). При безвозмездном пользовании недвижимым имуществом регистрации договора не требуется (гл. 36 ГК РФ). Вместе с тем для договоров срочного безвозмездного пользования земельным участком сроком менее одного года специально установлено, что они не подлежат регистрации (п. 2 ст. 26 ЗК РФ).

4. В соответствии со ст. 165 ГК РФ сделка, не прошедшая ГР, в случаях, установленных законом, является недействительной (ничтожной). При этом уклоняющуюся сторону можно понудить к регистрации, в то время как в соответствии со ст.ст. 433 и 558 ГК РФ договор, подлежащий регистрации и не зарегистрированный, не считается заключенным. Следовательно, если сторону, уклоняющуюся от регистрации, можно понудить к регистрации через суд, то фактически речь идет о понуждении к заключению договора.

Такое положение дел порождает как неоправданные различия в правовом регулировании оборота различных видов недвижимого имущества, так и прямые несоответствия между отдельными статьями ГК РФ по вопросу определения предмета ГР. Кроме того, при отсутствии ГР сделок с недвижимым имуществом для разных случаев определены различные правовые последствия.

Предложения по совершенствованию гражданского законодательства:

1. Основное предложение по совершенствованию законодательства в этой области заключается в утверждении правила, согласно которому ГР может быть подвергнуто только право на недвижимую вещь, с исключением из предмета регистрации сделок с недвижимыми вещами.

Предметом ГР должны быть признаны:

1) субъективные гражданские вещные права в отношении объектов, признаваемых гражданским законодательством недвижимыми вещами. Перечень таких прав, устанавливаемый ГК РФ, должен носить исчерпывающий характер. Такой перечень вещных прав должен включать:

  • право собственности (право владения, пользования и распоряжения своей недвижимой вещью наиболее абсолютным образом);
  • сервитут (право ограниченного пользования чужой недвижимой вещью, не связанное с лишением собственника владения);
  • право хозяйственного ведения (право унитарных предприятий в ограниченных пределах владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом собственника в соответствии с назначением имущества и под контролем собственника);
  • право оперативного управления (право казенного предприятия и учреждения в ограниченных пределах владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом собственника в соответствии с назначением имущества и указаниями собственника);
  • право пожизненного наследуемого владения земельным участком (право гражданина владеть, пользоваться и передавать по наследству земельный участок, принадлежащий на праве собственности государственному или муниципальному образованию);
  • право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (право казенного предприятия и учреждения1 владеть и пользоваться земельным участком, принадлежащим на праве собственности государственному или муниципальному образованию)2;
  • право ограниченного владения чужим земельным участком, а возможно - и иной чужой недвижимой вещью, для эксплуатации своей недвижимой вещи;
  • право проживания в жилом помещении членов семьи собственника этого жилого помещения (жилищный узуфрукт) (см. раздел III части I настоящей Концепции);

2) иные (не имеющие вещной природы) субъективные гражданские права, осуществление которых связано с объектами, признаваемыми гражданским законодательством недвижимыми вещами, и только в случаях, прямо определенных гражданским законодательством. Это - исключение из общего принципа необходимости регистрации только субъективных гражданских вещных прав, что обязательно означает замкнутый перечень таких случаев.

Для обеспечения публичной достоверности регистрации может быть предложено введение регистрации для следующих трех случаев:

  • ипотека, имея в виду возникновение права залогодержателя с момента его регистрации. При этом договор о залоге (договор ипотеки) считается заключенным и связывает заключивших его лиц с момента заключения, а вот право залогодержателя в приоритетном перед другими кредиторами порядке требовать удовлетворения из стоимости заложенной вещи считается возникшим лишь с момента регистрации. То же и для случаев так называемого "законного залога";
  • владение, имея в виду титульное юридическое владение, принадлежащее не собственнику, возникающее из предусмотренных законом оснований и обременяющее в таком своем качестве право собственности. В качестве примера могут быть названы случаи владения на основании договоров аренды, ссуды, доверительного управления3. Договоры сами по себе регистрации не подвергаются, но связывают лиц, заключивших их так, что управомоченная сторона может потребовать передачи вещи. Регистрация передачи недвижимой вещи во владение, как акт более высоко порядка, нежели акт приемки-передачи вещи, в данном случае должна заменить таковой. Правила о передачи вещи во владение по акту приемки-передачи, таким образом, должны быть исключены из действующего законодательства;
  • рента (право на получение ренты). Необходимость регистрации этого права обусловлена наличием так называемого "права следования"4;

3) факты, имеющие юридическое значение для осуществления субъективных гражданских вещных прав в отношении объектов, признаваемых гражданским законодательством недвижимыми вещами, и только в случаях, определенных гражданским законодательством.

