Возобновление договора аренды на тот же срок
В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом по истечении срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Поскольку в данной норме не указана возможность изменения ее действия договором, возникает вопрос: вправе ли стороны предусмотреть в договоре, что, если по истечении срока договора арендатор продолжает пользоваться объектом при отсутствии возражений арендодателя и надлежащем исполнении обязательств, договор считается возобновленным на тех же условиях на тот же срок? Кроме того, в судебной практике возникает вопрос о возможности многократного возобновления договора на тот же срок.
4.1. Вывод из судебной практики: По вопросу о том, может ли быть договором аренды предусмотрено условие о его возобновлении на тот же срок по истечении срока действия, существует две позиции судов.
Позиция 1. Договором аренды может быть предусмотрено, что по истечении срока действия он возобновляется на тот же срок.
Судебная практика:
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59
"...10. Арбитражный суд пришел к выводу о том, что при продлении договора аренды здания, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 ГК.
|
|
|
Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору об освобождении последним занимаемого здания.
Из представленных суду документов следовало, что стороны заключили договор аренды здания сроком на 11 месяцев. Согласно одному из условий договора, по окончании срока аренды договор считался продленным на тот же срок и на тех же условиях, если до окончания срока аренды ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора. До окончания срока ни одна из сторон не уведомила другую сторону об отказе от продления договора.
В обоснование предъявленного требования истец сослался на то, что продление договора аренды представляло собой изменение срока аренды, который в целом составил более одного года. Следовательно, в силу пункта 2 статьи 651 ГК для продления договора аренды здания требовалась его государственная регистрация по истечении первых 11 месяцев.
Арбитражный суд первой инстанции, рассмотрев иск, пришел к следующим выводам. Договор аренды здания был заключен на определенный срок, равный 11 месяцам, т.е. менее одного года. В соответствии с условиями договора продление осуществлялось автоматически по окончании срока аренды при отсутствии заявления одной из сторон об отказе от продления. Таким образом, фактически по окончании первоначального срока действия договора между сторонами начал действовать новый договор аренды, условия которого были идентичны условиям окончившегося договора. На этом основании арбитражный суд признал, что при продлении договор аренды не подлежал государственной регистрации, так как срок продления (срок аренды по новому договору) был менее одного года..."
|
|
|
Аналогичная судебная практика:
| Акты высших судов
Определение ВАС РФ от 11.05.2011 N ВАС-3525/11 по делу N А12-1821/2010 "...Пунктом 5.1 договора предусмотрено, что в случае если за один месяц до истечения срока действия договора аренды ни одна из сторон не заявит о своем намерении прекратить его действие, договор считается продленным на такой же срок на тех же условиях. Как видно из материалов дела, ни одна из сторон не заявила о своем намерении прекратить отношения по договору в связи с истечением срока его действия. В отсутствие возражений арендодателя арендатор продолжил пользоваться помещениями. Об этом свидетельствуют подписанные сторонами акты об аренде за сентябрь - декабрь 2009 года, письма арендодателя от 02.09.2009 N 132, от 15.10.2009 N 101 с просьбой досрочно внести арендную плату за октябрь месяц 2009 года и указанием реквизитов для перечисления арендной платы, а также уплата арендатором арендной платы за сентябрь-декабрь 2009 года.
Ссылаясь на прекращение срока действия договора и ничтожность его пункта 5.1 о продлении срока аренды на тех же условиях и на тот же срок, письмом от 05.10.2009 N 186 арендодатель предложил арендатору подписать договор аренды на иных условиях. Получив отказ арендатора подписать новый договор, ООО "СТО-АВТО" 27.10.2009 обратилось в Управление Росреестра по Волгоградской области с заявлением о внесении в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок (далее - реестр) записи о прекращении права аренды в связи с истечением срока действия договора аренды от 01.09.2004 N 2. ООО "СТО-АВТО" письмом от 07.12.2009 N 220 уведомило арендатора о прекращении действия договора от 01.09.2004 N 2 со ссылкой на сведения реестра. ОАО "Торговый дом "Беларусь-Волгоград", считая договор аренды от 01.09.2004 N 2 в соответствии с его условиями и статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации возобновленным на 5 лет, а действия ООО "СТО-АВТО" по одностороннему отказу от его исполнения незаконными, обратилось в суд с настоящими требованиями.
