Защита преимущественного права арендатора на заключение договора на новый срок 3 страница

Московский округ

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 04.07.2017 N Ф05-8555/2017 по делу N А40-150174/2016

"...Как установлено судами и следует из материалов дела, между Росимуществом в качестве арендодателя, Ватутинской КЭЧ района (правопредшественник истца) в качестве титульного владельца, и ООО "Индустрия мебели "Априори" в качестве арендатора заключен договор от 24.11.2004 N 01-8/89 о передаче в аренду федерального недвижимого имущества, закрепленного за организациями на праве оперативного управления, по которому арендатору передаются в аренду нежилые помещения площадью 1 048 кв. м в здании по адресу: Московская область, Ленинский район, п. Ватутинки-1, военный городок 1/1, войсковая часть 38551-В, здание инв. N 32, - для использования под производство мебели и товаров народного потребления.

С учетом установленных пунктами 3.3.12, 3.3.14, 6.5 условий договора аренды суды первой и апелляционной инстанций установили, что 02.07.2014, то есть до истечения срока действия договора аренды, арендатор обратился с заявлением о заключении договора аренды на новый срок, а в 2016 году повторно обратился с заявлением о заключении договора аренды, сославшись в том числе на Федеральный закон от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о конкуренции).

Однако новый договор аренды сторонами заключен не был, а уведомлением от 11.11.2015 N 141/1/5/3837 арендодатель отказался от договора аренды с 24.02.2016 и потребовал освободить и возвратить арендованные помещения.

Поскольку ответчик не удовлетворил требования истца, он обратился с настоящим иском в суд.

Всесторонне, полно и объективно исследовав представленные в материалы дела доказательства, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что договор аренды от 24.11.2004 N 01-8/89, возобновленный на неопределенный срок после 01.11.2014, прекратил свое действие в связи с отказом арендодателя от договора на основании статьи 610 ГК РФ. При этом признаков злоупотребления правом в направлении арендодателем уведомления от 11.11.2015 N 141/1/5/3837 суды не усмотрели.

Судебная коллегия суда кассационной инстанции считает правильным и обоснованным такой вывод судов по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 35 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу.

Однако в материалах дела отсутствуют сведения о намерении арендодателя передать спорное имущество в аренду другим лицам.

Сам по себе отказ в заключении договора аренды по истечении срока его действия при отсутствии доказательств передачи спорного имущества третьему лицу не нарушает прав и законных интересов заявителя.

Суд кассационной инстанции соглашается с выводами судов первой и апелляционной инстанций, считает их соответствующими обстоятельствам дела, имеющимся в материалах дела доказательствам и основанными на правильном применении норм материального права..."

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 14.10.2015 N Ф05-14189/2015 по делу N А41-8125/15

"...Закрытое акционерное общество "Строительно-проектное объединение "Агропромстройпроект" (далее - истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Комитету по управлению имуществом администрации Ступинского муниципального района (далее - ответчик, комитет) об обязании заключить договор аренды земельного участка, общей площадью 25000 кв. м, с кадастровым номером 50:33:0040127:40, земли населенных пунктов, под размещение жилых домов N 6, 9, 12, 15, расположенного по адресу: Московская область, г. Ступино, ул. Андропова, северо-западный микрорайон, квартал "Надежда", на 3 (три) года на дополнительных условий.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 35 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду.

Доказательств, свидетельствующих о передаче спорного земельного участка в аренду третьим лицам в порядке, предусмотренном Земельным кодексом Российской Федерации для строительства, в материалах дела не имеется.

В данном случае суд апелляционной инстанции, установив, что истцом в нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в материалы дела не представлено доказательств обращения к арендодателю с уведомлением о желании заключить новый договор в разумный срок до окончания действия договора аренды земельного участка от 26.12.2009 N 178 (до 31.12.2011), а также учитывая, что в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие намерение комитета заключить договор аренды спорного земельного участка с третьими лицами, а также принимая во внимание, что преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу в течение года со дня истечения срока договора, пришел к выводу о том, что оснований для применения норм о преимущественном праве арендатора на заключение нового договора аренды в соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеется.

