Защита преимущественного права арендатора на заключение договора на новый срок 6 страница

Центральный округ

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 06.10.2017 N Ф10-3651/2017 по делу N А83-4269/2016

"...Как следует из материалов дела, 05.02.2009 между Угловским сельским советом и ФЛП Поздняковой Н.В. заключен договор аренды земельного участка площадью 0,0144 га для строительства и обслуживания магазина на 2 торговых места в г. Угловое по ул. Набережной N 27, кадастровый номер земельного участка 0120488400:01:001:0339. Срок договора - 5 лет.

В связи с окончанием срока действия договора в адрес ИП Поздняковой Н.В. направлен акт приема-передачи земельного участка от 10.06.2016, который ею не подписан.

Полагая, что этими действиями ответчик оспаривает преимущественное право истца на заключение договора аренды земельного участка на новый срок, обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Частично удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что преимущественное право арендатора земельного участка на заключение договора аренды спорного земельного участка после окончания срока аренды на новый срок не носит абсолютного характера и его реализация зависит от наступления ряда условий, однако право имеет каждый добросовестный арендатор, которым является ИП Позднякова Н.В. Поскольку договор прекращен не по ее вине и при принятии собственником или уполномоченным им органом решения о передаче в аренду спорного земельного участка при прочих равных условиях ИП Позднякова Н.В. имеет преимущественное право на заключение договоры аренды.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд апелляционной инстанции обоснованно исходил из следующего.

Согласно исковым требованиям истца воля истца направлена на продолжение арендных отношений посредством заключения соответствующей сделки ввиду имеющегося преимущественного права.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков (п. 1 ст. 621 ГК РФ).

Намерение арендатора заключить новый договор аренды земельного участка не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок в аренду на новый срок, при этом с учетом пункта 35 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу.

До наступления указанных обстоятельств преимущественное право на заключение нового договора аренды, так же как и требования заявителя о продлении срока аренды, не носят обязательного характера и не подлежат судебной защите.

Таким образом, правовые основания для удовлетворения исковых требований индивидуального предпринимателя Поздняковой Натальи Викторовны о признании преимущественного права на заключение договора аренды отсутствуют в связи с избранием истцом ненадлежащего способа защиты.

Принимая во внимание вышеуказанные обстоятельства, суд кассационной инстанции полагает, что постановление суда апелляционной инстанции является законным и обоснованным, принятым с соблюдением норм материального и процессуального права, а содержащиеся в нем выводы соответствуют обстоятельствам дела..."

Постановление ФАС Центрального округа от 22.11.2013 по делу N А35-7883/2012

"...Ссылаясь на то обстоятельство, что в силу статьи 621 Гражданского кодекса РФ Крюков Р.А. имеет право на продление спорных договоров аренды, истец обратился в суд с рассматриваемым иском.

Анализируя положения п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса РФ и п. 3 ст. 22 Земельного кодекса РФ, суды пришли к правомерному выводу о том, что указанными нормами права не предусмотрено обязательности заключения арендодателем нового договора аренды, они лишь предоставляют арендатору преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок, которое может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу.

Суд кассационной инстанции соглашается с выводами судов о том, что приведенной нормой закреплен специальный способ защиты нарушенного преимущественного права арендатора, в связи с чем противоправности в поведении арендодателя, отказавшего в заключении договора на новый срок, не усматривается. Лишь при наличии дополнительного условия - передаче имущества иному арендатору при надлежащем исполнении обязательства предшествующим арендатором, такой отказ оценивается как незаконный и позволяет произвести замену нового арендатора на предыдущего в сложившихся арендных правоотношениях.

Указанный вывод согласуется с такими общими началами гражданского законодательства, как равенство участников гражданских отношений и свобода договора (статья 1 Гражданского кодекса РФ).

При этом доказательств того, что в настоящее время спорные земельные участки используются иными лицами на правах аренды, в материалы дела не представлено.

