Корректировка цен объектов сравнения.



Результаты корректировки цен сравниваемых участков приведены в таблице.

Объект оценки

Объекты сравнения

1 2 3 4 5
Цена продажи, у.е.   3 970 3 000 4 450 3 400 2 050
Размер участка, га 0,35 0,32 0,30 0,40 0,30 0,20
Цена за 0,10 га   1 240 1 000 1 110 1 130 1 030
Корректировка на условия финансирования     +5%      
Скорректированная цена, у.е.   1240 1050 1 110 1 130 1030
Корректировка на особые условия продажи     +10%      
Скорректированная цена, у.е.   1240 1 160 1 110 1 130 1030
Корректировка на время продажи     +15% +6% +4%  
Скорректированная цена, у.е.   1240 1 330 1 180 1 180 1090
Корректировка на местоположение       -5% +8% +20%
Скорректированная цена, у.е.   1 240 1 330 1 120 1 270 1 310
Корректировка на физические (геологические) условия   +2% -5%      
Скорректированная цена, у.е.   1 280 1 260 1 120 1 270 1 310

Пояснения к корректировкам цен продаж

Условия финансирования.

В цену продажи участка № 2 внесена поправка +5 %, так как оплата наличными деньгами является нетипичной для рынка земельных участков, величина же поправки равна издержкам перевода денег из безналичной формы в наличную.

Особые условия продажи.

В цену продажи участка № 2 внесена поправка ввиду короткого срока продажи земельного участка (1 месяц вместо «типичных» для данного рынка). Данное обстоятельство может свидетельствовать о вынужденной продажи для продавца, ограниченной информированности возможных (потенциальных) покупателей, недостаточном маркетинге сопоставимого участка. Так или иначе, явился ли ограниченный срок экспозиции участка на рынке результатом действия одного или всех указанных факторов, можно признать его понижающее воздействие на цену сопоставимой продажи. Поэтому в нее вносится экспертно определенная повышающая поправка +10% (анализ прошлых парных продаж, устанавливает разницу в пределах 9+11 %).

Время продажи (рыночная тенденция цен на земельном рынке).

Основанием для внесения данной поправки является изменение цен на земельном рынке, так как за период с января по апрель 2001 года рост цен на земельном рынке не был зафиксирован, то в цены сопоставимых продаж участков № 1 и № 5 поправки не вносятся.

За период с июля 2000 года по апрель 2001 года зафиксирован рост цен на земельном рынке, равный 15%, поэтому в цену сопоставимой продажи участка № 2 вносится поправка +15%.

За период с ноября 2000 года по апрель 2001 года рост цен составил 6 %, поправка к цене сопоставимой продажи участка № 3 равна +6 %.

За период с декабря 2000 года по апрель 2001 года рост цен составил 4 %, поправка участка № 4, равна +4 %.

Местоположение.

Спрос на участки № 1 и № 2 под автостоянку, находящиеся в административно-деловом центре и торговом районе, практически не отличим.

Участок № 3, находящийся в жилом районе города, имеет лучшее расположение для автостоянки, пользуется большим спросом. Поэтому вносится определенная экс­пертным путем понижающая поправка на местоположение -5 % (анализ прошлых пар­ных продаж: устанавливает разницу в пределах 5+7 %).

Участки № 4 и № 5 имеют худшее расположение (промышленные районы города), где загруженность участков под автостоянку ниже, чем в торговом или жилом районе. Экспертно величина корректировок для участков № 4 и № 5 определена в +8 % и +20 % соответственно.

Физические характеристики (геолого-топографические условия).

На участке № 1 расположен овраг. Это ухудшает физические условия. Величина поправки к цене продажи участка, определенная экспертным путем, равна +2 % (из ана­лиза прошлых парных продаж).

Участок № 2 имеет лучшие физические условия, т.к. на нем расположен заброшен­ный спортивный стадион, имеющий ровную поверхность. Поэтому, в данном случае, мы приняли поправку равную -5 %.

Заключение о стоимости

После введения поправок разброс цен по сопоставимым участкам земли составил от 1 120 у.е. до 1 310 у.е. за 0,10 га.

