Внесение арендной платы при неиспользовании имущества или наличии в нем недостатков 1 страница

⇐ ПредыдущаяСтр 230 из 504Следующая ⇒

Данная проблема вытекает из недостаточного урегулирования Гражданским кодексом РФ ситуации, в которой арендатор вынужден использовать имущество с недостатками (п. 4 ст. 614 ГК РФ) или же вообще не использовать его.

Согласно п. 4 ст. 614 ГК РФ арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы, если условия пользования или состояние имущества существенно ухудшились по сравнению с условиями, предусмотренными договором, или состоянием на момент передачи имущества. Причем такое ухудшение должно произойти в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает.

Однако в ряде случаев арендатор заявляет требования на основании п. 4 ст. 614 ГК РФ уже в рамках судебного разбирательства по взысканию с него арендных платежей, хотя до этого он пользовался имуществом и не предъявлял арендодателю каких-либо претензий. В таком случае доказать ухудшение состояния имущества или условий пользования достаточно проблематично.

Кроме того, необходимо учитывать, что п. 2 ст. 612 ГК РФ содержит смежную норму, в соответствии с которой арендодатель не отвечает за недостатки имущества, если они были оговорены при заключении договора, были известны арендатору либо должны были быть обнаружены им при заключении договора или передаче имущества в аренду. В случаях, на которые распространяется действие п. 2 ст. 612 ГК РФ, применение положений п. 4 ст. 614 ГК РФ для арендатора невозможно, поскольку ухудшения состояния имущества или условий его использования по сравнению с предусмотренными договором или существовавшими на момент передачи имущества нет. Однако возникает вопрос: вправе ли арендатор отказаться от внесения арендной платы, если недостатки имущества, о которых он был извещен при приемке, препятствуют использованию этого имущества?

Многочисленные споры возникают также в ситуациях, когда арендатор не использовал имущество в период действия договора аренды. Это может быть связано как с обстоятельствами, не зависящими от арендатора и препятствующими пользованию имуществом, так и с его собственными действиями, хотя объективная возможность использования имущества существовала. В зависимости от причины, по которой арендатор не использовал арендуемое имущество, наступают различные правовые последствия в части внесения арендной платы.

12.1. Вывод из судебной практики: Если по вине арендодателя имущество невозможно использовать согласно условиям договора, арендатор имеет право на уменьшение размера арендной платы в соответствии с п. 4 ст. 614 ГК РФ.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 02.04.2012 по делу N А26-8/2011

"...Пунктом 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Из материалов дела видно, что в обоснование заявленных требований Общество сослалось на отсутствие лесного плана Республики Карелия и лесохозяйственного регламента лесничества, в отсутствие которых оно не могло составить проект освоения лесного участка, а следовательно, осуществлять в 2007 и 2008 годах законное лесопользование.

В соответствии со статьей 26 Лесного кодекса Российской Федерации законное освоение лесного участка и изъятие лесных ресурсов осуществляются только при наличии у лесопользователя проекта освоения лесов и последующем представлении лесопользователем лесной декларации.

Материалами дела подтверждается, что лесной план и лесохозяйственный регламент, без которых невозможно составить проект освоения лесного участка и подать лесную декларацию, были утверждены в декабре 2008 года. При таких обстоятельствах суды сделали правильный вывод об отсутствии у Общества реальной возможности осуществлять рекреационную деятельность в 2007 - 2008 годах.

С учетом изложенного суды обоснованно установили, что условия пользования арендованным имуществом в 2007 - 2008 годах были ухудшены и Общество вправе требовать уменьшения арендной платы по правилам пункта 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Аналогичная судебная практика:

Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 09.10.2013 N ВАС-14181/13 по делу N А73-12838/2012

"...В свою очередь, общество, указывая на наличие у него права в порядке пункта 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации требовать уменьшения арендной платы в связи с существенным ухудшением условий пользования арендованным лесным участком, обратилось в арбитражный суд со встречным иском.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также учитывая обстоятельства, установленные по делу N А73-12836/2011, суд признал, что обществом выполнены все необходимые требования действующего законодательства и условия договора аренды, связанные с разработкой документации, необходимой для использования лесного участка, тогда как незаконные действия управления лишили общество возможности использовать лесной участок, и руководствуясь пунктом 3 статьи 71, пунктом 1 статьи 88, пунктами 1 и 2 статьи 89 Лесного кодекса Российской Федерации, пришел к выводу об отсутствии у общества возможности использовать лесной участок в связи с обстоятельствами, не зависящими от самого общества.

