Уведомление арендодателя о желании заключить договор на новый срок
В соответствии с п. 1 ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора на новый срок. Обязательными условиями для этого являются надлежащее исполнение арендатором обязанностей по ранее действовавшему договору и письменное уведомление арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если он не указан - в разумный срок до окончания действия договора.
3.1. Вывод из судебной практики: Уведомление арендатора о его желании заключить договор аренды на новый срок, полученное арендодателем ранее чем за семь дней до окончания срока действия договора, является поданным в разумный срок.
Судебная практика:
Постановление ФАС Московского округа от 21.07.2011 N КГ-А41/7436-11 по делу N А41-29496/10
"...В обоснование исковых требований истец ссылается на то, что в декабре 2009 года им в адрес МУП "Куровской городской рынок" было направлено заявление о продлении договора аренды на торговое место N 15 на 2010 год на тех же условиях по адресу: ул. Вокзальная д. 14/96 (л.д. 13).
Ответчиком было отказано в удовлетворении указанного заявления и направлена выписка из реестра договоров о предоставлении торгового места N 15, согласно которой, торговое место N 15 сдано в аренду до 31 декабря 2010 года Индивидуальному предпринимателю Монахову Геннадию Юрьевичу (л.д. 15 - 16).
|
|
|
Истец указал, что действиями ответчика было нарушено его преимущественное право на заключение/продление договора аренды на новый срок.
В соответствии с частью 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
Ссылка ответчика на то, что в материалах дела отсутствуют доказательства соблюдения истцом разумного срока для направления уведомления о продлении на 2010 год договора аренды торгового места, отклоняется судом кассационной инстанции, поскольку договором аренды такой срок предусмотрен не был, уведомление получено ответчиком 22.12.2009 г., то есть ранее чем за 7 дней до окончания срока действия договора (31.12.2009 г.)..."
|
|
|
3.2. Вывод из судебной практики: Уведомление арендодателя о желании заключить договор на новый срок, сделанное позже, чем это следует из условий договора, не лишает арендатора преимущественного права, если прежний договор к этому моменту расторгнут от имени арендатора неуполномоченным лицом, вследствие чего арендодатель уже передал имущество в аренду третьему лицу.
Судебная практика:
Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 14.02.2012 по делу N А45-7510/2011
"...Общество с ограниченной ответственностью Фирма "ЛОТ" (далее - ООО Фирма "ЛОТ", общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным решения Мэрии города Новосибирска (далее - Мэрия г. Новосибирска) от 25.02.2011 N 31-4830 об отказе заключить договор аренды земельного участка.
Как видно из материалов дела, между Мэрией г. Новосибирска и ООО Фирма "ЛОТ" заключен договор от 12.04.2010 N 91170А аренды земельного участка с кадастровым номером 54:35:092441:13 площадью 1913 кв. м сроком на 11 месяцев.
Пунктом 4.1 договора предусмотрено право арендатора на продление договора при условии письменного уведомления арендодателя не позже, чем за 30 календарных дней до истечения срока договора.
|
|
|
Стороны исполняли договор.
В результате действий гражданки Мжельской О.П., представившей себя директором ООО Фирма "ЛОТ", договор аренды от 12.04.2010 N 91170А расторгнут 08.02.2011. В отношении земельного участка с кадастровым номером 54:35:092441:13 заключен договор аренды от 08.02.2011 N 104443а между Мэрией г. Новосибирска и обществом с ограниченной ответственностью "Лайт и К" сроком до 11.12.2011. При этом по данным публичного реестра гражданка Мжельская О.П. директором не являлась.
ООО Фирма "ЛОТ" письмом от 21.02.2011 обратилась в Мэрию г. Новосибирска с заявлением о продлении договора аренды земельного участка.
Письмом от 25.02.2011 N 31-4830 Мэрия г. Новосибирска отказала обществу в заключении договора аренды на новый срок со ссылкой на наличие договор аренда от 08.02.2011 N 104443а.
Заключением эксперта от 05.05.2011 N 330, проведенного по материалам проверки Следственного управления Следственного комитета по Новосибирской области, сделан вывод о подделке подписей участников ООО Фирма "ЛОТ" на документах о назначении на должность директора указанного общества гражданки Мжельской О.П.
Данные обстоятельства послужили основанием для обращения общества с настоящим требованием в арбитражный суд.
|
|
|
Удовлетворяя заявленные требования, арбитражный суд пришел к выводу о нарушении Мэрией г. Новосибирска преимущественного права общества на заключение договора аренды земельного участка на новый срок.