При выборе окончательной стоимости больший вес придается участку № 1, т.к. по своим характеристикам он наиболее близок к оцениваемому объекту, и корректи­ровка его цены требует немногих и незначительных поправок. Следовательно, цену за 0,10 га можно принять равной 1 280 у.е., а стоимость всего участка – 4 480 у.е. (1280 х 3,5 = 4 480у.е.).

Следует заметить, что цены участков не находятся в прямой зависимости от размеров.

Но, если не соблюдать строгую последовательность внесения поправок, а сложить процентные поправки и полученный результат отнести к цене сопоставимой продажи, то скорректированная продажная цена будет ошибочной (больше или меньше).

Например, объект № 2:

Сумма поправок: +5 + 10+ 15 - 5 — +25 %.

25 % от 1000 у.е. за 0,10 га составляют 250 у.е. Отсюда скорректированная цена за 0,10 га равна 1250 у.е. (1 000 + 250 = 1250 у.е.), а не 1260 у.е., как в действительности.

 

Тема 3. Метод распределения.

Метод распределения используется для оценки застроенных земельных участков.

Условия применения метода:

o наличие информации о ценах сделок или предложения (спроса) с объектами недвижимости, включающими в себя аналогичные земельные уча­стки;

o наличие информации о наиболее вероятной доле стоимости зе­мельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости;

o соответствие улучшений земельного участка наиболее эффектив­ному использованию.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

­ выбор основных факторов стоимости единого объекта недвижи­мости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

­ определение цен продаж или предложения (спроса) единых объ­ектов недвижимости — аналогов объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

­ определение характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земель­ный участок, по каждому из выбранных факторов стоимости;

­ определение корректировок цен аналогов, соответствующих ха­рактеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимо­сти, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

­ корректировка цен каждого аналога, сглаживающая отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земель­ный участок;

­ обоснование и расчет рыночной стоимости единого объекта не­движимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, как сред­невзвешенного значения скорректированных цен аналогов;

­ расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка пу­тем умножения рыночной стоимости единого объекта недвижимости, вклю­чающего в себя оцениваемый земельный участок, на наиболее вероятную до­лю стоимости земельных участков в рыночной стоимости недвижимости.

Метод дает более точные результаты для участков с относительно но­выми зданиями, на которые имеются сметы расходов. С увеличением возраста построек отношение стоимости земли к общей стоимости единого объекта недвижимости увеличивается.

ПРИМЕР 1.Требуется оценить участок земли, причем свободные участки в данной местности давно не продавались. Анализ недавних продаж недвижимости показал, что цена типового дома с участком колеблется от 1000 у.е до 1500 у.е. Анализ рынка показывает, что в ближних окрестностях можно купить такой же по размерам участок земли за 450 у.е., прямые издержки на строительство типового дома составят 600 у.е., а прибыль предпринимателя и косвенные издержки – 300 у.е.

Решение.

Общая стоимость = 450+600+300=1350 у.е.

 стоимость земли составляет одну треть 1350 /3=450 у.е.

Выяснив, что стоимость участка земли сотавляет одну треть от общей стоимости, можем сделать вывод, что стоимость оцениваемого участка земли может находится в диапазоне от 333 у.е. до 500 у.е. , т.к. 1000/3=333 у.е.; 1500/3=500 у.е.

ПРИМЕР 2.  В городской местности старой жилой застройки отсутствуют продажи незастроенных земельных участков. В базе данных имеются данные по трем другим микрорайонам жилой застройки в сопоставимой ценовой зоне. Определить стоимость земли, при условии что оцениваемый объект был недавно продан за 188 985 руб.

Район Средняя стоимость земли Средняя стоимость собственности
1 33 011 183 962
2 37 836 199 954
3 36 294 189 090

Решение.

1.Определяем доли земли в стоимости собственности в каждом из случаев:

33011/183962=0,179

37836/199954=0,189

36294/189090=0,192

2.Определяем типичное отношение стоимости земли к общей стоимос­ти объекта недвижимости.

Средняя арифметическая доля земли: (0,179 + 0,189 + 0,192)/3 = 0,187.