Таким образом, как верно указано судами, сам по себе отказ арендодателя от продления названных договоров аренды на новый срок в отсутствие доказательств заключения новых договоров с иными лицами не может быть оценен в качестве незаконного и нарушающего преимущественное право предпринимателя на заключение договоров аренды..."

Постановление ФАС Центрального округа от 15.11.2013 по делу N А08-5328/2012

"...Судами было установлено, что уведомлением от 26 марта 2012 года N 09/2412 администрация сообщила ООО "Торговый дом "Карина" о намерении прекратить арендные правоотношения по истечении срока действия договора. Такие действия арендодателя свидетельствуют о наличии возражений с его стороны по поводу дальнейшего (за пределами срока аренды) использования имущества арендатором.

При таких обстоятельствах суды пришли к обоснованному выводу об отсутствии законных оснований для использования Обществом спорного земельного участка, что свидетельствует о нарушении прав администрации.

В удовлетворении требований ООО "Торговый дом "Карина" о признании за Обществом преимущественного права на заключение договора аренды судами первой и апелляционной инстанций было правомерно отказано по причине их необоснованности.

Как следует из материалов дела, доказательств использования спорного земельного участка иными лицами на правах аренды представлено не было.

В то же время намерение арендатора продлить договор аренды земельного участка само по себе не может вести к безусловной обязанности арендодателя предоставить земельный участок в аренду на новый срок.

Указанный вывод суда основан на положениях ст. 421, п. 1 ст. 621 ГК РФ и п. ст. 22 ЗК РФ <*> и соответствует правовому подходу, содержащемуся в п. 35 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".

--------------------------------

<*> Видимо, допущен пропуск текста: из документа следует, что имеется в виду п. 3 ст. 22 Земельного кодекса РФ.

На основании вышеизложенного, суд кассационной инстанции полагает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем, оснований для отмены судебных актов не имеется..."

Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 25.12.2009 N ВАС-17393/09 по делу N А40-89440/08-89-746

"...Письмом от 16.06.2008 N 09-1758/08 арендодатель уведомил арендатора о возражениях на использование арендованного помещения после 31.08.2008 и прекращении указанного договора аренды истечением срока.

В письмах от 26.06.2008 и 12.12.2008 арендатор сообщил арендодателю о своем намерении заключить договор аренды спорного помещения на новый срок.

Между тем, учитывая, что арендодатель надлежащим образом уведомил арендатора о прекращении договора аренды по окончании его действия, т.е. 31.08.2008, суды сделали обоснованный вывод о том, что договор прекратил свое действие 31.08.2008.

В соответствии со статьей 621 ГК РФ если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Как установлено судами, в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие намерение арендодателя или фактическую сдачу им спорных нежилых помещений в аренду третьим лицам, в связи с чем является несостоятельной ссылка ООО "Кайрос 92" на неприменение судами статьи 621 ГК РФ и на наличие у него преимущественного права на заключение договора на новый срок.

При таких обстоятельствах судебные акты являются законными и обоснованными, принятыми по всесторонне и полно исследованным обстоятельствам дела, нормы материального права применены судом к установленным правоотношениям правильно..."

Дальневосточный округ

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 29.06.2009 N Ф03-2360/2009 по делу N А73-3713/2008

"...В соответствии со статьей 621 ГК РФ арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Положения данной нормы права предполагают наличие у арендатора права на преимущественное возобновление арендных отношений лишь при условии выражения арендодателем воли на дальнейшую передачу объекта в аренду.

Однако арбитражные суды установили, что, требуя применения способа защиты права, предусмотренного статьей 621 ГК РФ, истец не доказал наличие у ответчика намерения передать объект договора от 03.05.2007 в аренду по окончании срока его действия.

При изложенных обстоятельствах, арбитражные суды сделали соответствующий статье 621 ГК РФ вывод об отсутствии оснований для удовлетворения иска..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 23.06.2009 N Ф03-2498/2009 по делу N А04-8994/2008

"...Как следует из материалов дела, между КУМИ г.Тынды (арендодатель) и ЗАО "Инженерные сети" (арендатор) заключены договоры аренды муниципального имущества N 315 от 01.01.2008 и N 319 от 04.02.2008, согласно которым арендодатель обязался предоставить арендатору во временное возвратное пользование муниципальное имущество: нежилое помещение и автотранспортные средства. Срок действия договоров установлен с 01.01.2008 по 30.12.2008.