Апелляционный суд согласился с выводом суда первой инстанции об отсутствии факта отказа ООО Фирма "ЛОТ" от договора аренды от 12.04.2010 N 91170А и незаконности отказа Мэрии г. Новосибирска по заключению договора на новый срок. Вместе с тем, апелляционный суд сделал вывод об утрате обществом преимущественного права на заключение договора на новый срок, так как заявление об этом сделано 21.02.2011, т.е. позднее 30-дневного срока (12.02.2011), установленного для выражения воли пунктом 4.1 договора.
Вывод апелляционного суда об утрате преимущественного права в рассматриваемом случае является ошибочным по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
Такое право обусловлено надлежащим исполнением обязательства арендатором и его желанием заключить договор на новый срок, о чем уведомляется арендодатель.
Названная норма не содержит обозначенных последствий нарушения срока уведомления арендодателя. Не содержит таких последствий и договор.
В рассматриваемом случае до окончания срока действия договора (12.03.2011) арендатор 21.02.11 уведомил арендодателя о желании заключить новый договор аренды, т.е. заявил о намерении реализовать преимущественное право в установленном статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации порядке. Поскольку это право Мэрией г. Новосибирска не было учтено, суд первой инстанции правильно удовлетворил заявленные требования.
Направление арендатором уведомления до 12.02.2011 само по себе в рассматриваемом случае не имело бы определяющего значения, так как уже в январе - феврале 2011 года Мэрией г. Новосибирска осуществлены действия по заключению договора аренды земельного участка с другим лицом (л.д. 67,75 т. 1) без учета надлежащего мнения, выраженного уполномоченным лицом общества. Как правильно установлено судебными инстанциями, действия гражданки Мжельской О.П. не являются надлежащими действиями ООО Фирма "ЛОТ".
В связи с изложенным у апелляционного суда оснований для отмены решения арбитражного суда первой инстанции и отказе в удовлетворении требований не имелось..."
Аналогичная судебная практика:
| Акты высших судов
Определение ВАС РФ от 28.06.2012 N ВАС-7471/12 по делу N А45-7510/2011 "...Письмом от 25.02.2011 N 31-4830 мэрия отказала обществу в заключении договора, мотивировав отказ фактом расторжения предыдущего договора аренды от 12.04.2010 N 91170а по инициативе самого общества, выраженного в соглашении о расторжении договора аренды от 12.04.2010 N 91170а, подписанного от лица общества директором Мжельской Ольгой Павловной (далее - Мжельская О.П.) и заключением в этой связи договора аренды спорного земельного участка с иным арендатором - ООО "Лайт и К" (договор от 08.02.2011 N 104443а). Считая отказ мэрии незаконным, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением. Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции со ссылкой на статью 53 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) и заключение эксперта экспертно-криминалистического центра Главного управления внутренних дел по Новосибирской области от 05.05.2011 N 330, пришел к выводу о том, что Мжельская О.П. не назначалась на должность директора общества, вследствие чего подписанные ею документы от имени общества не выражают волю последнего на досрочное расторжение договора и не могут создавать каких-либо правовых последствий в отношениях между мэрией и обществом. Установив наличие преимущественного права, предусмотренного статьей 621 Гражданского кодекса, суд пришел к выводу о незаконности отказа, выраженного в письме от 25.02.2011 N 31-4830. Суд апелляционной инстанции согласился с выводом суда первой инстанции об отсутствии факта отказа общества от договора аренды от 12.04.2010 N 91170А и незаконности оснований, изложенных мэрией в письме от 25.02.2011 N 31-4830 по заключению договора на новый срок. Вместе с тем, апелляционный суд сделал вывод об утрате обществом преимущественного права на заключение договора на новый срок, так как заявление сделано 21.02.2011, то есть позднее 30-дневного срока (12.02.2011), установленного для выражения воли пунктом 4.1 договора, в связи с чем, отменил решение суда и в удовлетворении заявленных требований отказал. Суд кассационной инстанции, оставляя в силе решение суда первой инстанции, указал, что направление арендатором уведомления до 12.02.2011 само по себе при обстоятельствах настоящего дела не имело бы определяющего значения, так как уже в январе - феврале 2011 года мэрией осуществлены действия по заключению договора аренды земельного участка с другим лицом без учета надлежащего мнения, выраженного уполномоченным лицом общества, поскольку, как правильно установлено судебными инстанциями, действия гражданки Мжельской О.П. не являются надлежащими действиями ООО Фирма "ЛОТ". Нарушений судами норм права, которые могли бы рассматриваться в качестве основания для пересмотра оспариваемых судебных актов в порядке надзора, коллегией судей не усматривается..." |
Дата добавления: 2020-04-08; просмотров: 114; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!