3.Далее используем полученное значение из анализа сопоставимых продаж. Если оцениваемый объект был недавно продан за 188 985 руб., то стои­мость земли определяется следующим образом.

Стоимость земли = 188 985 х 0,187 = 35 340,2 руб.

ПРИМЕР 3.Необходимо оценить участок земли при условии, что в ближайшем окружении отсутствуют данные о продаже свободных земельных участков, но имеются данные о продаже аналога вместе с улучшением 240 тыс.

Имеются данные о трех типичных объектах

Район Цена продаж с улучшениями Стоимость улучшений
1 220 158
2 220 140
3 190 150

Решение.

1. Находим долю стоимости улучшений в общей цене:

158/220=0,718

140/220=0,636

150/1900,789

2. Находим типичное отношение улучшений к общей стоимости(0,718 + 0,636+ 0,789) / =0,714

3. Определяем стоимость улучшений 240 000 х 0,714= 171 473

4. Стоимость земли=240000-171478=68522.

ПРИМЕР 4.Определить стоимость земельного участка, входящего в состав собственности, если оцениваемый объект собственности был недавно продан за 190.000 ден. ед. В данной местности отсутствуют продажи незарегистрированных земельных участков, но имеются сведения по трем другим микрорайонам в сопоставимой ценовой зоне:

Район Средняя стоимость земли Общая стоимость собственности
1 2 3 50 000 42 000 61 000 180 000 199 500 175 000

Решение:

1) Определяем доли земельного участка в общей стоимости собственности в каждом из районов:

Район 1: 50 000/180 000 = 0,28

Район 2: 42 000/199 500 =0,21

Район 3: 61 000/175 000=0,35

2) Определяем типичное отношение стоимости земли к общей стоимости собственности:

(0,28+0,21+0,35)/3 = 0,28

Стоимость земли = 190 000*0,28 = 53 200 ден. ед.

Тема 4. Метод выделения.

Метод выделения (extraction) ,является разновидностью метода распределения. Стоимость земли выделяется из стоимости собственности вычитанием стоимости улучшений с учетом их износа. Основная модель метода:

,

где СН- стоимость недвижимости,

СУ –стоимость улучшений.

 Этот метод можно рекомендовать для оценки загородных участков, для которых вклад улучшений мал и достаточно легко определяется.

Метод применяется при отсутствии информации о продажах свободных участков в ближних окрестностях.

Данный метод применяется, как правило, при определении стоимости земельного участка, имеющего типовую застройку(дачные домики, коттеджные поселки).Земельные участки должны иметь одинаковый размер

Условия применения метода:

1.наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса);

2.соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

1.Выбор основных факторов стоимости объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

 2. Определение цен продаж или предложения (спроса) единых объектов недвижимости, включающих в себя земельные участки, аналогичные оцениваемому земельному участку;

 3.Определение характера и степени отличий каждого аналога от объекта недвижимости, включающего в себя земельный участок, по каждому из выбранных факторов стоимости;

4.Определение корректировок цен аналогов, соответствующих характеру степени отличий каждого аналога от объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

5.Корректировка цен каждого аналога, сглаживающая отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

6.Обоснование и расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, как средневзвешенного значения скорректированных цен аналогов;

7.Расчет стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка;

8.Расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка.

Стоимость замещения или стоимость воспроизводства улучшений земельного участка определяется с использованием соответственно ресурсных методов или базисных (индексных, компенсационных) методов (при этом предпочтение следует отдавать ресурсным методам). При определении стоимости замещения или воспроизводства необходимо учитывать прибыль предпринимателя и все виды износа улучшений.

Сумма затрат на создание улучшений земельного участка может определяться с использованием укрупненных и (или) элементных стоимостных показателей.

К укрупненным стоимостным показателям относятся как показатели, характеризующие параметры объекта в целом - квадратный, кубический, погонный метр, так и показатели по комплексам и видам работ.

К элементным стоимостным показателям относятся элементные цены и расценки, используемые при определении суммы затрат на создание улучшений.

