Рыночная стоимость одной сотки – 1701,6 у.е.

Тема 1. Подходы к оценке земли

Существует три общепринятых подходов в оценке:

­ Сравнительный подход, отражающий совокупность ценообразующих факторов конкретного рынка (спрос и предложение, конкуренцию, ограничение и т.д.), присутствующих на дату оценки;

­ Доходный подход, отражающий позиции наиболее вероятного покупателя (инвестора);

­ Затратный подход, отражающий точку зрения по созданию объек­та оценки с позиции понесенных затрат.

Выбор того или иного подхода для оценки осуществляется, исходя из специфики оцениваемого объекта, особенностей конкретного рынка и состава сведений, содержащихся в представленной информации.

В общем случае, при наличии достаточного количества рыночной информации для оценки необходимо применять все три подхода. Невозмож­ность или ограничения применения какого-либо из подходов обосновываются в отчете об оценке.

Расчет стоимости в рамках каждого из трех описанных выше подходов проводится соответствующими методами (рис 1).

Рассмотрим подробнее каждый из подходов и особенности используе­мых для оценки методов.

Сравнительный подход.

Сравнительный подход применяется для определения стоимости оцениваемого участка путем сопоставления цен недавних продаж аналогичных земельных участков на эффективно функционирующем свободном рынке, где покупают и продают сопоставимую собственность добровольные покупатели и добровольные продавцы, принимая при этом независимые решения. Подход основан на принципе замещения: благоразумный покупатель не заплатит за оцениваемый участок большую сумму, чем ту, за которую можно приобрести на рынке аналогичный по качеству и полезности земельный участок.

Имея достаточное количество достоверной информации о продаже уча­стков за определенный период того же вида использования, что и оцениваемый, подход сравнения рыночных продаж позволяет получить максимально точную рыночную стоимость участка на конкретном рынке.

В рамках сравнительного подхода применяются: метод сравнения (продаж), метод выделения, метод распределения. Рассмотрим подробнее каждый из методов.

Тема 2. Метод сравнения продаж

Метод используется для оценки земельных участков, занятых строениями и сооружениями (далее - застроенных участков), и земельных участков, не занятых строениями и сооружениями (далее - незастроенных земельных участков). Условие применения метода — наличие информации о ценах сделок с незастроенными земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии достоверной информации о ценах сделок с зе­мельными участками допускается использование цен предложений (спроса).

Метод предполагает следующую последовательность действий:

1. исследование рынка с целью сбора информации о совершенных сделках.

2. отбор информации с целью повышения ее достоверности.

3. подбор подходящих элементов и единиц сравнения.

4. сравнение оцениваемого объекта и отобранных для сравнения объектов по отдельным элементам. Корректировка цен объектов-аналогов.

5. Установление стоимости оцениваемого объекта путем анализа сравнительных характеристик и сведение их к одному стоимостному показателю.

 

Для анализа рыночных условий и приведения объектов сравнения к оцениваемому требуется выполнить корректировки продажной цены объекта сравнения по элементам сравнения, наиболее типичными из которых являются:

- Права собственности на недвижимость и землю.

- Условия финансирования;

- Условия продажи;

- Время продажи;

- Месторасположение;

- Плотность застройки;

- Физические характеристики;

- Экономические характеристики;

- Характер использования.

Важно!!! если не соблюдать строгую последовательность внесения поправок, а сложить процентные поправки и полученный результат отнести к цене сопоставимой продажи, то скорректированная продажная цена будет ошибочной (больше или меньше).

Корректировки (поправки) могут производиться в рублях (долларах), процентах, долях единицы.

Важно !!! Поправки производятся от сравниваемых объектов к оцениваемому, то есть необходимо определить, за какую цену был бы продан сравниваемый объект, если бы он имел те же характеристики, что и оцениваемый.

Корректировки цен аналогов по факторам стоимости могут быть определены как для цены единицы измерения аналога (например, гектар, квадрат­ный метр) так и для цены аналога в целом. Корректировки цен по факторам стоимости могут рассчитываться в абсолютном или процентном выражении.

Величины корректировок цен, как правило, определяются следующими способами:

­ прямым попарным сопоставлением цен аналогов, отличающихся друг от друга только по одному фактору стоимости и определением на базе полученной таким образом информации корректировки по данному фактору стоимости;

­ сопоставление дохода двух аналогов, отличающихся друг от друга только по одному фактору стоимости и определения путем капитализации разницы в доходах корректировки по данному фактору стоимости;

­ корреляционно-регрессионным анализом связи между изменением фактора стоимости и изменением цен аналогов и определения уравнения связи между значением фактора стоимости и величиной рыночной стоимости земельного участка;

­ оценкой затрат, связанных с изменением характеристики фактора стоимости, по которому аналог отличается от объекта оценки;

­ экспертным определением корректировок цен аналогов.

