Ограничения преимущественного права арендатора на заключение договора на новый срок

Акты высших судов

Определение Верховного Суда РФ от 21.08.2015 N 305-ЭС15-8749 по делу N А41-49672/14

"...Изучив изложенные в жалобе доводы и принятые по делу судебные акты, судья Верховного Суда Российской Федерации сделала вывод об отсутствии оснований, предусмотренных пунктом 1 части 7 статьи 291.6 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по которым кассационная жалоба может быть передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Судом установлено, что предпринимателю по договору аренды земельного участка от 01.07.1997 N 01 был предоставлен в долгосрочную аренду, сроком на 25 лет, земельный участок площадью 3500 кв. м с кадастровым номером 50:20:0100313:0063 с видом разрешенного использования - "для устройства автостоянки с малым сервисом".

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Московской области от 21.02.2005 по делу N А41-К1-25116/04, оставленным без изменения постановлениями суда апелляционной инстанции и суда округа, договор аренды земельного участка от 01.07.1997 N 01 расторгнут в связи с нецелевым использованием земельного участка, а также неисполнением обязательства по внесению арендной платы.

Суд указал, что поскольку договор аренды от 01.07.1997 N 01 расторгнут по законным основаниям, то у предпринимателя отсутствует преимущественное право на заключение договора аренды в порядке статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, а заявленный истцом способ защиты в виде восстановления положения до расторжения договора в данном случае неприменим.

Суд указал, что заключение договора аренды земельного участка возможно в порядке, предусмотренном статьей 38 Земельного кодекса Российской Федерации..."

Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 13.12.2011 по делу N А55-5771/2011

"...В связи с истечением срока действия названных договоров, заявитель обратился в Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального района Похвистневский и Администрацию муниципального района Похвистневский с заявлениями о заключении договоров на новый срок.

Письмом Комитета от 24.12.2010 N 04/567 и письмом Администрации от 14.02.2011 N 01/249, в заключении договоров аренды заявителю было отказано.

Считая отказы незаконными и нарушающими его права и законные интересы, заявитель обратился в арбитражный суд. В обоснование своих требований заявитель ссылается на то, что по условиям названных договоров он имеет преимущественное право на заключение договоров аренды на новый срок.

В ходе рассмотрения дела суд установил, что заявитель ненадлежащим образом исполнял свои обязанности по договору. Кассационная инстанция находит данный вывод соответствующим нормам права и материалам дела. Понятие надлежащего исполнения содержится в статье 309 ГК РФ, согласно которой таковым признается исполнение, соответствующее условиям обязательства и требованиям закона, иных правовых актов. Статьей 614 названного Кодекса предусмотрена обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды. Факт перечисления отдельных платежей с нарушением установленного договорами срока подтверждается материалами дела, заявителем не оспаривается. В таком случае не имеется достаточных оснований для признания КФХ Астанаева В.И. субъектом, на которого распространяется пункт 1 статьи 621 названного Кодекса и пункт 5 статьи 9 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

Учитывая вышеизложенное, судебная коллегия считает правомерным отказ Комитета и Администрации в заключении договоров аренды на новый срок, поскольку неисполнение КФХ Астанаева В.И. вышеуказанных пунктов договора аренды, а именно: не обрабатывание и не засевание арендуемых земельных участков, а также несвоевременное внесение арендной платы повлекло его нарушение, что подтверждается материалами дела (протоколы земельной комиссии от 06.04.2010 и от 07.02.2011 т. 1, л. д. 66 - 69; справка Комитета от 17.05.2011 N 04/187 т. 1, л. д. 106; фотоматериалы т. 1, л. д. 121 - 131).

Судебная коллегия выводы суда находит не противоречащими примененным нормам права и установленным по делу обстоятельствам и правомерным отказ в удовлетворении заявленных требований..."

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 21.03.2007 по делу N А56-19830/2005

"...Судами установлено и материалами дела подтверждается, что ОАО "Пассажирский порт" нарушало обязанности по внесению арендной платы по договорам аренды от 20.06.2003 N 469, от 19.08.2003 N 479, 480, 481, 482, 483 и 484, от 25.08.2003 N 496, а также не исполнило обязанности по проведению рыночной оценки ставки арендной платы за объекты, в силу чего его нельзя признать добросовестным арендатором. С учетом изложенного кассационная инстанция полагает, что суды обеих инстанций пришли к правильному выводу об отсутствии у ОАО "Пассажирский порт" преимущественного права на заключение договоров аренды на новый срок..."

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 30.05.2011 по делу N А32-11930/2010

"...Общество, полагая, что передача имущества в аренду ответчикам нарушает принадлежащее ему преимущественное право на заключение договора аренды в отношении спорных объектов недвижимости, обратилось в арбитражный суд с иском.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков (абзац 3 пункта 1 статьи 621 данного Кодекса).

Для реализации арендатором преимущественного права должны быть установлены следующие условия: надлежащее исполнение арендатором своих обязательств по договору; наличие письменного уведомления арендодателя о намерении заключить новый договор аренды в разумный срок до окончания действия договора аренды; согласие арендатора на заключение договора аренды на новый срок на условиях, на которых арендодатель предполагал заключить договор аренды с другим арендатором, тождественность условий аренды (наличие равных условий аренды имущества).

Указывая, что спорные объекты принадлежат ему на праве аренды в силу договора от 26.12.1991, истец не представил доказательства, свидетельствующие о надлежащем исполнении предусмотренных им обязанностей с даты его совершения и до момента заключения территориальным управлением договоров с иными лицами. Арендная плата в сумме 15 314 рублей 83 копеек перечислена арендодателю только 18.03.2009 (платежное поручение от 18.03.2009 N 119; т. 2, л.д. 9, 10). При этом истец не доказал, что данный платеж соответствует условиям приложения N 2 к договору аренды от 26.12.1991, либо нормативно установленному размеру платы за использование федерального имущества.

Поскольку общество не доказало наличие совокупности условий, необходимых для реализации преимущественного права на заключение договора аренды, в удовлетворении иска отказано правомерно..."

Уральский округ

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 11.05.2016 N Ф09-4261/16 по делу N А76-17560/2015

"...При рассмотрении спора судами установлено, что 11.11.2011 между комитетом (арендодатель) и обществом "Статус-33" (арендатор) оформлен договор краткосрочной аренды земли города Челябинска УЗ N 007624-К-2011.

По условиям п. п. 1.1, 1.1.1 договора арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование на условиях краткосрочной аренды земельный участок площадью 12 644 кв. м, расположенный по ул. Братьев Кашириных в Калининском районе города Челябинска, из земель населенных пунктов (общественно-деловая зона), кадастровый номер 74:36:0615004:0029, для строительства комплекса строительного рынка без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Общество "Статус-33" 16.02.2015 обратилось в комитет с заявлением о продлении срока действия договора краткосрочной аренды земли города Челябинска от 11.11.2011 УЗ N 007624-К-2011 на пять лет.

Комитет письмом от 30.04.2015 исх. N 8472 отказал обществу "Статус-33" в продлении срока действия договора аренды по причине невыполнения существенных условий договора аренды со стороны арендатора, а именно в связи с несвоевременным внесением арендной платы и нецелевым использованием земельного участка, сославшись на проведенную 06.04.2015 выездную проверку в отношении испрашиваемого земельного участка, в ходе которой установлено, что на переданном в аренду земельном участке находятся торговые боксы, часть территории земельного участка занимает автостоянка с будкой для охраны, строительство комплекса строительного рынка не ведется.

Полагая, что названный отказ комитета в продлении срока договора аренды земельного участка, выраженный в письме от 30.04.2015 N 8472, является незаконным и необоснованным, общество "Статус-33" обратилось в арбитражный суд.

Таким образом, право на продление договора аренды связано с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе договор краткосрочной аренды земли города Челябинска от 11.11.2011 УЗ N 007624-К-2011 и акт осмотра земельного участка от 22.04.2014, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о недоказанности принятия обществом "Статус-33" после приобретения права аренды земельного участка по договору от 11.11.2011 надлежащих мер для освоения земельного участка, поскольку им не предпринимались действия по осуществлению строительства на нем. Сведения о государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости, расположенные на земельном участке, за обществом "Статус-33" в материалах дела отсутствуют. Кроме того, судом апелляционной инстанции установлено, что у истца имеется задолженность по арендной плате за период с 01.04.2012 по 30.09.2015, взысканная судом по иску комитета в рамках арбитражного дела N А76-10572/2015.

При данных обстоятельствах суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о невозможности признания общества "Статус-33" добросовестным застройщиком и арендатором, предпринимавшим своевременные и надлежащие меры для освоения земельного участка.

Учитывая изложенное, суды пришли к обоснованным выводам об отсутствии у общества "Статус-33" преимущественного права на заключение договора аренды земельного участка для целей строительства объекта недвижимости, а также к выводу об отсутствии у комитета обязанности по продлению срока договора аренды.

При таких обстоятельствах суды правомерно отказали в удовлетворении заявленных требований общества "Статус-33"..."

Постановление ФАС Уральского округа от 07.06.2011 N Ф09-3099/11-С3 по делу N А47-6211/2010

"...Согласно названной ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок, если иное не предусмотрено законом или договором аренды. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Как установлено судом апелляционной инстанции, предпринимателем обязанность по внесению арендной платы исполнялась ненадлежащим образом, поскольку платежи вносились несвоевременно с нарушением сроков, на момент расторжения договора у предпринимателя имелась задолженность по арендной плате. Указанное обстоятельство признано судом апелляционной инстанции свидетельствующим об отсутствии у истца преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок.

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основаниями для отмены решения суда первой инстанции и постановления апелляционного суда (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено..."

Постановление ФАС Уральского округа от 13.05.2009 N Ф09-2854/09-С6 по делу N А07-10207/2008-Г-ЖМВ

"...Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Башкортостан по делу N А07-1783/2007-Г-ААР удовлетворен иск Минимущества к обществу "Домино-Прайд" о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.01.2006 по август 2007 года и выселении его из занимаемых помещений. При этом судом установлено, что пользование обществом "Домино-Прайд" арендованным имуществом по истечении срока действия договора аренды от 16.02.2006 N 8798.3 происходило без внесения арендной платы, также указанным обществом не исполнено требование Минимущества о возвращении помещений после его окончания.

В соответствии со ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанностью арендатора является своевременное внесение платы за пользование имуществом.

Принимая во внимание, что обстоятельства ненадлежащего исполнения обществом "Домино-Прайд" обязательств по договору аренды от 16.02.2006 N 8798.3 установлены вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по делу, в котором принимали участие те же лица (ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), суды пришли к обоснованному выводу о том, что истец не имеет преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, в связи с чем требование о переводе прав и обязанностей арендатора по договору аренды от 13.12.2006 N 9936, заключенному с обществом "Форест", удовлетворению не подлежит..."

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 08.06.2010 N КГ-А41/3771-10 по делу N А41-4549/09

"...Арбитражный суд Московской области вынес решение от 16.10.2009 г. по делу N А41-4549/09 о переводе прав и обязанностей по договору аренды торговых мест N 15, 16 рынка, расположенных на территории, прилегающей к Митинскому кладбищу, заключенному между ИП Гусевой Е.В. и ООО "Рынок ритуальных услуг".

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 13.01.2010 г. решение суда отменено, в удовлетворении требования отказано.

Проверив материалы дела, законность обжалуемого судебного акта в пределах, предусмотренных в ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд кассационной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для его отмены.

ИП Терехова Е.Н. 31.12.2008 г. направила в адрес руководителя ООО "Рынок ритуальных услуг" заявление от 5.12.2008 г. о продлении договора аренды торговых мест N 15 и 16 на 10 лет как арендатору, имеющему преимущественное право на продление договора аренды.

ООО "Рынок ритуальных услуг письмом N 1-01 от 8.01.2009 г. отказало ИП Тереховой Е.Н. в продлении договора аренды как арендатору, ненадлежащим образом исполняющим обязанности по договору аренды.

По материалам дела арбитражный суд апелляционной инстанции установил, что имело место нарушение ИП Тереховой Е.Н. п. п. 12, 13 правил работы рынка, соблюдать которые арендатор обязался в п. п. 2.2.1 договора аренды от 30.03.2009 года.

Указанные правила запрещают арендаторам распитие пива, алкогольной и спиртосодержащей продукции и появление в состоянии алкогольного опьянения на территории ООО "Рынок ритуальных услуг".

Помимо этого арбитражным судом апелляционной инстанции установлены и иные нарушения правил работы указанного рынка.

В соответствии с п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом, исполнивший свои обязанности, по истечении срока действия договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок..."

Постановление ФАС Московского округа от 24.03.2006 N КГ-А40/2224-06 по делу N А40-35167/05-82-245

"...Предъявляя требования об обязании ответчика заключить договор аренды на новый срок, арендатор должен доказать, что являлся добросовестным арендатором.

Разрешая спор, суд апелляционной инстанции установил, что ОАО "Спецмонтаж" не может быть признано добросовестным арендатором по смыслу статьи 621 ГК РФ. Из представленных в дело материалов (т. 1, л. д. 25 - 51; т. 2, л. д. 41 - 43) следует, что истцом систематически допускались просрочки по внесению арендных платежей. Кроме того, суд апелляционной инстанции на основании акта проверки использования имущества от 29 октября 2003 г. N 49 установил, что часть спорных помещений в октябре 2003 г. занимало ООО "ТК "РУС БЕЛ", а на основании такого же акта от 16 февраля 2004 г. N 42 указанное помещение занимало ЗАО "Энергия групп" без согласия собственника..."