В отношении некоторых фактов, имеющих юридическое значение для осуществления вещных прав на недвижимые вещи, представляется целесообразным учредить систему отметок, вносимых в ЕГРП, но не являющихся записями о регистрации. Внесение этих отметок должно быть признано полезным также, исходя из принципа обеспечения публичности оборота недвижимых вещей и обеспечения доказательств тех или иных обстоятельств, имеющих или могущих иметь существенное значение для оборота, для прав и обязанностей сторон правоотношения или третьих лиц. Следует особо подчеркнуть, что такие случаи являются специальными исключениями из общего правила, изложенного выше, и в таком качестве должны быть прямо названы в законе:

  • случаи беститульного владения имуществом, когда факт владения имуществом в определенное время имеет доказательственное значение как владение для давности (возможно предусмотреть также осуществление за счет лица, владеющего для давности, публикации о факте владения либо уведомления зарегистрированного собственника о регистрации владения). Соответственно, во внесении такой записи должно быть отказано при наличии оснований владения, отраженных в реестре;
  • случаи, когда правомочия собственника недвижимой вещи не могут быть осуществлены по постановлению компетентных государственных органов (суд, органы следствия и т.д.) - арест, применяемый как мера обеспечения. Внесение записи возможно лишь, когда право собственности в отношении вещи зарегистрировано в реестре за тем лицом, в отношении имущества которого применен арест5;
  • случаи, когда совершение регистрационных действий приостановлено или запрещено по решению самого правообладателя или по решению компетентных государственных органов (подлежит определению перечень таких органов), не являющихся, однако, решениями о наложении ареста, - запрет регистрационных действий. Необходимо закрепить в законе существенные отличия данной меры от ареста, имея в виду возможность применения ареста лишь в отношении вещи, принадлежащей на праве собственности лицу, являющемуся стороной по гражданскому делу или участнику уголовного процесса. Запрет же регистрационных действий по требованию любого лица из числа определенных законом, исключая самого правообладателя, допустим лишь в случае отсутствия на момент его установления в реестре регистрации права собственности на недвижимую вещь;
  • случаи, когда договор или акт государственного органа, в том числе суда, являющийся основанием возникновения подлежащих ГР прав на недвижимую вещь, признан судом недействительным;
  • случаи, когда по решению уполномоченного государственного органа недвижимая вещь (земельный участок) подлежит изъятию (принудительному выкупу) - решение об изъятии (принудительном выкупе) земельного участка. Внесение записи здесь обеспечивает интерес любого третьего лица - возможного приобретателя такого недвижимой вещи, а также обеспечивает доказательства при решении вопроса о выплате собственнику компенсации за произведенные в установленный законом период улучшения имущества;
  • случаи, когда по решению уполномоченного государственного органа недвижимая вещь (здание, земельный участок) подлежит уничтожению (снос здания, грозящего обвалом и т.п.);
  • случаи, когда по решению уполномоченного государственного органа недвижимая вещь (земельный участок) ставится на учет в качестве бесхозяйной вещи - решение о принятии на учет бесхозяйного имущества;
  • случаи предъявления в суде исков, оспаривающих зарегистрированное право на недвижимую вещь,
  • случаи нахождения недвижимой вещи в споре.

2. Должна быть упразднена ГР двух- и многосторонних сделок с недвижимостью (договоров). Такое исключение оправдывается явной избыточностью регистрации и прав, и сделок одновременно, а также тем, что с позиции соответствия принципу публичной достоверности допущение регистрации сделок не является необходимым.


Дата добавления: 2018-02-15; просмотров: 422;