Защита преимущественного права арендатора на заключение договора на новый срок 2 страница

Волго-Вятский округ

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 26.10.2009 по делу N А82-15365/2008-10

"...В пункте 2.1 договора контрагенты согласовали срок действия договора в течение пяти лет с момента его регистрации.

С целью продления арендных правоотношений после окончания срока действия договора арендатор обратился к арендодателю с просьбой заключить договор аренды указанных помещений на новый пятилетний срок (письма от 30.07.2008 N 16/08, от 25.08.2008 N 24/08, получены адресатом 04 и 25.08.2008 соответственно).

Письмом от 02.10.2008 N 844 арендодатель сообщил арендатору со ссылкой на пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации о том, что считает договор аренды от 26.03.2003 N 570 заключенным с 03.10.2003 на неопределенный срок и предупреждает об отказе от данного договора с 04.01.2009.

Общество посчитало, что арендодатель умышленно бездействовал до последнего дня срока действия договора аренды в рассмотрении вопроса о заключении договора на новый срок, поэтому должен понести имущественную ответственность в виде возмещения арендатору упущенной выгоды за период с октября по декабрь 2008 года.

Согласно пункту 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации за арендатором, надлежащим образом исполнявшим договорные обязанности, закреплено преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, которым он может воспользоваться лишь при условии письменного уведомления им арендодателя о желании заключить новый договор.

Такое уведомление имеет существенное значение в ситуациях, когда арендодатель отказывает арендатору в заключении договора на новый срок и одновременно заключает договор имущественного найма с третьим лицом. Способ защиты арендатора в этом случае - исковое требование о переводе на себя прав и обязанностей по заключенному договору аренды и возмещение убытков, причиненных ему из-за отказа контрагента в заключении договора на новый срок.

По данному делу арендодатель проинформировал арендатора о возобновлении арендных правоотношений на неопределенный срок и потребовал расторжения договора, предупредив контрагента об этом за три месяца, что не противоречит статьями 610 и 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, суд обоснованно исходил из отсутствия оснований для взыскания с ответчиков убытков..."

Восточно-Сибирский округ

Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 18.07.2017 N Ф02-2171/2017 по делу N А58-4804/2016

"...Одно лишь намерение арендатора заключить новый договор аренды земельного участка не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок в аренду на новый срок, при этом с учетом пункта 35 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу. До наступления указанного обстоятельства требования заявителя о продлении срока аренды не носят обязательного характера и не подлежат судебной защите.

Поскольку в ходе судебного разбирательства было установлено, что доказательства передачи спорного земельного участка в аренду третьему лицу в материалах дела отсутствуют, суды пришли к обоснованному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 30.10.2012 по делу N А33-1777/2012

"...Довод ответчика о наличии у него преимущественного права на заключение договора аренды земельного участка на новый срок является несостоятельным.

Положения пункта 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации не предусматривают обязанности заключения арендодателем нового договора аренды, а предоставляют арендатору преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, которым он может воспользоваться при соблюдении условий, прямо указанных в данной норме права.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня прекращения договора заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков. Таким образом, Земельный кодекс Российской Федерации не устанавливает обязанность арендодателя заключить договор с арендатором, имеющим преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок, а предусматривает способы защиты только преимущественного права арендатора в случае его нарушения.

Согласно пункту 35 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" реализация предусмотренного пунктом 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации и пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественного права на заключение договора аренды земельного участка на новый срок возможна только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду.

Учитывая, что доказательства заключения договора аренды на спорный участок с другими лицами отсутствуют, довод предпринимателя о наличии у него в силу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественного права на заключение договора аренды обоснованно признан судом несостоятельным..."

Дальневосточный округ

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 23.11.2015 N Ф03-4929/2015 по делу N А51-2957/2015

"...Как следует из материалов дела и установлено судами, 16.02.2010 между департаментом (арендодатель) и ООО "ВАЗГЕН" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:040007:0267, площадью 997 кв. м из земель населенных пунктов, находящегося по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Днепровская, д. 37, участок расположен примерно в 9 м по направлению на север от ориентира жилой дом, расположенный за пределами участка, для использования в целях размещения автотранспортных средств.

Срок действия договора установлен с 30.10.2009 по 29.10.2010.

18.09.2014 общество обратилось в департамент с заявлением о продлении на 5 лет договора аренды от 16.02.2010.

Письмом от 09.10.2014 департамент отказал в заключении договора на новый срок в связи с ненадлежащим исполнением обществом обязательств по данному договору.

Полагая, что департамент нарушил преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, в связи с заключением договора аренды спорного участка с третьим лицом - ИП Власенко С.Н., общество обратилось в суд с настоящим иском.

Дав оценку имеющимся в деле доказательствам по правилам статьи 71 АПК РФ, суды обеих инстанций установили, что договор аренды от 16.02.2010 прекратил свое действие в связи с отказом арендодателя от продолжения арендных отношений, изложенным в уведомлении от 25.09.2014.

