Ставка дохода с учетом срока эксплуатации здания в течение 50 лет .

⇐ ПредыдущаяСтр 5 из 9Следующая ⇒

Кзд=р+ 1/n = 0,12 + 1/50=0,14

Где р – ставка дохода 12%;

n-срок эксплуатации здания

Кзд – ставка дохода с учетом эксплуатации здания.

2. Определение ЧОД _общ для каждого альтернативного варианта

Вариант А: ЧОД общ =103000-15000-5000 = 83 000 д.е.

Вариант В: ЧОД общ =150000-28000-20000 = 102 000 д.е.

Вариант С: ЧОД общ =145000+50х800 - 38000-19000 = 128 000 д.е.

3. Доход относительно здания:

ЧОД зд = Сзд х К зд, где

ЧОД зд – чистый операционный доход от здания;

Сзд – стоимость строительства здания;

Кзд – коэффициент капитализации здания.

Вариант А: ЧОД зд =500 000 х 0,14 = 70 000 д.е.

Вариант В: ЧОД зд = 550 000 х 0,14 = 77 000 д.е.

Вариант С: ЧОД зд = 750 000 х 0,14=105 000 д.е.

Доход от земли.

ЧОД зем = ЧОД общ – ЧОД зд, где

ЧОД зем – чистый операционный доход от земли

ЧОД общ- общий чистый операционный доход от недвижимости

ЧОД зд= чистый операционный доход от здания.

Вариант А: ЧОД зем = 83000-70000=13000д.е.

Вариант В: ЧОД зем=102000-77000=25000д.е.

Вариант С: ЧОД зем=128 000-105000 =23000д.е.

Стоимость земли.

Сзем =ЧОД зем/Кзем, где

Сзем - стоимость земли

ЧОД зем - доход от земли

Кзем – коэффициент капитализации для земли.

Вариант А: Сзем = 13000/0,102=127 450 д.е.

Вариант В: Сзем = 25000/0,102 = 245 100 д.е.

Вариант С: Сзем = 23000/0,102 = 225 500 д.е.

Общая стоимость здания с участком земли.

Собщ =Сзд+Сзем, где

Собщ -стоимость недвижимости,

Сзд – стоимость здания

Сзем – стоимость земли

Вариант А: Собщ=500000+127450=627450 д.е.

Вариант В: Собщ=550000+245100=795100 д.е.

Вариант С: Собщ=750000 + 225500 = 975 500 д.е.

На практике при определении варианта наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка выбирают вариант, при котором стоимость земли максимальная. В данном случае она максимальна для варианта В.

ПРИМЕР 2.Оценщик устанавливает наиболее эффективное использование свободного участка земли. При первом из возможных вариантов использования ожидается ЧОД в размере 90 000 у.е. в год. Затраты на создание улучшений составят 400 000 у. е. По мнению оценщика коэффициент капитализации для улучшений и земли составляет 19% и 13% соответственно. Определите стоимость земельного участка, долю земельного участка в стоимости объекта и общий коэффициент капитализации.

РЕШЕНИЕ:

1.Находим доход относительно здания.

ЧОД зд= 400000х0,19=76000 д.е.

2. Находим доход от земли

ЧОД зем=90000-76000=14000 д.е.

3.Находим стоимость земли

Сзем= 14000/0,13=107 692 д.е.

5. Общая стоимость здания с участком земли.

С общ= 107 692+400000=507692 д.е.

5.Определяем долю земельного участка в стоимости объекта:

107692/507692=0,212

6.Определим общий коэффициент капитализации.

Кобщ=ЧОД общ/Собщ=90000/507692=0,18

ПРИМЕР 3. Требуется определить стоимость земельного участка, для которого наилучшим и наиболее эффективным использованием является строительство бизнес - центра. Стоимость строительства равна 500 000, чистый операционный доход по прогнозу оценивается в 120 000, коэффициенты капитализации для земли и для здания — 8% и 10% соответственно.

РЕШЕНИЕ:. Находим ЧОДзд.