Признавая договор аренды возобновленным на срок до 31.08.2014, а одностороннее расторжение договора арендодателем без уведомления арендатора недействительным, суды исходили из того, что ни одна из сторон не заявила о своем намерении прекратить действие договора после окончания его срока; договор является срочным и согласно его пункту 5.1 при возобновлении договора условие о сроке сохраняет силу. Поэтому в соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды возобновлен на тот же срок, то есть на 5 лет. Выводы судебных инстанций основаны на обстоятельствах спора, не противоречат статьям 421, 425, 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и соответствуют правовой позиции, изложенной Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Информационном письме от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"..." |
| Восточно-Сибирский округ
Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 20.01.2014 по делу N А10-3798/2012 "...Выводы суда сделаны без учета условий заключенного сторонами 18.01.2011 договора и норм материального права, подлежащих применению в рамках рассматриваемого спора. Предметом иска по настоящему делу является требование о понуждении ответчика исполнить договорную обязанность по освобождению нежилого помещения в связи с прекращением договора аренды. Из пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, заключенного на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. В пункте 4.2 договора стороны предусмотрели иной порядок определения срока договора, согласно которому в случае, если ни одна из сторон не менее чем за 30 рабочих дней до истечения срока действия договора не заявит о его расторжении, то договор считается возобновленным на тех же условиях на такой же срок. Изложенное условие договора о его продлении на тот же срок при отсутствии заявления о расторжении одной из сторон сформулировано на основе пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, при этом установленным законом императивным требованиям не противоречит. Таким образом, договор аренды от 18.01.2011, заключенный на срок - 11 месяцев 29 дней при отсутствии от сторон за 30 рабочих дней до истечения его срока волеизъявления на расторжение сделки, считается возобновленным на тех же условиях на такой же срок, в связи с чем, такой договор не может быть квалифицирован как договор аренды, продленный на неопределенный срок. Следовательно, процедура расторжения договора аренды, установленная пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, в рассматриваемом случае не применима. Указанные выводы также согласуются с подлежащими применению к данному спору положениями пункта 10 Информационного письма N 59, согласно которым, если в соответствии с условиями договора продление осуществлялось автоматически по окончании срока аренды при отсутствии заявления одной из сторон об отказе от продления, то фактически по окончании первоначального срока действия договора между сторонами начал действовать новый договор аренды, условия которого были идентичны условиям окончившегося договора. При новом рассмотрении дела Арбитражному суду Республики Бурятия следует в соответствии с изложенной в данном постановлении правовой позицией установить обстоятельства, связанные с прекращением действия заключенного сторонами договора аренды, исходя из его условий и доказательств, содержащих волеизъявление арендодателя на расторжение сделки, а также распределить расходы по государственной пошлине за кассационное рассмотрение дела..."
Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 18.04.2008 N А33-14200/2007-03АП-470/2008 по делу N А33-14200/2007 "...Как усматривается из материалов дела, правовым основанием для расторжения договора истец указывает пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, ссылаясь на то, что договор аренды здания автовокзала от 01.09.2005 N 70-05, подписанный между истцом и ответчиком, считается заключенным на неопределенный срок, об одностороннем отказе от исполнения данного договора ответчик предупрежден в установленном законом порядке. Согласно статье 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором. В силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610). В пункте 3.2 договора от 01.09.2005 N 70-05 установлен определенный срок аренды - 11 месяцев 20 дней с момента приема-передачи помещения по передаточному акту. При этом согласно пункту 3.3 договора данный договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, если за 30 дней до окончания срока его действия ни одна из сторон не заявит о его расторжении. Принимая во внимание буквальное толкование указанных условий договора от 01.09.2005 N 70-05, суд апелляционной инстанции полагает, что при отсутствии письменных заявлений сторон о расторжении данного договора, договор каждый раз продлевается на определенный в нем срок - 11 месяцев 20 дней. Пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации в данном случае применению не подлежит. При таких обстоятельствах, исковые требования о расторжении договора удовлетворению не подлежат..." |
