Расчет неустранимого физического износа улучшений земельного участка для короткоживущих элементов
Наименование конструкции | Восстанови тельная стоимость конструкций (руб.) | Устранимый физический износ конструкции | Фактически и срок эксплуатации, (лет) | Физический срок эксплуатации, (лет) | Неустранимый физический износ конструкции |
1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 |
. Кровля | 3 015 873 | 452 381 | 9 | 25 | 922 857 |
Полы | 3 619 048 | 361 904 | 18 | 40 | 1465 715 |
Проемы | 3 015 873 | 904 762 | 3 | 50 | 126 667 |
Лестницы | 1 206 349 | 241 270 | 38 | 80 | 458 413 |
Отделочные работы | 3 015 873 | 301 587 | 2 | 20 | 271 429 |
Санитарно-технические устройства | 5 428 572 | 814 286 | 3 | 25 | 553 714 |
Кондиционирование воздуха | 1 809 524 | 452381 | 25 | 30 | 113 0953 |
Электроосвещение здания | 3 619 048 | 0 | 18 | 25 | 2605 715 |
Электротехнические устройства | 5 428 572 | 542 857 | 7 | 20 | 17 100 00 |
Механические устройства сцены | 4 825 398 | 0 | 8 | 25 | 1544 127 |
Звукотехнические слаботочные | 1 809 524 | 0 | 5 | 10 | 904 762 |
Кинопроекционные устройства | 603 175 | 0 | 8 | 12 | 402 117 |
Прочие работы | 2 412 699 | 0 | 38 | 40 | 2292 064 |
неустранимый физический износ короткоживущих элементов | 14 388 533 |
Расчет неустранимого физического износа улучшений земельного участка для долгоживущих элементов
Восстановительная стоимость здания | 60 317 471 |
Восстановительная стоимость исправимого физического износа | 8 444 444 |
Восстановительная стоимость короткоживущих элементов с неисправимым физическим износом | 14 388 533 |
Восстановительная стоимость долгоживущих элементов с неисправимым физическим износом | 37484494 |
Действительный возраст | 38 лет |
Общая физическая жизнь | 175 лет |
Неисправимый физический износ долгоживущих элементов | 38/175*37484494=8 139 490 |
Общая величина неустранимого физ. износа равна
|
|
14 388 533+8 139 490=22 528 023 ден.ед.
3) Определение величины устранимого функционального износа.
К устранимому функциональному износу относят потерю стоимости в результате несоответствия проекта, материалов, строительных стандартов, качества дизайна современным требованиям рынка к этим позициям. Устранимый функциональный износ измеряется стоимостью его устранения.
Устранимый функциональный износ вызывается:
- недостатками, требующими добавления элементов. К недостаткам, требующим добавления, относят позиции, которых нет в существующем сооружении и без которых сооружение не может соответствовать современным стандартам. Количественным измерителем исправимого функционального износа за счет недостатков, требующих добавления, является разница между стоимостью выполнения требуемых добавлений на момент оценки и стоимостью выполнения этих же добавлений, если бы они были выполнены при строительстве объекта оценки.;
|
|
- недостатками, требующими замены или модернизации элементов. К таким недостаткам относят позиции, когда элементы еще выполняют свои функции, но уже не соответствуют современным рыночным стандартам.;
- "сверхулучшениями". К ним относят позиции и элементы сооружения, наличие которых в настоящее время неадекватно современным требованиям рыночных стандартов.
4) Определение величины неустранимого функционального износа
Неустранимый функциональный износ вызывается:
-недостатками за счет позиций, не включенных в стоимость нового, но которые должны быть. Измеряется как чистая потеря дохода, относящаяся к этому недостатку, капитализированная при норме капитализации для зданий, минус стоимость этих позиций, если бы они были включены в стоимость нового строительства;
-недостатками за счет позиций, включенных в стоимость нового, но которых быть не должно. Измеряется как текущая стоимость нового строительства минус относящийся физический износ минус стоимость добавленного ( то есть настоящая стоимость расходов, связанных с наличием данной позиции)
- "сверхулучшениями" .
На дату оценки не выявлено какое-либо функциональное несоответствие улучшений земельного участка требованиям, предъявляемым к ним потенциальными пользователями. Поэтому величина функционального износа равна нулю.
|
|
5)Определение величины внешнего износа.
Внешний износ определяет уменьшение стоимости здания в результате изменения внешних факторов, определяющих экономическое месторасположение объекта – положение по отношению к основным транспортным, коммунальным. Коммерческим и другим сооружениям, изменение рыночных условий, изменение финансовых и законодательных условий и т.д.
