Защита преимущественного права арендатора на заключение договора на новый срок 8 страница

Дальневосточный округ

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 30.09.2013 N Ф03-4519/2013 по делу N А04-9263/2012

"...До окончания срока действия договора истец обратился в Минимущество с просьбой переоформить или заключить на новый срок договор аренды на данный земельный участок, на что арендодатель сообщил о возможности предоставления участка в аренду при отсутствии других претендентов после опубликования соответствующей информации в средствах массовой информации.

По результатам проведения аукциона победителем признано ООО "Михайловское", как предложившее наибольшую цену за право на заключение договора аренды (протокол от 22.12.2011 N 4).

23.01.2012 между Минимуществом Амурской области и ООО "Михайловское" заключен договор аренды земельного участка N 12-01з.

Ссылаясь на наличие преимущественного права на заключение договора аренды, ООО "Поярковская птицефабрика" обратилось в арбитражный суд с иском о переводе на него прав и обязанностей арендатора по договору от 23.01.2012 N 12-01з.

Отказывая в удовлетворении иска, суды исходили из того, что неучастие истца в аукционе противоречит принципу равенства условий, что в совокупности с особым объектом аренды и порядком реализации на торгах права на заключение договора аренды исключает перевод на него прав и обязанностей по договору аренды.

В силу пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков (абзац 3 пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 2 Постановления N 73 судам следует учитывать, что по смыслу абзаца 3 пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем первым пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, о желании заключить новый договор аренды.

В соответствии с пунктом 3 Постановления N 73, поскольку положения, предусматривающие обязательность проведения торгов, не лишают арендатора государственного или муниципального имущества принадлежащего ему в силу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, такой арендатор вне зависимости от того, являлся ли он участником указанных торгов, вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному на торгах договору.

Кроме того, одним из оснований отказа в иске послужило то обстоятельство, что ООО "Поярковская птицефабрика" не принимало участия в аукционе по продаже права на заключение договора аренды, которое суды расценили как неравные условия с другими претендентами, что исключает реализацию преимущественного права, в соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом исходя из специфики передачи в аренду земельных участков сельхозназначения посредством реализации на торгах права на заключение договора аренды суды сочли, что участие лица, имеющего преимущественное право на заключение договора аренды, в таком конкурсе является обязательным.

Однако вывод о зависимости реализации преимущественного права арендатора от его участия или неучастия в торгах противоречит пунктам 2, 3 Постановления N 73. Кроме того, из данных пунктов не следует, что их действие ограничивается в зависимости от объекта аренды.

Учитывая, что иск о переводе прав и обязанностей по договору есть способ защиты нарушенного преимущественного права, а не его реализация, направление арендодателем арендатору до заключения договора аренды с победителем торгов оферты на условиях, предложенных победителем торгов, позволяет избежать нарушения данного права.

Таким образом, значимым обстоятельством для рассмотрения настоящего спора является проверка судами как соблюдения арендодателем преимущественного права арендатора, так и намерения арендатора принять условия, предложенные победителем торгов.

Учитывая, что суды не учли правовую позицию, изложенную в Постановлении N 73, и не установили обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения настоящего спора, принятые по делу судебные акты подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции..."

Московский округ

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 05.12.2014 N Ф05-12934/2014 по делу N А41-10707/14

"...При рассмотрении дела арбитражные суды установили, что на основании результатов открытых конкурсов между ООО "Жилресурс" (арендатором) и Администрацией (арендодателем) были заключены договоры аренды имущества от 30.11.2010 N 7, от 29.11.2011 N 7-2011 и от 28.11.2012 N 8, по которому в аренду истцу было передано муниципальное имущество, предназначенное для передачи и распределения тепловой энергии на территории сельского поселения Колтовское.

Согласно п. 3.2 договора от 28.11.2012 N 8 срок аренды установлен с 28.11.2012 по 26.11.2013.

Письмом от 01.10.2013 N 4710-01/1 арендатор уведомил ответчика о намерении реализовать преимущественное право на заключение договора аренды имущества на новый срок.

