Защита преимущественного права арендатора на заключение договора на новый срок 1 страница
Согласно ст. 621 ГК РФ арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока предыдущего договора заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
Анализ судебной практики показывает отсутствие единого мнения относительно того, вправе ли арендатор обращаться с иском о защите преимущественного права до момента заключения договора аренды на то же имущество с третьим лицом, если доказано лишь намерение арендодателя совершить указанное действие.
Исходя из прямого толкования ст. 621 ГК РФ, защита преимущественного права осуществляется лишь при доказанности заключения договора с третьим лицом. На это же указывает и п. 35 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".
Однако в ряде судебных решений суды указывают на то, что достаточно доказать намерение арендодателя на заключение договора, аргументируя это позицией Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенной в письме от 10.09.1993 N С-13/ОП-276.
|
|
|
Также в судебной практике возникают споры о возможности признания договора аренды с третьим лицом недействительным ввиду нарушения этим договором преимущественного права арендатора.
Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий совершения подобной сделки.
Абзац 3 п. 1 ст. 621 ГК РФ устанавливает иные последствия заключения договора аренды с нарушением преимущественного права предыдущего арендатора, а именно: если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде либо перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
Таким образом, нарушение преимущественного права предыдущего арендатора на заключение договора аренды не влечет недействительности договора.
|
|
|
Необходимо отметить, что Федеральным законом от 07.05.2013 N 100-ФЗ в ст. 168 ГК РФ внесены изменения. Согласно новой редакции данной статьи сделка, которая нарушает требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если законом не предусмотрены другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Если подобная сделка посягает на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц и из закона не следует, что она оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки, такая сделка является ничтожной. Указанные изменения вступили в силу с 01.09.2013.
2.1. Вывод из судебной практики: По вопросу о том, должен ли арендатор при предъявлении иска о защите преимущественного права доказывать заключение арендодателем договора аренды с третьим лицом, либо достаточно доказать его намерение на совершение указанных действий, существует две позиции судов.
Позиция 1. Предъявляя иск к арендодателю о защите преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, арендатор должен доказать, что арендодатель заключил договор аренды того же имущества с третьим лицом.
|
|
|
Судебная практика:
Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 12.12.2018 N Ф09-7572/18 по делу N А47-1604/2016
"...С учетом указанных положений закона и правовой позиции, изложенной в пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.06.2012 N 17540/11, следует, что преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу путем предъявления в порядке искового производства требований о переводе прав и обязанностей по заключенному договору.
Как верно указал апелляционный суд, из приведенных норм и разъяснений усматривается, что действующим законодательством закреплен специальный способ защиты нарушенного преимущественного права арендатора, и лишь при наличии дополнительного условия - передача имущества иному арендатору при надлежащем исполнении обязательства предшествующим арендатором.
|
|
|
Указанными нормами права не предусмотрено обязательности заключения арендодателем нового договора аренды, они лишь предоставляют арендатору преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, которое может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу и при рассмотрении в исковом производстве требований о переводе прав и обязанностей по заключенному договору. На указанные основания истец не ссылается, а судами иное не установлено.
При указанных обстоятельствах истцом не доказано наличие оснований для защиты преимущественного права, в связи с чем выводы судов первой и апелляционной инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований являются обоснованными..."
Аналогичная судебная практика:
| Акты высших судов
Определение ВАС РФ от 06.08.2012 N ВАС-10314/12 по делу N А56-44371/2011 "...Как установлено судами, решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.12.2010 по делу N А56-84361/2009, вступившим в законную силу, на кооператив возложена обязанность освободить спорный земельный участок. Отказывая в удовлетворении заявленных требований кооператива, суды исходили из прямого толкования статьи 621 ГК РФ о том, что защита преимущественного права осуществляется лишь при доказанности заключения договора с третьим лицом. На это же указывает и пункт 35 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой". Довод заявителя о неправильном определении судами предмета спора подлежит отклонению, поскольку вывод судов об отсутствии у заявителя преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок не является изменением заявленных кооперативом требований. При таких обстоятельствах коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации не находит оснований, предусмотренных частью 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при наличии которых дело может быть передано в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора оспариваемых судебных актов..."
