Основные факторы рыночной стоимости объекта оценки

В результате анализа земельного рынка города установлено, что основными факторами рыночной стоимости земельных участков, расположенных в центральном территориальном районе города и предназначенных под застройку нежилыми отдельностоящими зданиями являются:

- престижность местоположения и близость к местам расположения органов исполнительной и законодательной власти;

- физические характеристики (площадь, форма)

Земельные участки аналоги

В результате анализа рынка недвижимости города, были выявлены три объекта-аналога с тем же разрешенным использованием и достаточно близкими по своим факторам стоимости с объектом оценки, по которым имелась информация о ценах сделок.

Анализ рыночной информации и расчет вносимых поправок

Условия финансирования.В процессе проверки информации удалось установить, что первый и третий объекты приобретались покупателями за собственные средства со 100% оплатой, а второй объект был приобретен с условием оплаты 50 % по факту свершившейся сделки, остальные 50 % в рассрочку на 1 год при ставке дохода 30 % годовых. Поправка вносится в цену второго объекта в размере –17308.

Условия оплаты.Первые два объекта были проданы по безналичному расчету, третий объект по бартеру. Так как бартер ведет к удорожанию цены на 30% в цену сотки третьего объекта вносится поправка (минус 2 700 руб).

Условия сделки.Типичный срок экспозиции - б месяцев. Третий объект был продан с нетипичным сроком - 3,5 месяца. Сокращение срока экспозиции на 2,5 месяце в среднем ведет к уменьшению цены на 10 - 15 %, поэтому в цену сотки третьего аналога вносится поправка 13 %.(+819 руб)

Условия рынка (время продажи).Объекты продавались в различные моменты времени. Первый - 8 мес. назад, второй 6 мес. назад, третий - 4 мес. назад. Рост цен наземельном рынке составил за последние 8 месяцев 2% в месяц. Поэтому вводятся поправки на время продажи: по первому аналогу 17 %, по второму аналогу 13 %, к третьему аналогу 8 %.

Местоположение.Первый объект имеет аналогичное местоположение с оцениваемым участком. Второй и третий объекты находятся соответственно в зоне промышленной застройки и в районе жилой зоны. Принимая во внимание, что застройка земли в зоне промышленной застройки уменьшает цену на 20% и в районе жилой зоны - на 10%, соответственно вводятся поправки (по второму объекту + 20 %, по третьему +10 %).

 

№ п/п	Элементы анализа	Земельный участок №1	Земельный участок №2	Земельный участок №3
1	Цена в руб.	130000	150000	162000
2	Поправка на условия финансирования	0	-17308	0
3	Скорректированная цена в у.е.	130000	132692	162000
4	Площадь участка в га	0,1(10 сот)	0,15 (15 сот)	0,18 (18 сот)
5	Цена 1 сотки в руб.	13000	8846	9000
6	Поправка на условия оплаты	0	0	-2700 (-30%)
7	Скорректированная цена в руб.	13000	8846	6300
8	Поправка на условия сделки	0	0	+819(+13%)
9	Скорректированная цена в руб.	13000	8846	7119
10	Поправка на время продажи	+2210(+17%)	+1150(+13%)	+570(+8%)
11	Скорректированная цена в руб..	15210	9996	7689
12	Поправка на местоположение	0	+1999(+20%)	+769(+10%)
13	Скорректированная цена в руб.	15210	11995	8458

Итоговое заключение о рыночной стоимости оцениваемого земельного участка.

Для определения рыночной стоимости земельного участка проведено ранжирование земельных участков-аналогов.

Земельный участок № 1 наиболее близок по своим параметрам к оцениваемому, его ранг равен 0,6. Для участка №2 ранг равен 0,3, для участка №3 ранг равен 0,1 .

Стоимость единицы площади земельного участка

15210 х 0,6+11995 х 0,3+8458 х 0,1 = 13571 (руб./сотка)

Таким образом, рыночная стоимость земельного участка составит:

13571х 10 =135 710 рублей

ПРИМЕР 5.Оценивается свободный земельный участок по состоянию на 01.04.2001 года, расположенный в торговом районе города. Общая площадь участка 0,35 га, целевое назначены автостоянка. Для сравнения выбрано 5 участков, проданных на местном рынке, с таким же, целевым назначением.

Характеристики сравниваемых участков приведены в таблице.

Элементы сравнения	Объекты сравнения
	Участок 1	Участок 2	Участок 3	Участок 4	Участок 5
Цена продажи, у.е.	3 970	3 000	4 450	3 400	2 050
Размер участка, га	0,32	0,30	0,40	0,30	0,20
Время продажи	01.2001	07.2000	11.2000	12.2000	02.2001
Условия финансирования (форма оплаты)	безналич­ный расчет	оплата наличными	безналичный расчет	безналичный расчет	безналичны расчет
Особые условия продажи	не выявлено	короткий (не ти­пичный) срок про­дажи земельного участка (1 месяц)	не выявлено	не выявлено	не выявлено
Местоположение	админист­ративно-деловой центр	торговый район	жилой район	промышленный район	промышлен ный район
Физические характеристики	на участке находится овраг	на участке расположен заброшенный спор­тивный стадион	не выявлено крупных различий	не выявлено крупных различий	не выявлено крупных различий

По остальным элементам сравнения участки не имеют существенных различий.

Решение

---

Дата добавления: 2018-02-15; просмотров: 1264; Мы поможем в написании вашей работы!

Поделиться с друзьями:

---

---

Мы поможем в написании ваших работ!