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 26.03.2010 по делу N А21-4756/2009

"...Не согласившись с прекращением договорных отношений со стороны арендодателя и полагая, что имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, Общество обратилось в арбитражный суд.

Следует согласиться с выводами судов об отсутствии оснований для понуждения ответчика заключить с Обществом договор аренды на новый срок.

Согласно пункту 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Ни законом, ни договором аренды не предусмотрена обязательность его перезаключения на новый срок.

Суды, дав оценку представленным в дело доказательствам с позиций статьи 71 АПК РФ, посчитали несостоятельной ссылку Общества на наличие у него преимущественного права на заключение договора на новый срок. Суды указали на нарушение арендатором условий договора аренды в части соблюдения требований Госсанэпиднадзора, установленных для соответствующего вида деятельности, и обязанности заключить охранное обязательство с органами охраны памятников. Данные выводы судов подателем жалобы не опровергнуты.

Кассационная инстанция полагает, что при принятии обжалуемых судебных актов нормы процессуального и материального права применены правильно, судебные акты отмене не подлежат..."

По данному делу см. также Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2009.

Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2009 по делу N А21-4756/2009

"...Согласно ч. 4 ст. 53 Закона до 1 июля 2015 года разрешается заключение новый срок без проведения конкурсов или аукционов договоров аренды, указаны частях 1 и 3 статьи 17.1 и заключенных до 1 июля 2008 года с субъектами малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и средне предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при условии отсутствия на момент заключения такого договора аренды на новый срок оснований для его досрочно: расторжения, предусмотренных гражданским законодательством.

В соответствии с п. 6.2.4 договора аренды N 3325 от 19 января 2006 года в обязанности арендатора входит соблюдение требований Госсанэпиднадзора, Госпожнадзора, отраслевых норм, установленных для данного вида деятельности.

Несоблюдение данных требований, является в силу п. 8.6.1.5 основанием для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.

Пунктом 6.2.4 договора аренды закреплено, что арендатор обязуется соблюдать требования Госсанэпиднадзора, установленные для соответствующего вида деятельности. Постановлением Ленинградского районного суда от 04.03.2009 по делу N 6-54/09 ООО "Ирина и Регина" было признано виновным в совершении административного правонарушения, предусмотренного ст. 6.6. Кодекса об административных правонарушениях, обществу назначено наказание в виде административного приостановления деятельности сроком на 60 суток. Основанием для привлечения к административной ответственности послужили выявленные Управлением Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Калининградской области нарушения санитарно-эпидемиологических требований к водоснабжению и канализации, к вентиляции, освещению, к устройству и содержанию помещений, к оборудованию, инвентарю, посуде, таре, к хранению пищевых продуктов, обработке сырья и производству продукции. Решением Калининградского областного суда от 26.03.2009 по делу N 7А-46/2009 вышеуказанное постановление Ленинградского районного суда оставлено без изменения.

Кроме того, на основании п. 6.2.13 договора аренды при аренде памятников истории и архитектуры арендатор обязан заключить охранное обязательство с органами охраны памятников. Такого обязательства ООО "Ирина и Регина" не представлено.

Таким образом, апелляционная инстанция считает, что суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что отсутствует одно из обязательных условий для заключения договора аренды на новый срок без проведения конкурса, перечисленных в части 4 статьи 53 Федерального закона N 135-ФЗ "О защите конкуренции", как то - на момент заключения такого договора аренды на новый срок не имеется оснований для его досрочного расторжения.

В связи с вышеизложенным, апелляционная инстанция не находит оснований для отмены принятого по делу судебного акта, нормы материального и процессуального права применены верно, в удовлетворении апелляционной жалобы следует отказать..."

Центральный округ

Постановление ФАС Центрального округа от 09.07.2014 по делу N А62-6243/2013

"...Ссылаясь на наличие преимущественного права на заключение договора аренды земельного участка, общество обратилось в суд с настоящим иском.

Суды первой и апелляционной инстанций исследовали представленные доказательства, доводы сторон, дали им правильную юридическую оценку и пришли к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований, исходя из следующего.

Иск о переводе прав и обязанностей по договору аренды может быть удовлетворен, если доказано наличие условий, позволяющих реализовать преимущественное право на заключение договора; арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок и заключил договор аренды с другим лицом в пределах годичного срока после прекращения договора с прежним арендатором.

Как следует из условий договора N 1285, земельный участок предоставлен обществу для целей, не связанных со строительством, а именно для организации мелкооптового рынка.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Смоленской области от 15.07.2013 по делу N А62-6794/2012, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 07.10.2013, обществу отказано в признании права собственности на капитальное строение "Специализированный вещевой рынок "Тройка" площадью 2 164 кв. м. Судом по данному делу установлено, что на земельном участке общество самовольно возвело объекты недвижимого имущества (здание рынка и туалет) без получения соответствующих разрешений, в том числе прав на земельный участок. Данное обстоятельство обществом не отрицается.

Суд кассационной инстанции соглашается с выводами судов первой и апелляционной инстанций о том, что в нарушение статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации общество нецелевым образом использовало объект аренды, в связи с чем оно не является добросовестным арендатором.

Как правильно отмечено судом апелляционной инстанции, земельный участок предоставлялся обществу для коммерческих целей - организации рынка, в то время как предприятию участок предоставлен для мероприятий, не связанных с извлечением прибыли.

Доводы жалобы о неправомерном выводе суда об отсутствии у него преимущественного права на заключение договоров аренды земельных участков, о необходимости квалифицировать действия департамента как злоупотребление правом, поскольку они направлены на лишение его прав, правомерно отклонены.

Перевести права в порядке статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации возможно только при добросовестном поведении арендатора и совпадении целей предоставления земельного участка. Как правильно установлено судами, цель предоставления земельных участков различна, общество не являлось добросовестным арендатором.

Суд кассационной инстанции полагает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем оснований для отмены судебных актов не имеется..."

Дальневосточный округ

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 27.06.2014 N Ф03-2550/2014 по делу N А51-30626/2013

"...Как следует из материалов дела и установлено судом, между ООО "Рынок" (арендодатель) и ООО "Арсеньевский свинокомплекс" (арендатор) были заключены договоры N N 39, 40 о предоставлении в аренду мест для торговли на территории ООО "Рынок", в соответствии с условиями которых арендодатель предоставляет арендатору во временное пользование за плату два торговых места, площадью по 2,46 кв. м каждое, сроком с 01.01.2013 по 30.06.2013.

В соответствии со статьей 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Согласно части 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Из анализа приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что арендатор вправе требовать заключения на новый срок договора только в отношении того же имущества, которое являлось предметом ранее заключенного договора аренды.

Как следует из материалов дела, предметом договоров аренды N N 39, 40 являлись торговые места, расположенные по адресу: г. Арсеньев, ул. Жуковского, 39/1.

Судом установлено, что с августа 2013 года рыночная торговля в г. Арсеньев осуществляется на территории Универсального рынка, расположенного по адресу: г. Арсеньев, ул. Островского, 2/1, а ранее существовавший рынок по адресу г. Арсеньев, ул. Жуковского, 39/1, свою деятельность прекратил.

Установив указанные выше обстоятельства, суд пришел к правомерному выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований ООО "Арсеньевский свинокомплекс" к ООО "Рынок"..."

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 14.05.2007 N КГ-А40/3623-07 по делу N А40-36387/06-1-197

"...Общество с ограниченной ответственностью "Карат-С" (далее - ООО "Карат-С") обратилось в Арбитражный суд г. Москвы к Департаменту земельных ресурсов г. Москвы (далее - Департамент) о переводе прав и обязанностей арендатора по договору аренды от 31.10.2005 N М-02-025446, заключенному между ответчиком и Обществом с ограниченной ответственностью ТСК "Русский танцевальный клуб" (далее - ООО ТСК "Русский танцевальный клуб").

При таких обстоятельствах, как правильно указал суд, у истца отсутствуют правовые основания для удовлетворения иска, заявленного в порядке пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

...Суд установил, что границы земельного участка, являющегося предметом договора от 31 октября 2005 года N М-02-025446, не совпадают с границами земельного участка ранее арендованного истцом по договору аренды от 27 октября 1998 года N М-02-503909. Земельный участок имеет иное целевое назначение..."

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 30.04.2008 по делу N А56-5285/2007

"...Неправомерна ссылка предпринимателей на пункт 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации о преимущественном праве арендатора, надлежащим образом исполнявшего свои обязанности, заключить договор аренды на новый срок.

Данной нормой не предусмотрено право арендатора требовать от арендодателя заключения такого договора и соответствующей обязанности последнего. В случае отказа арендодателя заключить с арендатором договор на новый срок последний вправе требовать перевода на себя прав и обязанностей по договору, заключенному с другим лицом в течение года со дня истечения срока действовавшего договора, и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

К тому же данное правило подлежит применению только в отношении ранее арендованного объекта аренды и не распространяется на сходный или аналогичный объект..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 22.02.2007 по делу N А05-8019/2006-3

"...ООО "Северсервис" обратилось в суд с требованием на основании статьи 621 ГК РФ, пункта 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 8 Федерального закона "О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках" и пункта 5.8 Положения о порядке предоставления и прекращения прав на земельные участки, находящиеся в ведении муниципального образования "Город Архангельск", утвержденного решением Архангельского городского Совета Депутатов от 21.12.2005 N 93. ООО "Северсервис" просило перевести на него права и обязанности арендатора по договорам от 14.06.2006 N 1/695 и N 1/697, заключенным с МУП "Центральный рынок".

Суд отказал в удовлетворении исковых требований в связи со следующим.

В ходе рассмотрения дела суд установил, что истец ненадлежащим образом исполнял свои обязанности по договору.

Кроме того, кассационная инстанция считает, что преимущественное право на заключение договора аренды может быть реализовано только в отношении объекта, который ранее находился в аренде. В данном случае в аренду МУП "Центральный рынок" были переданы иные земельные участки. То обстоятельство, что указанные земельные участки были образованы в результате разделения земельного участка, ранее арендованного ООО "Северсервис", не имеет правового значения, поскольку с момента формирования в установленном порядке новых земельных участков они являются самостоятельными объектами гражданских прав.

При таких обстоятельствах кассационная инстанция не находит оснований не согласиться с выводом суда о том, что ООО "Северсервис" не является тем лицом, у которого возникло право требования перевода на себя прав и обязанностей по заключенным Мэрией и МУП "Центральный рынок" договорам аренды..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 21.06.2012 N Ф09-3986/12 по делу N А07-10769/11

"...Общество "Мечел-Сервис" обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением о признании незаконным бездействия администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - администрация) в лице уполномоченных органов и подразделений, выразившегося в непринятии решения о продлении договора аренды земельного участка от 05.10.2007 N 1082-07 на новый срок, обязании администрации принять решение о продлении названного договора аренды на срок с 20.09.2010 до 31.12.2017 и заключить с обществом "Мечел-Сервис" дополнительное соглашение к договору аренды о продлении срока действия указанного договора, признании недействительным постановления главы администрации от 29.12.2007 N 8356 "О предоставлении обществу с ограниченной ответственностью "МЕГИ" земельного участка по ул. Глазовской в Демском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан для реконструкции производственной базы" (с учетом уточнений заявленных требований, принятых судом в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В обоснование заявленных требований о признании недействительным постановления администрации от 29.12.2007 N 8356 и бездействия администрации, выразившегося в непродлении срока действия договора аренды земельного участка от 05.10.2007 N 1082-07 на новый срок общество "Мечел-Сервис" ссылалось на то, что он является арендатором земельного участка с кадастровым номером 02:55:050506:0005 на основании названного договора с учетом дополнительного соглашения к нему от 25.03.2008 N 1 и собственником объекта недвижимого имущества, находящегося на данном земельном участке.

В соответствии с п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Пунктом 3 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных п. 3 ст. 35, п. 1 ст. 36 (преимущественное право собственника или владельца объекта недвижимости, расположенного на земельном участке) и ст. 46 названного Кодекса (основания прекращения договора аренды земельного участка).

На момент рассмотрения спора судами осуществлен государственный кадастровый учет земельных участков с кадастровыми номерами 02:55:050506:333 и 02:55:050506:334, сведения о них внесены в государственный кадастр недвижимости.

С учетом этих обстоятельств, поскольку запись о государственной регистрации договора аренды от 05.10.2007 N 1082-07 погашена, земельный участок, переданный по названному договору аренды, прекратил существование, апелляционный суд пришел к верному выводу об отсутствии оснований для возложения на администрацию обязанности принять решение о продлении договора аренды от 05.10.2007 N 1082-07 земельного участка с кадастровым номером 02:55:050506:0005 и заключения дополнительного соглашения о продлении срока его действия..."

Центральный округ

Постановление ФАС Центрального округа от 02.02.2006 N А14-16764/2004/633/32

"...Индивидуальный предприниматель Горбунова Людмила Николаевна, г. Воронеж, обратилась в Арбитражный суд Воронежской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью (далее - ООО) "Прогресс-К", г. Воронеж, и обществу с ограниченной ответственностью (далее - ООО) "Воронежторгснаб", г. Воронеж, о понуждении к заключению договора аренды торговых мест N 109 и N 109а на крытом рынке "Молодежный" на условиях представленного ею проекта договора.

Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований к ООО "Прогресс-К", суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Таким образом, данная норма предусматривает, что истец вправе требовать заключения договора аренды на новый срок только в отношении ранее арендованного им торгового места.

Кроме того, из материалов дела усматривается, что перестановка торговых мест осуществлена ООО "Воронежторгснаб" в соответствии с приказом от 05.01.2004 N 1, в связи с чем в месте расположения торговых мест N 109 и N 109а в 2004 году организован проход для покупателей.

Из этого следует, что заключение договора на предоставление иных торговых мест в крытом рынке "Молодежный" возможно только на общих основаниях.

Таким образом, принимая решение об отказе в удовлетворении исковых требований истца о понуждении ООО "Прогресс-К" к заключению договора аренды торговых мест, суд правомерно исходил из того, что основания для применения п. 1 ст. 621 ГК РФ отсутствуют..."

Дальневосточный округ

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 15.02.2005 N Ф03-А51/04-1/4481

"...24.03.2003 стороны заключили дополнительное соглашение к договору аренды N 68, в котором уточнили площадь переданных в аренду помещений - 1251,7 кв. м и установили, что договор считается продленным на неопределенный срок.

На основании ст. 610 ГК РФ арендодатель направил арендатору письмо от 13.08.2003 N 07-09-391 о прекращении договора с 20.11.2003 и потребовал освободить помещения до 21.11.2003.

ЗАО "Глобус", считая, что исполняло обязательства по договору аренды добросовестно и имеет право в соответствии со ст. 621 ГК РФ на заключение договора аренды на новый срок, обратилось в арбитражный суд с иском о понуждении Комитета г. Лесозаводска заключить такой договор.

Первая и апелляционная инстанции, исследовав и оценив доказательства, имеющиеся в материалах дела, с учетом положений ст. ст. 421, 621 ГК РФ правомерно сделали вывод об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленного требования.

В п. 1 ст. 621 ГК РФ предусмотрено, что арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Как следует из обстоятельств дела, договор аренды прекратился не в связи с истечением его срока, а в связи с отказом арендодателя от него на основании ст. 610 ГК РФ как заключенного на неопределенный срок.

Следовательно, ст. 621 ГК РФ о преимущественном праве арендатора на заключение договора на новый срок неприменима к отношениям по договору аренды, заключенному на неопределенный срок и прекращенному в связи с отказом от него арендодателя..."

Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 28.12.2011 по делу N А57-6803/2011

"...По мнению предпринимателя, срок действия договора аренды земельного участка от 12.05.2000 N 1467 закончился 12.05.2010 и в порядке пункта 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации он, как арендатор земельного участка, имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды на указанный земельный участок.

Отказывая в удовлетворении требований предпринимателя, суды исходили из того, что обязанность администрации заключить с предпринимателем договор аренды спорного земельного участка не предусмотрена ни законом, ни договором, кроме этого, суды исходили из того, что у предпринимателя не возникло преимущественное право на заключение договора аренды указанного земельного участка, а у администрации не возникло обязанности по заключению договора аренды в силу пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации.

Как установлено судом, стороны по делу не ставят под сомнение тот факт, что ИП Иванов О.Ю. продолжает пользоваться земельным участком и после истечения срока договора аренды без возражений со стороны арендодателя; Администрация муниципального образования "Город Саратов" не оспаривает факт возобновления договора на неопределенный срок на прежних условиях; Комитет по землепользованию и градостроительству администрации муниципального образования "Город Саратов" не направлял предпринимателю уведомление о расторжении договора аренды земельного участка от 12.05.2000 N 1467.

Обязанность заинтересованных лиц именно по перезаключению с заявителем договора законом или добровольно принятым обязательством не предусмотрена.

Право аренды на земельный участок зарегистрировано за ИП Ивановым О.Ю. в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним по договору аренды земельного участка от 12.05.2000 N 1467, действие которого в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации возобновлено на неопределенный срок.

Предприниматель не утратил установленное договором право и основания для пользования участком.

Таким образом, тщательно проверив и оценив представленные сторонами в материалы дела доказательства, судебные инстанции пришли к обоснованному выводу о том, что оспариваемые действия органа местного самоуправления совершены в пределах своей компетенции, соответствуют закону и не нарушают права и законные интересы предпринимателя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 20.10.2011 по делу N А57-15072/2010

"...Однако, выводы апелляционного суда о том, что у администрации отсутствуют основания для заключения нового договора аренды земельного участка не противоречат статье 11, пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, статье 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку защите подлежат нарушенные или оспариваемые права, тогда как незаконное бездействие администрации отсутствует, арендодатель признает возобновление договора аренды земельного участка от 08.07.1997 N 557 на тех же условиях на неопределенный срок, что подтверждается его письмами от 26.07.2010 N 02-07/06-11888, от 05.03.2010 N 02/07/07-3484.

Поскольку заключение договора на новый срок возможно при истечении срока договора аренды земельного участка, то отказ в удовлетворении требований заявителя по существу является правомерным, в связи с чем, основания для отмены обжалуемого судебного акта не имеются..."

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 21.09.2011 по делу N А66-489/2011

"...Как следует из материалов дела, на основании постановления от 16.10.2007 N 1770 Администрация (арендодатель) и предприниматель Балуев А.А. (арендатор) 30.04.2008 заключили договор аренды земельного участка из земель населенных пунктов площадью 37 кв. м с кадастровым номером 69:43:07 05 13:0018, расположенного по адресу: Тверская обл., г. Конаково, Учебная ул., сроком с 16.10.2007 по 16.10.2010 для использования под торговый павильон.

Предприниматель обращался в Администрацию с заявлениями от 30.09.2010 N 5220-10Ф и от 29.11.2010 N 6345-10 с просьбой заключить договор аренды на новый срок.

В уведомлении от 14.12.2010 N 3644 Администрация сообщила предпринимателю об отказе от заключения договора аренды на новый срок, направив соглашение о расторжении договора аренды.

Предприниматель, считая неправомерным отказ Администрации от заключения договора аренды на новый срок, оформленный уведомлением от 14.12.2010 N 3644, обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Установив, что по окончании определенного в договоре срока арендатор продолжал пользоваться земельным участком, суды со ссылкой на пункт 2 статьи 621 ГК РФ сделали правильный вывод о том, что спорный договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок.

Администрация уведомлением от 14.12.2010 N 3644 сообщила арендатору об отказе от заключения договора аренды на новый срок, предложив подписать соглашение о расторжении спорного договора.

Факт получения названного уведомления предприниматель Балуев А.А. не оспаривает.

Проанализировав содержание уведомления от 14.12.2010 N 3644, суды расценили его как односторонний отказ арендодателя от договора, направленный арендатору в порядке пункта 2 статьи 610 ГК РФ и повлекший в силу пункта 3 статьи 450 того же Кодекса прекращение договора.

При таких обстоятельствах суды пришли к выводу об отсутствии оснований для понуждения Администрации заключить с предпринимателем Балуевым А.А. договор аренды земельного участка.

Поскольку нормы материального и процессуального права применены судами правильно, оснований для отмены обжалуемых судебных актов, установленных статьей 288 АПК РФ, не имеется..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 13.09.2011 по делу N А56-62979/2010

"...Поскольку по истечении установленного пунктом 3.1 договора аренды срока его действия арендатор продолжал пользоваться земельным участком в отсутствие возражений КУГИ, договор аренды возобновлен на неопределенный срок на основании пункта 2 статьи 621 ГК РФ.

Письмом от 15.07.2010 N 6492 КУГИ уведомил ООО "ХОР" о расторжении договора аренды с 05.11.2010.

13.09.2010 ООО "ХОР" направило в адрес КУГИ проект договора с предложением заключить договор аренды спорного земельного участка на новый срок.

В письме от 12.10.2010 N 7627 КУГИ отказал в заключении договора аренды на новый срок и повторно уведомил ООО "ХОР" о расторжении договора аренды.

Не согласившись с отказом от договора со стороны арендодателя и полагая, что имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, ООО "ХОР" обратилось в арбитражный суд с указанными требованиями.

Отказывая в удовлетворении исковых требований суд первой инстанции указал, что статьей 621 ГК РФ не предусмотрена обязанность арендодателя заключать договор аренды с прежним арендатором, а указано лишь на то, что арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции и также отметил, что положения о преимущественном праве арендатора на заключение договора на новый срок неприменимы к отношениям по договору аренды, заключенному на неопределенный срок и прекращенному в связи с отказом арендодателя от его исполнения.

Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 22.02.2007 по делу N А05-8019/2006-3

"...Договор аренды прекратился не в связи с истечением его срока, а в связи с отказом арендодателя от него на основании статьи 610 ГК РФ как заключенного на неопределенный срок. Следовательно, статья 621 ГК РФ о преимущественном праве арендатора на заключение договора на новый срок неприменима к отношениям по договору аренды, заключенному на неопределенный срок и прекращенному в связи с отказом арендодателя от его исполнения.

Кассационная инстанция находит выводы суда соответствующими нормам материального права и материалам дела..."

Акты высших судов

Определение Верховного Суда РФ от 12.09.2017 N 306-КГ17-4881 по делу N А65-4660/2016

"...Как установлено судами и усматривается из материалов дела, между Управлением земельных и имущественных отношений Нижнекамского муниципального района Республики Татарстан и АНО "Бюро архитектурного планирования и градостроительного кадастра Нижнекамска" 01.11.2007 заключен договор аренды муниципального имущества - нежилого помещения, находящегося в собственности города Нижнекамска, расположенного по адресу: г. Нижнекамск, улица Ахтубинская, дом 6, сроком действия с 01.11.2007 по 30.09.2008. По истечении срока действия договора нежилое помещение по акту приема-передачи не возвращено, договор возобновлен на неопределенный срок.

Приказом УФАС по Республике Татарстан от 14.10.2015 N 02/714-к возбуждено дело N 06-351/2015 по признакам нарушения Исполнительным комитетом города Нижнекамска и Управлением земельных и имущественных отношений Нижнекамского муниципального района Республики Татарстан положений Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции, Закон N 135-ФЗ).

Решением антимонопольного органа от 24.11.2015 по делу N 06-351/2015 учреждение признано нарушившим положения части 1 статьи 15 Закона о защите конкуренции в части предоставления незаконной преференции организации путем продления договора аренды объекта муниципального нежилого фонда на неопределенный срок без проведения торгов, а также бездействия по возврату данного имущества в муниципальную собственность (пункт 1).

Считая свои права нарушенными, учреждение обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными пунктов 1 и 3 решения антимонопольного органа.

Удовлетворяя заявленное требование, суды трех инстанций, руководствуясь положениями статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходили из отсутствия в действиях (бездействии) учреждения нарушения части 1 статьи 15 Закона о защите конкуренции, поскольку договор аренды муниципального нежилого помещения заключен с организацией до вступления в силу Федерального закона от 30.06.2008 N 108-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О концессионных соглашениях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации", что исключает необходимость применения при продлении срока действия договора специального порядка, предусматривающего обязательное проведение конкурсов или аукционов. Кроме того, судами сделан вывод о соблюдении при пролонгации договора аренды на неопределенный срок условий, установленных частью 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, и об истечении трехлетнего срока давности рассмотрения дела о нарушении антимонопольного законодательства, предусмотренного статьей 41.1 Закона о защите конкуренции.

По мнению Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации, при рассмотрении данного дела судами не было учтено следующее.

Согласно пункту 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества установлены статьей 17.1 Закона о защите конкуренции, которая введена Федеральным законом от 30.06.2008 N 108-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О концессионных соглашениях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации".

В соответствии со статьей 17.1 Закона о защите конкуренции заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество в силу закона.

Таким образом, с момента вступления в силу статьи 17.1 Закона о защите конкуренции заключение договоров аренды на новый срок без проведения торгов, в том числе заключение дополнительных соглашений, увеличивающих срок действия данных договоров, является нарушением требований, предусмотренных названной нормой Закона N 135-ФЗ.

Коллегия судей Верховного Суда Российской Федерации считает несостоятельной ссылку судов трех инстанций на положения части 9 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ, позволяющей арендатору преодолеть публичные процедуры торгов.

Из приведенных положений следует, что части 9 и 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции предоставляют преимущество арендатору на заключение договора аренды государственного и муниципального имущества на новый срок перед другими лицами (наряду с иными, указанными в ней условиями) только в том случае, если предшествующий договор аренды был заключен в порядке, предусмотренном частями 1 и 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, то есть по результатам конкурса или аукциона.

В соответствии с частью 4 статьи 53 Закона о защите конкуренции (в редакции Федерального закона, действовавшего до 01.07.2013) до 01.07.2015 разрешалось заключение на новый срок без проведения конкурсов или аукционов договоров аренды, указанных в частях 1 и 3 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ и заключенных до 01.07.2008 с субъектами малого или среднего предпринимательства при условии отсутствия на момент заключения такого договора аренды на новый срок оснований для его досрочного расторжения, предусмотренных гражданским законодательством.

Следовательно, на всех остальных арендаторов данная преференция не распространялась и заключение на новый срок договоров аренды, ранее заключенных до 01.07.2008 вне процедуры торгов, было возможно только по правилам частей 1 и 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции.

Данные выводы соответствуют правовой позиции, изложенной ранее в определении Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2017 N 305-КГ17-2739.

