Возможность применить положения о преимущественном праве на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ) к отношениям по пользованию имуществом без договора аренды
В судебной практике встречаются ситуации, когда лицо, которое пользуется имуществом, не заключая договора аренды, требует заключить с ним договор в преимущественном порядке. Суды отказывают в удовлетворении такого требования, поскольку подобное лицо не является стороной по договору аренды.
12.1. Вывод из судебной практики: Лицо, фактически пользующееся имуществом без договора аренды, не обладает преимущественным правом на заключение договора аренды.
Судебная практика:
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"
"...34. Преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок принадлежит только арендатору по договору.
Индивидуальный предприниматель обратился в арбитражный суд с иском о понуждении комитета по управлению имуществом заключить договор аренды нежилого помещения.
При этом истец сослался на то, что фактически пользуется спорным помещением, оплачивает коммунальные услуги и вносит арендную плату, поэтому имеет преимущественное право на заключение договора аренды.
Основанием для обращения в суд послужило заключение ответчиком договора на аренду указанного помещения с акционерным обществом.
Согласно пункту 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
|
|
|
Арбитражный суд установил, что комитет намеревался заключить договор аренды с предпринимателем и подготовил проект договора и расчет арендной платы, однако существенные условия договора не были согласованы сторонами.
Поскольку предприниматель стороной по договору аренды не являлся, доводы о наличии у него преимущественного права на возобновление договора аренды необоснованны.
С учетом изложенного суд отказал в иске.
Данное решение было оставлено без изменения всеми судебными инстанциями..."
Уведомление арендатора об отказе от заключения договора аренды на новый срок
В силу п. 2 ст. 621 ГК РФ договор считается возобновленным на прежних условиях на неопределенной срок, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя. На практике возникает вопрос: в какой срок должно быть направлено уведомление арендодателя о намерении прекратить арендные отношения, чтобы договор не был возобновлен на неопределенный срок согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ?
|
|
|
13.1. Вывод из судебной практики: Уведомление о намерении арендодателя прекратить арендные отношения в связи с истечением срока договора должно быть направлено арендатору до истечения срока действия договора.
Судебная практика:
Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 15.09.2017 N Ф01-3936/2017 по делу N А17-5452/2016
"...Общество с ограниченной ответственностью "Интеркомтел" (далее - ООО "Интеркомтел") обратилось в Арбитражный суд Ивановской области с иском к муниципальному учреждению Управление городского хозяйства города Кинешмы (далее - Управление) о признании уведомления от 31.07.2015 N 1730 о прекращении действия договора аренды опор наружного освещения от 31.12.2014 N 61 недействительной сделкой и признании договора аренды опор наружного освещения от 31.12.2014 N 61 возобновленным на неопределенный срок.
Как следует из документов и установили суды первой и апелляционной инстанций, Управление (арендодатель) и ООО "Интеркомтел" (арендатор) заключили договор аренды от 12.05.2009 N 96, в соответствии с условиями которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду за плату части опор наружного освещения на территории городского округа Кинешма для подвеса и эксплуатации сети ВОЛС по улицам: имени Ленина, Советская, имени Фрунзе, имени Островского, имени М. Горького, Жуковская, Карла Маркса, Комсомольская, Рылеевская, Ивановская, Маршала Василевского, 50-летия Комсомола, Красноветкинская, имени Менделеева, Социалистическая, Ивана Виноградова, Правды, Щорса, Вичугская, Аристарха Макарова, Юрьевецкая, согласно ситуационному плану ВОЛС. В пункте 8.1 договора стороны установили, что договор действует с момента его подписания пять лет.
|
|
|
До истечения срока действия договора аренды от 12.05.2009 N 96 арендодатель и арендатор заключили договор аренды опор наружного освещения от 31.12.2014 N 61, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель обязуется предоставить места на опорах наружного освещения на территории городского округа Кинешма для размещения конструкций крепления ВОЛС в соответствии с ситуационным планом (приложение N 1 к договору) и списком улиц с количеством используемых опор (приложение N 2 к договору).