При таких обстоятельствах, встречные исковые требования общества суд, руководствуясь пунктом 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, удовлетворил..."

Дальневосточный округ

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 11.08.2014 N Ф03-3238/2014 по делу N А73-14935/2013

"...Отказывая в удовлетворении первоначального иска, удовлетворяя встречный иск, суды правомерно руководствовались следующим.

Исходя из положений статей 88, 89 ЛК РФ, лица, которым лесной участок предоставлен в аренду, составляют проект освоения лесов в соответствии со статьей 12 ЛК РФ, который подлежит государственной или муниципальной экспертизе, проводимой в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным органом государственной власти субъекта Российской Федерации. В данном случае таким лицом в силу пункта 3.6 Положения об Управлении лесами Правительства Хабаровского края, утвержденного постановлением Правительства Хабаровского края от 21.09.2007 N 185-пр, выступает Управление.

Согласно пункту 4 статьи 614 ГК РФ, подлежащей применению к спорным правоотношениям в силу пункта 3 статьи 71 Лесного кодекса РФ, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Исследовав обстоятельства настоящего спора и приняв во внимание обстоятельства, установленные вступившими в законную силу решениями арбитражного суда по делам NN А73-12836/2011, А73-4503/2012, А73-1679/2013, имеющими в силу статьи 69 АПК РФ преюдициальное значение для рассмотрения настоящего дела, суды пришли к правильному выводу о том, что обществом выполнены все необходимые требования действующего законодательства и условия договора аренды, направленные на разработку документации, необходимой для использования лесного участка, а незаконные действия Управления лесами лишили общество возможности получить положительное заключение проекта освоения лесов и приступить к использованию лесного участка.

Факт отсутствия у общества возможности приступить к законному использованию земельного участка в соответствии с условиями договора аренды в связи с обстоятельствами, не зависящими от самого общества, свидетельствует о том, что условия пользования арендованным имуществом ухудшились, в связи с чем встречные исковые требования общества об уменьшении арендной платы за четвертый квартал 2013 года путем освобождения последнего от ее уплаты в полном объеме являются обоснованными и правомерно удовлетворены судами на основании пункта 4 статьи 614 ГК РФ..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 02.06.2014 N Ф03-1813/2014 по делу N А73-7274/2013

"...Как установлено судом в рамках дела N А73-12836/2011, общество выполнило все необходимые требования действующего законодательства и условия договора аренды, направленные на разработку документации, необходимой для использования лесного участка (дважды представляло на государственную экспертизу проекты освоения арендуемого лесного участка), однако в связи с незаконными действиями управления арендатор был лишен возможности получить положительное заключение проекта освоения лесов и приступить к использованию лесного участка.

Ввиду того что общество не приступило к законному использованию лесного участка в соответствии с условиями договора аренды в связи с обстоятельствами, не зависящими от него, и было лишено возможности пользоваться участком в течение всего спорного периода, суды правомерно удовлетворили встречный иск, уменьшив размер арендной платы за спорный период путем освобождения общества от ее уплаты в полном объеме.

Удовлетворение встречного иска обусловило отказ в удовлетворении первоначального иска управления о взыскании долга, что не противоречит нормам статей 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Такие выводы арбитражных судов в полной мере соответствуют фактическим обстоятельствам спора, имеющимся в материалах дела доказательствам и подлежащим применению в данном случае нормам материального права.

Утверждение правительства о том, что плата за пользование арендуемым участком лесного фонда должна осуществляться с момента государственной регистрации такого права, несостоятельно, поскольку применительно к установленным фактическим обстоятельствам настоящего спора (отсутствие у арендатора возможности пользоваться арендованным имуществом в силу не зависящих от него обстоятельств - незаконных действий управления) общество правомерно реализовало предоставленное статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации право потребовать уменьшения арендной платы за период, в котором арендатор не мог использовать участок лесного фонда.

