Итак, идея длящейся добросовестности - фантазия, оторванная от реальной жизни и не имеющая почвы в законе, который тоже ведь написан для жизни. 22 страница
<2> Обсуждая вопрос о соотношении сервитутов с правами участия частного, А.В. Копылов приходит к выводу, что несмотря на черты сходства с сервитутом, права участия частного все же ближе к легальному ограничению прав собственника, так как обладатель права участия частного не выходит за пределы своего права собственности и в случае нарушения защищается прогибиторным иском собственника; кроме того, в отличие от сервитута, обычно устанавливаемого договором, права участия частного возникают в силу указания закона (см.: Копылов А.В. Сервитуты в римском, русском дореволюционном и современном гражданском праве // Древнее право. 1997. N 1 (2). С. 100 - 101). Как можно видеть, никаких оснований рассматривать права участия частного как способ ограничения права собственности посредством договора и в этом случае не имеется.
Итак, если распорядительный акт собственника не противоречит закону, он не может быть признан недействительным лишь в силу ранее возникшего обязательства о той же вещи, "продавец сохраняет право на проданную вещь до передачи и потому может снова продать ее и тем лишить покупщика приобретенного права, предоставляя ему только право требовать вознаграждения" <1>.
--------------------------------
<1> Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. С. 183. Там же автор приводит объяснение такому положению: в противном случае возникнут еще большие проблемы, ведь если допустить, что собственность переходит с заключением договора, а не с передачей вещи, то продавец все равно может снова продать вещь, и хотя тогда этот второй договор и будет недействительным, но пострадает уже второй покупщик. "А между тем легче было первому покупщику предупредить подобное стечение прав приобретения владения, чем второму собрать сведения о принадлежности приобретаемой вещи".
|
|
|
На этом основании сформулировано известное правило: "Договоры, по которым стороны обязываются не отчуждать известной вещи, не имеют вещного эффекта; отчуждение, совершенное вопреки им, действительно; нарушение договора порождает лишь иск об убытках" <1>. В том же плане высказывается и Пленум ВАС РФ, указывая в п. 14 своего Постановления от 25 февраля 1998 г. N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", что, если после передачи имущества, но до регистрации перехода права собственности продавец распорядится вещью, он несет ответственность за неисполнение "нового договора об отчуждении вещи" <2>.
--------------------------------
<1> Хвостов В.М. Система римского права. М., 1996. С. 242. В том же смысле высказывается О.С. Иоффе: "При возникновении по поводу одной и той же, но еще никому не переданной вещи правоотношений с несколькими лицами применяется правило старшинства: вещь передается контрагенту, в пользу которого обязательство возникло раньше, а когда старшинство установить невозможно, оно признается за контрагентом, раньше других предъявившим иск об отобрании вещи. Если же она передана одному из контрагентов, право на ее отобрание отпадает у всех контрагентов по другим договорам" (Иоффе О.С. Обязательственное право. С. 62).
|
|
|
Нельзя поэтому не согласиться с суждением С. Цыганкова: "Сами по себе сделки до момента перехода (прекращения) права собственности на вещь, как правило, не ограничивают прав собственника по распоряжению вещью и потому не могут рассматриваться в качестве ограничений" (Цыганков С. Что же все-таки регистрировать? // ЭЖ-Юрист. 1999. N 9. С. 3).
<2> Вестник ВАС РФ. 1998. N 10. С. 18.
Может показаться, что это предпочтение "старого договора" имеет вещную природу, но это не так: "старый договор" в данном случае обеспечен владением, имеющимся у покупателя, следовательно, продавец, уже лишенный владения, заведомо не может исполнить "нового договора" и только несет по нему договорную ответственность за неизбежную невозможность передачи вещи; но вся ситуация в целом все же еще не означает изменения в вещных правах - они наступают не раньше регистрации. Поэтому трудно согласиться с С.Ф. Савкиным, толкующим это положение названного Постановления в том смысле, что сделки продавца по иному распоряжению своим имуществом следует признавать недействительными, потому что они представляют собой злоупотребление правом (в данном случае - сохраняющимся правом собственности), по основаниям ст. 10 ГК <1>.
|
|
|
--------------------------------
<1> Савкин С.Ф. Судебно-арбитражная практика по спорам, связанным с защитой права собственности и других вещных прав // Вестник ВАС РФ. 1998. N 10. С. 68; Он же. Судебно-арбитражная практика по спорам, связанным с применением законодательства о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // ЭЖ-Юрист. 1999. N 7. С. 5.
