Раздел III. Форма и государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом



Действующее законодательство. В соответствии с действующим законодательством РФ сделки с недвижимым имуществом могут совершаться:

1) в устной форме (например, договор аренды земельного участка на срок не более одного года между физическими лицами (п. 1 ст. 609 ГК РФ), т.к. ЗК РФ не ввел обязательной письменной формы для этих договоров);

2) в простой письменной форме путем обмена письменными документами, в том числе и в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 438 ГК РФ (договор найма жилого помещения - ст. 674 ГК РФ, договор дарения недвижимого имущества - п. 1 ст. 574 ГК РФ, договор аренды земельного участка независимо от срока, если хотя бы одной из сторон является юридическое лицо - п. I ст. 609 ГК РФ и др.),

3) в нотариальной форме: - в силу закона подлежат обязательному нотариальному удостоверению следующие сделки с недвижимым имуществом:
а) договор об ипотеке;
б) соглашение об изменении условий договора об ипотеке;
в) соглашение залогодержателя с залогодателем об удовлетворении требований залогодержателя за счет заложенного имущества (п. 2 ст. 339, п. 1 ст. 349 ГК РФ, ст.ст. 10, 23 и 55 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)";

  • в силу закона также подлежит нотариальному удостоверению ряд сделок с любым (в том числе и с недвижимым) имуществом. Например: уступка требования, основанного на сделке, совершенной в нотариальной форме (п. 1 ст. 389 ГК РФ), договор ренты (ст. 584 ГК РФ);
  • по соглашению сторон подлежит нотариальному удостоверению любая заключаемая ими сделка (в том числе и с недвижимым имуществом (подп. 2 п. 2 ст. 163 ГК РФ). В случаях, установленных законом, наряду с ГР прав на недвижимое имущество предусматривается и ГР сделок с этим имуществом. К сделкам, подлежащим обязательной ГР в силу прямого указания ГК РФ и иных законов, в частности, относятся:
  • договор продажи жилого помещения (жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры) (п. 2 ст. 558 ГК РФ),
  • договор продажи предприятия (п. 3 ст. 560 ГК РФ),
  • договор мены, если по такому договору одна сторона обязуется передать другой стороне жилое помещение или предприятие в обмен на любое иное движимое или недвижимое имущество (п. 2 ст. 567, п. 2 ст. 558, п. 3 ст. 560 ГК РФ), договор купли-продажи (мены) доли в праве собственности на жилое помещение или предприятие, находящееся в общей долевой собственности. В соответствии с ч. 2 ст. 251 ГК РФ договор купли-продажи (мены) доли в праве собственности на жилое помещение или предприятие, находящееся в общей собственности, подлежит ГР;
  • договор дарения недвижимого имущества (п. 3 ст. 574 ГК РФ);
  • пожертвование недвижимого имущества (п. 1 и п. 6 ст. 582 ГК РФ);
  • отказ от принятия дара или пожертвования (п. 2 ст. 573, п. 1 и 6 ст. 582 ГК),
  • договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты (ст. 584 ГК РФ);
  • договор пожизненного содержания с иждивением (п. 2 ст. 601, ст. 584 ГК РФ);
  • договор аренды здания или сооружения, заключенный па срок не менее года (п. 2 ст. 651 ГК РФ), договор аренды земельного участка на срок один год и более (п. 2 ст. 26 ЗК РФ);
  • договор аренды недвижимого имущества (иного, чем здание или сооружение), заключенный на любой срок (п. 2 ст. 609 ГК РФ);
  • договор аренды предприятия (п. 2 ст. 658 ГК РФ), договор аренды участков лесного фонда (ст. 32 Лесного кодекса РФ);
  • договор пользования водным объектом (ст. 59 Водного кодекса РФ);
  • договор об ипотеке (п. 3 ст. 339 ГК РФ, п. I ст. 10 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)");
  • кредитный или иной договор, устанавливающий обязательство, обеспечиваемое ипотекой, и содержащий соглашение об ипотеке (п. 3 ст. 10 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"),
  • уступка требования или перевод долга по сделке, требующей ГР, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 389 ГК РФ).

Оценка действующего законодательства:

1. Следует признать, что ГР сделок, введенная ГК РФ вместо нотариальной формы сделок с недвижимостью, не стала и не могла стать адекватной заменой их нотариального удостоверения, поскольку эти два института различны по своей правовой сущности.

ГР призвана обеспечить публичность и достоверность информации о зарегистрированных правах и сделках для третьих лиц, и в этом смысле позволяет защитить права и интересы третьих лиц. При этом ГР сделок с недвижимым имуществом не является формой сделки (ст. 158 ГК РФ и п. 1 ст. 2 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). Нотариальное удостоверение - это специальная форма, в которую облекается соглашение самих сторон по сделке, в силу чего нотариальное удостоверение обеспечивает права и прежде всего интересы этих лиц.

