Расчет неустранимого физического износа улучшений земельного участка для короткоживущих элементов



Наименование конструкции Восстанови тельная стоимость конструкций (руб.) Устранимый физический износ конструкции Фактически и срок эксплуатации, (лет) Физический срок эксплуатации, (лет) Неустранимый физический износ конструкции
1 2 3 4 5 6
. Кровля 3 015 873 452 381 9 25 922 857
 Полы 3 619 048 361 904 18 40 1465 715
 Проемы 3 015 873 904 762 3 50 126 667
 Лестницы 1 206 349 241 270 38 80 458 413
 Отделочные работы 3 015 873 301 587 2 20 271 429
 Санитарно-технические устройства 5 428 572 814 286 3 25 553 714
Кондиционирование воздуха 1 809 524 452381 25 30 113 0953
 Электроосвещение здания 3 619 048 0 18 25 2605 715
 Электротехнические устройства 5 428 572 542 857 7 20 17 100 00
 Механические устройства сцены 4 825 398 0 8 25 1544 127
Звукотехнические слаботочные 1 809 524 0 5 10 904 762
 Кинопроекционные устройства 603 175 0 8 12 402 117
 Прочие работы 2 412 699 0 38 40 2292 064

неустранимый физический износ короткоживущих элементов

14 388 533

 

Расчет неустранимого физического износа улучшений земельного участка для долгоживущих элементов

Восстановительная стоимость здания 60 317 471
Восстановительная стоимость исправимого физического износа 8 444 444
Восстановительная стоимость короткоживущих элементов с неисправимым физическим износом 14 388 533
Восстановительная стоимость долгоживущих элементов с неисправимым физическим износом 37484494
Действительный возраст 38 лет
Общая физическая жизнь 175 лет
Неисправимый физический износ долгоживущих элементов 38/175*37484494=8 139 490

Общая величина неустранимого физ. износа равна

14 388 533+8 139 490=22 528 023 ден.ед.

3) Определение величины устранимого функционального износа.

К устранимому функциональному износу относят потерю стоимости в результате несоответствия проекта, материалов, строительных стандартов, качества дизайна современным требованиям рынка к этим позициям. Устранимый функциональный износ измеряется стоимостью его устранения.

Устранимый функциональный износ вызывается:

- недостатками, требующими добавления элементов. К недостаткам, требующим добавления, относят позиции, которых нет в существующем сооружении и без которых сооружение не может соответствовать современным стандартам. Количественным измерителем исправимого функционального износа за счет недостатков, требующих добавления, является разница между стоимостью выполнения требуемых добавлений на момент оценки и стоимостью выполнения этих же добавлений, если бы они были выполнены при строительстве объекта оценки.;

- недостатками, требующими замены или модернизации элементов. К таким недостаткам относят позиции, когда элементы еще выполняют свои функции, но уже не соответствуют современным рыночным стандартам.;

- "сверхулучшениями". К ним относят позиции и элементы сооружения, наличие которых в настоящее время неадекватно современным требованиям рыночных стандартов.

 

4) Определение величины неустранимого функционального износа

Неустранимый функциональный износ вызывается:

-недостатками за счет позиций, не включенных в стоимость нового, но которые должны быть. Измеряется как чистая потеря дохода, относящаяся к этому недостатку, капитализированная при норме капитализации для зданий, минус стоимость этих позиций, если бы они были включены в стоимость нового строительства;

-недостатками за счет позиций, включенных в стоимость нового, но которых быть не должно. Измеряется как текущая стоимость нового строительства минус относящийся физический износ минус стоимость добавленного ( то есть настоящая стоимость расходов, связанных с наличием данной позиции)

- "сверхулучшениями" .

 

На дату оценки не выявлено какое-либо функциональное несоответствие улучшений земельного участка требованиям, предъявляемым к ним потенциальными пользователями. Поэтому величина функционального износа равна нулю.

 

5)Определение величины внешнего износа.

Внешний износ определяет уменьшение стоимости здания в результате изменения внешних факторов, определяющих экономическое месторасположение объекта – положение по отношению к основным транспортным, коммунальным. Коммерческим и другим сооружениям, изменение рыночных условий, изменение финансовых и законодательных условий и т.д.