| Поволжский округ
Постановление ФАС Поволжского округа от 09.03.2011 по делу N А65-12594/2010 "...Пунктом 8.2 договора установлено, что если за 45 дней до истечения срока действия договора аренды ни одна из сторон не заявит о своем намерении не продлевать договор или заключить новый договор на существенно иных условиях использования оборудования, договор пролонгируется на следующий 12-и месячный срок и так далее. Из материалов дела следует, что ни одна из сторон заблаговременно, в соответствии с условиями пункта 8.2 договора (за 45 дней до его истечения), не заявила о намерении расторгнуть договор или заключить его на иных условиях. Таким образом, спорный договор пролонгирован на следующий 12 месячный срок. Поскольку спорный договор не расторгнут, требование истца о возврате имущества, заявленное в письме от 12.05.2010 N 12, правомерно оставлено без удовлетворения в соответствии с правилами статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации..." |
| Северо-Западный округ
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 15.08.2013 по делу N А56-40453/2012 "...Пунктом 5.3 договоров установлено, что в случае, если ни одна из сторон не уведомит за 30 дней до окончания срока действия договора другую сторону о нежелании продолжать договорные отношения, договор считается заключенным на тот же срок и на тех же условиях. Как установлено судами первой и апелляционной инстанций, в отношении договоров аренды, заключенных в 2010 году, предусмотрено, что срок их действия составляет 1 месяц (пункт 1.5). При этом дополнительными соглашениями договоры продлевались на один месяц, в результате чего действовали с 23.09.2010 до 23.01.2012. После 23.01.2012 стороны дополнительных соглашений о пролонгации договоров аренды не заключали, в связи с чем действовало условие пункта 5.3. Таким образом, и основной срок действия договоров аренды, и срок, продленный автоматически, составляли только 1 месяц, что позволяет определить конкретный период действия договоров. Следовательно, правомерен вывод судов о том, что не подлежит применению предусмотренное пунктом 2 статьи 621 ГК РФ правило о действии договоров в течение неопределенного срока, поскольку сторонами был предусмотрен иной порядок, а именно продление договоров на 1 месяц. Следовательно, выводы судов о прекращении арендных обязательств и возврате спорного имущества основаны на конкретных обстоятельствах спора и сделаны при правильном применении норм материального права..."
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 12.03.2012 по делу N А56-24923/2011 "...Администрация, полагая, что договор аренды продлен на неопределенный срок, руководствуясь пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, направила Обществу уведомление от 01.12.2010 N 5559/01-16 об отказе от договора аренды от 17.12.2009 N 1907/1.6-08. Согласно пункту 6.1 договора аренды от 17.12.2009 N 1907/1.6-08 последний прекращает свое действие по окончании его срока, а также в любой другой срок по соглашению сторон. Если арендатор продолжает пользоваться участком по истечении срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на тот же срок. Из материалов дела усматривается, что на момент окончания срока действия данного договора (30.09.2010) спорный земельный участок находился у ответчика в аренде и при отсутствии возражений арендодателя срок действия данного договора в силу пунктов 2.1, 6.1 договора пролонгировался на тот же срок. Суды пришли к правомерному выводу о том, что к правоотношениям между сторонами не подлежат применению пункт 2 статьи 610 и пункт 2 статьи 621 ГК РФ, спорный договор не считается продленным на неопределенный срок, в связи с чем, расторжение договора в связи с односторонним отказом арендодателя недопустимо. При таких обстоятельствах суды правомерно отказали в удовлетворении требования истца об обязании ответчика освободить спорный земельный участок..." |
| Северо-Кавказский округ
Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 25.10.2010 по делу N А63-681/2010 "...Как видно из материалов дела, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю в лице Шпаковского отдела в г. Михайловске провело проверку соблюдения обществом земельного законодательства при использовании земельного участка, расположенного по адресу: Ставропольский край, Шпаковский район, км 2+110 м автодороги "Ставрополь - Аэропорт", для эксплуатации многопрофильной автозаправочной станции, в границах кадастрового квартала 26:11:021202, и установило, что общество использует земельный участок без оформленных в установленном законом порядке правоустанавливающих документов. По договору от 30.08.2007 N 379/7-А-07 ООО "Рокада Маркет" предоставило обществу в аренду имущество автозаправочной станции, расположенное на земельном участке с кадастровым N 26:11:021202:0001 площадью 2 385 кв. м согласно приложению к договору аренды. Договор заключен на срок до 01.07.2008. 