Оценив представленные в дело доказательства, суды установили, что департаментом действительно была опубликована информация о предоставлении спорного земельного участка ИП Власенко С.Н., однако впоследствии предпринимателю было отказано в заключении договора аренды. Доказательств передачи спорного земельного участка другим лицам в дело также не представлено.

Установив факт расторжения договора аренды на основании и в порядке, предусмотренных законом, а также отсутствие доказательств передачи спорного земельного участка в аренду третьим лицам, суды обеих инстанций обоснованно отказали в удовлетворении заявленных обществом требований..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 25.02.2010 N Ф03-652/2010 по делу N А73-9382/2009

"...12.05.2009 ДМС города Хабаровска направил в адрес предпринимателя Королева И.М. письмо, в котором уведомил последнего о прекращении договора аренды с 12.07.2009 и освобождении земельного участка.

19.05.2009 предприниматель Королев И.М. обратился в адрес ДМС города Хабаровска с заявлением о заключении с ним договора аренды спорного земельного участка на новый срок.

Письмом от 27.05.2009 ДМС города Хабаровска отказал предпринимателю Королеву И.М. в продлении договора аренды.

Гражданским кодексом Российской Федерации понуждение к заключению договора в судебном порядке допускается только в отношении тех договоров, когда для стороны, которой направлена оферта, заключение договора обязательно.

Судом установлено, что договор аренды земельного участка, о понуждении которого просит предприниматель Королев И.М., не является договором, подпадающим под действие статьи 445 ГК РФ, в связи с чем у последнего отсутствуют правовые основания требовать в судебном порядке возложения на ДМС города Хабаровска обязанности заключить договор.

В соответствии со статьей 621 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Указывая на свое преимущественное право перед другими лицами на заключение договора на новый срок, предприниматель Королев И.М. не представил суду доказательств о том, что ДМС города Хабаровска заключил договор аренды спорного земельного участка с другим лицом..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 23.11.2009 N Ф03-6336/2009 по делу N А04-2672/2009

"...Как следует из материалов дела и установлено судами, 01.06.1999 между Комитетом (арендодатель) и предпринимателем Удод Т.А. (арендатор) заключен договор N 262/1, предметом которого является аренда муниципального кафе "Бирюза" в целом как имущественного комплекса, расположенного по адресу: г.Благовещенск, ул.Ленина, 124, на срок с 01.06.1999 по 31.05.2009.

02.02.2009 предприниматель Удод Т.А. направил в адрес арендодателя заявление о предоставлении ему преимущественного права на приобретение арендуемого здания по ул.Ленина, 124 в г.Благовещенске (кафе "Бирюза").

Письмом от 07.05.2009 N 4350 Комитет поставил предпринимателя в известность о том, что после истечения срока действия договора от 01.06.1999 N 262/1 Комитет не намерен сдавать в аренду муниципальное недвижимое имущество, расположенное по ул.Ленина, 124 в г.Благовещенске, предложил в соответствии с требованиями статьи 622 ГК РФ освободить указанное имущество и передать Комитету по акту в 10-дневный срок после прекращения действия договора, то есть до 10.06.2009.

Предприниматель Удод Т.А., ссылаясь на наличие у нее преимущественного права приватизации данного объекта при его аренде, обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии со статьей 621 ГК РФ арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

По смыслу указанной нормы права, ее применение возможно при наличии волеизъявления собственника сдаваемого в аренду имущества на его сдачу в аренду после окончания срока действия предыдущего договора, следовательно, для реализации соответствующего права должны существовать лица, по отношении к правам которых у истца (арендатора по предыдущему договору аренды) возникло преимущество.

При рассмотрении настоящего спора судами установлено, что доказательств распоряжения собственником спорного имущества (ответчиком по делу) этим имуществом посредством сдачи его в аренду другому лицу, не представлено.

При таких обстоятельствах обоснован вывод судов о том, что ответчик, осуществляя полномочия собственника в отношении муниципального имущества, имел законные основания ответить отказом на предложение арендатора заключить договор аренды на новый срок.

Поскольку правовых оснований для обязания ответчика заключить с истцом договор аренды не имеется, арбитражные суды в удовлетворении исковых требований отказали обоснованно..."

Западно-Сибирский округ

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 10.11.2015 N Ф04-25412/2015 по делу N А70-15667/2014

"...Общество с ограниченной ответственностью "Стройсистема" (далее - ООО "Стройсистема", общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением к Департаменту имущественных отношений Тюменской области (далее - Департамент) об оспаривании решения об отказе в продлении договора аренды земельного участка, изложенного в уведомлении от 21.11.2014 N 22235-23-20/1004-3, обязании восстановить допущенные нарушения прав и законных интересов.

Исходя из того, что в период действия договора аренды земельного участка строительство не было начато, не представлено доказательств в подтверждение освоения земельного участка, позволяющих сделать вывод о возможности достижения цели договора в период его действия, суды обоснованно признали правомерным отказ в продлении договора аренды земельного участка на новый срок, придя к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Отклоняя довод общества о наличии преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, суд апелляционной инстанции обоснованно указал на то, что такое право может быть реализовано арендатором в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу, что согласуется с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 19.07.2005 N 3440/05 и в пункте 35 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", тогда как такие доказательства отсутствуют в деле.

