Возможность перевода прав и обязанностей арендатора на основании договора о совместной деятельности
17.1. Вывод из судебной практики: Сторона договора о совместной деятельности не вправе требовать перевода на себя прав и обязанностей арендатора, если договором такой перевод не предусмотрен и арендатор возражает против него.
Судебная практика:
Постановление Президиума ВАС РФ от 27.03.2006 N 14811/05 по делу N А70-4285/28-2005
"...Администрация города Тюмени (арендодатель) на основании своего распоряжения от 22.03.2001 N 1050 заключила с производственной фирмой (арендатором) договор от 09.04.2001 N 539/35 аренды земельного участка ориентировочной площадью 4000 кв. метров для проектирования жилых домов с объектами соцкультбыта по улицам Челюскинцев - Герцена - Дзержинского сроком до 21.03.2002.
Производственная фирма и общество 26.12.2001 заключили договор о совместной деятельности N 32/3-12/01, предметом которого явилось соединение вкладов для осуществления совместного строительства жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями в створе улиц Челюскинцев - Герцена - Дзержинского.
Департамент (арендодатель) в соответствии со своим распоряжением от 11.04.2002 N 456/14-З заключил с производственной фирмой (арендатором) договор от 26.06.2002 N 23-30/51 аренды земельного участка площадью 6146,2 кв. метра, находящегося по адресу: г. Тюмень, ул. Челюскинцев - Герцена - Дзержинского, для поэтапного строительства многоэтажного жилого дома с объектами соцкультбыта за счет отселения и сноса жилых домов сроком по 10.04.2004.
|
|
|
Общество полагало, что возложение на него исполнения функций заказчика по строительству дома на указанном земельном участке на основании договора о совместной деятельности от 26.12.2001 влечет перевод на него прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 26.06.2002, и обратилось в арбитражный суд с иском о переводе на него этих прав и обязанностей.
Отказывая в удовлетворении искового требования, суд первой инстанции исходил из отсутствия оснований для перевода прав и обязанностей арендатора земельного участка с производственной фирмы на общество.
Поскольку арендатором земельного участка по договору от 26.06.2002 является производственная фирма, договором о совместной деятельности от 26.12.2001 переход прав и обязанностей от производственной фирмы к обществу не предусмотрен и арендатор возражает против этого, выполнение производственной фирмой обязательств согласно пункту 2.1 договора от 26.12.2001 оценено сторонами как вклад в совместную деятельность, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу об отсутствии у истца основанного на законе либо договоре субъективного права требования, позволяющего в судебном порядке просить перевода на него прав и обязанностей арендатора по договору аренды от 26.06.2002.
|
|
|
Следовательно, оснований для отмены решения суда первой инстанции и удовлетворения искового требования общества у суда кассационной инстанции не имелось.
Таким образом, суд кассационной инстанции неправильно применил нормы материального и процессуального права, поэтому оспариваемый судебный акт подлежит отмене на основании пункта 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации как нарушающий единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права..."
Возможность заключения срочного договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, при наличии договора аренды этого участка между теми же сторонами, возобновленного на неопределенный срок
18.1. Вывод из судебной практики: Собственник объекта недвижимости вправе требовать заключения срочного договора аренды земельного участка, на котором расположен данный объект, несмотря на наличие договора аренды этого участка, возобновленного на неопределенный срок.
Примечание: С 1 марта 2015 г. ст. 36 ЗК РФ утратила силу в соответствии с Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ. В настоящее время предоставление земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности, в собственность, аренду, постоянное (бессрочное) и безвозмездное пользование осуществляется в порядке, предусмотренном гл. V.1 ЗК РФ, введенной Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ.
|
|
|
Особенности предоставления данных участков лицам, которые являются собственниками зданий, сооружений, расположенных на данных земельных участках, регулируются ст. 39.20 ЗК РФ.
Вместе с тем указанный вывод является актуальным для правоотношений, возникших после 1 марта 2015 г.
Судебная практика:
Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 28.01.2019 N Ф06-41682/2018 по делу N А65-41972/2017
"...Общество с ограниченной ответственностью "АНиС" (далее - ООО "АНиС", Общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Татарстан и Ульяновской области (далее - МТУ Росимущества в Республике Татарстан и Ульяновской области) о понуждении ответчика заключить с ООО "АНиС" сроком на 49 лет договор аренды земельного участка с кадастровым номером 16:39:000000:574 площадью 45 011 кв. м, расположенный по адресу: Республика Татарстан, Тукаевский муниципальный район, Малошильнинское сельское поселение, в редакции истца, а также взыскать с ответчика госпошлину 6 000 руб.
|
|
|
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 24.04.2018 иск удовлетворен. На МТУ Росимущества в Республике Татарстан и Ульяновской области возложена обязанность в течение месяца с момента вступления решения суда в законную силу заключить с ООО "АНиС" договор аренды земельного участка с кадастровым номером 16:39:000000:574 площадью 45 011 кв. м, расположенного по адресу Республика Татарстан, Тукаевский муниципальный район, Малошильнинское сельское поселение, сроком на 49 лет в редакции ООО "АНиС". С МТУ Росимущества в Республике Татарстан и Ульяновской области в пользу ООО "АНиС" взысканы расходы истца по уплате госпошлины в размере 6 000 руб.