Судами установлено и подтверждается материалами дела, что договор аренды от 01.11.2007 был заключен организацией без соблюдения публичных процедур до вступления в силу статьи 17.1 Закона о защите конкуренции. После истечения срока действия договора аренды нежилое помещение не было возвращено учреждению, договор возобновлен на неопределенный срок.

Таким образом, в данном случае продление договора аренды муниципального имущества с организацией на новый срок было возможно только по результатам торгов, поскольку законодатель установил условия перезаключения на новый срок таких договоров аренды, ограничив возможность их заключения без проведения публичных процедур для определенной категории субъектов предпринимательской деятельности. В результате нарушений требований Закона о защите конкуренции учреждением были предоставлены конкурентные преимущества организации путем представления в пользование муниципального имущества по окончании срока действия договора аренды.

На основании изложенного и в соответствии с частью 1 статьи 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные акты трех инстанций подлежат отмене как принятые с существенным нарушением норм материального права, повлиявшими на исход дела..."

Определение Верховного Суда РФ от 20.11.2015 N 306-КГ15-14267 по делу N А55-891/2015

"...Как установлено судами, в соответствии с протоколом о результатах торгов по продаже права аренды земельного участка от 17.05.2002 между администрацией Автозаводского района города Тольятти (арендодатель) и обществом (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка от 30.05.2002 N 2242, по условиям которого обществу предоставлен в аренду сроком на 5 лет земельный участок площадью 91 кв. м, с кадастровым номером 63:09:01 01 120:у07, расположенный по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, 6 квартал, ул. Фрунзе, сроком до 16.05.2007.

Между Управлением Росимуществом (арендодатель) и обществом (арендатор) также было заключено дополнительное соглашение от 09.09.2014 N 3 к договору аренды земельного участка от 30.05.2002 N 2242, которым изменены сведения об арендодателе, продлен срок договора на 49 лет с 17.05.2007 по 16.05.2056, изменены сведения о земельном участке в части кадастрового номера и содержание пунктов 2, 3, 4, 5, 6, 7 договора аренды.

Управление Росреестра 20.10.2014 N 09/606/2014-485 отказало обществу в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка, ссылаясь на то, что на государственную регистрацию не были представлены документы, подтверждающие соблюдение положений статей 34, 38 Земельного кодекса при заключении соглашения о продлении срока аренды.

Полагая, что отказ Управления Росреестра не соответствует действующему законодательству и нарушает его права и законные интересы, общество обратилось в арбитражный суд с указанными требованиями.

В пункте 31 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.02.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что договор аренды, заключенный в соответствии с пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации на новый срок, является новым договором аренды.

Суд округа обоснованно также указал, что при заключении нового договора аренды уполномоченный на распоряжение земельным участком орган в силу требований пункта 1 статьи 34 Земельного кодекса (действовавшей до 01.03.2015 в силу Федерального Закона N 171-ФЗ от 23.06.2014) должен был обеспечить подготовку информации о предстоящем представлении в аренду земельного участка, и заблаговременную публикацию такой информации.

На основании такой информации заинтересованные лица могут также подать заявки на приобретение земельного участка в аренду, и при наличии таких заявлений право аренды приобретается на торгах. При этом добросовестный арендатор сохраняет преимущественное право на заключение нового договора аренды, в связи с чем, может потребовать перевода на него прав нового арендатора, выигравшего торги. Установленный законом порядок заключения договора аренды земельных участков направлен на обеспечение публичных интересов.

При заключении дополнительного соглашения от 09.09.2014 N 3 к договору аренды земельного участка от 30.05.2002 N 2242 не была соблюдена установленная законом процедура предоставления в аренду земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации, в связи с чем Управление Росреестра правомерно отказало в его регистрации..."

Постановление Президиума ВАС РФ от 28.12.2010 N 9143/10 по делу N А53-15386/2009

"...Между Департаментом имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее - департамент) и обществом с ограниченной ответственностью "Ростовская транспортная компания "Русэлтранс" (далее - общество) на основании распоряжения департамента от 17.02.2004 N 252 и решения городской комиссии по недвижимости города Ростова-на-Дону 12.03.2004 заключен договор безвозмездного пользования нежилыми помещениями муниципальной собственности N 222 (далее - договор от 12.03.2004 N 222, договор).

Затем департамент в соответствии с распоряжением мэра города Ростова-на-Дону от 29.12.2008 N 420 "О продлении срока действия договора безвозмездного пользования нежилым помещением муниципальной собственности от 12.03.2004 N 222" заключил с обществом дополнительное соглашение от 30.12.2008, в соответствии с которым срок действия договора продлен до 31.12.2014.

В целях устранения указанного нарушения управление антимонопольной службы обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском о признании недействительным дополнительного соглашения от 30.12.2008 к договору от 12.03.2004 N 222 и применении последствий его недействительности в виде возврата в муниципальную казну переданного по договору имущества.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 14.10.2009 иск удовлетворен частично: дополнительное соглашение от 30.12.2008 к договору от 12.03.2004 N 222 признано недействительным; в удовлетворении требования о возврате спорного имущества в муниципальную казну отказано.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.01.2010 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановлением от 04.05.2010 решение суда первой и постановление суда апелляционной инстанций оставил без изменения.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлении, отзыве на него и выступлении присутствующего в заседании представителя управления антимонопольной службы, Президиум считает, что обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения по следующим основаниям.

Статья 15 Закона о защите конкуренции устанавливает запрет на акты и действия (бездействие) в том числе органов местного самоуправления, которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению или устранению конкуренции.

Согласно пункту 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции (в редакции федеральных законов от 30.06.2008 N 108-ФЗ и от 08.11.2008 N 195-ФЗ) заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением случаев, прямо названных в данной статье.

В соответствии с пунктом 3 статьи 19 и пунктом 1 статьи 20 Закона о защите конкуренции государственные или муниципальные преференции могут предоставляться на основании правовых актов федерального органа исполнительной власти, органа государственной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления, иных осуществляющих функции указанных органов органа или организации только с предварительного согласия антимонопольного органа, данного в письменной форме. Причем органы публичной власти, в том числе органы местного самоуправления, иные осуществляющие функции этих органов органы или организации, имеющие намерение предоставить государственную или муниципальную преференцию, подают в антимонопольный орган заявление о даче согласия на предоставление такой преференции по форме, определенной федеральным антимонопольным органом.

Как следует из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, срок действия договора от 12.03.2004 N 222 (с учетом дополнительного соглашения от 18.07.2005) истек 31.12.2008, то есть в период, когда уже действовали положения статей 17.1, 19, 20 Закона о защите конкуренции.

В силу того, что законных оснований для применения положений статьи 17.1 и части 4 статьи 53 Закона о защите конкуренции, дающих исключительную возможность заключения на новый срок договоров аренды без проведения конкурсов и аукционов, в данном случае не имелось, возобновление указанного договора на новый срок должно было совершаться только по результатам проведения конкурса или аукциона либо при условии согласия антимонопольного органа на предоставление муниципальной преференции в форме передачи в безвозмездное пользование имущества без проведения торгов.

Упомянутые положения Закона о защите конкуренции введены законодателем в целях защиты интересов неопределенного круга лиц. Поэтому применительно к срочным договорам, срок действия которых на момент вступления в силу названного Закона истек, положения статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) не могут быть истолкованы как создающие возможность обхода правил об обязательности торгов в установленных законом случаях. Иное выводило бы определенный круг хозяйствующих субъектов из сферы действия антимонопольного законодательства, создавая неравные условия хозяйствования, что не отвечало бы целям Закона о защите конкуренции.

В настоящем случае при возобновлении договора безвозмездного пользования муниципальным имуществом торги проведены не были; соответствующее ходатайство в муниципальный орган не подавалось.

При таких условиях судами правомерно признано недействительным дополнительное соглашение от 29.12.2008 к договору от 12.03.2004 N 222.

При названных обстоятельствах Президиум не находит оснований для признания обжалуемых судебных актов нарушающими единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права, в связи с чем эти судебные акты подлежат оставлению без изменения..."

Волго-Вятский округ

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 29.09.2014 по делу N А79-8379/2013

"...Постановлением Администрации от 09.08.2010 N 731 "О внесении изменений в постановление от 23.11.2001 N 57/790" (далее - Постановление Администрации от 09.08.2010 N 731) пункт 2 названного постановления изложен в следующей редакции: "Предоставить Прохорову Владимиру Дмитриевичу в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 21:05:010135:22, общей площадью 5022 квадратных метра, расположенный по адресу: Чувашская Республика, город Шумерля, Ленина, дом 32а, предназначенный для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, сроком на 49 лет".

На основании данного постановления Администрация и Предприниматель заключили дополнительное соглашение от 09.08.2010 N 68 к договору аренды земельного участка от 23.11.2001 N 2158. Согласно дополнительному соглашению: в пункте 1.1 договора слова "4869,0 квадратных метров для содержания территории рынка "Зеленый базар" заменить на слова "5022 квадратных метра, предназначенный для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания"; в пункте 1.2 договора слова "сроком на 20 лет" заменить на слова "сроком на 49 лет". Раздел VII договора дополнен пунктами 7.1 - 7.4 следующего содержания: "арендатор (Предприниматель) вправе передавать арендуемый земельный участок и его часть в субаренду только с письменного разрешения арендодателя (Администрации); если ставки арендной платы потенциального субарендатора превышают ставки арендной платы арендатора (Администрации), то сумма арендной платы по договору подлежит перерасчету, исходя из ставок потенциального субарендатора". Государственная регистрация дополнительного соглашения от 09.08.2010 N 68 произведена 30.08.2010.

Управление пришло к выводу, что земельный участок с кадастровым номером 21:05:010135:22 предоставлен Предпринимателю без осуществления публичных процедур, в связи с чем на рынке розничной торговли были созданы условия, которые могли привести к ограничению конкуренции.

Предприниматель не согласился с решением Управления и обратился в арбитражный суд с соответствующим заявлением.

Руководствуясь статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 29 и 34 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 18 статьи 4, частью 1 статьи 15, пунктом 4 статьи 16 Федерального закона N 135-ФЗ, разъяснениями, содержащимися в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 73), суд первой инстанции пришел к выводам, что решение соответствует действующему законодательству, не нарушает права Предпринимателя, и отказал в удовлетворении заявленного требования.

Согласно статье 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 3 статьи 22 Кодекса арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Как верно указали суды, данная информация направлена не только на защиту интересов населения, но и на выявление наличия потенциальных претендентов на данный земельный участок. Само по себе наличие у арендатора по ранее действовавшему договору преимущественного права на заключение нового договора не исключает проведения торгов при наличии двух или более заявлений о передаче земельных участков в аренду.

Таким образом, договор аренды земельного участка, заключаемый на новых условиях, должен заключаться с соблюдением статьи 34 Кодекса. Реализация преимущественного права на заключение договора аренды, осуществляемая с учетом статей 22, 34 Кодекса, статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, производится при обеспечении прочих равных условий, создаваемых заблаговременной публикацией информации о предполагаемом предоставлении земельного участка.

В случаях, предусмотренных законом, договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации), равно как и соглашение о продлении такого договора (пункт 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 73).

С учетом изложенного суды сделали правильный вывод, что земельным законодательством не предусмотрена возможность продления срока договора аренды путем внесения в него соответствующих изменений; продление (изменение) срока аренды противоречит статье 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 3 статьи 22 Кодекса.

Суды с учетом всех обстоятельств дела обоснованно признали, что Администрация и Предприниматель, заключив письменное соглашение (дополнительное соглашение от 09.08.2010 N 68), ограничили доступ на рынок розничной торговли продовольственными товарами и ярмарочной деятельности в границах муниципального образования города Шумерля, тем самым нарушили пункт 4 статьи 16 Федерального закона N 135-ФЗ.

На основании изложенного суды обоснованно отказали в удовлетворении заявленного требования..."

Восточно-Сибирский округ

Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 22.05.2018 N Ф02-1292/2018 по делу N А19-2725/2017

"...В соответствии со статьей 17.1 Закона о защите конкуренции заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество в силу закона.

Антимонопольный орган исходил из того, что распоряжение Министерства N 239/и от 09.03.2016 "О согласовании передачи в аренду нежилого помещения" нарушает данную норму антимонопольного законодательства.

Суд первой инстанции пришел к выводу о наличии у общества права на преимущественное заключение договора в порядке статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, фактическом пользовании без перерыва имуществом и воли сторон на сохранение договорных отношений.

Между тем предметом рассмотрения по делу должны были выступить вопросы о порядке заключения (продления) договора аренды с ООО фирма "Береза".

Как следует из правовых подходов Верховного Суда Российской Федерации, изложенных в Определениях от 30.06.2017 N 305-КГ17-2735, от 12.09.2017 N 306-КГ17-4881, в действующем законодательстве отсутствуют основания для неоднократного заключения арендаторами договоров аренды государственного и муниципального имущества, без конкурентных процедур, предусмотренных частью 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции.

Так, с момента вступления в силу статьи 17.1 Закона о защите конкуренции заключение договоров аренды на новый срок без проведения торгов, в том числе заключение дополнительных соглашений, увеличивающих срок действия данных договоров, является нарушением требований, предусмотренных названной нормой Закона о защите конкуренции.

Частью 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции предусмотрено, что по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 данной статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий: размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации; минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

Арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 данной статьи, за исключением следующих случаев: принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом; наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды (часть 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции).

