Рыночная стоимость одной сотки – 1701,6 у.е.



Тема 1. Подходы к оценке земли

Существует три общепринятых подходов в оценке:

­ Сравнительный подход, отражающий совокупность ценообразующих факторов конкретного рынка (спрос и предложение, конкуренцию, ограничение и т.д.), присутствующих на дату оценки;

­ Доходный подход, отражающий позиции наиболее вероятного покупателя (инвестора);

­ Затратный подход, отражающий точку зрения по созданию объек­та оценки с позиции понесенных затрат.

Выбор того или иного подхода для оценки осуществляется, исходя из специфики оцениваемого объекта, особенностей конкретного рынка и состава сведений, содержащихся в представленной информации.

В общем случае, при наличии достаточного количества рыночной информации для оценки необходимо применять все три подхода. Невозмож­ность или ограничения применения какого-либо из подходов обосновываются в отчете об оценке.

Расчет стоимости в рамках каждого из трех описанных выше подходов проводится соответствующими методами (рис 1).

Рассмотрим подробнее каждый из подходов и особенности используе­мых для оценки методов.

Сравнительный подход.

Сравнительный подход применяется для определения стоимости оцениваемого участка путем сопоставления цен недавних продаж аналогичных земельных участков на эффективно функционирующем свободном рынке, где покупают и продают сопоставимую собственность добровольные покупатели и добровольные продавцы, принимая при этом независимые решения. Подход основан на принципе замещения: благоразумный покупатель не заплатит за оцениваемый участок большую сумму, чем ту, за которую можно приобрести на рынке аналогичный по качеству и полезности земельный участок.

Имея достаточное количество достоверной информации о продаже уча­стков за определенный период того же вида использования, что и оцениваемый, подход сравнения рыночных продаж позволяет получить максимально точную рыночную стоимость участка на конкретном рынке.

В рамках сравнительного подхода применяются: метод сравнения (продаж), метод выделения, метод распределения. Рассмотрим подробнее каждый из методов.

Тема 2. Метод сравнения продаж

Метод используется для оценки земельных участков, занятых строениями и сооружениями (далее - застроенных участков), и земельных участков, не занятых строениями и сооружениями (далее - незастроенных земельных участков). Условие применения метода — наличие информации о ценах сделок с незастроенными земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии достоверной информации о ценах сделок с зе­мельными участками допускается использование цен предложений (спроса).

Метод предполагает следующую последовательность действий:

1. исследование рынка с целью сбора информации о совершенных сделках.

2. отбор информации с целью повышения ее достоверности.

3. подбор подходящих элементов и единиц сравнения.

4. сравнение оцениваемого объекта и отобранных для сравнения объектов по отдельным элементам. Корректировка цен объектов-аналогов.

5. Установление стоимости оцениваемого объекта путем анализа сравнительных характеристик и сведение их к одному стоимостному показателю.

 

Для анализа рыночных условий и приведения объектов сравнения к оцениваемому требуется выполнить корректировки продажной цены объекта сравнения по элементам сравнения, наиболее типичными из которых являются:

- Права собственности на недвижимость и землю.

- Условия финансирования;

- Условия продажи;

- Время продажи;

- Месторасположение;

- Плотность застройки;

- Физические характеристики;

- Экономические характеристики;

- Характер использования.

Важно!!! если не соблюдать строгую последовательность внесения поправок, а сложить процентные поправки и полученный результат отнести к цене сопоставимой продажи, то скорректированная продажная цена будет ошибочной (больше или меньше).

Корректировки (поправки) могут производиться в рублях (долларах), процентах, долях единицы.

Важно !!! Поправки производятся от сравниваемых объектов к оцениваемому, то есть необходимо определить, за какую цену был бы продан сравниваемый объект, если бы он имел те же характеристики, что и оцениваемый.

Корректировки цен аналогов по факторам стоимости могут быть определены как для цены единицы измерения аналога (например, гектар, квадрат­ный метр) так и для цены аналога в целом. Корректировки цен по факторам стоимости могут рассчитываться в абсолютном или процентном выражении.

Величины корректировок цен, как правило, определяются следующими способами:

­ прямым попарным сопоставлением цен аналогов, отличающихся друг от друга только по одному фактору стоимости и определением на базе полученной таким образом информации корректировки по данному фактору стоимости;

­ сопоставление дохода двух аналогов, отличающихся друг от друга только по одному фактору стоимости и определения путем капитализации разницы в доходах корректировки по данному фактору стоимости;

­ корреляционно-регрессионным анализом связи между изменением фактора стоимости и изменением цен аналогов и определения уравнения связи между значением фактора стоимости и величиной рыночной стоимости земельного участка;

­ оценкой затрат, связанных с изменением характеристики фактора стоимости, по которому аналог отличается от объекта оценки;

­ экспертным определением корректировок цен аналогов.