1 июня 2008 года между ООО "Рокада Маркет" и обществом заключено дополнительное соглашение N 6 к договору аренды от 30.08.2007 о дополнении договора пунктом 9.2, согласно которому в случае, если за 30 дней до истечения срока действия договора аренды ни одна из сторон не заявит о своем намерении не продлевать срок договора или заключить новый договор, то договор считается заключенным вновь на такой же срок и на тех же условиях. Согласно дополнительному соглашению от 01.06.2008 N 6 срок действия договора от 30.08.2007 N 379/7-А-07 между ООО "Рокада Маркет" и обществом продлен до 01.07.2009. Суд правильно исходил из того, что в силу разъяснений, содержащихся в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", наличие в договоре такого условия означает, что его продление осуществляется автоматически по окончании срока аренды при отсутствии заявления одной из сторон об отказе от пролонгации. Следовательно, на момент проверки 15.12.2009 общество располагало правоустанавливающим документом на занятый им земельный участок площадью 2 385 кв. м, кадастровый N 26:11:021202:0001, расположенный по адресу: Ставропольский край, Шпаковский район, на км 2+110 м автодороги "Ставрополь-Аэропорт". Выводы суда об отсутствии в действиях общества вмененного ему состава правонарушения и незаконности обжалуемого постановления управления основаны на правильном применении норм права к установленным по делу обстоятельствам и соответствуют имеющимся в материалах дела доказательствам..." |
| Уральский округ
Постановление ФАС Уральского округа от 06.06.2012 N Ф09-4102/12 по делу N А47-6700/2011 "...В силу п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором. Согласно п. 7.1 договора стороны установили срок действия договора с 13.08.2007 до 13.07.2008. В п. 7.2 стороны также предусмотрели, что, если ни одна из сторон в срок за 30 дней до истечения срока действия договора не заявит о намерении его расторгнуть, названный договор автоматически пролонгируется на тот же срок - 11 месяцев, на прежних условиях. Таким образом, договором установлена возможность прекращения договора путем отказа от пролонгации (п. 7.2) и расторжения договора в одностороннем порядке (п. 7.5). Судами верно установлено, что поскольку ни одна из сторон не заявила о намерении расторгнуть договор, то договор следует считать продленным на новый срок (на следующие 11 месяцев), однако судами неверно указана дата окончания действия договора - 13.07.2009. Поскольку согласно условиям договора он продляется на 11 месяцев при отсутствии возражений сторон, то срок окончания приходится на 13.06.2009. Уведомление о расторжении договора получено обществом "Черник-В" только 16.07.2009, то есть после даты окончания договора, в связи с чем суды пришли к выводу о том, что договор является возобновленным на новый срок. Однако судами также неверно определен срок действия договора до 13.07.2010, в то время как следующие 11 месяцев истекают 13.05.2010 (п. 7.1, 7.2 договора). С учетом изложенного, на основании п. 3 ч. 1 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение и постановление подлежат отмене, дело - передаче на новое рассмотрение..."
Постановление ФАС Уральского округа от 20.03.2008 N Ф09-1699/08-С6 по делу N А07-10176/2007 "...Срок действия договора определен сторонами с 03.01.2005 по 29.12.2005. Имущество передано арендатору по акту приема-передачи от 03.01.2005 (т. 1, л. д. 9, 10, 12, 56). Согласно п. 2.4 договора, если по истечении срока действия договора арендатор продолжает пользоваться арендуемым объектом при отсутствии возражений арендодателя и надлежащем исполнении обязательств по договору, договор считается возобновленным на тех же условиях на тот же срок. Поскольку по истечении срока действия договора от 16.03.2005 N 105 арендодателем не было заявлено о прекращении договора, арендные отношения сторонами были продолжены до 29.12.2006. Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции правомерно исходил из того, что срок действия договора истек 29.12.2006... ...Довод заявителя о том, что после окончания действия срока договора аренды (19.12.2005) договор считался возобновленным на неопределенный срок, отклоняется как не нашедший подтверждения в материалах дела..." |
Позиция 2. Договором аренды не может быть предусмотрено, что договор по истечении срока действия возобновляется на тот же срок.
Судебная практика:
Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 19.11.2009 по делу N А32-1167/2009
"...Неисполнение предпринимателем требований об освобождении земельного участка и приведении его в первоначальное состояние в добровольном порядке послужило основанием для обращения администрации в суд.
Как установлено судом и подтверждено материалами дела, в письмах от 10.09.2008 N 5287 и 13.10.2008 N 6253 администрация известила предпринимателя о расторжении договора аренды от 20.09.2007 N 5000001970 и предложила освободить занимаемый земельный участок. Предприниматель подтвердила получение этих уведомлений, что отражено в протоколе судебного заседания апелляционной инстанции от 24.07.2009.
