Недействительность договора аренды с правом выкупа арендованного имущества
9.1. Вывод из судебной практики: В случае когда условия о выкупе арендованного имущества противоречат закону, недействительным признается договор в целом, а не его часть, если стороны не намеревались заключить обычный договор аренды.
Судебная практика:
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"
"...100. Признавая сделку недействительной в части, суд в решении приводит мотивы, исходя из которых им был сделан вывод о том, что сделка была бы совершена сторонами и без включения ее недействительной части (статья 180 ГК РФ). При этом в силу пунктов 1 и 4 статьи 421 ГК РФ признание судом недействительной части сделки не должно привести к тому, что сторонам будет навязан договор, который они не намеревались заключать. В связи с этим при решении вопроса о признании недействительной части сделки или сделки в целом суду следует вынести указанный вопрос на обсуждение сторон (статья 56 ГПК РФ, статья 65 АПК РФ).
Например, если судом будет установлено, что стороны не намеревались заключить обычный договор аренды, в случае противоречия закону условий о выкупе арендованного имущества в договоре аренды с выкупом недействительным признается весь договор в целом..."
Аналогичная судебная практика:
| Акты высших судов
Постановление Президиума ВАС РФ от 01.07.2003 N 11224/02 "...Как установлено судом, заключенный сторонами договор аренды с правом выкупа от 26.07.2000 предусматривал переход муниципального имущества в собственность ответчика после внесения арендодателю всей причитающейся суммы арендной платы в качестве выкупной цены. В связи с этим суд обоснованно дал оценку указанному договору как сделке приватизации, направленной на отчуждение муниципального имущества в частную собственность. В соответствии со статьей 26 Федерального закона от 21.07.97 N 123-ФЗ "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации" приватизация государственного и муниципального имущества по договорам аренды с правом выкупа допускается лишь по таким договорам, которые заключены до вступления в силу Федерального закона от 03.07.91 N 1531-1 "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации". Следовательно, суд обоснованно признал договор аренды с правом выкупа от 26.07.2000 ничтожной сделкой как противоречащий законодательству о приватизации. Правомерно судебными актами признана неосновательной ссылка ответчика на возможность согласно статье 180 Гражданского кодекса Российской Федерации признания договора недействительным лишь в части права арендатора на выкуп имущества, поскольку сделка была направлена на отчуждение имущества.
Таким образом, муниципальное имущество было передано ответчику по ничтожной сделке и в соответствии со статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит возврату собственнику в порядке применения последствий недействительности сделки, а не путем виндикации имущества из чужого незаконного владения на основании статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации, как указал в решении суд..." |
Последствия недействительности договора купли-продажи арендованного имущества
В соответствии с п. 2 ст. 624 ГК РФ в договоре аренды может отсутствовать условие о выкупе, но стороны в любой момент вправе заключить соглашение о выкупе. На практике возникают споры по поводу того, сохраняет ли арендатор право аренды в отношении выкупленных помещений, если договор купли-продажи будет признан недействительным.
10.1. Вывод из судебной практики: Если арендатор покупает арендованное имущество, то договор аренды прекращает свое действие, даже если договор купли-продажи указанного имущества будет признан недействительным. Следовательно, с даты заключения договора купли-продажи арендатор утрачивает право аренды.
|
|
|
Судебная практика:
Постановление ФАС Московского округа от 10.08.2011 N КГ-А40/8128-11 по делу N А40-56099/10-113-471
"...Как следует, из материалов дела и установлено судами, 05.09.1994 между ООО "ТВМ-трейд" (арендатор) и Комитетом по управлению имуществом г. Москвы (арендодатель) был заключен договор аренды недвижимого имущества N 6-610/94, в соответствии с которым арендодатель передал арендатору во временное владение и пользование нежилое помещение, расположенное по адресу: город Москва, ул. Севанская, д. 15, корп. 1, на срок с 01.07.1994 по 01.07.2019.
22.05.2001 ООО "ТВМ-трейд" и СГУП по продаже имущества г. Москвы был заключен договор купли-продажи ВАМ N 15461/ВАМ 3048 помещений площадью 1004,9 кв. м, расположенных по вышеуказанному адресу.
В силу статьи 608 ГК РФ арендодателем по договору аренды является собственник имущества.
В соответствии с ч. 1 ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора.
|
|
|
Установив, что договор аренды нежилого помещения N 6-610/94 от 05.09.1994 прекратил свое действие в связи с заключением договора купли-продажи от 22.05.2001 г. спорного нежилого помещения, при том, что в последующем договор купли-продажи был признан недействительной сделкой в силу ее ничтожности (ст. 168 ГК РФ), суд пришел к выводу об утрате истцом права аренды на спорное нежилое помещение, в связи с чем положения ст. 617 Гражданского кодекса РФ не могут быть применимы в данном случае.
В кассационной жалобе не приведено доводов и доказательств, опровергающих установленные судами обстоятельства, как и не приведено мотивов, которые в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации могли бы явиться основанием для отмены обжалуемых судебных актов..."