ЧОДзд=500000 х 0,1=50000 руб.

2. Находим доход от земли.

ЧОД зем= 120 000 – 50000 =70000руб.

3. Определяем стоимость земли.

Сзем = 70000/0,08=875000 руб.

ПРИМЕР 4.Определить наилучшее и наиболее эффективное использование и стоимость земельного участка, если имеются следующие данные:

Варианты использования
	Жилой, многоквартирный дом	Офисное здание	Коммерческое здание, розничная торговля
Площадь возводимых зданий, м²	7300	8200	5800
Стоимость строительства зданий, руб/м²	500	400	400
ЧОД	1 500 000	1 780 000	1 320 000
Кзд	13%	12%	14%
Кзем	10%	10%	10%

Какова общая расчетная стоимость объекта для выбранного вами варианта наилучшего использования?

ПРИМЕР 5.Определить наилучшее и наиболее эффективное использования участка, если имеются следующие данные (пример расчета для 1 варианта):

	Варианты использования
	1 Жилое здание	2 Офисное	3 Промышленное
Площадь возводимых (S) зданий, м²	7000	5000	8000
Стоимость строительства зданий, руб/м² (Сзд)	100	100	100
Чистый операционный доход, руб.(ЧОД)	2 000 000	2 700 000	1 800 000
Коэффициент капитализации зданий (Кзд)	23%	22%	24%
Коэффициент капитализации земли (Кзем)	20%	20%	20%

РЕШЕНИЕ:

1. Находим стоимость строительства зданий

ВАРИАНТ 1. Сзд=7000 х 100=700000

ВАРИАНТ 2. . Сзд=.5000 х 100=500 000

ВАРИАНТ 3 . Сзд=8000 х 100 =800 000

2. Находим ЧОД зд.

ВАР.1. ЧОД зд = 700 000 х 0,23 = 161 000

ВАР 2. ЧОД зд =500 000 х 0,22 =110 000

ВАР 3. ЧОД зд= 800 000 х 0,24 =192 000

3. Находим доход от земли.

ВАР 1. ЧОД зем = 2000000 – 161000=1 839 000

ВАР 2. ЧОД зем = 2 700000-110000=2 590 000

ВАР 3. ЧОД зем = 1800000 – 192000=1 608 000

4. Определяем стоимость земли.

ВАР 1. Сзем= 1839000/0,2 = 9 195 000 руб.

ВАР 2. Сзем=2590000/0,2=12 950 000руб.

ВАР3. Сзем=1608000/0,2=8 040 000

Наиболее эффективным является второй вариант. (т.к. наибольшая Сзем)

ПРИМЕР 6.Требуется определить стоимость земельного участка, для которого наиболее эффективным является строительство торгового комплекса. ЧОД общий равен 520 000 д.ед., коэффициент капитализации для земли 8%. Здание площадью 1000 м², из которых 700 м² сдаются по арендной ставке 350 ден. ед./м², 300 м² – по арендной ставке 100 ден. ед./м² в год, используется как торговое. Рядом находится автостоянка на 30 маш.-мест, приносящая владельцу здания годовой доход в размере 5000 ден. ед. за 1 маш.-место. Потери от недозагрузки площадей составляют 30% от постоянного валового дохода в год, операционные расходы равны 10 ден. ед./м² в месяц.

РЕШЕНИЕ

Находим ЧОД, приносимый недвижимостью:

ПВД = S*С_а = 700*350 + 300*100 = 275 000 ден. ед.

ДВД = ПВД – П_ар – П_{недозагр} + Д = 275000–275000*0,3+5000*30 = 342 500 ден. ед.

ЧОД = ДВД – ОР – Р₃ = 342 500 – 10*1000*12 = 342 500–120000 = 222 500 ден. ед.

Дата добавления: 2018-02-15; просмотров: 2095; Мы поможем в написании вашей работы!

Поделиться с друзьями:

⇐ Предыдущая 1 2 3 456 7 8 9 Следующая ⇒

Мы поможем в написании ваших работ!