В случае если объект оценки имеет относительно лучшие характеристи­ки, то цена объекта аналога корректируется в сторону повышения и наоборот.

При правильном определении и внесении корректировок сглаженные цены аналогов должны, как правило, быть близки друг к другу. В случае зна­чительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно вы­брать: другие аналоги; факторы стоимости, выбранные для сравнения; значе­ния корректировок.

Окончательное решение о величине стоимости принимается на основании анализа скорректированных цен продаж объектов сравнения, имеющих максимальное сходство с объектом сравнения.

Пример 1.

	Объекты
	1	2	3	4
Площадь, м2	150	150	200	200
гараж	есть	есть	есть	нет
сад	есть	нет	есть	нет
Цена продажи, $	32000	30000	45000	40000

Определить

1.корректировку на разницу в площади.

2.корректировку на наличие сада

3.корректировку на наличие гаража.

Ответ.

1. 13 000 1 и 3 объекты: 45000 – 32000=13000

2. 2000 1и 2 объекты: 32000 – 30000=2000

3. 3000 3 и 4 объекты 45000-(40000+2000)=3000

Пример 2.Известна информация по рыночным продажам:

	Объекты
	1	2	3	4
Площадь, м2	300	300	250	250
балкон	есть	нет	есть	есть
сад	есть	нет	есть	нет
Цена продажи, $	35000	30000	30000	28000

Определить:

1.корректировку на разницу в площади.

2.корректировку на наличие сада.

3.корректировку на наличие балкона

Ответ.

1. 5000 1 и 3 объекты 35000-30000=5000

2. 2000 1и4 объекты: 35000-(28000+5000)=2000

3. 3000 1и2 объекты 35000-(30000+2000)=3000

ПРИМЕР 3.При оценке загородного участка земли площадью 20 соток собрана информация о продаже пяти объектов сравнения. Выполнить кор­ректировки продажных цен и определить рыночную стоимость оце­ниваемого участка.

РЕШЕНИЕ:

Характеристика	Оцени- ваемый участок	Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3	Аналог №4	Аналог №5
Цена 1 сотки исходная
	-	1100	1200	1370	1450	980
Расстояние от границы города. (1км. +/- 1,5%)
	28	35	37	20	23	40
Корректировка 1	-	+ 10,5%	+13,5%	-12%	-7,5%	+18%
Скорректир. цена	-	1215,5	1362	1205,6	1341,25	1156,4
Инженерное обеспечение. Величина корректировки 50% (электричество 20%, газ 10%, вода 10%, канализация (10%)	Элект-	Элект-	Газ	Вода	Элект-	Элект-
	риче-	риче-			риче-	риче-
	ство,	ство,			ство,	ство
	вода,	вода			вода,
	газ				газ,
	канализ.				канализ.
Корректировка 2	-	+20%	+40%	+40%	0%	+30%
Скорректир. цена	-	1458,6	1906,8	1687,84	1341,25	1503,32
Степень освоенности участка. Величина корректировки 5%
	Освоен	Не	Освоен	Освоен	Не	Освоен
		освоен			освоен
Корректировка 3	-	-5%	+5%	+5%	-5%	+5%
Скорректир. цена	-	1385,7	1906,8	1687,84	1274,19	1503,32
Транспортная доступность. Величина корректировки 10 мин +/ -2%	45 мин.	1ч.	1ч.	30 мин.	35 мин.	1ч.
		15 мин.	25 мин.			30 мин.
Корректировка 4		+6%	+8%	-3%	-2%	+9%
Скорректир. цена	-	1468,8	2059,3	1637	1248	1638
Ранг.		2	4	3	1	5

Проводим ранжирование:

(1468,8*2 + 2059,3*4+1637*3+1248*1+1638*5)/15=25523,8/15=1701,6

Рыночная стоимость одной сотки – 1701,6 у.е.

Стоимость земельного участка – 1701,6 х 20= 34032 у.е.

ПРИМЕР 4.

Объект оценки

Предназначенный под застройку земельный участок площадью 10 соток, расположенный на улице Первомайской.

Краткая характеристика объекта оценки:

Земельный участок находится в центральном административно-территориальном округе города в зоне преимущественно административно-торговой застройки. Оцениваемый участок принадлежит организации на праве собственности. Разрешенное использование - застройка отдельностоящим нежилым зданием. Рельеф участка ровный.

---

Дата добавления: 2018-02-15; просмотров: 2967; Мы поможем в написании вашей работы!

Поделиться с друзьями:

---

---

Мы поможем в написании ваших работ!