Аналогичная судебная практика:
| Акты высших судов
Определение ВАС РФ от 27.10.2011 N ВАС-12758/11 по делу N А40-56099/10-113-471 "...Судом установлено, что 05.09.1994 между ТОО "ТВМ-трейд" (правопредшественник истца, арендатор) и Комитетом по управлению имуществом г. Москвы (арендодатель) был заключен договор аренды N 6-610/94 нежилых помещений, расположенных по указанному адресу, сроком с 01.07.1994 по 01.07.2019. Между обществом "ТВМ-трейд" и СГУП по продаже имущества г. Москвы 22.05.2001 был заключен договор купли-продажи спорных помещений. Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 28.04.2007 по делу N А40-69451/06-138-511 установлено, что договор купли-продажи от 22.05.2001 между обществом "ТВМ-трейд" и СГУП по продаже имущества г. Москвы является недействительной сделкой (ничтожной в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации как совершенной с нарушением требований статьи 53 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 40 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью"), не порождающей перехода права собственности на недвижимость к обществу "ТВМ-трейд". Полагая, что договор аренды от 01.09.1994 является действующим, у арендатора отсутствует волеизъявление на выкуп арендованного имущества, общество "Агроаспект" незаконно владеет и пользуется арендованным имуществом, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском. Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды исходили из следующего. Суды установили, что договор аренды нежилого помещения от 05.09.1994 прекратил свое действие в связи с заключением договора купли-продажи от 22.05.2001 спорного нежилого помещения, несмотря на признание впоследствии договора купли-продажи ничтожной сделкой, общество "ТВМ-трейд" утратило право аренды на спорное нежилое помещение, поэтому пришли к выводу о том, что положения статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации в данном случае применению не подлежат. Суд признал, что истец не является собственником спорных объектов и не владеет ими на каком-либо ином вещном праве, либо по основанию, предусмотренному законом или договором, поэтому, руководствуясь статьями 301, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации, отказал в удовлетворении иска об истребовании имущества. Изучив содержащиеся в заявлении доводы и принятые по делу судебные акты, коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации сделала вывод об отсутствии оснований, предусмотренных частью 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по которым дело может быть передано на рассмотрение в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации..." |
| Московский округ
Постановление ФАС Московского округа от 21.05.2012 по делу N А40-63092/11-23-512 "...21.11.2003 г., на основании решения Комиссии по продаже объектов нежилого фонда города Москвы от 17.04.2002 (протокол N 50) и Распоряжения Департамента имущества города Москвы от 14.11.2002 N 5877-р, город Москва в лице Специализированного государственного унитарного предприятия (СГУП) по продаже имущества города Москвы (Продавец) и РПОД "Христианский немецкий союз" (Покупатель) заключили договор купли-продажи N ВАМП (МКИ) N 20781, в соответствии с которым Покупатель осуществляет выкуп нежилого здания - памятника истории и культуры "Здание военно-фельдшерской школы, сер. XIX в. 1780-е гг." площадью 1586,8 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, Госпитальная пл., д. 1/10, находящегося в государственной собственности города Москвы и арендуемого Покупателем на основании охранно-арендного договора N 236-з от 01.10.2000 г. Суд апелляционной инстанции, установив совпадение должника и кредитора в одном лицу в силу ст. 413 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о том, что с момента заключения между представителем собственника и арендатором договора купли-продажи арендованного недвижимого имущества обязательства из договора аренды прекратились. При этом суд принял во внимание решение Арбитражного суда города Москвы от 07.12.2006 по делу N А40-57864/06-52-404, вступившее в законную силу, которым удовлетворены исковые требования города Москвы в лице Департамента имущества города Москвы о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи ВАМП (МКИ) N 20781 от 21.11.2003, и применении последствий недействительности сделки: возврате городу Москве в лице Департамента имущества города Москвы нежилого здания - памятника истории и культуры "Здание военно-фельдшерской школы, сер. XIX в. 1780-е гг." площадью 1586,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, Госпитальная пл., д. 1/10 и обязании СГУП по продаже имущества города Москвы и возврате РПОД "Христианский Немецкий союз" денежных средств, полученных по договору в размере 8559 062 руб., обязании Департамента имущества города Москвы возвратить РПОД "Христианский Немецкий союз" денежные средства в размере 2139 768 руб. В обоснование указанного вывода суд апелляционной инстанции исходил из зарегистрированного права собственности города Москвы на спорный объект недвижимости при отсутствии каких-либо обременений и ограничений права, что подтверждается выпиской ЕГРП от 12.01.2012 г. N 11/005/2012-078, поскольку право собственности истца и запись о нем были аннулированы вместе с правом на обременение данной собственности в силу норм ст. 413 Гражданского кодекса РФ, признание сделки, обосновывавшей переход права собственности к истцу, недействительной в силу ничтожности, исходя из нормативной основы государственной регистрации, не предусматривающей возможности осуществления государственной регистрации права на обременение после признания последней сделки ничтожной, что в силу норм ст. 8 Гражданского кодекса РФ, лишает истца права на обременение имущества в форме аренды. В связи с чем суд апелляционной инстанции признал ошибочным вывод суда первой инстанции о том, что охранно-арендный договор от 01.10.2000 г. N 236-з является действующим. В силу ч. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Вместе с тем, признание договора купли-продажи от 21.11.2003 г. N 20781 в рамках дела N А40-57864/06-52-404 ничтожным, позволяет считать охранно-договор от 01.10.2000 г. N 236-3 заключенным только с момента государственной регистрации. Однако доказательства, свидетельствующие о государственной регистрации права на обременение после признания в судебном порядке сделки ничтожной в материалах дела отсутствуют. Иная оценка заявителем жалобы установленных судами фактических обстоятельств дела и толкование положений закона не означает допущенной судом при рассмотрении дела судебной ошибки..." |
Дата добавления: 2020-04-08; просмотров: 179; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!