Введение ГР сделок вместо их нотариального удостоверения привело к следующему:

1) ГР сделок приобрела взаимоисключающие черты, одни их которых свойственны ГР, другие характерны для нотариального удостоверения. Например, несоблюдение требования о ГР договора означает его незаключенность (или недействительность) для сторон. Данное правовое последствие мало соответствует природе ГР, призванной обеспечить публичную и достоверную информации о зарегистрированных правах и сделках для третьих лиц, но не стать условием возникновения (или невозникновения) обязательств для сторон по сделке. Наступление подобных правовых последствий закон как раз предусматривает для случаев несоблюдения сторонами сделки требования об обязательной форме сделки. Вместе с тем в ряде случаев за ГР договора может обратиться любая из сторон, что труднообъяснимо, если заключенный договор, как соглашение между всеми его сторонами, возникает только с момента регистрации;

2) на учреждения юстиции были возложены обязанности по контролю за "заключением" подлежащих регистрации сделок, при отсутствии у них возможности надлежащего выполнения этих обязанностей, а именно, невозможности проверить правоспособность и дееспособность сторон сделки, установить личность сторон сделки и соответствие их воли и волеизъявления, выяснить основания, мотивы и цели сделки, разъяснить участникам сделки правовые последствия совершаемого ими юридического действия (например, если заключаемая ими сделка является оспоримой);

3) регистрация определенных сделок с недвижимым имуществом (аренды, ипотеки) юридически была приравнена к регистрации обременений вещных прав собственника этого имущества, что привело к возникновению коллизии между правом собственника недвижимого имущества заключить (и, следовательно, зарегистрировать) любое число договоров с этим имуществом с разными лицами, с одной стороны, и недопустимостью регистрации всех этих договоров учреждением юстиции, как обременений, если только эти обременения не могут существовать одновременно.

2. ГР сделок дублирует систему ГР прав на недвижимое имущество. В частности, это выражается в том, что в случае с такими подлежащими ГР договорами как ипотека, аренда, регистрация договора означает и регистрацию обременений, а также в том, что в значительном числе случаев на практике ГР договоров (например, договоров купли-продажи жилых помещений) производится фактически одновременно с регистрацией перехода права.

3. Не только отсутствует логическое обоснование в подходах по выбору оснований для регистрации сделок, но и имеется противоречивость норм, касающихся ГР прав на недвижимое имущество и регистрации сделок с этим имуществом:

  • согласно п.1 ст. 164 ГК РФ сделки с недвижимым имуществом подлежат ГР в случаях, предусмотренных ст. 131 ГК РФ. Однако ст. 131 ГК РФ таких случаев не называет, хотя предусматривает существование органа по регистрации не только прав на недвижимое имущество, но и сделок с ним, а также предусматривает возможность обжалования в суд отказа этого органа в ГР сделки;
  • договоры аренды зданий и сооружений, земельных участков, нежилых помещений на срок один год и более подлежат ГР, а договор безвозмездного пользования недвижимостью и договор найма жилого помещения не подлежат ГР вообще, договоры купли-продажи жилых помещений и предприятий подлежат ГР, а договоры купли-продажи земельных участков и нежилых зданий и сооружений - не подлежат;
  • для доверительного управления установлена только ГР передачи недвижимого имущества (п. 2 ст. 1017 ГК РФ); - отсутствуют нормы о ГР соглашений о внесении изменении и дополнений в договоры, подлежащие ГР, а также о ГР изменений таких договоров в одностороннем внесудебном порядке и др.

Такое положение дел порождает как неоправданные различия в правовом регулировании оборота различных видов недвижимого имущества, так и прямые несоответствия между отдельными статьями ГК РФ по вопросу определения предмета ГР.

Предложения по совершенствованию действующего законодательства:

1. В целях устранения нелогичности норм законодательных актов, предусматривающих или исключающих ГР сделок с недвижимым имуществом, исключения их противоречивости, а в некоторых случаях - избыточности совмещения регистрации прав на недвижимое имущество с регистрацией сделок с ним, дублирования полномочий нотариусов и регистраторов, а также в целях обеспечения действительности обязательственных правоотношений по сделке независимо от факта регистрации сделки целесообразно отменить ГР сделок с недвижимым имуществом (см. также раздел II части II Концепции).

2. В связи с предлагаемой отменой ГР сделок с недвижимым имуществом, возможно, было бы целесообразно ввести обязательную нотариальную форму сделок с недвижимым имуществом с участием физических лиц и доверенностей по распоряжению недвижимым имуществом. Выбор обязательной в силу закона нотариальной формы указанных сделок и доверенностей продиктован тем, что:

  • деятельность нотариата, являющегося публично-правовым институтом, направлена, в первую очередь, на охрану частноправовых интересов участников гражданских правоотношений;
  • при нотариальном удостоверении имеет место не только правовая оценка документа, выражающего сделку, независимым и беспристрастным лицом, но и выясняется содержание обязательственных правоотношений сторон сделки, что обеспечивает большую юридическую достоверность (действительность) этой сделки. Обеспечение действительности сделки осуществляется нотариусом посредством проверки законности содержания сделки, правоспособности и дееспособности сторон сделки, установления личности сторон сделки и соответствия их воли и волеизъявления, выяснения оснований, мотивов и целей сделки, разъяснения участникам сделки правовых последствий совершаемого ими юридического действия;
  • нотариальное удостоверение сделки создает дополнительные гарантии защиты прав и интересов, вытекающих из сделки, что выражается в том, что права и интересы лица в случае неисполнения нотариально удостоверенной сделки могут быть защищены в упрощенном порядке через выдачу судебного приказа;
  • по общему правилу сделка, совершенная с несоблюдением нотариальной формы, признается ничтожной всегда, а сделка, совершенная в простой письменной форме, является оспоримой и может быть признана недействительной только судом и лишь в случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон (п. 2 ст. 162, п. 1 ст. 165, ст. 550 ГК РФ).