Исследовав и оценив в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в дело доказательства, суд апелляционной инстанции обоснованно сделал вывод о том, что договор аренды земельного участка от 20.09.2007 N 5000001970 прекратил свое действие через три месяца с момента получения предпринимателем уведомления об отказе администрации от договора (не позднее 13.10.2008); на момент обращения администрации с иском (12.01.2009) у предпринимателя возникла предусмотренная статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность при прекращении договора аренды вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, или в состоянии, обусловленном договором.
Поскольку предприниматель не возвратила арендованное имущество, суд обоснованно удовлетворил исковые требования.
Несостоятелен довод предпринимателя о том, что в соответствии с пунктом 7.2 договора аренды он считается возобновленным на тех же условиях и на тот же срок, то есть на 11 месяцев. Данный довод противоречит пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, который указывает на возобновление договора аренды на неопределенный срок без учета условий договора относительно срока его действия..."
4.2. Вывод из судебной практики: Условие о продлении срока действия договора аренды, заключенного на определенный срок, без указания определенного срока, на который будет продлен договор, означает, что договор будет возобновлен на неопределенный срок.
Судебная практика:
Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 03.07.2018 N Ф03-2230/2018 по делу N А73-11766/2017
"...Как установлено судебными инстанциями и подтверждается материалами дела, ИП Микелов А.С. на основании договора аренды от 12.05.2015 является арендатором имущества - автозаправочной станции (АЗС), инвентарный номер 4215, кадастровый номер 27:06:7:77/4212, расположенной по адресу: г. Вяземский, ул. Шоссейная 77, доли в праве собственности на которую принадлежат арендодателям - Микелову С.Д. (1547/10000) и ООО "Амурпромресурс" (6923/10000).
Срок аренды согласован сторонами в пункте 3.2 договора и составляет 11 месяцев. По окончании срока аренды арендатор обязан возвратить АЗС арендодателям по передаточному акту в течение 5 дней.
В соответствии с пунктом 3.3 договора по истечении срока его действия он автоматически пролонгируется на новый срок, в случае если арендодатели письменно не уведомят арендатора об отказе пролонгировать договор, не позднее чем за два месяца до даты его окончания.
Рассматривая возникший спор, арбитражные суды обеих инстанций исходили из того, что правоотношения сторон регулируются положениями главы 34 ГК РФ об аренде, а также статьями 309, 310 ГК РФ, предусматривающими исполнение обязательств надлежащим образом.
Договор аренды заключается на срок, определенный договором (статья 610 ГК РФ).
Исходя из разъяснений пункта 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" договором аренды может быть предусмотрено, что по истечении срока действия он возобновляется на тот же срок.
В данном случае исходя из буквального содержания пунктов 3.2 и 3.3 договора аренды от 12.05.2015 его действие ограничено сроком 11 месяцев, по истечении которого арендатор обязан был вернуть спорное имущество. Однако при этом в отсутствие письменных возражений со стороны арендодателей данный договор подлежал пролонгации на новый срок (без указания его продолжительности).
Таким образом, по смыслу приведенных выше условий, если арендатор продолжил пользоваться АЗС по истечении срока договора (после 11.04.2016), то при отсутствии возражений со стороны арендодателей данный договор в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ следует считать возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Поскольку выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам спора, нормы материального права применены судами правильно без нарушений положений процессуального законодательства, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 АПК РФ, то в такой ситуации оснований для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения жалобы предпринимателя у суда округа не имеется..."