На дату оценки не выявлено негативное влияние внешних по отношению к объекту факторов. Поэтому величина внешнего износа равна нулю.

 

Б.3. Расчет стоимости улучшений

N№ п/п Элементы анализа Улучшения земельного участка
1 Полная восстановительная стоимость (руб.) 60 317 471
2 Физический износ (руб.) в том числе: (2.1.+2.2) 30 972 467
2.1 - устранимый 8 444 444
2.2 - неустранимый 22 528 023
3 Функциональный износ (руб.) в том числе: 0
3.1 - устранимый 0
3.2 - неустранимый 0
4 Внешний 0
5 Стоимость (руб.) (1-2) 29 345 004
6 Стоимость (долл. США) (курс на апрель2005 г29рза 1$) 1 011 897

 

в) определение величины коэффициента капитализации для улучшений

Для целей оценки настоящих улучшений земельного участка величина коэффициента капитализации определена метод рыночной экстракции. Данный метод основан на исследовании связи между рыночной стоимостью аналогичных объектов недвижимости и величиной чистого операционного дохода от аналогичных объектов недвижимости. Применение этого метода обусловлено наличием достаточной достоверной информации по данному сегменту рынка.

На дату оценки были выявлены предложения на продажу и на сдачу в аренду одновременно следующих объектов недвижимости, аналогичных с оцениваемым объектом.

 

№ п/п объект Цена предложения (долл. США) Прогнозируемый чистый операционный доход (долл. США/ год) Коэффициент капитализации (ЧОД/Спредл)
1. 1 050 000 420 000 0,4
2. 600 000 180 000 0,3
3. 50 000 24 000 0,48
4. 260 000 72 105 0,277
5. 500 000 125 000 0,25
6. 250 000 100 500 0,402
7. 270 750 108 300 0,4
8. 6 126 400 2 297 400 0,375

 

Значение величины коэффициента капитализации, определенное методом рыночной экстракции принимается равным среднеарифметическому значению: (0,4 + 0,3 + 0,48 + 0,277 + 0,25 + 0,402 + 0,4 + 0,375) / 8 = 0,36

г) расчет величины чистого операционного дохода относящегося к УЛУЧШЕНИЯм

2 Стоимость улучшений 1 011 897
3 Коэффициент капитализации для улучшений 0,36
4 Чистый операционный доход, относящийся к улучшениям (2x3) 364 283

д) расчет величины чистого операционного дохода относящегося к земельному участку

№ п/п Элемент анализа Значение
1 Чистый операционный доход 725 760
2 Чистый операционный доход, относящийся к улучшениям (2x3) 364 283
3 Чистый операционный доход, относящийся к земле (1-4) 361 477

 

е) определение величины коэффициента капитализации для дохода, приносимого земельным участком.

Коэффициент капитализации для дохода, приносимого земельным участком определен методом кумулятивного построения, при этом учитывается, что все доходы и расходы в данном примере рассчитываются в долл. США, и, соответственно, коэффициент капитализации рассчитывается на долларовой основе. Базовая (безрисковая) ставка равна ставке доходности по депозитам банков высшей категории надежности и составляет 14 % годовых. Типичный размер премии за риск инвестирования капитала в земельные участки равен 14 % годовых. Данная величина, определена путем опроса потенциальных покупателей земельных участков, в результате которого установлено, что надлежащей компенсацией за риск инвестирования средств в покупку земельного участка является двукратное превышение доходности над безрисковой. Таким образом, коэффициент капитализации равен 28 % годовых.

Ж) итоговый расчет стоимости земельного участка

№ п/п Элемент анализа Значение
1 Чистый операционный доход, относящийся к земле 361 477
2 Коэффициент капитализации для дохода, приносимого земельным участком 0,28
3 Рыночная стоимость земельного участка (1/2) 1 290 989

 

С учетом округления рыночная стоимость земельного участка, составляет: Один миллион триста тысяч (1 300 000) долл. США.


Дата добавления: 2018-02-15; просмотров: 896; ЗАКАЗАТЬ РАБОТУ