Оснований, предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены либо изменения постановления суда апелляционной инстанции не имеется..."

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 16.09.2015 N Ф05-11656/2015 по делу N А41-75724/14

"...В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 35 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду.

Доказательств, свидетельствующих о передаче администрацией спорного земельного участка в аренду третьим лицам в порядке, предусмотренном Земельным кодексом Российской Федерации для строительства, в материалах дела не имеется.

Учитывая, что преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду, и, установив, что администрация не предоставила и не планирует предоставление кому-либо в аренду земельного участка по причине проработки вопроса строительства на данном участке муниципального объекта, суды пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворении требований общества.

Поскольку обществом не подтверждено и судами не установлено наличие правовых оснований для понуждения администрации заключить договор аренды спорного земельного участка, в удовлетворении иска отказано правомерно..."

Постановление ФАС Московского округа от 05.08.2013 по делу N А40-81506/12-6-762

"...ООО Научно-производственное предприятие "Фирма СТАРГРАД" обратилось в Арбитражный суд города Москвы со встречным иском к Департаменту имущества города Москвы об обязании заключить в отношении нежилых помещений общей площадью 41,7 кв. м, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Бориса Галушкина, д. 17, договор аренды на новый срок.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке ст. 286 АПК РФ правильность применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых решении и постановлении, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены принятых по делу судебных актов.

В соответствии с требованиями ст. 610 ГК РФ арендодатель Департамент имущества г. Москвы уведомил арендатора о прекращении действия договора аренды от 16.04.1998 N 03-401/98 на основании п. 2 ст. 621 ГК РФ, п. 2 ст. 610 ГК РФ с 15.05.2012 г., направив в его адрес уведомление от 13.02.2012 N 03-12/000377, в котором предложил в срок до 15.05.2012 освободить арендуемое помещение, возвратив его по акту приема-передачи.

Следовательно, договор аренды прекратил свое действие по истечении 3 месяцев после получения арендатором указанного извещения.

Статья 621 ГК РФ наделяет исправного арендатора лишь преимущественным перед иными лицами правом на заключение договора аренды на новый срок, реализовать которое арендатор сможет только в том случае, если арендодатель изъявит согласие на заключение договора аренды на новый срок с данным арендатором или с иным лицом, и только посредством предъявления требований о переводе на себя прав и обязанностей из договора аренды, заключенного арендодателем с другим лицом, а не требований о понуждении к заключению договора аренды.

Как следует из пункта 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.01.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно абзацу первому пункта 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Судам следует учитывать, что по смыслу части третьей пункта 1 статьи 621 ГК РФ преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем первым пункта 1 статьи 621 ГК РФ, о желании заключить новый договор аренды.

В материалах дела отсутствуют доказательства того, что арендодатель заключил новый договор аренды на спорное помещение с иным арендатором..."

Постановление ФАС Московского округа от 09.07.2013 по делу N А41-5081/12

"...ООО "Туршанс" полагая, что уведомление N 3-2910 Администрации об отказе в пролонгации договора аренды вынесено незаконно и нарушает права и законные интересы общества, обратилось в арбитражный суд, ссылаясь на добросовестное исполнение своих обязательств по договору аренды и наличие у него преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, предусмотренного пунктами 4.4.11, 4.4 статьи 4 договора аренды.

Более того, довод ООО "Туршанс" о наличии у него преимущественного права на продление срока аренды в соответствии с нормой статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктов 4.4.11, 4.4 договора аренды также не может быть принят. Статья 621 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает право арендатора, но не обязанность арендодателя заключить договор аренды на новый срок. При этом, согласно правовой позиции, изложенной Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 19.07.2005 N 3440/05, преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу..."