При этом следует отметить, что в соответствии с пунктом 15 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ (в редакции, вступившей в силу с 01.03.2015 и действующей на момент принятия обжалуемых судебных актов) арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Доводы общества, изложенные в кассационной жалобе, не опровергают правомерность выводов судов об отсутствии правовых оснований для признания незаконным отказа в продлении договора аренды, не свидетельствуют о неправильном применении судами норм права, а по существу основаны на иной оценке обстоятельств по делу и ином толковании норм права, что не является основанием для отмены или изменения судебных актов..."

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 14.08.2015 N Ф04-21229/2015 по делу N А46-16431/2014

"...Индивидуальный предприниматель Андреев Максим Михайлович (далее - ИП Андреев М.М., предприниматель) обратился в Арбитражный суд Омской области с заявлением об обязании Департамента имущественных отношений администрации города Омска (далее - департамент) заключить договор аренды нежилого помещения общей площадью 83,3 кв. м, расположенного по адресу: г. Омск, ул. 22-го Партсъезда, д. 3.

Из материалов дела видно, что между департаментом (арендодатель) и ИП Андреевым М.М. (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения от 03.12.2013 N 41948/за (далее - договор), в соответствии с которым нежилые помещения 2П, номера на поэтажном плане 1 этажа: 1, 2, 4 - 8, литер А, расположенные по адресу: г. Омск, ул. 22-го Партсъезда, д. 3, были переданы арендатору по акту приема-передачи от 16.12.2013.

По правилам статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Согласно правовой позиции, отраженной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.06.2012 N 17540/11, по смыслу приведенных выше норм права намерение арендатора продлить договор аренды не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить имущество в аренду на новый срок.

Преимущественное право арендатора, гарантированное статьей 621 ГК РФ, на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу (пункт 35 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" и постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.07.2005 N 3440/05).

В данном случае судами не выявлено оснований, позволяющих предпринимателю реализовать свое преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, поскольку доказательств, подтверждающих передачу департаментом спорного имущества в аренду иным лицам, заявителем в дело не представлено.

Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, исходя из того, что действие заключенного ранее между сторонами договора прекратилось по истечении указанного в нем срока, учитывая, что арендодатель возражал против продолжения арендных правоотношений с арендатором (письмо департамента от 24.11.2014 N Исх-ДИО/4916-05), суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении заявленных требований..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 31.05.2013 по делу N А45-19098/2012

"...При уточнении предъявленных требований предприниматель указал на наличие у него после истечения срока действия договора аренды преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, а также на закрепленное в подпункте 2 пункта 4.1 договора аренды право арендатора на продление договора аренды.

Согласно пункту 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ).

Правильно применив упомянутые нормы, суды сделали обоснованный вывод, что преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу.

Данный вывод согласуется с правовой позицией, сформированной в пункте 35 информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" и в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.07.2005 N 3440/05..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 06.03.2013 по делу N А45-16693/2012

"...Из материалов дела следует, что на основании заключенного по результатам аукциона договора аренды земельного участка от 23.05.2007 N 65741т (далее - договор аренды) мэрия (арендодатель) предоставила ООО "Медиаклуб" (арендатор) в аренду земельный участок с кадастровым номером 54:35:07:1095:0019 площадью 3147 кв. м, расположенный по адресу: г. Новосибирск, Октябрьский район, ул. Военная Горка (4-я линия), для использования под строительство гостиницы.

Мэрия письмом от 31.05.2011 N 31/23-3861 уведомила общество о прекращении договора аренды в связи с истечением его срока действия и не достижением соглашения о его пролонгации, сообщив при этом о подготовке документов для обращения в регистрирующий орган о внесении записи о прекращении права аренды по договору.

Считая договор аренды возобновленным на неопределенный срок и, ссылаясь на наличие преимущественного права перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок, общество обратилось в арбитражный суд с требованием о понуждении заключить договор аренды на спорный земельный участок.

Суды, отказывая в удовлетворении заявленного требования, пришли к выводу об отсутствии у мэрии предусмотренной законом или договором обязанности по заключению договора аренды на новый срок, установив, что спорный договор аренды прекратил свое действие в связи с истечением срока его действия и отсутствием соглашения сторон на пролонгацию аренды земельного участка, договор аренды не считается возобновленным на неопределенный срок, обществом не представлены доказательства пользования спорным земельным участком, материалы дела не содержат доказательств заключения договора аренды спорного земельного участка мэрией с другим лицом в течение года со дня истечения срока действия договора аренды.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 35 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду.

Доказательства передачи мэрией спорного земельного участка в аренду третьим лицам в порядке, предусмотренном Земельным кодексом Российской Федерации для строительства, в материалах дела отсутствуют.

Поскольку обществом не доказано и судами не установлено наличие оснований для понуждения мэрии заключить договор аренды спорного земельного участка, правомерно отказано в удовлетворении иска..."

Дата добавления: 2020-04-08; просмотров: 109; Мы поможем в написании вашей работы!