Из приведенных положений следует, что части 9 и 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции предоставляют преимущество арендатору на заключение договора аренды государственного и муниципального имущества на новый срок перед другими лицами (наряду с иными, указанными в ней условиями) только в том случае, если предшествующий договор аренды был заключен в порядке, предусмотренном частями 1 и 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, то есть по результатам конкурса или аукциона.

При заключении договора на новый срок, в том числе при продлении срока действия договора путем подписания дополнительного соглашения, у сторон возникают новые правоотношения, которые в соответствии с частью 1 статьи 422 Гражданского кодекса должны соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим на момент их возникновения.

Такими правилами, наряду со статьей 17.1 Закона о защите конкуренции, являлись положения части 4 статьи 53 названного Закона (в редакции Федерального закона, действовавшего до 01.07.2013), в соответствии с которыми до 01.07.2015 разрешалось заключение на новый срок без проведения конкурсов или аукционов договоров аренды, указанных в частях 1 и 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции и заключенных до 01.07.2008 с субъектами малого или среднего предпринимательства при условии отсутствия на момент заключения такого договора аренды на новый срок оснований для его досрочного расторжения, предусмотренных гражданским законодательством. При этом заключение предусмотренных данной нормой договоров аренды возможно на срок не более чем до 01.07.2015.

Таким образом, на всех остальных арендаторов данная преференция не распространялась и заключение на новый срок договоров аренды, ранее заключенных до 01.07.2008 вне процедуры торгов, было возможно только по правилам частей 1 и 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции.

Часть 4 статьи 53 Закона о защите конкуренции утратила силу с 01.07.2013.

В настоящий момент заключение договоров на новый срок (которые были заключены до 1 июля 2015 года), предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества по правилам, предусмотренным частями 9 - 11 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, допускается только в отношении субъектов малого и среднего предпринимательства, расположенных на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя (часть 4.1 статьи 53 Закона о защите конкуренции).

Таким образом, законодатель установил условия перезаключения на новый срок договоров аренды государственного и муниципального имущества, ограничив возможность заключения названных договоров без проведения публичных процедур, только для определенной категории субъектов предпринимательской деятельности (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2017 N 305-КГ17-2739)..."

Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 28.04.2018 N Ф02-1404/2018 по делу N А33-11498/2017

"...По результатам исследования и оценки в порядке, предусмотренном главой 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленных доказательств и доводов сторон суды пришли к обоснованному выводу о несоответствии предпринимателя Мицкевич В.А. критериям, установленным статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ, поскольку после истечения срока действия договора аренды от 21.01.2010 N 4452-А его продление в 2014 году возможно было только с соблюдением положений Закона о защите конкуренции по результатам проведения торгов.

В соответствии со статьей 17.1 Закона о защите конкуренции заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество в силу закона.

Таким образом, с момента вступления в силу статьи 17.1 Закона о защите конкуренции заключение договоров аренды на новый срок без проведения торгов, в том числе заключение дополнительных соглашений, увеличивающих срок действия данных договоров, является нарушением требований, предусмотренных названной нормой Закона о защите конкуренции.

Такими правилами, наряду со статьей 17.1 Закона о защите конкуренции, являлись положения части 4 статьи 53 названного Закона (в редакции Федерального закона, действовавшего до 01.07.2013), в соответствии с которыми до 01.07.2015 разрешалось заключение на новый срок без проведения конкурсов или аукционов договоров аренды, указанных в частях 1 и 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции и заключенных до 01.07.2008 с субъектами малого или среднего предпринимательства при условии отсутствия на момент заключения такого договора аренды на новый срок оснований для его досрочного расторжения, предусмотренных гражданским законодательством. При этом заключение предусмотренных данной нормой договоров аренды возможно на срок не более чем до 01.07.2015.

Таким образом, на всех остальных арендаторов данная преференция не распространялась и заключение на новый срок договоров аренды, ранее заключенных до 01.07.2008 вне процедуры торгов, было возможно только по правилам частей 1 и 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции.

В соответствии с Федеральным законом от 02.07.2013 N 144-ФЗ часть 4 статьи 53 Закона о защите конкуренции утратила силу с 01.07.2013.

В настоящий момент заключение договоров на новый срок (которые были заключены до 1 июля 2015 года), предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества по правилам, предусмотренным частями 9 - 11 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, допускается только в отношении субъектов малого и среднего предпринимательства, расположенных на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя (часть 4.1 статьи 53 Закона о защите конкуренции).

Таким образом, законодатель установил условия перезаключения на новый срок договоров аренды государственного и муниципального имущества, ограничив возможность заключения названных договоров без проведения публичных процедур, только для определенной категории субъектов предпринимательской деятельности.

Судами установлено и сторонами не оспаривается, что договор аренды от 05.05.2004 N 1921-А заключен предпринимателем до вступления в силу статьи 17.1 Закона о защите конкуренции без соблюдения публичных процедур. Являясь субъектом малого предпринимательства, заявитель 21.01.2010 путем заключения договора аренды N 4452-А реализовал свое право на заключение договора аренды помещения на новый срок до 01.05.2014 без торгов, тем самым реализовав преимущества, установленные статьей 53 Закона о защите конкуренции.

Учитывая правовую позицию Верховного Суда Российской Федерации, изложенную в определениях от 30 июня 2017 года N 305-КГ17-2739, от 12.09.2017 N 306-КГ17-4881, суды правильно указали на отсутствие в действующем законодательстве оснований для неоднократного заключения арендаторами договоров аренды государственного и муниципального имущества, минуя конкурентные процедуры, предусмотренные частью 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции.

В данном случае продление договора аренды муниципального имущества с предпринимателем на новый срок было возможно только по результатам торгов, поскольку законодатель установил условия перезаключения на новый срок таких договоров аренды, ограничив возможность их заключения без проведения публичных процедур для определенной категории субъектов предпринимательской деятельности..."

Московский округ

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 09.04.2018 N Ф05-3465/2018 по делу N А40-65739/2017

"...10 декабря 2004 года был заключен договор аренды нежилого помещения, находящегося в собственности города Москвы и расположенного по адресу: г. Москва, Б. Серпуховская улица, дом 44, пом. 1, комн. 7 - 9, сроком действия с 01 октября 2004 года по 30 сентября 2009 года. Дополнительным соглашением от 23 декабря 2009 года срок действия договора продлен до 01 июля 2015 года. За ГУП города Москвы "ДЭЗ, ИСК" 05 сентября 2014 года было зарегистрировано право хозяйственного ведения на помещение, расположенное по указанному адресу (ООО "Фирма МС Консалтинг" было уведомлено о передаче объекта в хозяйственное ведение письмом - исх. N ДГИ-1-124227/14-1 от 30 октября 2014 года), и письмом от 31 марта 2015 года оно уведомило ООО "Фирма МС Консалтинг" о расторжении договора аренды.

Решением Управления Федеральной антимонопольной службы по городу Москве (УФАС по г. Москве) от 17 февраля 2016 года по делу N 1-17.1-1706/77-15 ГУП города Москвы "ДЭЗ, ИСК" признано виновным в нарушении ч. 9 ст. 17.1 Федерального закона от 26 июля 2006 года N 135-ФЗ "О защите конкуренции" ввиду отказа в реализации права арендатора на заключение договора аренды помещения, расположенного по адресу: Москва, ул. Большая Серпуховская, дом 44, этаж 3, пом. 1, комн. 7 - 9, на новый срок.

При этом в Определении от 30 июня 2017 года N 305-КГ17-2739 Верховного Суда Российской Федерации указано, что судами установлено и подтверждается материалами дела, что договор аренды от 10 декабря 2004 года был заключен без соблюдения публичных процедур до вступления в силу ст. 17.1 Федерального закона от 26 июля 2006 года N 135-ФЗ "О защите конкуренции". Являясь субъектом малого предпринимательства, ООО "Фирма МС Консалтинг" реализовало свое право на перезаключение договора аренды помещения на новый срок до 01 июля 2015 года без торгов, тем самым реализовав преимущества, установленные ст. 53 Федерального закона от 26 июля 2006 года N 135-ФЗ "О защите конкуренции". Между тем оснований для неоднократного перезаключения арендаторами договоров аренды государственного и муниципального имущества, минуя конкурентные процедуры, предусмотренные ч. 1 ст. 17.1 Федерального закона от 26 июля 2006 года N 135-ФЗ "О защите конкуренции", действующим законодательством не предусмотрено. На основании изложенного действия ГУП города Москвы "ДЭЗ, ИСК" по отказу в реализации права ООО "Фирма МС Консалтинг" (арендатора) на заключение договора аренды помещения на новый срок были признаны законными и обоснованными..."

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 09.10.2014 N Ф05-11000/14 по делу N А40-6789/14-157-56

"...В соответствии с п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Согласно разъяснению Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащемуся в п. 31 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", договор аренды, заключенный в соответствии с пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации на новый срок, является новым договором аренды.

В соответствии со ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам).

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.12.2010 N 9143/10, применительно к срочным договорам, срок действия которых на момент вступления в силу Закона о защите конкуренции истек, положения статьи 621 ГК РФ, согласно которым, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, не могут быть истолкованы как создающие возможность обхода правил об обязательности торгов в установленных законом случаях. Иное выводило бы определенный круг хозяйствующих субъектов из сферы действия антимонопольного законодательства, создавая неравные условия хозяйствования, что не отвечало бы целям Закона о защите конкуренции.

С учетом изложенного дополнительное соглашение от 19.07.2013 о продлении срока действия договора аренды N 06-00970/04 от 08.04.2004 является новым договором аренды, при заключении которого должны быть соблюдены требования статьи 17.1 Закона о защите конкуренции.

Таким образом, договор аренды государственного имущества может быть продлен в порядке, установленном ч. 9 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции, в случаях, если такой договор был заключен с соблюдением требований ч. 1 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции.

Принимая во внимание, что договор аренды N 06-00970/04 от 08.04.2004 был заключен до вступления в силу ст. 17.1 Закона о защите конкуренции (до 01.07.2008), предусматривающего конкурсный порядок заключения договоров аренды в отношении государственного и муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, на дополнительное соглашение от 19.07.2013 о продлении срока действия договора аренды не распространяются положения ч. 9. ст. 17.1 Закона о защите конкуренции.

Исходя из изложенного на дату обращения Департамента в Управление Росреестра по Москве договор аренды с ЗАО "Мемотек" на новый срок мог быть заключен только по результатам проведения конкурса или аукциона.

С учетом отсутствия доказательств представления Департаментом всех необходимых для государственной регистрации документов, подтверждающих соблюдение требований действующего законодательства, отказ Управления Росреестра по Москве в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору на основании абз. 4, 10 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" является правомерным.

При таких обстоятельствах отсутствуют основания для признания незаконным оспариваемого отказа Управления Росреестра по Москве в государственной регистрации дополнительного соглашения, в связи с чем на основании полномочий, предоставленных п. 2 ч. 1 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суду кассационной инстанции, судебная коллегия отменяет принятые по делу судебные акты и отказывает в удовлетворении заявленных требований..."

Постановление ФАС Московского округа от 25.02.2014 N Ф05-17263/2013 по делу N А40-37616/13-49-60

"...На основании постановления главы Наро-Фоминского района от 30.09.2005 N 2099 "О предоставлении земельного участка в аренду ООО "Магри" 14.11.2005 между Комитетом по управлению имуществом Наро-Фоминского района (арендодателем) и ООО "Магри" (арендатором) заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, предметом которого является аренда земельного участка общей площадью 13 400 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, Наро-Фоминский район, Ново-Федоровский с/о, дер. Яковлевское, под строительство многоэтажных жилых домов, из земель поселений согласно кадастровому плану земельного участка N 50:26:150202:0084, оформленного Наро-Фоминским филиалом Федерального Государственного учреждения земельно-кадастровой палаты.

Дополнительным соглашением от 15.01.2008 срок действия указанного договора продлен до 14.11.2011, а дополнительным соглашением от 04.08.2011 срок действия договора продлен до 13.11.2014.

В соответствии с п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Федеральным законом от 30.06.2008 N 108-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О концессионных соглашениях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" текст Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" дополнен статьей 17.1, согласно которой заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.

В п. 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации), равно как и соглашение о продлении такого договора.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.12.2010 N 9143/10, применительно к срочным договорам, срок действия которых на момент вступления в силу Закона о защите конкуренции истек, положения статьи 621 ГК РФ, согласно которым, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, не могут быть истолкованы как создающие возможность обхода правил об обязательности торгов в установленных законом случаях. Иное выводило бы определенный круг хозяйствующих субъектов из сферы действия антимонопольного законодательства, создавая неравные условия хозяйствования, что не отвечало бы целям Закона о защите конкуренции.

При таких обстоятельствах, учитывая вышеуказанные разъяснения Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, дополнительное соглашение от 04.08.2011 к договору аренды от 14.11.2005 N 3073 является новым договором аренды, при заключении которого не были соблюдены требования законодательства, действовавшего на момент его заключения, в связи с чем суды на основании ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации правомерно признали указанное дополнительное соглашение недействительным в силу его ничтожности.

При таких обстоятельствах при принятии судебных актов судами правильно применены нормы материального права, нарушений норм процессуального права не допущено, выводы судов о применении норм права соответствуют установленным по делу обстоятельства, в связи с чем предусмотренных в ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены принятых судебных актов не имеется, кассационная жалоба отклоняется..."

