Защита преимущественного права арендатора на заключение договора на новый срок 7 страница

Восточно-Сибирский округ

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 22.04.2013 по делу N А19-17353/2012

"...20.06.2012 Комитет по управлению имуществом письмом N 08/2201 предложил индивидуальному предпринимателю Медведеву О.А. реализовать свое преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок на условиях, предложенных победителем аукциона индивидуальным предпринимателем Алиевым А.В.

В связи с согласием действующего правообладателя нежилого помещения индивидуального предпринимателя Медведева О.В. заключить договор аренды по цене 64456 руб. победителю открытого аукциона индивидуальному предпринимателю Алиеву А.В. Единая комиссия решением от 25.06.2012 отказала в заключении договора аренды нежилого помещения (протокол N 3).

Как следует из материалов дела, Комитет по управлению имуществом, принимая решение от 25.05.2012 об отказе победителю открытого аукциона индивидуальному предпринимателю Алиеву А.В. в заключении договора аренды нежилого помещения, исходил из того, что индивидуальный предприниматель Медведев О.А. (арендатор выставленного на торги нежилого помещения по договору от 26.07.2007 N 92, надлежащим образом исполнявший свои обязанности) заявил о реализации своего преимущественного права перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок.

Признавая обоснованным решение Комитета по управлению имуществом по отказу в передаче победителю аукциона индивидуальному предпринимателю Алиеву А.В. проекта договора, суды двух инстанций правомерно исходили из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока действия договора имеет при прочих равных условиях преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок.

Согласно пункту 2 постановления N 73 судам следует учитывать, что по смыслу части третьей пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем первым пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, о желании заключить новый договор аренды.

Комитет по управлению имуществом обоснованно, как посчитали суды двух инстанций, направил предложение о заключении договора аренды на условиях, предложенных победителем аукциона (по цене договора 64456 руб., объявленной аукционной комиссией) индивидуальному предпринимателю Медведеву О.А. надлежащим образом исполнявшему свои обязанности по ранее заключенному договору аренды нежилого помещения; решение об отказе победителю торгов (индивидуальному предпринимателю Алиеву А.В.) в заключении договора аренды на нежилое помещение было принято аукционной комиссией после получения согласия Медведева О.А. использовать свое преимущественное право.

Индивидуальный предприниматель Медведев О.В. реализовал свое преимущественное право, получив предложение Комитета по управлению имуществом после проведения аукциона, в связи с чем отказ от заключения договора с победителем аукциона соответствует нормам права, регулирующим вопросы соблюдения прав арендатора на реализацию преимущественного права.

При таких условиях суды двух инстанций обоснованно признали незаконным решение Иркутского УФАС России от 30.07.2012 N 602 о нарушении Комитетом по управлению имуществом и Единой комиссией пунктов 93 и 143 Правил N 67 и недействительным предписание N 127..."

Дальневосточный округ

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 30.09.2013 N Ф03-4519/2013 по делу N А04-9263/2012

"...До окончания срока действия договора истец обратился в Минимущество с просьбой переоформить или заключить на новый срок договор аренды на данный земельный участок, на что арендодатель сообщил о возможности предоставления участка в аренду при отсутствии других претендентов после опубликования соответствующей информации в средствах массовой информации.

По результатам проведения аукциона победителем признано ООО "Михайловское", как предложившее наибольшую цену за право на заключение договора аренды (протокол от 22.12.2011 N 4).

23.01.2012 между Минимуществом Амурской области и ООО "Михайловское" заключен договор аренды земельного участка N 12-01з.

Ссылаясь на наличие преимущественного права на заключение договора аренды, ООО "Поярковская птицефабрика" обратилось в арбитражный суд с иском о переводе на него прав и обязанностей арендатора по договору от 23.01.2012 N 12-01з.

Отказывая в удовлетворении иска, суды исходили из того, что неучастие истца в аукционе противоречит принципу равенства условий, что в совокупности с особым объектом аренды и порядком реализации на торгах права на заключение договора аренды исключает перевод на него прав и обязанностей по договору аренды.

В силу пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков (абзац 3 пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 2 Постановления N 73 судам следует учитывать, что по смыслу абзаца 3 пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем первым пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, о желании заключить новый договор аренды.

В соответствии с пунктом 3 Постановления N 73, поскольку положения, предусматривающие обязательность проведения торгов, не лишают арендатора государственного или муниципального имущества принадлежащего ему в силу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, такой арендатор вне зависимости от того, являлся ли он участником указанных торгов, вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному на торгах договору.

Кроме того, одним из оснований отказа в иске послужило то обстоятельство, что ООО "Поярковская птицефабрика" не принимало участия в аукционе по продаже права на заключение договора аренды, которое суды расценили как неравные условия с другими претендентами, что исключает реализацию преимущественного права, в соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом исходя из специфики передачи в аренду земельных участков сельхозназначения посредством реализации на торгах права на заключение договора аренды суды сочли, что участие лица, имеющего преимущественное право на заключение договора аренды, в таком конкурсе является обязательным.