Постановление ФАС Московского округа от 13.02.2013 по делу N А40-19014/12-64-175

"...Кроме того, в соответствии с пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации в том случае, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Поэтому преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу.

В данном случае истцом не заявлялось требование о переводе на себя прав и обязанностей по заключенному договору, не представлены доказательства передачи спорного помещения в аренду третьему лицу. Следовательно, оснований для удовлетворения иска у суда апелляционной инстанции не имелось..."

Постановление ФАС Московского округа от 15.08.2012 по делу N А40-136148/11-37-36

"...Следовательно, исходя из смысла п. 1 ст. 621 ГК РФ преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок принадлежит исключительно арендатору; преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок может быть реализовано только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду; для реализации преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить новый договор аренды в срок, указанный в договоре, а если в договоре такой срок не указан - в разумный срок до окончания действия договора.

Между тем, доказательства, подтверждающие заключение Департаментом имущества города Москвы и ГУП г. Москвы "Московское имущество" договора аренды спорного помещения с другими лицами, в материалах дела отсутствуют, истцом не представлены, тогда как преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду (пункт 35 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

При изложенных обстоятельствах, как правильно указал суд апелляционной инстанции, принудительное обязание ответчиков заключить договора аренды на новый срок без соблюдения указанных условий будет являться нарушением принципа свободы договора, закрепленного в п. 1 ст. 421 ГК РФ..."

Постановление ФАС Московского округа от 28.02.2012 по делу N А41-18226/11

"...Суды установили, что в ответ на заявление ООО "Гранд" о продлении договора аренды N 36/2008 от 08.07.2008 Администрация письмом от 29.04.2011 N 592/1-42 отказала заявителю в возобновлении указанного договора на новый срок, указав, что с момента заключения договора и до настоящего времени ООО "Гранд" не приступило к строительству объекта, то есть в нарушение пунктов 4.1.1, 4.2.1 договора аренды земельного участка ООО "Гранд" не выполнило условия пункта 1.3 договора, а именно не осуществило строительство многофункционального физкультурно-оздоровительного комплекса с искусственным льдом.

Согласно рекомендациям, содержащимся в пункте 35 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду.

Как следует из ответа Администрации города Фрязино от 07.06.2011 N 1033/1-43 на обращение ООО "Гранд" о предоставлении в аренду спорного земельного участка, Администрация не планирует предоставление кому-либо в аренду данного земельного участка в связи с тем, что прорабатывается вопрос строительства на этом участке муниципального объекта за счет бюджетных средств.

При таких обстоятельствах вывод суда апелляционной инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения требований о признании незаконным бездействия Администрации и обязании Администрации возобновить с ООО "Гранд" договор аренды земельного участка соответствует установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам..."

Постановление ФАС Московского округа от 26.12.2011 по делу N А41-39300/10

"...В соответствии с пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Как следует из материалов дела и установлено судами, ИП Биктимирова М.Л. не представила суду доказательств того, что арендодатель заключил договор аренды спорного земельного участка с другим юридическим или физическим лицом на тех же условиях, либо намерения арендодателя сдать в аренду земельный участок, в связи с чем, суд кассационной инстанции соглашается с выводами судов о том, что преимущественное право заявителя на заключение договора аренды не является нарушенным..."

Постановление ФАС Московского округа от 10.02.2010 N КГ-А40/14366-09 по делу N А40-14455/09-113-167

"...До окончания срока договора истец 04.12.2008 г. направил ответчику уведомление N 06368/022-2008-183 об отказе от заключения договора аренды от 29.12.2007 г. N 62-2008/АП на новый срок и об освобождении занимаемых площадей не позднее 14 дней с момента прекращения договора. Данное уведомление было получено истцом 05.12.2008 г.