Во-первых, такое толкование находится в прямом противоречии с разъяснениями Пленума ВАС РФ, который говорит не о недействительности договора, а об ответственности за его неисполнение: ведь не может быть ответственности за неисполнение недействительного договора. Реституция формой ответственности не является.
|
|
|
Во-вторых, ст. 10 ГК, на которую ссылается автор, вводит совершенно конкретное последствие злоупотребления правом - отказ в его защите (применительно к праву собственности - это отказ в вещном иске, скорее всего, негаторном). А отказ в защите права во всяком случае означает, что само право существует, оно не утрачено. Более того, право и не ограничено, именно по этой причине совершенный распорядительный акт, хотя и может утратить при обстоятельствах, указанных в ст. 10 ГК, способность к защите, в прочих отношениях, однако, сохраняет юридический эффект, является действительным.
Злоупотребление правом, наконец, никогда не подразумевается, но должно быть еще доказано. Например, если первый договор между покупателем и продавцом будет расторгнут и вещь возвращена (а такая возможность не исключена, например в случае неплатежа), то второй покупатель, конечно, имеет право требования передачи ему вещи, опираясь на совершенный ранее договор. Здесь налицо заключение второго договора купли-продажи по вполне уважительной причине, без какого-либо намерения причинения зла: в п. 15 Постановления от 25 февраля 1998 г. N 8 указывается на возможность расторжения договора купли-продажи недвижимости по мотиву неплатежа при определенных условиях даже после регистрации перехода права собственности <1>, тем более это возможно до такой регистрации <2>. Представим теперь, что продавец, начав процесс о расторжении договора, получает предложение продать ту же вещь новому покупателю. Разве этот второй договор при таких обстоятельствах можно рассматривать как злоупотребление правом?
--------------------------------
<1> Вестник ВАС РФ. 1998. N 10. С. 18.
<2> Например, практически оправданно поведение продавца, передавшего вещь, но уклоняющегося от регистрации перехода недвижимости до оплаты проданного. В этом случае попытки покупателя ускорить регистрацию можно рассматривать как злоупотребление.
Выходя за рамки вопроса о второй продаже, должен заметить, что в принципе невозможно признание сделки недействительной в силу ст. 10 ГК РФ. Ведь норма ст. 10 ГК РФ имеет в виду злоупотребление субъективным правом; субъективное право имеет в любом случае какой-то объект из указанных в ст. 128 ГК. Между тем для совершения сделки не устанавливается субъективное право, совершение сделки объектом права не является, а осуществляется в силу дееспособности (сделкоспособности). Отсюда следует понятный вывод: совершение сделки не представляет собой осуществления субъективного права, а значит, не может быть и злоупотребления правом посредством совершения сделки <1>.
--------------------------------
<1> Иную позицию занимает ВАС РФ, полагая возможным признать недействительной сделку по ст. 10 ГК (п. 9 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25 ноября 2008 г. N 127). На мой взгляд, договор, оспариваемый в приведенном в п. 9 деле, скорее является притворным (иск первоначально заявлялся о признании договора мнимым). Кроме того, в данном случае можно говорить только о злоупотреблении полномочием (речь идет об органе юридического лица), а не правом. Полномочие - это не субъективное право (этот вопрос рассматривается в книге), причем именно в части оспаривания сделок и в части применения п. 1 ст. 10 ГК это особенно видно и особенно важно.
Впрочем, в настоящее время тенденция признавать сделки недействительными по ст. 10 ГК, несомненно, существует. Можно ожидать и расширения ее за счет квалификации недобросовестности сторон как незаконности сделки.
Возвращаясь к ситуации вторичной продажи, следует согласиться с верным замечанием В. Витрянского: "Если сделки по распоряжению недвижимым имуществом, переданным покупателю, совершаются продавцом, то они не могут быть признаны недействительными. При этих условиях будет невозможно исполнение обязательств, вытекающих из таких сделок, по обстоятельствам, зависящим от продавца, что влечет ответственность последнего перед кредиторами за неисполнение обязательств" <1>.
--------------------------------
<1> Витрянский В.В. Договор продажи недвижимости // Вестник ВАС РФ. 1999. N 9. С. 79.
Однако пока в судебной практике все же сохраняется инерция упрощенного понимания права собственника на распоряжение вещью.