Таким образом, судебная коллегия не усматривает оснований для отмены или изменения обжалуемых решения от 25.12.2013, постановления апелляционного суда от 11.03.2014 и удовлетворения кассационной жалобы..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 02.09.2013 N Ф03-3432/2013 по делу N А73-12838/2012

"...В соответствии с пунктом 4 статьи 614 ГК РФ, положения которой применимы к отношениям по аренде лесных участков в силу пункта 3 статьи 71 Лесного кодекса Российской Федерации, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

По мнению общества, существенное ухудшение условий пользования арендованным лесным участком выразилось в отсутствии у общества возможности использовать этот участок по причине незаконного отказа в утверждении Управлением проекта освоения лесов.

Исследовав совокупность обстоятельств по делу и оценив в порядке статей 65, 69, 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, суды обеих инстанций с учетом решения суда по делу N А73-12836/2011 пришли к обоснованному выводу о том, что обществом выполнены все необходимые требования действующего законодательства и условия договора аренды, связанные с разработкой документации, необходимой для использования лесного участка, а незаконные действия Управления лишили общество возможности получения положительного заключения проекта освоения лесов и, как следствие, осуществления использования лесного участка.

Факт отсутствия у общества возможности приступить к законному использованию лесного участка в соответствии с условиями договора аренды в связи с обстоятельствами, не зависящими от самого общества, по признанию судов, свидетельствует о том, что условия пользования арендованным имуществом ухудшились, в связи с чем встречные исковые требования общества об уменьшении арендной платы за 2 и 3 кварталы 2012 года путем освобождения последнего от ее уплаты в полном объеме (принимая во внимание невозможность использования обществом лесного участка в течение всего спорного периода) являлись обоснованными и подлежащими удовлетворению на основании пункта 4 статьи 614 ГК РФ.

Удовлетворение встречного иска об уменьшении арендной платы по договору аренды за 2 и 3 кварталы 2012 года на сумму 7 959 318 руб. 60 коп. (с учетом размера ежеквартального платежа - 3 979 659 руб. 30 коп.) обусловило отказ в удовлетворении первоначального иска Управления о взыскании долга, что не противоречит нормам статей 606, 614 ГК РФ.

Таким образом, обжалуемые судебные акты являются законными и обоснованными, поэтому изменению, а кассационная жалоба удовлетворению, не подлежат..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 26.03.2013 N Ф03-844/2013 по делу N А73-4503/2012

"...В свою очередь, Общество, ссылаясь на невозможность приступить к использованию арендованных участков в силу чинимых Управлением препятствий, что установлено вступившим в законную силу решением арбитражного суда по делу N А73-12836/2011 (признаны недействительными Приказы Управления и заключения экспертной комиссии по проведению государственной экспертизы проекта освоения лесов арендуемого Обществом лесного участка), обратилось в арбитражный суд со встречным иском об уменьшении размера арендной платы за 1 квартал 2012 года на сумму 3 979 659 руб. 30 коп. по правилам пункта 4 статьи 614 ГК РФ.

Исследовав обстоятельства настоящего спора и приняв во внимание установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда по делу N А73-12836/2011 обстоятельства, суды выявили, что Обществом выполнены все необходимые требования действующего законодательства и условия договора аренды, направленные на разработку документации, необходимой для использования лесного участка (дважды представлял на государственную экспертизу проекты освоения арендуемого лесного участка), а незаконные действия Управления (необоснованно давало отрицательные заключения по представленным проектам) лишили Общество возможности получить положительное заключение проекта освоения лесов и приступить к использованию лесного участка.

Ввиду того, что у Общества отсутствовала возможность приступить к законному использованию лесного участка в соответствии с условиями договора аренды в связи с обстоятельствами, не зависящими от самого Общества, а следовательно, условия пользования арендованным имуществом ухудшились, суды, определив, что Общество было лишено возможности пользоваться лесным участком в течение всего спорного периода, пришли к правильному выводу об обоснованности встречного иска Общества об уменьшении арендной платы за 1 квартал 2012 года путем освобождения последнего от ее уплаты в полном объеме. В результате суды удовлетворили встречный иск на основании пункта 4 статьи 614 ГК РФ..."

