Правовая природа условия договора аренды об обязанности арендодателя по окончании срока данного договора продать арендатору предмет договора
Пункт 2 ст. 624 ГК РФ допускает возможность включения в договор аренды дополнительного условия о переходе по данному договору права собственности на предмет аренды к арендатору. В связи с этим возникает вопрос: является ли условие о переходе арендованного имущества в собственность арендатора обычным условием договора аренды либо представляет собой элемент договора купли-продажи?
7.1. Вывод из судебной практики: По вопросу о квалификации условия договора аренды об обязанности арендодателя по окончании аренды продать арендатору предмет договора существует две позиции судов.
Позиция 1. Условие договора аренды о том, что по окончании аренды арендодатель обязан продать арендатору по отдельному договору объект аренды, может быть квалифицировано в качестве предварительного договора купли-продажи.
Судебная практика:
Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 29.03.2017 N Ф09-1081/17 по делу N А76-2978/2016
"...Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, во исполнение договора аренды нежилого помещения с условием о выкупе от 01.11.2013, а также предварительного договора купли-продажи нежилого помещения от 02.09.2014 общество перечислило предпринимателю 150 000 руб. и 610 000 руб. соответственно. Однако основной договор купли-продажи нежилого помещения сторонами заключен не был.
Оценивая правоотношения сторон по договору аренды нежилого помещения с условием о выкупе от 01.11.2013, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что они основаны на смешанном договоре, который, определяя условия предоставления нежилого помещения во временное владение и пользование, содержит элементы предварительного договора купли-продажи (п. п. 2, 3 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, в редакции на момент заключения договора).
|
|
|
Согласно п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет и другие существенные условия основного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п. п. 2 - 4 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Как следует из заключенного сторонами договора аренды нежилого помещения с условием о выкупе от 01.11.2013, в пунктах 1.1, 1.2, 2.5, 3.3 договора предусмотрена обязанность по окончании срока действия договора (30.06.2014) заключить договор купли-продажи нежилого помещения по цене 3 800 000 руб.
|
|
|
В силу п. 6 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Судами правильно установлено, что из материалов дела не усматривается, что в срок до 30.06.2014 сторонами были предприняты какие-либо меры, направленные на заключение основного договора купли-продажи, в том числе путем направления предложения о заключении договора.
При таких обстоятельствах выводы судов о прекращении обязательств, предусмотренных предварительным договором, а соответственно отсутствии оснований для удержания денежных средств, перечисленных в счет авансового платежа в рамках договора аренды нежилого помещения с условием о выкупе от 01.11.2013, являются правильными.
При рассмотрении спора имеющиеся в материалах дела доказательства исследованы судами по правилам, предусмотренным ст. 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, им дана надлежащая правовая оценка согласно ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Оснований для иной оценки у суда кассационной инстанции не имеется (ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации)..."
|
|
|
Аналогичная судебная практика:
| Московский округ
Постановление ФАС Московского округа от 22.01.2004 N КГ-А40/11320-03-П по делу N А40-29504/01-64-350 "...Согласно договору аренды от 21.09.00 ответчик предоставил истцу в аренду 232,1 кв. м нежилых площадей, принадлежащих ЗАО "Транспул" на праве собственности. Разделом 5 договора стороны установили право арендатора на выкуп арендуемого имущества и порядок заключения договора купли-продажи имущества (ст. 624 ГК РФ). Руководствуясь указанными условиями договора до истечения срока его действия, ООО "Берто" обратилось к ЗАО "Транспул" с предложением подписать договор купли-продажи помещений. В связи с отказом арендодателя арендатор вынужден был обратиться в суд с настоящим иском. Исследовав представленные материалы и пояснения представителей сторон, суд первой и апелляционной инстанций при первом рассмотрении дела сделал в целом правильный вывод о законности требований ООО "Берто" и удовлетворил иск.