В письме от 11.11.2013 N 1074/2-23А Администрация отказала истцу в реализации преимущественного права со ссылкой на ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", которой предусмотрено заключение договоров аренды в отношении государственного (муниципального) имущества по результатам торгов.

По результатам оценки и сопоставления заявок на участие в открытом конкурсе по извещению N 311213/0257791/01 был составлен протокол от 05.03.2014 N 3, согласно которому победителем конкурса признано МУП Каширского муниципального района "Производственно-технический комплекс".

Как установили суды, Администрация заключила с МУП Каширского муниципального района "Производственно-технический комплекс" договор аренды от 21.02.2014 N 2, по которому передала во временное владение и пользование третьему лицу имущество, ранее находившееся в аренде у истца по договорам от 30.11.2010 N 7, от 29.11.2011 N 7-2011 и от 28.11.2012 N 8.

В Постановлении от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что судам следует учитывать, что по смыслу части третьей пункта 1 статьи 621 ГК РФ преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем первым пункта 1 статьи 621 ГК РФ, о желании заключить новый договор аренды.

Поскольку положения, предусматривающие обязательность проведения торгов, не лишают арендатора государственного или муниципального имущества принадлежащего ему в силу статьи 621 ГК РФ преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, такой арендатор вне зависимости от того, являлся ли он участником указанных торгов, вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному на торгах договору (п. 3 указанного Постановления).

При таких обстоятельствах суды пришли к обоснованному и правомерному выводу о наличии оснований для удовлетворения иска и перевода на ООО "Жилресурс" прав и обязанностей арендатора по договору аренды имущества, заключенному между Администрацией и МУП Каширского муниципального района "Производственно-технический комплекс" по результатам открытого конкурса по извещению N 311231/0257791/01 от 31.12.2013..."

Северо-Западный округ

Примечание: Как следует из приведенного ниже Постановления, суд удовлетворил иск о переводе прав и обязанностей по договору аренды, заключенному с победителем торгов, на прежнего арендатора, несмотря на то что договор с ним не был прекращен.

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 30.09.2014 N Ф07-7979/2014 по делу N А05-15949/2013

"...Потребительский гаражный кооператив "АГАТ-1", место нахождения: 163002, г. Архангельск, Московский пр., д. 25, ОГРН 1032900019877 (далее - кооператив), обратился в Арбитражный суд Тверской области с исковым заявлением (с учетом уточнения требования) к Министерству имущественных отношений Архангельской области, место нахождения: 163004, г. Архангельск, Троицкий пр., д. 49, ОГРН 1022900540167, и обществу с ограниченной ответственностью "Авто Маркет", место нахождения: 163020, г. Архангельск, Никольский пр., д. 15, пом. 47, ОГРН 1132901012100 (далее - ООО "Авто Маркет", общество), о переводе на истца прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 10.12.2013 N 8/24 (л), заключенному между Министерством имущественных отношений Архангельской области и обществом.

Как следует из пунктов 2 и 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно абзацу первому пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Судам следует учитывать, что по смыслу части третьей пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем первым пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, о желании заключить новый договор аренды. Поскольку положения, предусматривающие обязательность проведения торгов, не лишают арендатора государственного или муниципального имущества принадлежащего ему в силу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, такой арендатор вне зависимости от того, являлся ли он участником указанных торгов, вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному на торгах договору. Удовлетворению такого требования не препятствует отсутствие государственной регистрации договора аренды с победителем торгов. Судебный акт, которым иск о переводе прав и обязанностей удовлетворен, является основанием для внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП).

Сделанный судами первой и апелляционной инстанций вывод о том, что Министерство не доказало прекращения договора аренды, заключенного с кооперативом, соответствует установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Суды правильно применили статьи 450, 452 и часть 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации и обоснованно посчитали, что договор аренды с кооперативом не прекратил свое действие, так как не доказано получение кооперативом уведомления арендодателя об одностороннем отказе от договора.

Исходя из указанных обстоятельств, суды правильно применили часть 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и толкования норм права, изложенные в пунктах 2 и 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", и пришли к выводу о наличии у кооператива преимущественного права на заключение договора аренды..."

Дата добавления: 2020-04-08; просмотров: 113; Мы поможем в написании вашей работы!