Истец, полагая себя добросовестным арендатором и считая, что на него распространяются положения Постановления Правительства Москвы от 20.03.2001 г. N 271-ПП "О регулировании арендных отношений с субъектами малого предпринимательства", о перезаключении договора аренды в приоритетном порядке без проведения торгов, на основании статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации обратился с настоящим иском о понуждении ответчика заключить такой договор.

Статья 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающая при прочих равных условиях, наличие у арендатора, надлежащим образом исполнявшего свои обязанности, преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, не устанавливает, тем не менее, его права требовать от арендодателя заключение такого договора и соответствующей обязанности последнего.

Названная статья, в случае отказа арендодателя арендатору от заключения договора на новый срок предоставляет арендатору лишь право по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Иное ограничивало бы право собственника распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению (статья 209 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Обязанность арендодателя продлить договор на новый срок в случае надлежащего исполнения арендатором своих обязанностей не содержится также и в договоре от 29.12.2007 г. N 62-2008/АП.

Таким образом, суд кассационной инстанции считает вывод судов об отказе в удовлетворении иска по мотиву отсутствия законных оснований для понуждения к заключению договора правильным..."

Постановление ФАС Московского округа от 27.11.2009 N КГ-А40/12492-09 по делу N А40-37650/09-77-235

"...Ссылку заявителя жалобы на нормы ст. 621 ГК РФ, которая предусматривает, что арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок, не принимается во внимание судом кассационной инстанции как не имеющая правового значения, поскольку несет в себе самостоятельное исковое требование, которое не было предъявлено в качестве встречного требования и не рассматривалось в рамках настоящего дела.

Надлежащее исполнение арендатором своих обязанностей из договора аренды не лишает арендодателя права на отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, и не наделяет арендатора правом понудить арендодателя к заключению договора аренды на новый срок.

В силу нормы п. 1 ст. 621 ГК РФ защита преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок осуществляется посредством предъявления последним иска о переводе на себя прав и обязанностей из договора аренды, заключенного арендодателем с другим лицом.

При таких обстоятельствах судебная коллегия считает, что арбитражными судами первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследованы обстоятельства дела, правильно применены нормы материального и процессуального права..."

Постановление ФАС Московского округа от 16.07.2009 N КГ-А40/6190-09 по делу N А40-55844/08-64-208

"...Ответчик заявил встречный иск об обязании Департамента имущества г. Москвы заключить с ИП Б. договор аренды спорных нежилых помещений на условиях договора аренды нежилого фонда, находящегося в собственности г. Москвы от 21.11.2003 N 04-906/03 на срок, указанный в договоре.

Между тем, само по себе надлежащее исполнение арендатором обязанностей по уплате арендных платежей не является достаточным основанием для заключения договора аренды на новый срок при его прекращении в связи с истечением срока и отсутствии волеизъявления арендодателя на пролонгацию договора, принимая во внимание установленный п. 1 ст. 421 ГК РФ принцип свободы в заключении договора, на применение которого обоснованно сослался апелляционный суд.

При этом судами правильно отмечено, что правовые последствия отказа арендодателя от заключения договора аренды на новый срок установлены п. 1 ст. 621 ГК РФ, согласно которому если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок, поскольку у ответчика была возможность реализовать предусмотренные указанной нормой способы защиты своих прав..."

Постановление ФАС Московского округа от 08.10.2007 N КГ-А40/9208-07 по делу N А40-4173/07-64-47

"...В силу п. 1 ст. 621 ГК РФ преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду.

Доказательств указанного заявителем жалобы не представлено..."

Постановление ФАС Московского округа от 07.08.2007 N КГ-А40/6498-07 по делу N А40-78065/06-77-554

"...Согласно ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.

Что касается ссылки истца на установленное ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественное право на заключение с ним нового договора, то с учетом результатов исследования представленных заявителем аргументов в подтверждение этого права, суд сделал правильный вывод о неприменении указанной нормы по данному делу..."

Дата добавления: 2020-04-08; просмотров: 111; Мы поможем в написании вашей работы!