Своим постановлением Федеральный арбитражный суд Московского округа также по существу констатировал правомерность требований арендатора, указав в мотивировочной части постановления, что разделом 5 договора аренды стороны заключили предварительный договор, соответствующий требованиям Гражданского кодекса РФ, предъявляемым к сделкам купли-продажи недвижимости. Раздел 5 содержит условия о предмете купли-продажи, цене и порядке оплаты. В противоречие с содержанием постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 04.02.02 суд при повторном рассмотрении дела сделал неправильные выводы о том, что раздел 5 договора аренды не является предварительным и не отвечает требованиям, предъявляемым законом к сделкам купли-продажи имущества. На основании изложенного Федеральный арбитражный суд Московского округа находит необходимым применить пп. 2 п. 1 ст. 287 АПК РФ, отменить решение и постановление и принять новое решение об удовлетворении иска, т.к. фактические обстоятельства спора установлены в полном объеме, однако нормы права применены судом неправильно..." |
| Уральский округ
Постановление ФАС Уральского округа от 10.02.2009 N Ф09-3585/08-С6 по делу N А50-14686/2007 "...Общество "СК "Приват-Энергострах" обратилось в Арбитражный суд Пермского края с иском к обществу "ТГК N 9" об обязании заключить договор купли-продажи здания РЭБ правобережной котельной ТЭЦ-13, расположенного по адресу: г. Пермь, район Камской долины, общей площадью 1620 кв. м, и учесть при расчете продажной стоимости указанного здания стоимость неотделимых улучшений в сумме 10 424 166 руб. 56 коп. Как установлено судами и следует из материалов дела, 21.02.2000 обществом "СК "Приват-Энергострах" (арендатор) и открытым акционерным обществом "Пермэнерго" (арендодатель), правопреемником которого по указанному договору является ответчик, подписан договор аренды объекта недвижимости N 119 юр-176, в соответствии с которым арендодатель передал, а арендатор принял во временное владение и пользование 1-этажное панельное не завершенное строительством здание, расположенное по адресу: г. Пермь, р-н Камская долина. Согласно п. 2.1.3 вышеуказанного договора по окончании срока аренды арендодатель обязан продать здание арендатору по отдельному договору купли-продажи по согласованной цене. Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды, исходя из буквального содержания договора аренды от 21.02.2000 N 119 юр-176, пришли к правильному выводу о том, что данный договор является смешанным (п. 3 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации), его составной частью является предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества. Поскольку сторонами не согласована цена объекта, по которой он подлежит отчуждению истцу, суды обоснованно признали предварительный договор незаключенным (п. 3 ст. 429, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации). С учетом того, что в предварительном договоре не согласованы все существенные условия основного договора, суды сделали правомерный вывод об отсутствии у истца права требовать заключения основного договора купли-продажи объекта. Судами обоснованно отмечено, что протокол согласования цены объекта, не содержит положений, свидетельствующих о согласовании сторонами цены, по которой объект будет отчужден в собственность истца..." |
Позиция 2. Условие договора аренды о том, что по окончании аренды арендодатель обязан продать арендатору по отдельному договору объект аренды, не может быть квалифицировано в качестве предварительного договора купли-продажи.
Судебная практика:
Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 11.05.2011 по делу N А11-3565/2010
"...Как видно из документов и установил суд, Банк (арендодатель) и ООО "Лидер-Авто" (арендатор) заключили договоры от 15.12.2008 N А-1-15/12/08 и от 31.12.2008 N 04-31/12/08 аренды оборудования - электронных терминалов, адаптированных в банковскую систему электронных расчетов, согласно спецификации.
На основании пункта 2.2.5 договоров арендодатель обязан в течение 10 дней с момента получения от арендатора уведомления, указанного в пункте 2.1.9 договоров, заключить с последним договор купли-продажи оборудования по форме приложения N 3 на условиях указанных в договоре, при условии надлежащего и своевременного исполнения истцом своих обязанностей, указанных в пункте 2.1 договоров.
Аргумент заявителя о том, что договоры аренды по сути являются предварительными договорами, основан на неправильном толковании норм материального права.
Данные договоры по правилам пункта 3 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации относятся к категории смешанных договоров, содержащих в себе элементы договоров купли-продажи и аренды.
Остальные доводы заявителя отклоняются по мотивам, приведенным в настоящем постановлении..."
Дата добавления: 2020-04-08; просмотров: 130; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!