Отменяя решение и отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что истцом объекты недвижимости приобретены по договору купли-продажи у ОАО "СОЛЛЕРС - Набережные Челны", который использовал земельный участок на основании договора аренды от 29.04.2010 N 1438/32/07/00-10, заключенного с прежним владельцем земельного участка (ОАО "КАМАЗ"). Доказательства прекращения указанного договора не представлены, а в силу пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Указанное обстоятельство также исключает обязанность ответчика заключать с истцом новый договор аренды на предложенных истцом условиях.
Таким образом, суд апелляционной инстанции, установив наличие возобновленного на неопределенный срок и действующего договора аренды, отсутствие доказательств прекращения договора по какому-либо основанию и возврата земельного участка площадью 45 011 кв. м, с кадастровым номером 16:39:000000:574, сделал вывод об отсутствии оснований для заключения нового договора аренды на этот участок с ООО "АНиС".
Арбитражный суд кассационной инстанции, отменяя постановление апелляционной инстанции и оставляя без изменения решение суда первой инстанции, исходит из установленных судом обстоятельств дела и следующих норм права.
Как следует из материалов дела, Общество обратилось с заявлением о предоставлении спорного земельного участка в аренду сроком на 49 лет, тем самым выразив намерение заключить срочный договор аренды земельного участка.
Поскольку Общество как собственник зданий на базе отдыха, расположенных на участке, является пользователем земельного участка, имеет право на предоставление ему земельного участка без проведения торгов, суд первой инстанции правильно заключил, что отказ ответчика в предоставлении ему в аренду такого участка не соответствует положениям пункта 2 статьи 39.16 ЗК РФ, и обоснованно удовлетворил требования истца.
Выводы суда апелляционной инстанции со ссылкой на наличие договора, действующего в режиме неопределенного срока, о том, что оспариваемым отказом не нарушены права Общества, отклоняются судом кассационной инстанции.
Согласно пункту 12 статьи 39.8 ЗК РФ при заключении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов срок этого договора устанавливается по выбору арендатора с учетом ограничений, предусмотренных пунктом 8 статьи 39.8 ЗК РФ.
В силу подпункта 17 пункта 8 названной статьи в случае предоставления земельного участка в аренду собственнику здания, сооружения, расположенных на таком земельном участке, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до 49 лет.
Таким образом, отказ ответчика в предоставлении Обществу земельного участка в аренду на условиях срочного договора нарушает права заявителя, предусмотренные пунктом 12 статьи 39.8 ЗК РФ.
Наличие договора аренды, действие которого по истечении установленного в нем срока продлено на неопределенный срок в связи с отсутствием на то возражений со стороны арендодателя, не лишает арендатора земельного участка, на котором находится принадлежащий ему на праве собственности объект недвижимого имущества, предусмотренного статьей 39.20 ЗК РФ права требовать оформления договора аренды земельного участка на конкретный срок, поскольку правовые основания и последствия прекращения арендных отношений в указанных случаях различны..."
Аналогичная судебная практика:
| Поволжский округ
Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 20.05.2015 N Ф06-23537/2015 по делу N А57-8974/2014 "...10 мая 2006 года между Е.В. Абловой и Комитетом по управлению имуществом Саратовской области был заключен договор аренды земельного участка N 247, сроком на 5 лет. Данный договор зарегистрирован 25.05.2006. 09 сентября 2011 года зарегистрировано право собственности на возведенный объект недвижимого имущества общей площадью 64,7 кв. м. 18 февраля 2014 года ИП Аблова Е.В. обратилась с заявлением в администрацию муниципального образования "Город Саратов" о предоставлении земельного участка, занятого строением, сооружением, в аренду сроком на 49 лет, площадью 160 кв. м, расположенного по адресу: г. Саратов, 1-й Тульский пр., возле д. N 2. Постановлением администрации муниципального образования "Город Саратов" от 01.04.2014 N 912 ИП Абловой Е.В. отказано в предоставлении земельного участка. Основанием для отказа явилось следующее: договор аренды от 10.05.2006 N 277 продлен на неопределенный срок. Заявитель, не согласившись с указанным ненормативным правовым актом, обратился с заявлением о признании его недействительным. В соответствии с частью 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Анализ взаимосвязанных положений пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации позволяет сделать вывод о том, что в случае реализации одной из сторон права на отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, такой договор считается расторгнутым в силу закона, в связи с чем обязательства сторон на будущее время считаются прекращенными. В данном случае действия арендатора по подаче им заявления от 24.09.2013 N 10408 о предоставлении земельного участка в аренду под объектом недвижимости в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации были направлены на прекращение договора от 10.05.2006 N 277 после истечения срока его действия и на заключение нового договора. В связи с чем отсутствовала воля предпринимателя на продолжение договора аренды земельного участка от 10.05.2006 N 247, ввиду того что Аблова Е.В. как собственник недвижимого имущества, находящегося на спорном земельном участке, в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации испрашивает право долгосрочной аренды на землю, что имеет большую правовую определенность и гарантии в сфере экономической деятельности, нежели наличие договора, заключенного на неопределенный срок, соответственно, при таких распорядительных действиях предпринимателя соответственно отсутствовал договор аренды земельного участка N 247 от 10.05.2006 на момент принятия администрацией постановления от 01.04.2014 N 912. Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, всесторонне, полно и объективно фактические обстоятельства и представленные в дело доказательства, суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу о том, что постановление администрации является незаконным и нарушает права и законные интересы предпринимателя в сфере предпринимательской деятельности..." |
Дата добавления: 2020-04-08; просмотров: 127; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!