Однако вывод о зависимости реализации преимущественного права арендатора от его участия или неучастия в торгах противоречит пунктам 2, 3 Постановления N 73. Кроме того, из данных пунктов не следует, что их действие ограничивается в зависимости от объекта аренды.

Учитывая, что иск о переводе прав и обязанностей по договору есть способ защиты нарушенного преимущественного права, а не его реализация, направление арендодателем арендатору до заключения договора аренды с победителем торгов оферты на условиях, предложенных победителем торгов, позволяет избежать нарушения данного права.

Таким образом, значимым обстоятельством для рассмотрения настоящего спора является проверка судами как соблюдения арендодателем преимущественного права арендатора, так и намерения арендатора принять условия, предложенные победителем торгов.

Учитывая, что суды не учли правовую позицию, изложенную в Постановлении N 73, и не установили обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения настоящего спора, принятые по делу судебные акты подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции..."

Западно-Сибирский округ

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 19.03.2015 N Ф04-16528/2015 по делу N А75-4054/2014

"...ИП Добровольский С.М., считая, что, заключив договор от 20.01.2014 N 29-АЗ, администрация нарушила его преимущественное право на заключение договора аренды на спорный земельный участок, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В абзаце 2 пункта 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что судам следует учитывать, что по смыслу части третьей пункта 1 статьи 621 ГК РФ преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем первым пункта 1 статьи 621 ГК РФ, о желании заключить новый договор аренды.

Судебными инстанциями установлено и подтверждается материалами дела то, что истец арендовал спорный участок ранее; арендодателем не представлено доказательств нарушения истцом договорных обязательств, истец же в свою очередь представил платежные поручения для подтверждения своевременного и полного исполнения обязательств по внесению арендных платежей; ранее действовавшим договором предусмотрено преимущественное право истца на заключение договора аренды на новый срок; арендатор (истец) не возвращал из аренды земельный участок.

При этом судебными инстанциями правомерно отмечено, что арендатор обращался к арендодателю с просьбой предоставить земельный участок в аренду на новый срок, однако Департамент муниципальной собственности администрации письмами от 02.08.2013 N 2734/36-01 и от 07.08.2013 N 1843/36-03 отказал в заключении с истцом договора на новый срок.

Факт заключения договора аренды с ответчиками подтверждается договором от 20.01.2014 N 29-АЗ.

Между отказом арендодателя от заключения договора с истцом на новый срок (письма Департамента муниципальной собственности администрации от 02.08.2013 N 2734/36-01 и от 07.08.2013 N 1843/36-03) и заключением договора с иными арендаторами (договор от 20.01.2014 N 29-АЗ, зарегистрирован в ЕГРП 25.02.2014) прошло менее года.

Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, исходя из того, что спорный земельный участок не застроен, в связи с чем не установлены лица, имеющие преимущественное право на заключение договора аренды в смысле статьи 36 ЗК РФ, при этом истец письменно выразил свое согласие на принятие прав и обязанностей арендатора согласно условиям договора от 20.01.2014 N 29-АЗ, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о наличии в рассматриваемом случае условий, позволяющих реализовать преимущественное право истца на заключение договора, и, соответственно, оснований для перевода на него прав и обязанностей по заключенному договору от 20.01.2014 N 29-АЗ и правомерно удовлетворил исковые требования.

Апелляционный суд, рассматривая доводы апелляционной жалобы, обоснованно поддержал выводы суда первой инстанции по существу спора..."

Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 19.07.2012 по делу N А49-4833/2011

"...Согласно пункту 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление от 17.11.2011 N 73) судам следует учитывать, что по смыслу части третьей пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем первым пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, о желании заключить новый договор аренды.

В соответствии с пунктом 3 Постановления от 17.11.2011 N 73, поскольку положения, предусматривающие обязательность проведения торгов, не лишают арендатора государственного или муниципального имущества принадлежащего ему в силу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, такой арендатор вне зависимости от того, являлся ли он участником указанных торгов, вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному на торгах договору.

Удовлетворению такого требования не препятствует отсутствие государственной регистрации договора аренды с победителем торгов. Судебный акт, которым иск о переводе прав и обязанностей удовлетворен, является основанием для внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Вместе с тем, если арендодатель до заключения договора аренды с победителем торгов предложил арендатору заключить с ним договор аренды на условиях, предложенных победителем торгов, а арендатор отказался от заключения договора либо не принял этого предложения в названный в нем срок, суд отказывает такому арендатору в защите его преимущественного права (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом если срок, в течение которого арендатор может принять данное предложение, не установлен арендодателем (статья 440 Гражданского кодекса Российской Федерации), он определяется с учетом абзаца второго пункта 5 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому договор аренды, заключаемый по результатам торгов, должен быть подписан сторонами не позднее двадцати дней или иного указанного в извещении срока после завершения торгов и оформления протокола.

Таким образом, суды при принятии обжалуемых судебных актов не учли правовую позицию, изложенную в пунктах 2, 3 постановления от 17.11.2011 N 73, и не установили обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора по настоящему делу.

В этой связи принятые по делу судебные акты подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции..."

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 09.07.2012 по делу N А15-2151/2011

"...Статья 34 Земельного кодекса Российской Федерации закрепляет порядок (процедуру) предоставления гражданам и юридическим лицам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством.