Например, был зарегистрирован договор купли-продажи квартиры, который, однако, исполнен не был; не было и государственной регистрации перехода права собственности. После этого продавец продал ту же квартиру другому лицу, но в регистрации этого второго договора было отказано. Иск о понуждении к регистрации был отклонен, хотя продавец вполне корректно ссылался на то, что хотя договор и заключен, но не исполнен, и он остался собственником. В обоснование своего решения суд сослался на то, что "Единый государственный реестр прав должен содержать не противоречащие друг другу регистрационные записи о правах на недвижимое имущество, об обременении этих прав и о сделках с таким имуществом. Наличие в Едином государственном реестре прав записи о зарегистрированном договоре купли-продажи квартиры препятствует совершению записи о регистрации нового договора купли-продажи той же квартиры, заключенного тем же продавцом, до тех пор, пока регистрационная запись о более раннем договоре не будет погашена записью о прекращении упомянутого договора ввиду его расторжения, отказа от него одной из сторон или прекращения по другим основаниям. Поэтому учреждение юстиции правомерно отказало сторонам нового договора в его государственной регистрации" <1>.
--------------------------------
<1> Информационное письмо ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (п. 4) // ЭЖ-Юрист. 2001. N 9. С. 5 - 6.
Как можно судить, ВАС РФ, помещая это дело в Обзор, поддерживает позицию суда первой инстанции. Между тем вывод суда отнюдь не очевиден. Нет никакого противоречия в том, что продавец более одного раза продает вещь. Поэтому регистрация этих договоров не противоречит ни смыслу ГК РФ, ни смыслу государственной регистрации оборота недвижимости. Напротив, отказ в регистрации очевидным образом ущемляет интересы участников оборота.
Во-первых, органы государственной регистрации не должны брать на себя защиту прав частных лиц, в том числе первого покупателя, который вправе потребовать исполнения договора. Если он этого не делает, то тем меньше оснований защищать его государственному органу.
Во-вторых, второй покупатель лишается права на требования из договора, который после отказа в регистрации оказывается незаключенным.
В-третьих (и это более важно), оборот недвижимости вынужденно загоняется в тень и уходит из-под публичного контроля. Но ведь одна из главных задач системы регистрации недвижимости - сделать весь оборот недвижимости открытым и публичным. Непонятно также, по какому основанию продавец мог бы требовать расторжения договора, которое рекомендовано судом. Даже невыполнение обязательства по оплате квартиры или иной вещи, как известно, не дает права на расторжение договора купли-продажи. Ни закон, ни деловая практика не предусматривают и одностороннего отказа от купли-продажи. Но невыполнимость данных судом рекомендаций - лишь одно из обстоятельств, подтверждающих сомнительность приведенного решения.
Главное состоит в том, что наличие нескольких записей о продаже одной и той же недвижимости в наибольшей степени отвечает как нуждам оборота и его участников, имеющих возможность учесть это обстоятельство при вступлении в договор с продавцом, так и смыслу закона, не случайно разделяющего регистрацию договора <1> и регистрацию перехода права собственности.
--------------------------------
<1> Если договор не подлежит регистрации, то проблема сама собой отпадает; между тем это все же вопрос частного права, а не публичного, которое регулирует отношения в сфере государственной регистрации.
Изложенное позволяет уверенно присоединиться к классикам русской цивилистики: собственник вправе распорядиться своей вещью, несмотря на уже возникшее у него обязательство по передаче этой вещи. В этом случае права кредиторов подчиняются старшинству, но владелец имеет преимущество перед всеми. Причиненные кредиторам вследствие неисполнения договора убытки возмещаются должником.
На самом деле, если рассмотреть дальше механизм действия возврата вещи, то можно убедиться, что иное решение приведет в тупик. Если учесть, что приобретатель вещи от собственника обычно действует добросовестно, т.е. не знает о наличии каких-либо препятствий к отчуждению вещи, то истребовать от него полученное практически невозможно в силу ст. 302 ГК.
Кроме того, сама возможность такого истребования - виндикационный иск - принадлежит только собственнику, а покупатель, пока не получил вещи путем традиции (передачи) в установленном порядке, не приобретает права собственности и соответственно не имеет виндикационного иска. Возврат же полученного по недействительному или даже расторгнутому договору - это право стороны в договоре, но не третьих лиц. В этом случае такой стороной выступает продавец (собственник), должник по договору купли-продажи, а он, естественно, не намерен разворачивать назад совершенную им сделку. Стало быть, если бы даже мы допустили в нарушение ст. 209 ГК возможность аннулирования сделки, совершенной собственником по мотиву ранее возникшего у него обязательства о той же вещи, способ передачи купленной, но не переданной вещи от третьих лиц покупателю все равно не был бы найден.
Эти рассуждения лишний раз убеждают, что любые оговорки (и на самом деле нередко включаемые) в договоре о запрете иным образом распорядиться отчуждаемой вещью не имеют абсолютной силы и не влекут недействительности действий собственника, совершенных до утраты им права собственности на вещь (хотя могут влечь ответственность за причиненные убытки).
