Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.
Наилучшее и наиболее эффективное использование – это наиболее вероятное использование земельного участка (как свободного, так и с улучшениями), являющиеся физически возможным, экономически эффективным и юридически законным, осуществимым с финансовой точки зрения, в результате которого стоимость участка будет максимальной. Земельные участки в случае снижения эффективности их использования меняют свое назначение. Это происходит как в результате износа зданий, сооружений, так и в результате изменения состояния рынка недвижимости. В соответствии с этим текущее использование земельного участка с улучшением будет обеспечивать максимальную стоимость объекта недвижимости до тех пор, пока стоимость самого земельного участка при его использовании, но без стоимости улучшений не превысит общую стоимость недвижимого имущества (земли и улучшений) при текущем использовании на величину, равную стоимости утилизации улучшений.
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования – сопоставление альтернативных вариантов освоения (застройки) участка земли. Для каждого варианта застройки рассчитывается остаточная стоимость земли, самая высокая из которых соответствует варианту наилучшего и наиболее эффективного использования.
Этапы анализа.
1. Отбор тех вариантов использования, которые разумно осуществимы, с учетом рыночных возможностей и ограничений. (потенциал местоположения, рыночный спрос).
|
|
|
- Определение стоимости застройки по каждому альтернативному варианту.
- Определение финансовой обоснованности выявленных вариантов застройки:
- Расчет ЧОД для каждого варианта;
- Распределение ЧОД между землей и сооружениями;
- Определение остаточной стоимости путем капитализации суммы чистого дохода, относимого к земле.
На практике при определении варианта наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка выбирают вариант, при котором стоимость земли максимальная.
Основные формулы, используемые при расчетах:
ПВД – потенциальный валовый доход, получаемый при 100% загрузке площадей без учета потерь от недополучения арендной платы.
ПВД = S x Ca, где
S – площадь, сдаваемая в аренду, ден.ед.
Ca - ставка арендной платы, ден.ед./м2
ДВД – действительный валовый доход, определяется как потенциальный валовый доход за вычетом потерь от недозагрузки площадей и потерь при сборе арендной платы, с добавлением прочих доходов, получаемых при нормальном использовании недвижимости.
ДВД = ПВД – П ар.- П недозагр. + Д, где
П ар - потери при сборе арендной платы, ден.ед.
П недозагр - потери от недозагрузки площадей , ден.ед.
|
|
|
Д – прочие доходы, ден.ед.
ЧОД чистый операционный доход, определяется как ДВД за вычетом операционных расходов и резерва на замещение.
ЧОД = ДВД – ОР.- Рз, где
ОР - операционные расходы.
Рз - резерв на замещение.
К – коэффициент капитализции, определяемый по следующей формуле:
Кзд=р+ 1/n, где
р - ставка дохода,%
n - срок эксплуатации здания.
С нед (зем)= ЧОДхКзд (зем),где
С нед (зем)- стоимость недвижимости (земли), ден.ед.
ПРИМЕР 1.На свободном участке может быть запланировано строительство:
Вариант А – административного здания
Вариант В – офисного здания
Вариант С – торгового комплекса.
Вариант А.
Стоимость строительства администр. здания (Cзд)– 500 000 д.е.
Срок эксплуатации (n)– 50 лет при ставке дохода р=12% годовых.
Коэффициент капитализации земли (Кзем)– 0,102.
ПВД общ = 103 000 д.е
Предполагается раз в год проводить текущий ремонт здания на сумму 15 000 у.е.
Общая сумма операционных расходов составит 5 000 д.е.
Вариант В.
Стоимость строительства офисного здания (Cзд)– 550 000 д.е.
Срок эксплуатации (n)– 50 лет при ставке дохода р=12% годовых.
Коэффициент капитализации земли (Кзем)– 0,102.
ПВД общ = 150 000 д.е
Предполагается раз в год проводить текущий ремонт здания на сумму 28 000 у.е.
|
|
|
Общая сумма операционных расходов составит 20 000 д.е.
Вариант С.
Стоимость строительства торгового комплекса (Cзд)– 750 000 д.е.
Срок эксплуатации (n)– 50 лет при ставке дохода р=12% годовых.
Коэффициент капитализации земли (Кзем)– 0,102.
ПВД общ = 145 000 д.е
Предполагается раз в год проводить текущий ремонт здания на сумму38 000 д.е.
Общая сумма операционных расходов составит 19 000 д.е.
Предполагается получение дополнительного дохода засчет расположения на участке автостоянки на 50 машин-мест, 1 маш-место стоит 800 д.е. в год.
Определить вариант наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.
РЕШЕНИЕ.
Дата добавления: 2018-02-15; просмотров: 926; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!