Поволжский округ

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 06.06.2016 N Ф06-8488/2016 по делу N А55-14819/2015

"...По заявлению Предпринимателя о государственной регистрации договора аренды земельного участка сообщением Управления Росреестра от 05.05.2015 N 63/009/400/2015-3263 регистрация договора аренды земельного участка была приостановлена, а сообщением от 08.06.2015 в регистрации договора аренды земельного участка отказано со ссылкой на то, что договор аренды земельного участка, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным.

Предприниматель, полагая, что отказ Управления Росреестра не соответствует действующему законодательству и нарушает его права и законные интересы, обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, судебные инстанции правомерно исходили из следующего.

Исходя из положений статей 209, 264, 421 и 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что намерение арендатора продлить договор аренды земельного участка не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок в аренду на новый срок.

На основании такой информации заинтересованные лица могут также подать заявки на приобретение земельного участка в аренду, и при наличии таких заявлений право аренды приобретается на торгах. При этом добросовестный арендатор сохраняет преимущественное право на заключение нового договора аренды, в связи с чем может потребовать перевода на него прав нового арендатора, выигравшего торги. Установленный законом порядок заключения договора аренды земельных участков направлен на обеспечение публичных интересов.

Судами установлено, что при заключении договора аренды от 25.09.2014 N 106-2014 (2014-2029) не была соблюдена установленная законом процедура предоставления в аренду земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации, в связи с чем Управление Росреестра правомерно отказало в его регистрации.

Аналогичная позиция изложена в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 20.11.2015 N 306-КГ15-14267, от 21.12.2015 N 306-КГ15-16002, постановлениях Арбитражного суда Поволжского округа от 13.08.2015 по делу N А55-891/2015, от 07.10.2015 по делу N А55-1661/2015, от 09.10.2015 по делу N А55-29987/2014, постановлении Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 29.09.2014 по делу N А79-8379/2013.

При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены принятых по делу судебных актов, основанных на материалах дела, при правильном применении норм материального и процессуального права..."

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 16.11.2015 N Ф06-1551/2015 по делу N А55-30201/2014

"...Общество с ограниченной ответственностью "Олюр" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее - управление) о признании незаконным отказа в регистрации договора от 25.08.2014 N 95-2014 аренды земельного участка, кадастровый номер 63:09:0101169:586 расположенного по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, квартал 8, Приморский бульвар, существующая остановка общественного транспорта "Б. Буденного", изложенного в сообщении от 03.10.2014 N 09/606/2014-275, обязании произвести государственную регистрацию вышеуказанного договора.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 08.05.2015, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.07.2015, требования удовлетворены.

Между тем, судами не принято во внимание следующее.

В пункте 31 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что договор аренды, заключенный в соответствии с пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации на новый срок, является новым договором аренды.

По истечении срока договора аренды земельного участка арендодатель - уполномоченный на распоряжение земельным участком орган, на основании заявления арендатора о продлении срока договора аренды при отсутствии собственных возражений, заключает новый договор аренды земельного участка.

Однако при заключении новых договоров аренды уполномоченный на распоряжение земельным участком орган в силу пункта 1 статьи 34 Земельного кодекса Российской Федерации должен был обеспечить подготовку информации о предстоящем представлении в аренду земельного участка, и заблаговременную публикацию такой информации.

На основании такой информации заинтересованные лица могут также подать заявки на приобретение земельного участка в аренду, и при наличии нескольких заявлений право аренды приобретается на торгах.

При этом добросовестный арендатор сохраняет преимущественное право на заключение нового договора аренды, в связи с чем может потребовать перевода на него прав нового арендатора, выигравшего торги.

Установленный законом порядок заключения договора аренды земельных участков направлен на обеспечение публичных интересов, заключенная с его нарушением сделка является ничтожной в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.09.2010 N 4224/10 сформулирован правовой подход, заключающийся в том, что публичное информирование направлено не только на защиту интересов населения в целом, но и конкретных лиц, в том числе возможных претендентов на земельный участок. На этой стадии заинтересованными лицами может быть подано заявление о предоставлении им того же земельного участка, даже зная о наличии иных претендентов.

Такой способ предоставления земельных участков отвечает принципу сочетания интересов общества и законных интересов граждан, закрепленному в пункте 11 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, а также позволяет обеспечить справедливость, публичность, открытость и прозрачность процедуры предоставления земельного участка конкретному лицу.

В материалах дела отсутствуют доказательства того, что теруправление при предоставлении спорных земельных участков обществу заблаговременно опубликовало информацию о предстоящем представлении в аренду данных земельных участков.

Таким образом, договор аренды земельного участка от 25.08.2014 N 95-2014 (2014 - 2019) заключен с нарушением порядка, установленного статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации, в связи с чем у судов отсутствовали основания для признания незаконным отказа управления в регистрации указанного договора аренды, изложенного в сообщении от 13.10.2014 N 09/606/2014-275.

При таких обстоятельствах судебная коллегия считает необходимым обжалуемые судебные акты отменить.

Поскольку судами фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, судебная коллегия считает возможным, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований..."

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 07.10.2015 N Ф06-893/2015 по делу N А55-1661/2015 (Определением Верховного Суда РФ от 21.12.2015 N 306-КГ15-16002 по делу N А55-1661/2015 отказано в передаче кассационной жалобы для рассмотрения Судебной коллегией по экономическим спорам Верховного Суда РФ)

"...Общество 26.11.2014 обратилось в Управление Росреестра по Самарской области с заявлением о государственной регистрации договоров аренды земельного участка от 05.11.2014 N 130-2014 (2012-2061) и от 05.11.2014 N 131-2014 (2012-2061).

Сообщениями от 13.01.2015 N 09/656/2014-10 и от 13.01.2015 N 09/656/2014-11 Управление Росреестра по Самарской области отказало заявителю в государственной регистрации указанных договоров аренды на основании абзацев 4, 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", поскольку на государственную регистрацию не были представлены документы, подтверждающие соблюдение порядка предоставления земельных участков, находящихся в государственной собственности, для целей, не связанных со строительством, предусмотренного статьями 34, 38 Земельного кодекса Российской Федерации.

ЗАО "Полиор", полагая, что данные отказы противоречат действующему законодательству и нарушают его права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

По истечении срока договора аренды земельного участка арендодатель - уполномоченный на распоряжение земельным участком орган, на основании заявления арендатора о продлении срока договора аренды при отсутствии собственных возражений, заключает новый договор аренды земельного участка.

Однако при заключении новых договоров аренды уполномоченный на распоряжение земельным участком орган в силу пункта 1 статьи 34 Земельного кодекса Российской Федерации должен был обеспечить подготовку информации о предстоящем представлении в аренду земельного участка, и заблаговременную публикацию такой информации.

На основании такой информации заинтересованные лица могут также подать заявки на приобретение земельного участка в аренду, и при наличии нескольких заявлений право аренды приобретается на торгах.

При этом добросовестный арендатор сохраняет преимущественное право на заключение нового договора аренды, в связи с чем может потребовать перевода на него прав нового арендатора, выигравшего торги.

Установленный законом порядок заключения договора аренды земельных участков направлен на обеспечение публичных интересов, заключенная с его нарушением сделка является ничтожной в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.09.2010 N 4224/10 сформулирован правовой подход, заключающийся в том, что публичное информирование направлено не только на защиту интересов населения в целом, но и конкретных лиц, в том числе возможных претендентов на земельный участок. На этой стадии заинтересованными лицами может быть подано заявление о предоставлении им того же земельного участка, даже зная о наличии иных претендентов.

Такой способ предоставления земельных участков отвечает принципу сочетания интересов общества и законных интересов граждан, закрепленному в пункте 11 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, а также позволяет обеспечить справедливость, публичность, открытость и прозрачность процедуры предоставления земельного участка конкретному лицу.

В материалах дела отсутствуют доказательства того, что ТУ Росимущество в Самарской области при предоставлении спорных земельных участков ЗАО "Полиор" заблаговременно опубликовало информацию о предстоящем представлении в аренду данных земельных участков.

Таким образом, договоры аренды земельного участка от 05.11.2014 N 130-2014 (2012 - 2061) и от 05.11.2014 N 131-2014 (2012 - 2061) заключены с нарушением порядка, установленного статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации, в связи с чем у судов отсутствовали основания для признания незаконными отказов Управления Росреестра по Самарской области в регистрации указанных договоров аренды, изложенных в сообщениях от 13.01.2015 N 09/656/2014-10 и от 13.01.2015 N 09/656/2014-11.

Аналогичные выводы изложены в постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 13.08.2015 по делу N А55-891/2015.

При таких обстоятельствах судебная коллегия считает необходимым решение Арбитражного суда Самарской области от 02.04.2015 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2015 отменить..."

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 13.08.2015 N Ф06-26023/2015 по делу N А55-891/2015

"...Как установлено судами и следует из материалов дела, в соответствии с протоколом о результатах торгов по продаже права аренды земельного участка от 17.05.2002 между администрацией Автозаводского района города Тольятти (арендодатель) и Обществом (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка от 30.05.2002 N 2242, по условиям которого Обществу предоставлен в аренду сроком на 5 лет земельный участок площадью 91 кв. м, с кадастровым номером 63:09:01 01 120:у07, расположенный по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, 6 квартал, ул. Фрунзе, сроком до 16.05.2007.

Между Управлением Росимуществом (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключено дополнительное соглашение от 09.09.2014 N 3 к договору аренды земельного участка от 30.05.2002 N 2242, которым изменены сведения об арендодателе, продлен срок договора на 49 лет с 17.05.2007 по 16.05.2056, изменены сведения о земельном участке в части кадастрового номера на 63:09:0101168:577, а также изменено содержание пунктов 2, 3, 4, 5, 6, 7 договора аренды.

На заявление Общества от 11.09.2014 о государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка Управление Росреестра сообщением от 20.10.2014 N 09/606/2014-485 отказало в его государственной регистрации, со ссылкой на то, что на государственную регистрацию не были представлены документы, подтверждающие соблюдение положений статей 34, 38 ЗК РФ при заключении соглашения о продлении срока аренды.

Общество, полагая, что отказ Управления Росреестра не соответствует действующему законодательству и нарушает его права и законные интересы, обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Удовлетворяя заявленные требования, суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пунктом 3 статьи 22 ЗК РФ, пришли к выводу о том, что Общество по истечении срока по договору аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное право на продление договора аренды земельного участка.

Между тем судами не было учтено, что в силу положений статей 209, 264, 421 и 621 ГК РФ, статьи 22 ЗК РФ намерение арендатора продлить договор аренды земельного участка не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок в аренду на новый срок.

Судами не учтено, что договор аренды земельного участка от 30.05.2002 N 2242 заключен по результатам проведения торгов сроком на 5 лет, что исключает возможность его продления соглашением сторон на срок 49 лет.

Кроме того, в пункте 31 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что договор аренды, заключенный в соответствии с пунктом 1 статьи 621 ГК РФ на новый срок, является новым договором аренды.

По истечении срока договора аренды земельного участка арендодатель - уполномоченный на распоряжение земельным участком орган на основании заявления арендатора о продлении срока договора аренды при отсутствии собственных возражений заключает новый договор аренды земельного участка.

Однако при заключении нового договора аренды уполномоченный на распоряжение земельным участком орган в силу пункта 1 статьи 34 ЗК РФ должен был обеспечить подготовку информации о предстоящем представлении в аренду земельного участка и заблаговременную публикацию такой информации.

На основании такой информации заинтересованные лица могут также подать заявки на приобретение земельного участка в аренду, и при наличии таких заявлений право аренды приобретается на торгах. При этом добросовестный арендатор сохраняет преимущественное право на заключение нового договора аренды, в связи с чем может потребовать перевода на него прав нового арендатора, выигравшего торги. Установленный законом порядок заключения договора аренды земельных участков направлен на обеспечение публичных интересов, заключенная с его нарушением сделка является ничтожной в силу статьи 168 ГК РФ.

Такой способ предоставления земельных участков отвечает принципу сочетания интересов общества и законных интересов граждан, закрепленному в пункте 11 части 1 статьи 1 ЗК РФ, а также позволяет обеспечить справедливость, публичность, открытость и прозрачность процедуры предоставления земельного участка конкретному лицу.

Таким образом, дополнительное соглашение от 09.09.2014 N 3 к договору аренды земельного участка от 30.05.2002 N 2242 заключено с нарушением порядка, установленного статьей 34 ЗК РФ, в связи с чем отказ Управления Росреестра соответствует нормам законодательства, а требования Общества являются необоснованными и не подлежали удовлетворению.

Поскольку судами фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, судебная коллегия считает возможным, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований..."

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 29.05.2014 N Ф07-2413/2014 по делу N А13-5349/2013

"...Письмом от 18.07.2013 N 08-01-31-1/3118 Комитет сообщил Обществу о признании письма от 11.03.2013 недействительным и об отказе с 20.08.2013 от договора, продленного на неопределенный срок.

Общество, считая отказ Комитета от договора аренды неправомерным, обратилось в арбитражный суд.

Суды первой и апелляционной инстанций, сделав вывод, что само по себе наличие преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок не исключает обязательности проведения торгов, отказали в удовлетворении требований.

Кассационная инстанция считает этот вывод правильным и не находит оснований для удовлетворения жалобы.

