Тема 8. Метод предполагаемого использования



Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков.

Условие применения метода - возможность использования земельного участка способом, приносящим доход.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

1.определение суммы и временной структуры расходов, необходимых для использования земельного участка в соответствии с вариантом его наиболее эффективного использования (например, затрат на создание улучшений земельного участка или затрат на разделение земельного участка на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования);

2.определение величины и временной структуры доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;

3.определение величины и временной структуры операционных расходов, необходимых для получения доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;

4.определение величины ставки дисконтирования, соответствующей уровню риска инвестирования капитала в оцениваемый земельный участок;

5.расчет стоимости земельного участка путем дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с использованием земельного участка.

При этом под дисконтированием понимается процесс приведения всех будущих доходов и расходов к дате проведения оценки по определенной оценщиком ставке дисконтирования.

Для приведения всех будущих доходов и расходов к дате проведения оценки используются ставки дисконтирования, получаемые на основе анализа ставок отдачи на капитал аналогичных по уровню рисков инвестиций.

Источником доходов может быть сдача в аренду, хозяйственное использование земельного участка или единого объекта недвижимости либо продажа земельного участка или единого объекта недвижимости в наиболее вероятные сроки по рыночной стоимости.

Расчет доходов в варианте сдачи недвижимости в аренду должен предусматривать учет дохода от продажи единого объекта недвижимости в конце прогнозного периода.

Метод базируется на всех трех подходах оценки : затратном, сравнения рыночных продаж, доходном.

Метод применяется, когда разбивка участка на несколько меньших по размеру представляет наилучшее и наиболее эффективное использование земли.

Условия применения метода-возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящего доход. Метод может применяться при оценке любого земельного участка, у которого имеется перспектива использования (обустройства).

Последовательность расчета:

1.Определит количество и размеры участка, исходя из физических, юридических возможностей, экономической целесообразности.

2.Определить потенциальный валовой доход от продажи или сдачи в аренду подготовленных участков .Основой для расчета является стоимость одного участка, определенная методом сравнения продаж с учетом корректировок на различия.

3.Определить чистый операционный доход от продаж, который является разностью между потенциальным валовым доходом от продаж и суммой всех издержек на улучшения и устройство участков.

Издержки на улучшения включают: расходы на разбивку, расчистку и планировку участков; расходы на устройство дорог, тротуаров, инженерных сетей, дренажа, налоги, страховка, заработная плата ИТР, расходы на маркетинг; прибыль и накладные расходы подрядчика; прибыль предпринимателя.

4.Текущая стоимость земельного участка определяется как разница между дисконтированным потоком доходов и дисконтированным потоком расходов.

ПРИМЕР 1. Требуется оценить массив земли общей площадью 120 соток, который застройщик планирует разделить на 10 участков, площадью 12 соток каждый. Предполагаемая цена продажи одного участка 5000$.

При этом будут иметь место следующие издержки:

Наименование издержек SUSD Период расходов
Планировка, расчистка, инженерные сети, пректирование 8300 Первый доход
Управление, охрана ,контроль 600 Ежегодно
Накладные расходы и прибыль подрядчика 1000 Первый доход
Маркетинг 500 Ежегодно
Текущие расходы (страхование, налоги) 800 Ежегодно
Прибыль предпринимателя 2000 Ежегодно

Схема продажи участков: в течение одного года-5 участков, в течение второго года-3 участка, в течение третьего года-2 участка.

Ставка дисконтирования для данного типа инвестиций определена в 12%.

Определим текущую стоимость денежного потока доходов:

Кол-во проданных земельных участков, шт. 5 3 2
Годовой доход,$ 25000 15000 10000
Фактор дисконтирования на середину года 0,944911 0,843671 0,753277
Текущая стоимость потока доходов,$ 23623 12655 7533
Суммарная стоимость доходов,$ 43811    

Определим текущую стоимость денежного потока расходов:

Расходы,$ 13200 3900 3900
Фактор дисконтирования на середину года 0,944911 0,843671 0,753277
Текущая стоимость потока расходов,$ 12473 3290 2938
Суммарная стоимость расходов,$ 18701    

 

Текущая стоимость земельного участка:

Сзем=ТСдох-ТСрас=43811-18701=25110$

ТСдох- суммарная стоимость доходов от продажи участков;

ТСрас-текущая стоимость всех издержек на улучшения и устройство участков.

Тема 9. Затратный подход

Затратный подход почти не применяется для самостоятельной оценки земельного участка. Подход предполагает определение совокупной оценки стоимости участка с его улучшениями: зданиями, сооружениями, инженерными коммуникациями. Затратный подход в оценке стоимости земельного участка предполагает, что разумный инвестор, не заплатит за объект большую цену ,чем та, в которую обойдется приобретение соответствующего участка под застройку и возведение на нем аналогичного по назначению и качеству здания в некоторый период времени.

Затратный подход показывает рыночную стоимость собственно земельного участка как разницу рыночной стоимости земельного участка с улучшениями и восстановительной стоимости улучшений за вычетом их износа. При этом модель определения стоимости земельного участка основывается на принципе остатка.

Затратным подходом оценивают сельскохозяйственные угодья с учетом капитальных вложений в мелиорацию, противоэрозионные, гидротехнические и прочие мероприятия по повышению продуктивности земель.

При отводе земель под застройку наряду с оценкой плодородного слоя существенное значение имеют такие факторы как капитальные и эксплуатационные затраты:

· местоположение участка по отношению к источникам водоснабжения и энергоснабжения, другим населенным пунктам, объектам социальной и транспортной инфраструктуры;

· инженерно-строительные условия: характеристика грунтов, уровень грунтовых вод, рельеф и др. При оценке плодородного слоя, местоположения и его инженерно- строительных факторов учитывают естественные условия территории;

· внесенные удобрения, многолетние насаждения, постройки;

· социальные факторы ценности земли (социально-экономические условия проживания, особенности почв и растительности, прочие);

·  санитарно-гигиенические параметры территорий (загрязнение воздушного бассейна и почв, уровень шума и др.).

Затратный подход приводит к объективным результатам, если возможно точно оценить величины восстановительной стоимости улучшений (зданий, сооружений) и износа при условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке недвижимости.

Затратный подход является единственным методом определения рыночной стоимости земельного участка в случаях, когда на рынке отсутствуют достоверные данные о совершенных сделках с аналогичными участками без улучшений.

Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка для земли, методе выделения, описанных выше.


 


Дата добавления: 2018-02-15; просмотров: 1011;