Аналогичная судебная практика:
| Поволжский округ
Постановление ФАС Поволжского округа от 18.12.2007 по делу N А55-4565/2007 "...Общество с ограниченной ответственностью "Мойдодыр" обратилось в арбитражный суд с иском к Мэрии городского округа Тольятти об обязании ответчика продлить договор аренды земельного участка от 22 апреля 2002 года на согласованных сторонами условиях. Суды первой и апелляционной инстанций установили, что истец является арендатором земельного участка, право аренды на который возникло из договора от 22 апреля 2002 года, заключенного Администрацией Центрального района города Тольятти с Ударцевым С.И., в силу перенайма, право аренды истца зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В п. 4.1.1 договора от 22.04.2002 года, заключенного на срок до 17 апреля 2007 года, установлено право арендатора на продление договора аренды в преимущественном порядке на согласованных сторонами по письменному заявлению арендатора условиях. Истец в переделах согласованного в п. 4.1.1 договора сторонами 6-и дневного срока обратился к ответчику с заявлением о продлении договора аренды земельного участка на срок 5 лет, полагая, что данный срок уже согласован сторонами. Ответчик, не возражая против продления действия договора, сообщил истцу, что согласен на его продление только на неопределенный срок. Отказывая в иске, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что договор в силу ст. 621 ГК РФ считается продленным на неопределенный срок, а преимущественное право арендатора на заключение договора аренды может быть реализовано только в случае передачи арендодателем имущества в аренду третьему лицу. Поскольку стороны не пришли к согласию относительно срока продления договора, при отсутствии предусмотренных ст. 445 ГК РФ обстоятельств ответчик не может быть понужден к продлению договора на срок 5 лет, как того требует истец. Вместе с тем, в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ если арендатор, надлежащим образом исполнял свои обязательства по договору аренды, а арендодатель по истечении срока договора аренды не возразил против дальнейшего использования имущества арендатором, договор в силу закона считает возобновленным на указанных в нем условиях на неопределенный срок и при отсутствии согласия арендодателя на продление действия договора на определенный срок либо на заключение нового договора на определенный срок. При таких обстоятельствах суды правомерно указали на то, что договор от 22 апреля 2002 года является возобновленным на неопределенный срок (а не на тот же срок - 5 лет, как ошибочно полагает истец). Учитывая, что и в иске истец просит обязать ответчика продлить договор аренды на согласованных сторонами условиях, а стороны условие о сроке продления договора не согласовали, иск не мог быть удовлетворен..." |
| Уральский округ
Постановление ФАС Уральского округа от 16.02.2010 N Ф09-503/10-С6 по делу N А50-13883/2009 "...Администрацией г. Перми (арендодатель) и кооперативом (арендатор) подписан договор аренды земельного участка от 22.08.1996 N 251, согласно которому кооператив принял в аренду сроком на 10 лет с 06.08.1996 по 06.08.2006 указанный земельный участок для использования под сад. В письме от 27.02.2009 N И-21-01-09-3686, направленном в адрес кооператива, департамент сообщил об отказе от названного договора аренды. Данное письмо получено кооперативом 07.03.2009, что подтверждается уведомлением о вручении почтового отправления. Полагая, что договор аренды земельного участка от 22.08.1996 N 251 по истечении срока действия был возобновлен на неопределенный срок, арендодатель отказался от данного договора, в связи с чем он был прекращен с 07.03.2009, при этом кооператив не освободил земельный участок и не передал его департаменту, последний обратился в арбитражный суд с иском по рассматриваемому делу. Суды, дав в соответствии со ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации толкование п. 3.1 договора аренды от 22.08.1996 N 251, в котором стороны предусмотрели, что действие договора считается продолженным на новый срок, если ни одна из сторон не заявит о намерении расторгнуть его, с учетом того, что данный пункт не содержит условия о сроке на который он считается продолженным, сделали вывод о том, что названный договор возобновлен на неопределенный срок. Судами также установлено, что уведомление департамента об отказе от договора аренды от 22.08.1996 N 251 получено кооперативом. При таких обстоятельствах суды правомерно удовлетворили требование департамента о возложении на кооператив обязанности возвратить спорный земельный участок..." |
4.3. Вывод из судебной практики: Если стороны предусмотрели, что по истечении срока действия договора аренды он пролонгируется на тот же срок, но не указали, сколько раз допускается такая пролонгация, то это допустимо только один раз, после чего договор прекращает свое действие либо возобновляется на неопределенный срок по правилам п. 2 ст. 610 ГК РФ.
Судебная практика:
Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 04.06.2018 N Ф04-1007/2018 по делу N А45-6997/2017
"...Как следует из материалов дела и установлено судами, между заводом (арендодатель) и детским садом (арендатор) 01.07.2015 заключен договор аренды недвижимого имущества от 01.07.2015 N 29/10-15.
Ссылаясь на то, что договор аренды является действующим на последующие 11 месяцев с 01.05.2017 по 31.03.2018, детский сад обратился арбитражный суд с иском по настоящему делу.
В пункте 7.1 договора аренды срок его действия установлен на 11 месяцев с 01.07.2015 по 01.06.2016.
В соответствии с пунктом 7.2 договора аренды, если ни одна из сторон за 14 дней до истечения срока действия договора не заявит о намерении его расторгнуть, настоящий договор автоматически пролонгируется на тот же срок.
В рамках дела N А45-7007/2016 был рассмотрен спор по иску учреждения к заводу о понуждении завода к надлежащему исполнению обязательств по договору аренды в части обеспечения беспрепятственного пользования предметом аренды, а также по встречному иску завода к учреждению о признании расторгнутым с 22.04.2016 договора аренды, об обязании учреждения освободить здание и земельный участок, а также вернуть движимое имущество. Исковые требования по первоначальному иску были удовлетворены, в удовлетворении встречных исковых требований было отказано.