На дату оценки не выявлено негативное влияние внешних по отношению к объекту факторов. Поэтому величина внешнего износа равна нулю.
Б.3. Расчет стоимости улучшений
N№ п/п | Элементы анализа | Улучшения земельного участка |
1 | Полная восстановительная стоимость (руб.) | 60 317 471 |
2 | Физический износ (руб.) в том числе: (2.1.+2.2) | 30 972 467 |
2.1 | - устранимый | 8 444 444 |
2.2 | - неустранимый | 22 528 023 |
3 | Функциональный износ (руб.) в том числе: | 0 |
3.1 | - устранимый | 0 |
3.2 | - неустранимый | 0 |
4 | Внешний | 0 |
5 | Стоимость (руб.) (1-2) | 29 345 004 |
6 | Стоимость (долл. США) (курс на апрель2005 г29рза 1$) | 1 011 897 |
в) определение величины коэффициента капитализации для улучшений
|
|
Для целей оценки настоящих улучшений земельного участка величина коэффициента капитализации определена метод рыночной экстракции. Данный метод основан на исследовании связи между рыночной стоимостью аналогичных объектов недвижимости и величиной чистого операционного дохода от аналогичных объектов недвижимости. Применение этого метода обусловлено наличием достаточной достоверной информации по данному сегменту рынка.
На дату оценки были выявлены предложения на продажу и на сдачу в аренду одновременно следующих объектов недвижимости, аналогичных с оцениваемым объектом.
№ п/п объект | Цена предложения (долл. США) | Прогнозируемый чистый операционный доход (долл. США/ год) | Коэффициент капитализации (ЧОД/Спредл) |
1. | 1 050 000 | 420 000 | 0,4 |
2. | 600 000 | 180 000 | 0,3 |
3. | 50 000 | 24 000 | 0,48 |
4. | 260 000 | 72 105 | 0,277 |
5. | 500 000 | 125 000 | 0,25 |
6. | 250 000 | 100 500 | 0,402 |
7. | 270 750 | 108 300 | 0,4 |
8. | 6 126 400 | 2 297 400 | 0,375 |
Значение величины коэффициента капитализации, определенное методом рыночной экстракции принимается равным среднеарифметическому значению: (0,4 + 0,3 + 0,48 + 0,277 + 0,25 + 0,402 + 0,4 + 0,375) / 8 = 0,36
г) расчет величины чистого операционного дохода относящегося к УЛУЧШЕНИЯм
2 | Стоимость улучшений | 1 011 897 |
3 | Коэффициент капитализации для улучшений | 0,36 |
4 | Чистый операционный доход, относящийся к улучшениям (2x3) | 364 283 |
д) расчет величины чистого операционного дохода относящегося к земельному участку
№ п/п | Элемент анализа | Значение |
1 | Чистый операционный доход | 725 760 |
2 | Чистый операционный доход, относящийся к улучшениям (2x3) | 364 283 |
3 | Чистый операционный доход, относящийся к земле (1-4) | 361 477 |
е) определение величины коэффициента капитализации для дохода, приносимого земельным участком.
Коэффициент капитализации для дохода, приносимого земельным участком определен методом кумулятивного построения, при этом учитывается, что все доходы и расходы в данном примере рассчитываются в долл. США, и, соответственно, коэффициент капитализации рассчитывается на долларовой основе. Базовая (безрисковая) ставка равна ставке доходности по депозитам банков высшей категории надежности и составляет 14 % годовых. Типичный размер премии за риск инвестирования капитала в земельные участки равен 14 % годовых. Данная величина, определена путем опроса потенциальных покупателей земельных участков, в результате которого установлено, что надлежащей компенсацией за риск инвестирования средств в покупку земельного участка является двукратное превышение доходности над безрисковой. Таким образом, коэффициент капитализации равен 28 % годовых.
Ж) итоговый расчет стоимости земельного участка
№ п/п | Элемент анализа | Значение |
1 | Чистый операционный доход, относящийся к земле | 361 477 |
2 | Коэффициент капитализации для дохода, приносимого земельным участком | 0,28 |
3 | Рыночная стоимость земельного участка (1/2) | 1 290 989 |
С учетом округления рыночная стоимость земельного участка, составляет: Один миллион триста тысяч (1 300 000) долл. США.
Дата добавления: 2018-02-15; просмотров: 2082; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!