В случае предоставления земельных участков для указанных целей, органы государственной власти и местного самоуправления обязаны обеспечить управление и распоряжение земельными участками, которые находятся в их собственности и (или) ведении, на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков. Органы власти обязаны принять акт, устанавливающий процедуры и критерии предоставления таких земельных участков, в том числе порядок рассмотрения заявок и принятия решений. Не допускается установление приоритетов и особых условий для отдельных категорий граждан, если иное не установлено законом. При этом обеспечивается подготовка информации о земельных участках, которые предоставляются гражданам и юридическим лицам, и заблаговременная публикация такой информации.

Между тем указанная норма Земельного кодекса не предусматривает обязанность органа местного самоуправления заключить с предпринимателем на новый срок договор аренды спорного земельного участка.

Предприниматель не лишен права обратиться в орган местного самоуправления за предоставлением земельного участка для целей, не связанных со строительством в порядке, предусмотренном статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации. Кроме того, в случае, если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору (пункт 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При этом преимущественным правом на заключение договора аренды обладает и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до дня заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя о желании заключить новый договор аренды. Положения, предусматривающие обязательность проведения торгов не лишает арендатора государственного или муниципального имущества, принадлежащего ему в силу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, преимущественного права для заключения договора аренды на новый срок. Поэтому такой арендатор вне зависимости от того, являлся ли он участником торгов, вправе требовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному на торгах договору. Соответствующие разъяснения содержаться в пунктах 2 и 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"..."

Северо-Кавказский округ

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26.05.2015 N Ф08-3050/2015 по делу N А32-8617/2014

"...Как видно из материалов дела, 05.02.2008 администрация (арендодатель) и КФХ "Деметра" Дрыги Н.В. (арендатор) заключили договор N 8832000047 аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью 475 600 кв. м (кадастровый номер 23:32:0103000:0030), предназначенного для сельскохозяйственного использования.

Согласно пункту 7.2 договор действует в течение 5 лет (до 04.02.2013).

Управление муниципальных ресурсов администрации и хозяйство 16.01.2013 подписали соглашение о расторжении договора от 05.02.2008 N 8832000047, которое зарегистрировано 22.01.2013 (л. д. 60).

В письме от 28.05.2013 N 3789 управление муниципальных ресурсов администрации сообщило обществу о признании победителем конкурса по лоту N 53, а также о реализации хозяйством преимущественного права на заключение договора аренды (л. д. 13).

На основании протокола комиссии по продаже земельных участков управление муниципальных ресурсов администрации (арендодатель) и хозяйство (арендатор) 24.05.2013 заключили договор N 88320000108 аренды спорного земельного участка, который зарегистрирован в установленном порядке 05.06.2013 (л. д. 53 - 59).

Общество, полагая, что данный договор аренды заключен в отсутствие у хозяйства преимущественного права, обратилось с исковым заявлением в арбитражный суд.

Доводы кассационной жалобы о том, что хозяйство утратило преимущественное право в связи с досрочным расторжением ранее заключенного договора аренды спорного земельного участка, не принимаются.

В абзаце втором пункта 2 постановления N 73 разъяснено, что по смыслу абзаца третьего пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем первым пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса, о желании заключить новый договор аренды.

Из пункта 1 соглашения от 16.01.2013 следует, что стороны считают расторгнутым договор от 05.02.2008 N 8832000047 в связи с истечением срока его действия (л. д. 60). Текст данного документа не позволяет заключить, что арендатор отказался от преимущественного права, предусмотренного статьей 621 Гражданского кодекса. Кроме того, согласно пункту 1.3 договора от 24.05.2013 участок находился в фактическом владении хозяйства с 06.02.2013 (л. д. 56).

Таким образом, подписание соглашения о расторжении договора от 05.02.2008 в связи с истечением срока его действия в данном случае не свидетельствует о наличии воли хозяйства на прекращение арендных отношений и отказ от реализации преимущественного права.

Поскольку арендодатель обладал информацией о намерении арендатора реализовать преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок (что подтверждают информационное сообщение о проведении торгов по лоту N 53 и постановление администрации от 17.04.2013 N 634), наличие у хозяйства такого права в связи с надлежащим исполнением ранее заключенного договора аренды администрация не оспаривала (л. д. 38, 39), отсутствие письменного уведомления арендодателя не может свидетельствовать о несоблюдении правил статьи 621 Гражданского кодекса при заключении спорной сделки.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Кодекса, учитывая, что в рассматриваемом случае доказано наличие условий, позволяющих реализовать преимущественное право на заключение договора (между прекращением договора и проведением торгов прошло менее года; арендодатель знал о намерении арендатора воспользоваться преимущественным правом согласно условиям договора от 05.02.2008 N 8832000047; новый договор аренды мог быть заключен только по результатам реализации публичных процедур), суд апелляционной инстанции пришел к верному выводу об отсутствии оснований для признания недействительным договора, заключенного ответчиками..."

Дата добавления: 2020-04-08; просмотров: 108; Мы поможем в написании вашей работы!