По указанному делу исследовался вопрос о прекращении действия договора аренды в связи с истечением срока его действия в соответствии с пунктом 7.2 договора аренды, судом установлено, что действие договора продлено на срок до 01.05.2017 на прежних условиях.
Из претензионного письма завода от 14.04.2017 и ответа учреждения от 17.04.2017 N 17/4 следует, что в данном письме завод со ссылкой на пункт 7.2 договора аренды и в установленный в данном пункте договора срок выражает свое волеизъявление на отказ от продления (пролонгации) договора аренды и требует со ссылкой на пункты 2.316, 2.3.17 договора аренды освободить арендуемые помещения и земельный участок.
Руководствуясь статьями 421, 431 ГК РФ, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу, что пунктом 7.2 договора аренды предусмотрена однократная пролонгация договора, более того, она возможна только по умолчанию сторон, то есть если ни одна из сторон не заявит о намерении его расторгнуть, то есть прекратить действие, не продлевать на тот же срок. Поскольку в данном случае арендодатель направил другой стороне уведомление от 14.04.2017, оснований считать договор пролонгированным на следующие 11 месяцев, не имеется.
При этом суд первой инстанции правомерно указал, что если сторонами предусмотрено, что договор аренды продлевается на определенный срок, но не указано количество раз, на которое возможна пролонгация, продление договора будет считаться однократным, после чего он прекратит свое действие либо будет возобновлен на неопределенный срок в порядке пункта 2 статьи 621 ГК РФ.
Таким образом, доводы подателя жалобы не опровергают выводы суда апелляционной инстанции, основанные на фактических обстоятельствах, направлены на их переоценку и не свидетельствуют о нарушении норм права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ могут быть основанием для отмены или изменения судебного акта. Кассационная жалоба учреждения удовлетворению не подлежит..."
Аналогичная судебная практика:
| Уральский округ
Постановление ФАС Уральского округа от 03.02.2011 N Ф09-5/11-С6 по делу N А60-16043/2010-С12 "...Согласно п. 6.1.1 названного договора если ни одна из сторон в течение действия договора не нарушает условий договора и в течение 30 дней до истечения срока настоящего договора не заявит письменного намерения его расторгнуть, настоящий договор автоматически пролонгируется на тот же срок. Истец, полагая, что по истечении срока действия договор аренды от 11.03.1999 N А-1 был продлен на неопределенный срок, письмом от 12.02.2009 N 361/21 уведомил ответчика об отказе от договора аренды, обязал ответчика освободить помещение до 16.04.2009 и передать его истцу по акту приема-передачи. Ссылаясь на невыполнение ответчиком названных требований, а также указывая, что общество "ДВМ-Урал" продолжает пользоваться нежилым помещением без законных оснований, общество "Неруш-Ю" обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском о выселении ответчика из занимаемого помещения на основании ст. 622, 655 Гражданского кодекса Российской Федерации. Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды, исходя из того, что при заключении договора аренды сторонами соблюден обязательный порядок государственной регистрации договора, условиями договора предусмотрено автоматическое продление срока действия договора без заключения дополнительных соглашений, сделали вывод о том, что повторной регистрации данного договора не требовалось. Учитывая отсутствие в материалах дела доказательств, подтверждающих наличие у лиц, получивших уведомления истца об отказе от договора аренды, полномочий осуществлять действия от имени ответчика, суды пришли к выводу о том, что договор аренды продолжает действовать до 2014 года, в связи с чем оснований для выселения ответчика из занимаемого им помещения не имеется. Суд кассационной инстанции считает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене исходя из следующего. Согласно п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации). Из буквального прочтения п. 6.1.1 договора аренды от 11.03.1999 N А-1 следует, что стороны предусмотрели порядок пролонгации договора на следующий пятилетний срок, то есть до 2004 года. Применение указанного порядка на неопределенное количество периодов договором не предусмотрено. Таким образом, если арендатор продолжает пользоваться арендованным имуществом по окончании предусмотренного периода (пять лет) и арендодатель не возражает, договор следует считать продленным на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации), порядок прекращения такого договора определен указанной нормой. Судом не исследованы с соблюдением названных правил условия договора, касающиеся его срока действия (п. 6.1, 6.1.1 договора). Между тем в зависимости от того, является ли договор заключенным на неопределенный срок или является срочным, наступают различные правовые последствия..." |
4.4. Вывод из судебной практики: Если договор аренды государственного и муниципального имущества заключен до вступления в силу закона, по которому для заключения этого договора требуется проведение торгов, то условие о пролонгации договора на тот же срок не применяется после вступления в силу указанного закона. В случае продолжения исполнения договора после истечения срока его действия такой договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Судебная практика:
Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 25.12.2013 по делу N А45-7951/2013
"...Решением от 08.07.2013 Арбитражного суда Новосибирской области, оставленным без изменения постановлением от 18.10.2013 Седьмого арбитражного апелляционного суда, требования МУП "Энергия" удовлетворены в полном объеме, в удовлетворении встречного иска отказано.