Введение обязательной нотариальной формы сделок и доверенностей с недвижимым имуществом будет способствовать обеспечению достоверности возникновения прав и обязанностей сторон сделки, подтверждения подлинного волеизъявления участников гражданских правоотношений, реализации государством конституционного права граждан на получение квалифицированной юридической помощи (в том числе в определенных случаях и бесплатно), снижения риска заключения незаконных сделок, защиты прав добросовестного приобретателя, освобождения бюджета от бремени расходов по возмещению вреда вследствие регистрации прав на основании незаконной сделки.

3. Введение обязательности нотариальной формы сделок не должно явиться дополнительным к ГР финансовым бременем для участников сделки. В связи с этим размер нотариального тарифа (государственной пошлины) должен быть с учетом экономических обоснований значительно снижен и следует исходить из регрессивной шкалы ставок тарифа (государственной пошлины) в зависимости от стоимости недвижимого имущества, притом шкалы, имеющей "потолок".

4. Одновременно в целях сокращения временных и моральных затрат, связанных с ГР прав на недвижимое имущество, следовало бы предусмотреть новое нотариальное действие: при наличии на то волеизъявления сторон сделки передачу нотариусом нотариально удостоверенного договора для ГР перехода права на недвижимое имущество и получение им документов, свидетельствующих о регистрации.

5. При отмене ГР сделок с недвижимым имуществом и введении для ряда таких сделок обязательной в силу закона нотариальной формы необходимо предусмотреть, что:

а) проверка законности содержания сделки путем установления личностей, обратившихся за удостоверением сделки, выяснения право- и дееспособности сторон сделки, выявления их волеизъявления, разъяснения им их прав и обязанностей, смысла и значения сделки, ее последствий, оказания содействия в осуществлении прав участников гражданских правоотношений, проверки соответствия поданных документов требованиям законодательства и наличия законных прав у правообладателей возлагается на нотариуса;

б) сроки проведения регистрации перехода права на основании нотариально удостоверенного договора должны быть существенно снижены, примерно до 7 дней;

в) при регистрации перехода права на недвижимое имущество правовая экспертиза представленных документов, проводимая регистратором, должна быть направлена на проверку необходимых реквизитов документов, полноты и действительности поданных документов, на наличие соответствующих прав у правообладателя;

г) в случае признания судом недействительной нотариально удостоверенной сделки, явившейся основанием для регистрации перехода, прекращения, обременения и т.д. права на недвижимое имущество, и (или) применения последствий недействительности такой сделки нотариус несет полную имущественную ответственность как перед сторонами такой сделки, так и перед иными лицами, понесшими ущерб вследствие признания этой сделки недействительной. В случае, если в судебном порядке будет доказано, что, удостоверяя недействительную сделку, нотариус был обманут или умышленно введен в заблуждение какой-либо из ее сторон, ее представителем или иным лицом, нотариус несет субсидиарную ответственность с виновным лицом при условии обязательного первоначального предъявления требования о возмещении ущерба виновному лицу. Нотариус должен быть освобожден от ответственности в случае удостоверения оспоримой сделки, впоследствии признанной судом недействительной, если докажет, что он разъяснил сторонам сделки основания, по которым она может быть признана недействительной, и по требованию каких лиц и органов она может быть признана судом недействительной;

д) ответственность за действия (бездействие) при ГР прав на недвижимое имущество, повлекшие за собой причинение убытков лицам, обращавшимся за ГР, а также иным лицам возлагается на учреждение юстиции. Учреждение юстиции несет ответственность независимо от наличия своей вины в причинении указанных убытков. Учреждение юстиции освобождается от указанной ответственности, если регистрация была осуществлена на основании нотариально удостоверенных документов (договоров), которые в последующем были признаны недействительными (или незаключенными). Учреждение юстиции освобождается от ответственности, если регистрации была осуществлена на основании оспоримой сделки, совершенной в простой письменной форме, если докажет, что оно разъяснило сторонам сделки, по каким основаниям и по требованию каких лиц и органов она может быть признана судом недействительной;

е) законом должны быть установлены сроки совершения нотариусом нотариального действия по передаче для ГР права нотариально удостоверенного договора и других необходимых документов;

ж) наименование учреждения юстиции должно соответствовать его полномочиям.

6. Следует установить, что все сделки с недвижимым имуществом должны заключаться в форме единого письменного документа, а не посредством обмена письмами, телеграммами и т.п.

ЧАСТЬ III. Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество


Дата добавления: 2018-02-15; просмотров: 412;