Постановление Президиума ВАС РФ от 05.06.2012 N 17540/11 по делу N А51-2845/2011 "...Полагая отказ департамента незаконным, общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о его оспаривании в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В качестве меры восстановления нарушенного права общество просило суд обязать департамент принять решение о заключении дополнительного соглашения о продлении срока договора аренды от 03.04.2008 с уточнением цели использования земельного участка: в аренду для станции технического обслуживания автомобилей, авторемонтного предприятия, стоянки автомобильного транспорта. Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из наличия у общества преимущественного права на заключение договора аренды земельного участка на новый срок в силу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) и условий договора аренды от 03.04.2008. Суд кассационной инстанции оставил решение суда первой инстанции без изменения. Между тем суды не учли следующего. В силу положений статей 209, 264, 421 и 621 Гражданского кодекса, статьи 22 Земельного кодекса намерение арендатора продлить договор аренды земельного участка не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок в аренду на новый срок. Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 19.07.2005 N 3440/05 изложил правовую позицию, согласно которой преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу. Такие обстоятельства судом по настоящему делу установлены не были. При названных обстоятельствах оспариваемые судебные акты подлежат отмене согласно пункту 1 части 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации как нарушающие единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм материального права..."
Определение ВАС РФ от 16.05.2012 N ВАС-6197/12 по делу N А40-6569/09-150-79 "...Установив, что доказательства передачи спорного земельного участка в аренду третьим лицам отсутствуют, суд отказал в удовлетворении заявленного обществом требования о понуждении Департамента заключить договор аренды на новый срок, поскольку согласно пункту 35 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" реализация предусмотренного пунктом 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации и пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественного права на заключение договора аренды земли на новый срок возможна только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду. Выводы суда соответствуют действующему законодательству и установленным по делу фактическим обстоятельствам..."
Определение ВАС РФ от 19.03.2012 N ВАС-2928/12 по делу N А56-8541/2011 "...Однако в данном случае суды пришли к правильному выводу о том, что обязанность комитета заключить с кооперативом договор аренды спорного земельного участка на новый срок ни договором, ни законом не предусмотрена. Установив, что доказательства передачи спорного земельного участка в аренду третьим лицам отсутствуют, суд отказал в удовлетворении заявленных требований, поскольку согласно пункту 35 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" реализация предусмотренного пунктом 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации и пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественного права на заключение договора аренды земли на новый срок возможна только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду..."
Определение ВАС РФ от 23.08.2011 N ВАС-10650/11 по делу N А32-11930/2010-21/417 "...Согласно пункту 1 статьи 621 Кодекса, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Для реализации арендатором преимущественного права должны быть установлены следующие условия: надлежащее исполнение арендатором своих обязательств по договору; наличие письменного уведомления арендодателя о намерении заключить новый договор аренды в разумный срок до окончания действия договора аренды; согласие арендатора на заключение договора аренды на новый срок на условиях, на которых арендодатель предполагал заключить договор аренды с другим арендатором, тождественность условий аренды (наличие равных условий аренды имущества). Иск о переводе прав и обязанностей по заключенному договору аренды может быть удовлетворен если: доказано наличие условий, позволяющих реализовать преимущественное право на заключение договора; арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок; арендодатель заключил договор аренды с другим лицом в пределах годичного срока после прекращения договора с прежним арендатором. Нарушений норм права, которые могли бы рассматриваться в качестве основания для пересмотра оспариваемых судебных актов в порядке надзора, коллегией судей не установлено..."