ОАО "СИБЭКО" обратилось с кассационной жалобой, в которой просит судебные акты отменить, направить дело на новое рассмотрение.
По мнению кассатора, судами необоснованно не применена статья 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции). Суд ошибочно квалифицировал договоры как возобновленные на неопределенный срок, не приняв во внимание условие пункта 2.4 договора аренды об автоматической пролонгации на 11 месяцев, не указав, когда истек срок действия договоров, не приняв во внимание, что каждые 11 месяцев договоры заключались на новый срок посредством пассивной пролонгации и, следовательно, являлись новыми.
Выводы судов соответствуют установленным обстоятельствам, содержанию представленных в дело доказательств, оцененных по правилам статьи 71 АПК РФ, и нормам права, регулирующим спорные отношения.
Федеральным законом от 30.06.2008 N 108-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О концессионных соглашениях и отдельные законодательные акты Российской Федерации" Закон о защите конкуренции дополнен статьей 17.1, которая вступила в законную силу со дня опубликования - 02.07.2008.
В силу пункта 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество, в том числе на основании федеральных законов, устанавливающих иной порядок распоряжения этим имуществом.
В пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.
В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, может быть признан ничтожным в порядке статьи 168 ГК РФ, равно как и соглашение о продлении такого договора.
Вместе с тем, договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).
Отклоняя доводы жалобы о заключении договоров на новый срок, суд кассационной инстанции считает, что с момента вступления в силу статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, применение сторонами в отношениях пункта 2.4 договоров стало невозможным в связи с противоречием действующему законодательству. Исходя из установленных обстоятельств суды пришли к правомерному выводу о возобновлении договоров на неопределенный срок.
Поскольку судами первой и апелляционной инстанций не допущено нарушений норм материального и процессуального права, надлежащим образом исследованы фактические обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, основания для отмены судебных актов отсутствуют, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит..."
Аналогичная судебная практика:
| Акты высших судов
Определение ВАС РФ от 14.04.2014 N ВАС-4395/14 по делу N А45-7951/2013 "...Согласно пункту 2.1 договор вступает в силу с 01.06.2008 и действует до 31.12.2008. В соответствии с пунктом 2.4 договора в случае, если за три месяца до истечения срока действия настоящего договора ни одна из сторон не заявит о своем намерении прекратить его действие, договор считается продленным на 11 месяцев на тех же условиях. Общество, полагая, что договор N 4206 в редакции дополнительного соглашения от 01.12.2011 N 15 и договор N 6887 в редакции дополнительного соглашения от 01.12.2011 N 6 являются недействительными, обратилось с встречным иском. Рассматривая первоначальный иск, суд установил, что общество как арендатор в течение всего спорного периода владело и пользовалось имуществом, принадлежащим предприятию на праве хозяйственного ведения. В соответствии с частью 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", вступившей в силу с 02.07.2008, заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения таких договоров. Согласно части 3 указанной статьи заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, которое закреплено на праве хозяйственного ведения или оперативного управления за государственными или муниципальными унитарными предприятиями, государственными или муниципальными бюджетными учреждениями и которым они могут распоряжаться только с согласия собственника, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения таких договоров. Однако суды указали, что согласно статье 422 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды. Таким образом, суды, установив отсутствие нарушений требований статьи 17.1 Закона о защите конкуренции и посчитав, что договоры возобновлены на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса, пришли к выводу о нарушении обществом условий спорных договоров аренды, выразившихся в неуплате им арендных платежей. Учитывая изложенное, дело не подлежит передаче в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации..." |
Дата добавления: 2020-04-08; просмотров: 170; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!