Пунктом 3 статьи 22 ЗК РФ и статьей 621 ГК РФ предусмотрено по истечении срока договора аренды земельного участка преимущественное право арендатора на заключение нового договора аренды. Для защиты преимущественного права на заключение нового договора аренды арендатору предоставлены специальные способы защиты.

Поскольку положения, предусматривающие обязательность проведения торгов, не лишают арендатора государственного или муниципального имущества принадлежащего ему в силу статьи 621 ГК РФ преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, такой арендатор вне зависимости от того, являлся ли он участником указанных торгов, вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному на торгах договору (пункт 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции от 25.01.2013 N 13)).

При таких обстоятельствах суды пришли к правильному выводу об отсутствии у Комитета обязанности по продлению спорного договора аренды..."

Центральный округ

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 25.01.2018 N Ф10-5740/2017 по делу N А83-472/2017

"...В ходе рассмотрения дела N 08/2391-16 антимонопольным органом установлено, что на основании договора аренды недвижимого имущества от 01.04.2013 N 49-13, заключенного с Фондом коммунального имущества Севастопольского городского совета, ООО "Могул" являлся арендатором отдельно стоящего нежилого одноэтажного здания общей площадью 298,12 кв. м (промежуточный диспетчерский пункт), расположенного по адресу: г. Севастополь, ул. Гоголя, 42а. Балансодержателем указанного имущества являлся КП СГС "Севэлектроавтотранс". Срок действия указанного договора установлен до 25.03.2016.

Письмом ДИЗО от 21.04.2016 арендатор (ООО "Могул") был уведомлен о прекращении договорных отношений по аренде промежуточного диспетчерского пункта и необходимости передачи имущества предприятию. Письмо было направлено ДИЗО только 05.05.2016.

Согласно пункту 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества установлены статьей 17.1 Закона о защите конкуренции.

В соответствии с частью 1 указанной статьи заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество в силу закона.

Таким образом, в силу статьи 17.1 Закона о защите конкуренции заключение договоров аренды на новый срок без проведения торгов, в том числе заключение дополнительных соглашений, увеличивающих срок действия данных договоров, является нарушением требований, предусмотренных названной нормой Закона N 135-ФЗ.

Таким образом, законодатель установил условия перезаключения на новый срок договоров аренды государственного и муниципального имущества, ограничив возможность заключения названных договоров без проведения публичных процедур, только для определенной категории субъектов предпринимательской деятельности, что соответствует правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 30.06.2017 N 305-КГ17-2739.

Доказательств того, что ООО "Могул" может претендовать на льготный порядок заключения договора аренды на новый срок, в соответствии с частью 1 статьи 17.1 вышеуказанного Закона, в материалы дела антимонопольным органом не представлено.

Учитывая изложенное, суды обоснованно, в соответствии с нормами статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, признали оспоренное предписание Крымского УФАС России не соответствующим антимонопольному законодательству..."

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 25.09.2014 по делу N А54-3867/2013

"...16.04.2013 истец повторно обратился в администрацию с заявлением о предоставлении ему на праве аренды спорного земельного участка для целей, не связанных со строительством, на срок, максимально возможный для складирования стройматериалов.

На указанное обращение администрация также ответила отказом, сообщив ИП Захарову А.М., что на основании обращения ООО "Комкор" о заключении договора аренды на новый срок администрация постановлением от 11.04.2013 N 1288 заключила с данной организацией договор аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:0130002:946 на срок по 16.05.2017.

Ссылаясь на то, что договор аренды земельного участка от 11.04.2013 N N 073-13, заключенный между администрацией и ООО "Комкор", противоречит требованиям действующего законодательства, ИП Захаров А.М. обратился в арбитражный суд с настоящим иском (с учетом уточнения заявленных требований).

К моменту окончания срока аренды по договору от 18.05.2012 N 098-12 в администрацию поступили заявления о предоставлении спорного земельного участка в аренду от трех лиц - ООО "Комкор", ИП Захарова А.М., гражданина Фурсова В.Н.

Таким образом, с учетом наличия конкурирующих заявок спорный земельный участок по окончании срока договора аренды от 18.05.2012 N 098-12 мог быть передан в аренду только на основании результатов торгов.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", статьями 30 - 30.2 ЗК РФ, статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим спорный договор аренды земельного участка, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ).

Наличие у арендатора по ранее действовавшему договору преимущественного права на заключение нового договора не исключает возможности проведения торгов при наличии двух или более заявлений о передаче земельных участков в аренду.

Вместе с тем по окончании срока договора аренды земельного участка от 18.05.2012 N N 098-12 объявление о проведении торгов по реализации права на заключение договора аренды спорного земельного участка при наличии трех заявок осуществлено не было, как и не было произведено опубликование в предусмотренных средствах массовой информации сообщения о предполагаемом для передачи в аренду земельном участке.

Учитывая изложенное, суды пришли к обоснованному выводу о том, что исковые требования ИП Захарова А.М., претендующего на право заключения договора аренды спорного земельного участка, являются обоснованными и подлежат удовлетворению..."

Восточно-Сибирский округ

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 07.07.2011 по делу N А33-8222/2010

"...Доводы заявителя кассационной жалобы о том, что ООО ПО "Эколог" пользовалось преимущественным правом на заключение договора аренды в соответствии с частью 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, особых процедур для его перезаключения не было установлено, не отменяют обязанности органа местного самоуправления, вытекающей из норм публичного права, соблюдать требования статьи 20 Закона о защите конкуренции в части получения согласия антимонопольного органа на передачу имущества..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 15.06.2011 по делу N А33-8219/2010

"...Решением Красноярского УФАС России от 04.05.2010 по делу N 571-20-09 КУМИ г. Дудинка признано нарушившим требования статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции) в части предоставления ООО "Малахит" муниципальной преференции в нарушение порядка, установленного главой 5 Закона о защите конкуренции, а именно предоставления государственной или муниципальной преференции без предварительного согласия в письменной форме антимонопольного органа и без проведения процедуры торгов.

Как установлено антимонопольным органом и судами, в данном случае в связи с заключением договора аренды от 26.05.2008 N 75 обществу "Малахит" была предоставлена муниципальная помощь (преференция).

Поскольку при заключении договора аренды КУМИ г. Дудинка не направлял антимонопольному органу ходатайство о даче согласия на предоставление помощи (преференции) ООО "Малахит", суды обоснованно признали доказанным, что при таких условиях КУМИ г. Дудинка нарушил требования части 1 статьи 15 Закона о защите конкуренции, так как предоставил муниципальную помощь (преференцию) без согласия в письменной форме антимонопольного органа и без проведения публичных процедур.

Исходя из положений статьи 19 Закона суды сделали правильный вывод о том, что передача муниципального имущества в аренду хозяйствующему субъекту на цели, не поименованные в указанной статье, а также не в результате торгов, является муниципальной помощью. Порядок предоставления муниципальной помощи в данном случае был нарушен, так как муниципальная помощь могла быть предоставлена только с согласия антимонопольного органа.

Доводы заявителей кассационных жалоб о том, что ООО "Малахит" пользовалось преимущественным правом на заключение договора аренды в соответствии с частью 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, особых процедур для его перезаключения не было установлено, не отменяют обязанности органа местного самоуправления, вытекающей из норм публичного права, соблюдать требования статьи 20 Закона о защите конкуренции в части получения согласия антимонопольного органа на передачу имущества..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 31.05.2011 по делу N А33-10855/2010

"...Из материалов дела усматривается, что действия КУМИ г. Дудинка по заключению договора аренды от 27.05.2008 N 78 квалифицированы антимонопольным органом как нарушающие запреты, установленные частью 1 статьи 15 Закона о защите конкуренции.

Частью 1 статьи 15 Закона о защите конкуренции федеральным органам исполнительной власти, органам государственной власти субъектов Российской Федерации, органам местного самоуправления, иным осуществляющим функции указанных органов органам или организациям, а также государственным внебюджетным фондам, Центральному банку Российской Федерации запрещается принимать акты и (или) осуществлять действия (бездействие), которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции, за исключением предусмотренных федеральными законами случаев принятия актов и (или) осуществления таких действий (бездействия).

Таким образом, органы местного самоуправления не вправе совершать действия, приводящие к ограничению конкуренции.

Как установлено антимонопольным органом и судами, в данном случае в связи с заключением договора аренды от 27.05.2008 N 78 обществу "Полисервис" была предоставлена муниципальная помощь (преференция).

Доводы заявителя кассационной жалобы о том, что ООО "Полисервис" пользовалось преимущественным правом на заключение договора аренды в соответствии с частью 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, особых процедур для его перезаключения не было установлено, не отменяют обязанности органа местного самоуправления, вытекающей из норм публичного права, соблюдать требования статьи 20 Закона о защите конкуренции в части получения согласия антимонопольного органа на передачу имущества.

Нарушения или неправильного применения норм материального и процессуального права, влекущих отмену судебных актов, в том числе тех, на которые имеется ссылка в кассационной жалобе, не установлено..."

Дальневосточный округ

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 27.08.2010 N Ф03-5993/2010 по делу N А73-20181/2009

"...Как следует из материалов дела и установлено судами, 18.11.2008 между Комитетом (арендодатель), муниципальным унитарным предприятием "Служба заказчика N 4" (управляющая организация) и МУП магазин N 64 "Мелодия" заключен договор аренды нежилого помещения N 20144, расположенного по адресу: город Комсомольск-на-Амуре, пр. Первостроителей, 21, площадью 1504,9 кв. м. Срок действия договора установлен с 30.09.2008 по 28.09.2009.

Письмом от 14.08.2009 N 4-32/4214 арендодатель, ссылаясь на статью 17.1 ФЗ "О защите конкуренции", уведомил МУП магазин N 64 "Мелодия" о заключении договора аренды спорного нежилого помещения на новый срок по результатам проведения конкурса и необходимости в этих целях освободить указанное помещение 29.09.2009.

Письмом от 25.08.2009 N 142 истец подтвердил свое намерение на участие в открытом конкурсе на право заключения договора аренды спорного нежилого помещения, при этом обязался освободить указанное помещение в течение 15 дней в случае, если МУП магазин N 64 "Мелодия" не будет признано победителем конкурса.

Согласно протоколу проведения предварительного отбора участников конкурса от 09.11.2009 N 5 Комитет признал МУП магазин N 64 "Мелодия" не прошедшим предварительный отбор участников конкурса и не допущенным к участию в конкурсе.

Впоследствии 16.11.2009 по результатам проведенного конкурса на право заключения договоров аренды имущества муниципального образования - городского округа "Город Комсомольск-на-Амуре" победителем конкурса по лоту N 12 (помещение по проспекту Первостроителей, 21, площадью 1504,9 кв. м) признан ИП Ващук В.Б.

МУП магазин N 64 "Мелодия", полагая, что обладает преимущественным правом на заключение договора на новый срок в отношении спорного нежилого помещения, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав и оценив представленные в дело доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ, арбитражные суды установили факт надлежащего исполнения арендатором условий договора от 18.11.2008, а также соблюдение им положений статьи 621 ГК РФ об уведомлении арендодателя о намерении заключить указанный договор на новый срок, что подтверждается представленной в материалы дела перепиской.

Между тем, руководствуясь положениями статьи 17.1 ФЗ "О защите конкуренции", суды пришли к выводу о том, что с момента введения в действие названной нормы у Комитета не имелось оснований для передачи муниципального имущества в аренду без проведения конкурса или аукциона на право заключения договора аренды.

Поскольку МУП магазин N 64 "Мелодия" не приняло участие в конкурсе по причине его выбытия в связи с неверным оформлением заявки, суды пришли к обоснованному выводу о том, что преимущественное право истца на заключение договора аренды на новый срок не может считаться нарушенным и правомерно отказали в удовлетворении заявленных исковых требований..."

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 30.01.2006 N КГ-А40/13915-05 по делу N А40-29677/05-91-201

"...Арендодатель потребовал освобождения занимаемого ответчиком помещения по истечении срока действия договора, направив истцу соответствующие уведомления от 18.02.2005 N ГДМ-139/43, от 28.02.2005 N ГДИ-118, от 16.03.2005 N ГДИ-258 с предложением о добровольной передаче занимаемого помещения арендодателю в десятидневный срок с момента окончания срока действия договора от 19.03.2004 N 394/ИК (пункт 2.2.14) и предложением принять участие в конкурсе на заключение договора аренды на указанное помещение (л. д. 9 тома 2, л. д. 101, 102 тома 1), что истцом не опровергается.

По окончании срока договора истец в установленном законом и договором порядке помещение арендодателю не передал, участие в конкурсе на заключение договора аренды на спорное помещение на новый срок на новых условиях не принял.

В этой связи суд правильно, в соответствии с требованиями ст. ст. 621, 622 ГК РФ, отказал в удовлетворении иска, поскольку истец в нарушение ст. 622 ГК РФ не передал спорное помещение арендодателю по окончании договора аренды, а также, отказавшись принять участие в конкурсе на заключение договора, тем самым отказался от его заключения на новый срок.

Доводы жалобы заявителя о том, что судом нарушены нормы материального права - ст. 621 ГК РФ, судебная коллегия считает несостоятельными, т.к. истцу направлялось предложение для участия в конкурсе на заключение договора аренды на новый срок, однако это предложение истцом принято не было.

В этой связи суд пришел к правомерному выводу об отказе истца от реализации преимущественного права на заключение договора на новый срок..."

Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 20.05.2011 по делу N А55-34371/2009

"...Как установлено судами и следует из материалов дела, в ходе проверки соблюдения заявителем антимонопольного законодательства антимонопольным органом выявлено, что 01.05.2007 между Федеральным государственным образовательным учреждением среднего профессионального образования "Отрадненский нефтяной техникум" и Индивидуальным предпринимателем Мухамадиевой Р.М. (далее - ИП Мухамадиев Р.М.) без проведения торгов заключен договор аренды нежилого помещения. Указанный договор принят для учета и зарегистрирован заявителем 20.11.2007 N 825.

По общему правилу, предусмотренному пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), арендатор, надлежащим образом исполняющий свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. При этом указанная норма устанавливает преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок исключительно при прочих равных условиях и не регулирует порядок предоставления прав на государственное имущество.

Преимущественное право арендатора может быть реализовано при проведении конкурса на право заключения договора аренды недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, когда арендатор в случае предложения условий по конкурсу, равных предложениям других участников конкурса, признается победителем, и с ним заключается договор аренды на основании статьи 621 ГК РФ.

Поскольку рассматриваемый договор аренды заключен без проведения конкурса, что сторонами не оспаривается, при этом передача в аренду спорного объекта не относится к перечисленным в пункте 3 названного Постановления Правительства Российской Федерации исключениям, судами сделан правомерный вывод о том, что данный договор заключен с нарушением установленного порядка..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 31.01.2012 N Ф09-8319/11 по делу N А76-1509/2011

"...По результатам аукциона на основании постановления главы Кизильского муниципального района от 30.11.2010 N 1388-2 с Мумджан А.Г. заключен договор аренды земельного участка от 01.12.2010 N 144-10 сроком на 10 лет (т. 2, л. д. 107 - 109).

Крестьянские хозяйства "Буран-2" и "Нива-3", ссылаясь на то, что управлением нарушено их преимущественное право на заключение договоров аренды спорных земельных участков на новый срок, обратились в Арбитражный суд Челябинской области с соответствующими исковыми заявлениями.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды исходили из следующего.

Утверждение заявителя кассационной жалобы о том, что наличие у истцов преимущественного права на заключение договоров аренды спорных земельных участков на новый срок влечет невозможность проведения уполномоченным органом аукциона по продаже права на заключение названных договоров аренды земельных участков, также основано на неправильном толковании норм права. В случаях, предусмотренных законом, договор аренды в отношении государственного и муниципального имущества может быть заключен только по результатам торгов. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок, предусмотренное п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, подлежит в этом случае реализации и защите иными способами.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит..."

Постановление ФАС Уральского округа от 08.02.2010 N Ф09-192/10-С6 по делу N А76-10542/2009-21-675

"...Соглашением от 09.01.2008 права и обязанности арендодателя по договору аренды от 26.12.2003 N 1828 переведены на Управление ГИБДД по Челябинской области.

В письме от 23.12.2008 общество "Грин" обратилось к Управлению ГИБДД по Челябинской области с предложением о заключении договора аренды на вышеуказанное имущество на 2009 год.

Письмом от 20.01.2009 N 9-13-01 Управление ГИБДД по Челябинской области отказало обществу "Грин" в заключении договора аренды, указав, что в соответствии с Федеральным Законом от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" заключение договоров аренды нежилых помещений со сторонними организациями на 2009 год будет осуществляться на конкурсной основе.

Принимая во внимание, что срок аренды по договору от 26.12.2003 N 1828 истек 26.12.2008, а арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что договор аренды считается прекратившим свое действие.

На основании ч. 3 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, которое закреплено на праве хозяйственного ведения или оперативного управления за государственными или муниципальными унитарными предприятиями, государственными или муниципальными бюджетными учреждениями и которым они могут распоряжаться только с согласия собственника, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения таких договоров.

Таким образом, нежилое помещение N 4 общей площадью 51,2 кв. м, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Харлова, 20, являющееся федеральной собственностью и закрепленное на праве оперативного управления за Управлением ГИБДД по Челябинской области, предоставлено в аренду в результате проведения аукциона в соответствии с законодательством.

Нарушения правил, определенных действующим законодательством в отношении порядка организации и проведения аукционов, в том числе ст. 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, при проведении оспариваемого аукциона судом первой инстанции не установлено. Доказательства обратного обществом "Грин" в материалы дела не представлены (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно отказал обществу "Грин" в удовлетворении исковых требований.

Ссылки заявителя кассационной жалобы на наличие у него преимущественного права перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок, рассмотрены и обоснованно отклонены судом первой инстанции, поскольку наличие у арендатора преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок не исключает необходимости проведения конкурса на право заключения договора аренды объектов недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности.

Кроме того, нарушения п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации не было допущено, поскольку общество "Грин" принимало участие в аукционе наряду с другими юридическими лицами..."

Дальневосточный округ

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 02.02.2012 N Ф03-11/2012 по делу N А73-6933/2011

"...Индивидуальный предприниматель Ли Хва Ок (далее - предприниматель Ли Хва Ок, предприниматель; ОГРНИП 304272510600013, адрес места нахождения: <...>) обратилась в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Центральный продовольственный рынок" (далее - ООО "Центральный продовольственный рынок"; ОГРН 1052701311365, адрес места нахождения: 680000, г. Хабаровск, ул. Льва Толстого, д. 19) об изменении пункта 6.4 договора от 02.01.2009 N 5584 о предоставлении торгового места на розничном рынке, взыскании убытков в сумме 5 000 000 руб., из которых 500 000 руб. - кредитные обязательства предпринимателя, 4 500 000 руб. - упущенная выгода, а также о взыскании морального вреда в сумме 6 000 000 руб.

Срок действия договора установлен с момента подписания до 31.12.2009, по окончании которого клиент не имеет преимущественного права на заключение нового договора с исполнителем при сходных условиях (пункты 6.1, 6.4 договора).

Оценив условия договора и представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, суды обеих инстанций установили, что пункт 6.4 договора, согласно которому предприниматель не имеет преимущественного права на заключение нового договора, одобрен и подписан истцом без разногласий, доказательства того, что в период действия договора истец обращался к ответчику с требованием об изменении условий, предусмотренных пунктом 6.4 договора, либо оспорил его в судебном порядке, в материалах дела не имеются.

Учитывая изложенное и принимая во внимание, что договор от 02.01.2009 прекратил свое действие, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований об изменении пункта 6.4 договора от 02.01.2009 N 5584..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 13.07.2009 N Ф03-3109/2009 по делу N А73-14125/2008

"...В пункте 6.4 договора от 02.01.2008 стороны определили, что клиент не имеет преимущественного права на заключение нового договора с исполнителем при исходных условиях.

Поскольку договором от 02.01.2008 предусмотрено отсутствие у клиента преимущественного права на заключение договора, и арендодатель возражал против продления договора, требования ИП К., основанные на положениях названной выше правовой нормы, не могут быть удовлетворены.

Выводы суда сделаны с правильным применением норм материального права на основе полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств. Нарушений норм процессуального права также не допущено..."

Западно-Сибирский округ

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 21.10.2009 по делу N А46-22067/2008

"...Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Омской области от 19.07.2007 по делу N А46-3098/2007 установлено, что договор N 1348 от 01.10.2004 прекратил свое действие 09.02.2007.

Впоследствии между Российской Федерацией в лице Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Омской области (территориальный орган), государственным учреждением культуры "Омский государственный цирк" (арендодатель) и ООО "Музыка и кино - Арена" (арендатор) заключен договор N 1705 от 15.12.2007 аренды нежилого помещения (здания) общей площадью 87 кв. м, расположенных по адресу: г. Омск, пр. Маркса, д. 43б.

ООО "ЛИСком", полагая, что в соответствии с абзацем 3 пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации имеет права требовать перевода на себя прав и обязанностей по договору N 1705, обратилось с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суд исходил из следующего. Решением Арбитражного суда Омской области от 19.07.2007 по делу N А46-3098/2007 установлено, что договор N 1348 прекратил свое действие 09.02.2007. Как правильно указал суд, в силу положений части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации данные обстоятельства не доказывается вновь. Сославшись на пункт 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и закрепленное в пункте 5.5 договора N 1348 положение, которым предусмотрено, что арендатор по истечении срока договора не имеет преимущественного перед другими лицами права на заключение договора аренды на новый срок, суд правомерно пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленного иска. Кроме того, суд обоснованно отметил, что заключенным 15.12.2007 договором аренды N 1705 права истца не нарушены, поскольку преимущественное право на заключение нового договора ранее заключенным истцом и ответчиком договором N 1348 не предусмотрено..."

Поволжский округ

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 30.09.2015 N Ф06-850/2015 по делу N А65-26025/2014

"...Как следует из материалов дела и установлено судами, 01 октября 2010 года между ОАО "Миллениум Зилант-Сити" (арендодатель) и истцом (арендатор) заключен договор аренды N 1 599-Л нежилых помещений 1-го этажа N N 1, 2, 1а, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 8а, 10, 10а, площадью 201,1 кв. м, расположенных по адресу: гор. Казань, ул. Максимова, д. 31, которые были переданы арендатору по акту приема-передачи.

Пунктом 2.5 дополнительного соглашения предусмотрено, что каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договорных отношений, предупредив другую сторону за месяц путем направления письменного уведомления заказным письмом.

Согласно пункту 6.8 дополнительного соглашения по истечении срока действия договора арендатор не имеет преимущественного права перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок.

26 апреля 2013 года в адрес истца ответчиком направлено письмо N 9811/КЗИО исх. о прекращении с 30 мая 2013 года действия договора аренды N 1599-Л от 01 октября 2011 года на спорные нежилые помещения в соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации с уведомлением о вручении.

14 июня 2013 года между ответчиками заключен договор аренды в отношении названных помещений сроком до 13 июня 2016 года.

Истец, ссылаясь на то, что с 2008 года и по настоящее время продолжает пользоваться спорными помещениями, считает нарушенным его преимущественное право на заключение с ним договора аренды, в связи с чем просил суд об удовлетворении заявленных требований.

Несостоятельна ссылка истца на наличии у него преимущественного права, предусмотренного частью 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской федерации, на заключение договора аренды.

Судами учтено, что пунктом 6.8 дополнительного соглашения к договору аренды N 1599-Л от 01 октября 2011 года стороны предусмотрели, что по истечении срока действия договора арендатор не имеет преимущественного права перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок.

Данное условие договора истцом не оспаривалось в установленном законом порядке, однако оно исключает, в силу названной нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, возможность реализации данного преимущественного права..."

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 15.06.2007 по делу N А21-2886/2006

"...Поскольку договором аренды от 19.07.04 (пункт 6.1.4) предусмотрено иное, а именно: отсутствие у арендатора преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок в случае отказа арендодателя в заключении такого договора, требования Общества, основанные на положениях названной правовой нормы, не могут быть удовлетворены..."

Западно-Сибирский округ

Примечание: Как следует из приведенного ниже Постановления, суд при рассмотрении дела учел, что арендатор нарушил предусмотренный договором аренды срок для уведомления арендодателя о своем намерении продлить срок действия указанного договора.

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 26.06.2014 по делу N А75-6230/2013

"...Вывод судов о наличии у предпринимателя Белкиной И.Ю. преимущественного права на заключение договора аренды основан на неправильном применении норм материального права и противоречит фактическим обстоятельствам по делу и имеющимся доказательствам.

Судами установлено по материалам дела, что срок действия договора аренды истек 01.08.2012.

Согласно пункту 9.1 договора аренды для реализации продления срока аренды предприниматель Белкина И.Ю. должна была не позднее чем за 30 календарных дней до окончания срока аренды уведомить арендодателя о своем желании.

Вместе с тем, несмотря на выражение намерения продлить договор аренды, предприниматель Белкина И.Ю. заключила с предпринимателем Закриевым В.Т. дополнительное соглашение от 31.10.2012 о расторжении с 31.10.2012 договора аренды от 01.09.2011 N ТЦ-016/11.

Давая оценку подписанию сторонами дополнительного соглашения о расторжении договора, суд апелляционной инстанции ошибочно сослался на пункт 33 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66, который содержит разъяснения о возможности арендатора воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок при прекращении договора аренды, но не в случае расторжения договора аренды по согласию сторон.

Вывод суда апелляционной инстанции о том, что подписанное дополнительное соглашение о расторжении договора аренды не выражает действительную волю предпринимателя Белкиной И.Ю. и не может быть принято во внимание, не соответствует доказательствам и обстоятельствам по делу.

Гражданское законодательство не предусматривает сохранение преимущественного права арендатора в случае расторжения договора аренды.

Таким образом, поскольку после направления арендодателю уведомления о продлении договора аренды стороны 31.10.2012 подписали соглашение о расторжении договора аренды, то с 01.11.2012 предприниматель Белкина И.Ю. утратила свое преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, предусмотренное статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенного выводы суда о переводе на предпринимателя Белкину И.Ю. прав и обязанностей по договору с ЗАО "Связной Логистика" противоречат положениям статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах судебные акты подлежат отмене, как принятые с неправильным применением норм материального права.

Поскольку по делу установлены все значимые обстоятельства, суд кассационной инстанции считает возможным принять новое решение об отказе в удовлетворении требований предпринимателя Белкиной И.Ю..."

Дата добавления: 2020-04-08; просмотров: 126; Мы поможем в написании вашей работы!