Базисные методы определения стоимости замещения основаны на использовании системы текущих и прогнозных индексов пересчета сметной стоимости по отношению к стоимости, определенной в базисном уровне цен. К базисному уровню цен относятся действующие нормы и цены 1969г.,1984г.,19991г.,2001г.Индексы пересчета сметной стоимости из базисного уровня цен в цены, действующие на дату жизни и эффективного возраста объекта. При оценке накопленного износа по отдельности используется метод разбивки.

Укрупненные и элементные стоимостные показатели, рассчитанные в зафиксированном на конкретную дату уровне цен (базисном уровне цен), могут быть пересчитаны в уровень цен на дату оценки с использованием системы текущих и прогнозных индексов изменения стоимости строительства.

Расчет суммы затрат на создание улучшений с использованием элементных стоимостных показателей может осуществляться также с использованием ресурсного и ресурсно - индексного методов. Ресурсный (ресурсно - индексный) метод состоит в калькулировании в текущих (прогнозных) ценах и тарифах всех ресурсов (элементов затрат), необходимых для создания улучшений.

При определении суммы затрат на создание улучшений земельного участка следует учитывать прибыль инвестора - величину наиболее вероятного вознаграждения за инвестирование капитала в создание улучшений. Прибыль инвестора может рассчитываться как разность между ценой продажи и затратами на создание аналогичных объектов. Прибыль инвестора также может быть рассчитана как отдача на капитал при его наиболее вероятном аналогичном по уровню рисков инвестировании.

При определении стоимости замещения или стоимости воспроизводства учитывается величина накопленного износа улучшений.

Накопленный износ улучшений может определяться в целом или в денежном выражении как сумма физического, функционального и части экономического износа, относящегося к улучшениям.

Физическим износом является потеря стоимости улучшений, обусловленная ухудшением их физических свойств.

Функциональным износом является потеря стоимости улучшений, обусловленная несоответствием объемно - планировочного решения, строительных материалов и инженерного оборудования улучшений, качества произведенных строительных работ или других характеристик улучшений современным рыночным требованиям, предъявляемым к данному типу улучшений.

Экономическим износом является потеря стоимости единого объекта недвижимости, обусловленная отрицательным воздействием внешних по отношению к нему факторов.

Физический и функциональный износ могут быть устранимыми и неустранимыми. Экономический износ, как правило, является неустранимым. При этом износ является устранимым, если затраты на его устранение меньше, чем увеличение стоимости объекта недвижимости в результате его устранения.

В рамках оценки функционального износа отдельно оценивается устранимый и неустранимый износы, полученные величины затем складываются.

ПРИМЕР 1.Продается объект недвижимости, состоящий из торгового павильона (площадью 60 кв.м.) и земельного участка, по цене 1500 у.е. Стоимость 1 кв.м здания с учетом износа= 15 у.е. Определить стоимость земельного участка.

РЕШЕНИЕ

Стоимость здания С зд= 15 кв.м. х 60=900 у.е.

Остаточная стоимость земельного участка Сзем= Собщ-Сзд=1500-900=600 у.е.

 

Тема 5. Доходный подход.

Подход применяется для определения стоимости оцениваемого участка способного приносить доход в будущем на протяжении определенного срока его эксплуатации. Стоимость представляет собой сумму приведенных к текущему моменту ожидаемых будущих доходов и выручки от перепродажи объекта оценки.

Подход основывается на принципе ожидания, -разумный покупатель (инвестор) приобретает земельный участок в ожидании будущих доходов или выгод.

Подход применяется при оценке стоимости земельных участков, для которых возможно установить на основе анализа индивидуальных ставок арендной платы за земли аналогичного качества уровень этой категории доходов.

Арендная плата отражает величину земельной ренты, т.к. устанавливается с учетом основных рентообразующих факторов и учитывает реальный уровень доходов арендаторов по направлениям их функциональной деятельности. Таким образом, стоимость земельного участка представляет собой дисконтированную стоимость будущей земельной ренты.

Применение доходного подхода требует тщательного анализа финансового и физического состояния объекта, его окружения, экономических условий и тенденций, а также использование таких расчетных показателей, как коэффициент капитализации, сложный процент, дисконтирование и аннуитеты др.


Дата добавления: 2018-02-15; просмотров: 670;