Тема 6. Метод капитализации земельной ренты.



Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков.

Условие применения метода - возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

1.расчет земельной ренты, создаваемой земельным участком;

2.определение величины соответствующего коэффициента капитализации земельной ренты;

3.расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.

Под капитализацией земельной ренты понимается определение на дату проведения оценки стоимости всех будущих равных между собой или изменяющихся с одинаковым темпом величин земельной ренты за равные периоды времени. Расчет производится путем деления величины земельной ренты за первый после даты проведения оценки период на определенный оценщиком соответствующий коэффициент капитализации.

Для земельных участков застроенных или предназначенных под застройку величина ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка.

Величина коэффициента капитализации определяется на основе анализа норм отдачи на капитал аналогичных по уровню рисков инвестиций. Основными способами определения коэффициента капитализации являются:

1.Деление величины ренты по аналогичным земельным участкам на цену их продажи;

2.Увеличение безрисковой ставки отдачи на капитал на величину премии за риски, связанный с инвестированием капитала в оцениваемый земельный участок.

При этом под безрисковой ставкой отдачи на капитал понимается ставка отдачи при наименее рискованном инвестировании капитала (например, ставка доходности по депозитам банков высшей категории надежности или ставка доходности к погашению по государственным ценным бумагам).

В рамках данного метода величина земельной ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли.

Методика определения земельной ренты:

-прямая капитализация (наиболее часто используется)

,

где Д1-уровень земельной ренты на первый период на дату оценки.

Способы определения СКз:

1.Делением величины земельной ренты по аналогичным земельным участкам на цену продажи

Данные из расчета определяются из анализа продаж земельных участков, то есть назначаются методикой сравнения продаж.

2. Определение ставки капитализации для единого объекта недвижимости методом суммирования

Капитализация дохода - процесс пересчета потока будущих доходов в единую сумму текущей стоимости. При этом учитываются: сумма будущих доходов, когда должны быть получены доходы, продолжительность времени получения доходов. Применительно недвижимости коэффициент капитализации должен включать доход на капитал и возврат капитала.

СК = НП (б.р.) + Р+Л +И +П

где СК - ставка капитализации:

НП (б.р.)- без рисковая ставка по вкладам принимаемая ;

Р - премия за риск - для учета вероятности неполучения прибылей и не возмещения первоначально вложенных средств, которая соответствует данному размещению капитала;

Л - премия за неликвидность - для учета потенциальной возможности инвестора реализовать на рынке имущественные права, получить наличные деньги, а также необходимых временных затрат;

И - премия за инвестиционный менеджмент - для учета необходимости осуществления компетентного управления капиталовложениями со стороны инвестора ;

П – ставка возврата капитала. При линейном возврате капитала (метод Ринга) П=1/р

где – р есть число лет, требуемое для возврата вложенного капитала..

 

Этот метод может использоваться тогда, когда земля сдается в аренду отдельно от зданий и сооружений.

Метод капитализации земельной ренты основан на принципе ожидания, т.е. типичный инвестор приобретает земельный участок в ожидании будущих доходов или выгод.

Определение стоимости земельного участка с помощью метода капитализации земельной ренты заключается в капитализации доходов, полученных за счет арендных платежей. Таким образом, стоимость земельного участка представляет собой дисконтированную стоимость будущей земельной ренты. Как регулярный поток дохода земельная арендная плата капитализируется в стоимость делением на коэффициент капитализации получают из сравнения продаж арендованной земли и величин арендной платы.

ПРИМЕР 1.Участок земли был недавно сдан в аренду с условием отнесения эксплуатационных расходов на арендатора за 30000 рублей в год на 49 лет. Коэффициент капитализации равен 125.Определимть стоимость земельного участка.

РЕШЕНИЕ

Стоимость земельного участка, определенная методом капитализации земельной ренты составит:


Дата добавления: 2018-02-15; просмотров: 730; ЗАКАЗАТЬ РАБОТУ