Определение ВАС РФ от 24.11.2009 N ВАС-14788/09 по делу N А57-7779/2008-132 "...Судом установлено, что между предпринимателем и администрацией 28.02.2007 заключен договор N 72 аренды земельного участка, площадью 12 кв. м, расположенного в г. Балаково, 6-й микрорайон, Проспект Героев, район магазина "Колосок" сроком действия с 29.01.2007 по 28.12.2007 для установки торгового павильона. До истечения срока действия указанного договора, предприниматель, ссылаясь на пункт 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, обратилась к Главе администрации с заявлением о его продлении на три года. Комитет по управлению имуществом Балаковского муниципального образования Саратовской области, от имени арендодателя (администрации), письмом от 04.12.2007 N 7228 сообщил предпринимателю об отказе в продлении договора аренды на новый срок и указал на необходимость по окончании срока действия договора аренды привести участок в надлежащее состояние, т.е. убрать временные сооружения, которые на нем расположены, и сдать участок по акту приема передачи. 10.12.2007 предприниматель повторно обратилась с заявлением о продлении срока действия договора аренды земельного участка, но арендодатель отказался от продления договора и вновь просил предпринимателя освободить земельный участок. Таким образом, воля арендодателя была направлена на прекращение договорных отношений с предпринимателем, о чем ей неоднократно сообщалось в названных выше письмах. Не согласившись с отказами администрации в продлении договора аренды на новый срок и считая их не соответствующими положениям статей 22 Земельного кодекса Российской Федерации и 621 Гражданского Российской Федерации, предусматривающих преимущественное право арендодателя по истечении срока договора аренды на заключение этого договора на новый срок, предприниматель обратилась в арбитражный суд с настоящим заявлением. Суд отказал в удовлетворении заявленных требований, указав на то, что ни законом ни договором аренды не предусмотрена обязательность его перезаключения на новый срок, а при отсутствии доказательств передачи в аренду земельного участка третьим лицам, оспариваемые заявителем отказы не могут нарушать преимущественного права арендатора (предпринимателя) на заключение договора на новый срок, которое предусмотрено статьями 22 Земельного кодекса Российской Федерации и 621 Гражданского кодекса Российской Федерации..."
Определение ВАС РФ от 12.11.2007 N 14061/07 по делу N 26-339/05 "...Согласно части 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков... Из содержания данных норм следует, что право требовать возмещения убытков (перевода прав и обязанностей по договору аренды) возникает у арендатора в случае, если арендодатель, отказав арендатору в заключении договора аренды имущества на новый срок, в течение года со дня истечения срока этого договора передает то же самое имущество в аренду другому лицу..."
Определение ВАС РФ от 16.08.2007 N 9641/07 по делу N А62-6123/06 "...Судом кассационной инстанции было установлено, что в договоре аренды отсутствует условие, в соответствии с которым собственник помещения взял на себя обязательство продлевать данный договор при любом обращении арендатора с просьбой о таком продлении. Довод Силаевой О.А. о наличии у нее преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок является несостоятельным, поскольку в нарушение ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предпринимателем не предоставлено доказательств передачи арендодателем спорного помещения в аренду другим лицам, в связи с чем положения п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации к правоотношениям сторон неприменимы..."
Постановление Президиума ВАС РФ от 19.07.2005 N 3440/05 по делу N А73-1964/2004-51 "...Кроме того, в соответствии с пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации в том случае, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков. Поэтому преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу. Истцом не заявлялось требование о переводе на себя прав и обязанностей по заключенному договору, не представлены доказательства передачи спорного помещения в аренду третьему лицу. Следовательно, оснований для удовлетворения иска у судов апелляционной и кассационной инстанций не имелось..."
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" "...35. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду. Арендатор обратился в арбитражный суд с иском к арендодателю о переводе на себя прав и обязанностей по договору аренды нежилого помещения, заключенному последним с другим лицом. В обоснование заявленного требования истец сослался на передачу спорного помещения в пользование третьему лицу, в то время как в силу пункта 1 статьи 621 ГК РФ у него как у арендатора, надлежащим образом исполнявшего договорные обязательства, имеется преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. Принимая решение, суд исходил из того, что в соответствии с пунктом 1 статьи 621 Кодекса, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков. Согласно представленным по делу доказательствам спорное нежилое помещение подлежит передаче ответчиком третьему лицу в безвозмездное пользование в связи с осуществлением ими совместной деятельности. Поэтому суд признал ссылку истца на статью 621 ГК РФ необоснованной, а иск не подлежащим удовлетворению..." |
Дата добавления: 2020-04-08; просмотров: 109; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!