Письмами от 28.10.2008 N 1545/2 и N 1545/4 КУМИ г.Тынды уведомил общество о том, что после истечения срока действия спорных договоров аренды договорные отношения возобновляться не будут.

Не согласившись с отказом от заключения на новый срок договоров аренды имущества общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Для обоснования требований арендатор обязан представить документы, подтверждающие намерение арендодателя сдать другому арендатору имущество, ранее находившееся у него в аренде по договору, срок которого истек, или передачу этого имущества в аренду другому арендатору.

Исследовав и оценив представленные в дело доказательства по правилам, предусмотренным статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд установил отсутствие у КУМИ г.Тынды намерения на передачу в аренду другим лицам имущества, являющегося объектом аренды по договорам от 01.01.2008 и от 04.02.2008, срок действия которых истек 30.12.2008..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 08.02.2005 N Ф03-А51/04-1/3995

"...ООО "Коралловый берег" письмом от 29.04.2004, то есть за два месяца до окончания срока действия договора, обратилось к Комитету по управлению государственным имуществом Приморского края (КУГИ Приморского края) с заявлением о продлении срока действия договора, на которое арендодатель письмом от 02.06.2004 N 53/4-9-2483 сообщил, что не может на данный момент решить вопрос о заключении договора на новый срок, так как решается вопрос о передаче помещения в хозяйственное ведение КГУП "Госнедвижимость", к которому истцу предложено обратиться с вопросом о продлении арендных отношений.

Полагая, что названным письмом ответчик отказал ему в заключении договора на новый срок, чем нарушены его, как добросовестного арендатора, права, ООО "Коралловый берег" со ссылкой на статьи 421, 445, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации обратилось с настоящим иском.

Согласно пункту 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

По смыслу указанной нормы арендатор вправе обратиться в суд с иском о понуждении арендодателя заключить договор аренды на новый срок, если известно, что он намерен сдавать данное имущество и в дальнейшем, но другому лицу.

Истец, обращаясь в арбитражный суд с настоящим иском, исходил из того обстоятельства, что ответчик в нарушение пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса РФ отказал ему в праве заключения договора аренды на новый срок, при этом имея намерение сдать спорное помещение новому пользователю.

Вместе с тем истцом не представлено доказательств, подтверждающих указанные доводы. В деле отсутствуют документы, свидетельствующие о намерении арендодателя сдать другому арендатору спорное имущество, или передаче этого имущества в аренду другому арендатору.

В этой связи суд правомерно со ссылкой на свободу заключения договора, предусмотренную статьей 421 Гражданского кодекса РФ, и право собственника по своему усмотрению распоряжаться принадлежащим ему имуществом согласно статье 209 ГК РФ отказал в удовлетворении исковых требований о понуждении к заключению договора аренды, поскольку таковой не относится к категориям договора, заключение которого обязательно для ответчика..."

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 22.10.2009 N КГ-А40/10954-09 по делу N А40-69967/08-135-552

"...Исковые требования заявлены в соответствии с пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Вместе с тем преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду (пункт 35 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

Как установлено судами, в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие намерение арендодателя или фактическую сдачу им спорного земельного участка в аренду третьим лицам.

В тех случаях, когда при рассмотрении дела будет выявлено, что арендодатель не сдавал и не намерен сдавать спорное имущество в аренду, обязывать арендодателя возобновить договор с прежним арендатором оснований не имеется (Письмо Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 10 сентября 1993 года N С-13/ОП-276).

Согласно данной норме права арендатор может заявить исковые требования о переводе на себя прав и обязанностей по заключенному арендодателем договору с третьим лицом, а не о понуждении заключить договор аренды..."

Дата добавления: 2020-04-08; просмотров: 115; Мы поможем в написании вашей работы!