В случае если объект оценки имеет относительно лучшие характеристи­ки, то цена объекта аналога корректируется в сторону повышения и наоборот.

При правильном определении и внесении корректировок сглаженные цены аналогов должны, как правило, быть близки друг к другу. В случае зна­чительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно вы­брать: другие аналоги; факторы стоимости, выбранные для сравнения; значе­ния корректировок.

Окончательное решение о величине стоимости принимается на основании анализа скорректированных цен продаж объектов сравнения, имеющих максимальное сходство с объектом сравнения.

Пример 1.

 

Объекты

  1 2 3 4
Площадь, м2 150 150 200 200
гараж есть есть есть нет
сад есть нет есть нет
Цена продажи, $ 32000 30000 45000 40000

Определить

1.корректировку на разницу в площади.

2.корректировку на наличие сада

3.корректировку на наличие гаража.

Ответ.

1. 13 000 1 и 3 объекты: 45000 – 32000=13000

2. 2000 1и 2 объекты: 32000 – 30000=2000

3. 3000 3 и 4 объекты 45000-(40000+2000)=3000

Пример 2.Известна информация по рыночным продажам:

 

Объекты

  1 2 3 4
Площадь, м2 300 300 250 250
балкон есть нет есть есть
сад есть нет есть нет
Цена продажи, $ 35000 30000 30000 28000

Определить:

1.корректировку на разницу в площади.

2.корректировку на наличие сада.

3.корректировку на наличие балкона

Ответ.

1. 5000 1 и 3 объекты 35000-30000=5000

2. 2000 1и4 объекты: 35000-(28000+5000)=2000

3. 3000 1и2 объекты 35000-(30000+2000)=3000

ПРИМЕР 3.При оценке загородного участка земли площадью 20 соток собрана информация о продаже пяти объектов сравнения. Выполнить кор­ректировки продажных цен и определить рыночную стоимость оце­ниваемого участка.

РЕШЕНИЕ:

Характеристика Оцени- ваемый участок Аналог №1 Аналог №2 Аналог №3 Аналог №4 Аналог №5

Цена 1 сотки исходная

           
- 1100 1200 1370 1450 980

Расстояние от границы города. (1км. +/- 1,5%)

           
28 35 37 20 23 40
           
Корректировка 1 - + 10,5% +13,5% -12% -7,5% +18%
Скорректир. цена - 1215,5 1362 1205,6 1341,25 1156,4

Инженерное обеспечение.

Величина корректировки

50% (электричество 20%, газ 10%, вода 10%, канализация (10%)

Элект- Элект- Газ Вода Элект- Элект-
риче- риче-     риче- риче-
ство, ство,     ство, ство
вода, вода     вода,  
газ       газ,  
           
           
канализ.       канализ.  
Корректировка 2 - +20% +40% +40% 0% +30%
Скорректир. цена - 1458,6 1906,8 1687,84 1341,25 1503,32

Степень освоенности участка. Величина корректировки 5%

           
           
Освоен Не Освоен Освоен Не Освоен
  освоен     освоен  
           
           
Корректировка 3 - -5% +5% +5% -5% +5%
Скорректир. цена - 1385,7 1906,8 1687,84 1274,19 1503,32

Транспортная доступность. Величина корректировки 10 мин +/

-2%

45 мин. 1ч. 1ч. 30 мин. 35 мин. 1ч.
  15 мин. 25 мин.     30 мин.
           
           
           
           
Корректировка 4    +6%  +8%  -3%  -2%  +9%
Скорректир. цена - 1468,8 2059,3 1637 1248 1638
Ранг.   2 4 3 1 5

Проводим ранжирование:

(1468,8*2 + 2059,3*4+1637*3+1248*1+1638*5)/15=25523,8/15=1701,6

Рыночная стоимость одной сотки – 1701,6 у.е.

Стоимость земельного участка – 1701,6 х 20= 34032 у.е.

ПРИМЕР 4.

Объект оценки

Предназначенный под застройку земельный участок площадью 10 соток, расположенный на улице Первомайской.

Краткая характеристика объекта оценки:

Земельный участок находится в центральном административно-территориальном округе города в зоне преимущественно административно-торговой застройки. Оцениваемый участок принадлежит организации на праве собственности. Разрешенное использование - застройка отдельностоящим нежилым зданием. Рельеф участка ровный.


Дата добавления: 2018-02-15; просмотров: 1114;