Исключение составляют лишь акты публично-правового характера, например арест вещи <1>. В силу § 136 ГГУ запрет на отчуждение, исходящий от суда или административного органа в пределах их компетенции, приравнивается к законному запрещению отчуждения <2>.
--------------------------------
<1> Хвостов В.М. Указ. соч. С. 242.
<2> Л. Эннекцерус, комментируя эту норму ГГУ, подробно анализирует вызываемую ею "относительную недействительность", затрагивающую лишь лиц, в чьих интересах установлен арест (Эннекцерус Л. Указ. соч. С. 103 - 104). Тем самым ГГУ вводит как бы переходное положение от абсолютного запрета отчуждения, вводимого законом, к договорному, не имеющему вовсе вещной силы. На почве нашего права мы можем лишь приравнять действие ареста к законному ограничению в смысле ст. 209 ГК.
Но собственник вправе не только несколько раз продать свое имущество, но и распорядиться иным образом, например сдать в аренду.
К сожалению, имеющаяся практика признания второй сделки аренды недействительной по ст. 168 ГК, "поскольку она заключена во время действия договора аренды того же имущества", показывает, что здесь по-прежнему спор расценивается как спор о праве, а не о владении, которым он на самом деле является.
Между тем практика аннулирования второго договора аренды потому, что имеется первый, не находит подтверждения в позитивном законе, ведь нормы об аренде не содержат такого запрета, а в силу п. 3 ст. 611 ГК возможно принудительное истребование арендованного имущества только из владения арендодателя, но не третьих лиц. Это означает, что если заключенный договор аренды не исполняется арендодателем из-за того, что вещь находится в законном владении другого лица, в том числе другого арендатора, то договор досрочно расторгается (ст. 611, 620 ГК) со взысканием убытков. Такие последствия гораздо в большей степени отвечают и интересам арендатора, и правопорядку в целом, чем обсуждение действительности заключенных договоров аренды. Впрочем, и следуя по этому ошибочному пути, суд все равно вынужден прежде всего принимать во внимание, какой из договоров "фактически исполнялся" сторонами, как указал суд в том же деле <1>, т.е. ориентироваться на ситуацию владения. Ведь если первый арендатор продолжает владение имуществом по действующему договору, то законных средств забрать у него арендованную вещь ни у собственника (арендодателя), ни у второго арендатора, конечно, не имеется.
--------------------------------
<1> Вестник ВАС РФ. 2000. N 8. С. 21.
Кроме достаточно широко распространенных представлений об ограничении права собственности совершенной куплей-продажей или арендой высказывается и другое сходное мнение - о невозможности собственнику распорядиться сданной в аренду вещью без согласия арендатора. Этот взгляд обоснован ссылкой на недопустимость передачи обязательств по договору без согласия кредитора (ст. 391 ГК): арендодатель несет известные обязанности перед арендатором (капитальный ремонт вещи и др.) и потому не вправе передать собственность на арендованное имущество, а вместе с нею и следующий за ней договор аренды, без согласия арендатора <1>.
--------------------------------
<1> Сенчищев В. К вопросу о переводе долга арендодателя при продаже арендованного недвижимого имущества // ЭЖ-Юрист. 1998. N 40. С. 2 - 3.
Эта позиция не может не вызвать сомнений и не только потому, что она находится в прямом противоречии с текущей хозяйственной практикой: известно, что передачи крупных имущественных комплексов, полностью или частично находящихся в аренде, без учета воли арендаторов имеют массовое распространение, и совершенно невозможно примирить эту реальную практику с высказанной позицией. Например, как быть, если в проданном или переданном безвозмездно жилом или нежилом здании часть арендаторов согласна на отчуждение, а часть возражает против этого? Очевидно, неприменима идея получения согласия арендаторов на отчуждение вещи в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация и ликвидация юридических лиц), в случаях обращения взыскания кредиторов на имущество, находящееся в аренде, и во многих других случаях.
Не убеждает и отсылка к норме, запрещающей залогодателю распорядиться предметом залога без согласия залогодержателя. Во-первых, как точно заметил Г. Шершеневич, этот запрет вовсе не составляет существа залога. Во-вторых (и здесь это главное), законодатель в п. 2 ст. 346 ГК лишь подтверждает универсальность нормы ст. 209 Кодекса: собственник может совершать в отношении своего имущества любые действия, если они не противоречат закону, следовательно, нельзя делать далеко идущие выводы о запрете собственнику распоряжаться судьбой своей вещи только потому, что она находится во владении иных лиц <1>, перед которыми собственник несет какие-либо обязательства, если для подтверждения таких выводов невозможно сослаться на норму прямого действия, подобную норме п. 2 ст. 236 ГК <2>.
Дата добавления: 2021-01-21; просмотров: 28; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!