В соответствии с пунктами 5.1, 5.2 договора договор вступает в силу с момента подписания сторонами и действует с 01.01.2015 по 31.03.2015. Действие договора распространяется на отношения сторон, возникшие до заключения договора. Срок действия договора продлевается на неопределенный срок, если ни одна из сторон не заявит о его расторжении в письменном виде за 30 дней до окончания срока действия договора.
|
|
|
Дополнительным соглашением от 31.03.2015 срок договора аренды продлен до 31.05.2015, а дополнительным соглашением от 30.04.2015 - до 31.07.2015.
Управление 03.08.2015 направило истцу уведомление от 31.07.2015 N 1730 о прекращении действия договора аренды от 31.12.2014 N 61 в связи с истечением срока аренды с 01.08.2015 и просило передать по акту приема-передачи части опор наружного освещения.
Данное уведомление получено ООО "Интеркомтел" 06.08.2015.
Впоследствии Управление повторно уведомляло истца о прекращении действия договора аренды опор наружного освещения в связи с истечением срока действия договора с 01.08.2015, а также об отказе с указанной даты от всех действующих договоров, оформляющих пользование опорами наружного освещения и размещения подвесов на них. Управление предложило арендатору явиться 30.09.2015 для подписания актов приема-передачи части опор, указав, что при отсутствии представителя опоры будут приняты в одностороннем порядке. Уведомление получено истцом 23.09.2015.
Посчитав, что уведомление от 31.07.2015 N 1730 является недействительным, а договор от 31.12.2014 N 61 - возобновленным на неопределенный срок и действующим на тех же условиях, ООО "Интеркомтел" обратилось в Арбитражный суд Ивановской области с настоящим иском.
Суды первой и апелляционной инстанций сочли требование о признании уведомления от 31.07.2015 N 1730 не подлежащим удовлетворению в связи с отсутствием доказательств несоответствия указанного уведомления требованиям действующего законодательства (статьям 309, 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации). В данной части принятые по делу судебные акты не обжалуются.
ООО "Инвестиционная компания" не согласно с выводом судов о том, что договор аренды от 31.12.2014 N 61 является возобновленным на неопределенный срок и действующим на тех же условиях.
Суд округа счел аргументы заявителя жалобы несостоятельными в связи со следующим.
В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Из пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В данном случае срок действия договора аренды стороны установили до 31.07.2015 и до указанной даты ни арендодатель, ни арендатор не возразили против продления договорных отношений в установленном в пункте 5.2 договора порядке. Уведомление Управления от 31.07.2015 N 1730 вручено ООО "Интеркомтел" лишь 06.08.2015, то есть после того, как договор был возобновлен на неопределенный срок. Более того, стороны впоследствии своими конклюдентными действиями (расчетами за пользование опорами) подтвердили намерение сохранить между собой договорные отношения относительно спорного имущества, а Управление указало на ошибочное направление спорного уведомления в адрес ООО "Интеркомтел".
Соответственно, как правильно указали суды первой и апелляционной инстанций, договор аренды от 31.12.2014 N 61 является возобновленным на неопределенный срок и действует на тех же условиях..."
Аналогичная судебная практика:
| Поволжский округ
Постановление ФАС Поволжского округа от 21.09.2009 по делу N А12-5373/2009 "...Содержащиеся в судебных актах выводы относительно возобновления между сторонами договора аренды на тех же условиях на неопределенный срок основаны на материалах дела, действующем законодательстве и выработанной по данному вопросу судебно-арбитражной практике. Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором. В случаях, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается, возобновленным на тех же условиях на неопределенной срок. Из обстоятельного анализа имеющихся в деле доказательств, которым дана надлежащая оценка с учетом требований статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, следует, что после 30.12.2008 арендатор (ООО "ЖЭК") продолжал пользоваться нежилыми помещениями, при отсутствии каких-либо возражений со стороны ДМИ администрации г. Волгограда. Судебные инстанции при применении правил пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации правомерно исходили из того, что уведомления о намерении прекратить договор аренды, в связи с истечением, установленного в нем срока аренды должно быть направлено арендатору до окончания срока действия договора. Учитывая, что арендодатель в данном конкретном случае не предпринял действий, направленных на отказ от дальнейших договорных отношений, выводы о возобновлении договора аренды, заключенного между сторонами на новый срок, соответствуют материалам дела и основаны на правильной оценке норм права..." |
Дата добавления: 2020-04-08; просмотров: 124; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!