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 14.05.2008 по делу N А44-2140/2007

"...Как следует из материалов дела, на основании протокола о результатах лесного конкурса от 12.08.2004 N 14 федеральное государственное учреждение "Пестовский лесхоз" (правопредшественник истца, арендодатель) и предприниматель Яковлев С.И. заключили договор от 22.09.2004 N 9 аренды участка лесного фонда на территории Пестовского лесхоза Никулкинского лесничества общей площадью 4208 га для заготовки древесины на арендуемом участке в кварталах, указанных в пункте 2.2 договора, сроком на 49 лет.

Договор прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке в соответствии с требованиями Лесного кодекса Российской Федерации 1997 года.

Судом установлено и материалами дела подтверждено, что Яковлев С.И. неоднократно в конце 2006 года и в 2007 году обращался в Пестовский лесхоз с заявками на выдачу лесорубочных билетов по лесосечному фонду на 2007 год и с предложением изменить условия договора в части арендной платы ввиду невозможности осуществлять пользование предоставленным в аренду участком лесного фонда из-за невыдачи истцом лесорубочных билетов. Однако арендодатель необоснованно отказывал ему в выдаче билетов и не подписывал соглашения об изменении размера арендной платы. Предпринимателю был выписан только один лесорубочный билет N 377 в счет фонда на 2007 год. Осуществив заготовку леса в объеме, указанном в билете N 377, предприниматель уплатил арендную плату в 2007 году исходя из данного объема лесопользования по правилам пункта 5.2 договора аренды, которым предусмотрено, что арендная плата с 01.01.2005 устанавливается за весь объем пользования на арендованном участке.

Суды обеих инстанций, установив, что в результате неправомерного отказа арендодателя в выдаче лесорубочных билетов ухудшились условия пользования арендатора арендованным имуществом, а следовательно, ответчик вправе требовать уменьшения арендной платы по правилам пункта 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, отказали во взыскании 193 688 руб..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 29.10.2013 N Ф09-10711/13 по делу N А07-5819/2013

"...Лесные участки переданы арендатору по актам приема-передачи. Договоры аренды зарегистрированы в установленном законом порядке.

Заместителем главного государственного лесного инспектора Министерства в отношении общества "ЛПК "СЕЛЕНА" вынесено предписание от 05.09.2012 N 1 об устранении выявленных нарушений требований лесного законодательства, содержащее запрет (приостановление) на заготовку древесины на лесных участках, переданных в аренду по договорам от 21.12.2009 N 03, от 21.12.2009 N 05, от 21.12.2009 N 06, от 21.12.2009 N 09, от 11.09.2009 N 30, от 11.09.2009 N 31, от 11.09.2009 N 32 до устранения нарушений. Срок выполнения предписания - немедленно.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 13.12.2012 по делу N А07-16217/2012 предписание признано незаконным. В ходе судебного разбирательства по указанному делу общество "ЛПК "Селена" узнало об отмене предписания самим Министерством во исполнение протеста Прокуратуры Республики Башкортостан, работы по заготовке древесины обществом возобновлены.

Общество "ЛПК "Селена", ссылаясь на то, что у него отсутствовала возможность пользоваться арендованными лесными участками в период с 12.09.2012 по 29.11.2012 в связи с вынесением Министерством предписания о приостановлении заготовки древесины, и, в связи с чем, полагая, что у него отсутствует обязанность вносить арендные платежи по договорам аренды в указанный период, обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с соответствующим иском.

Согласно п. 3 ст. 71 Лесного кодекса Российской Федерации к договору аренды лесного участка применяются положения об аренде, предусмотренные Гражданским кодексом Российской Федерации, если иное не установлено настоящим Кодексом.

Согласно п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом на условиях и в сроки определяемые договором аренды.

Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились (п. 4 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Оценив представленные в дело доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к правильному выводу о наличии оснований для уменьшения размера арендной платы по договорам от 11.09.2009, 21.12.2009 в период с 12.09.2012 по 29.11.2012 в связи с тем, что деятельность по заготовке древесины в этот период была обществом "ЛПК "Селена" приостановлена на основании предписания Министерства от 05.09.2012, признанного незаконным, учитывая, что лесные участки переданы арендатору в целях заготовки древесины (п. 1.1 договоров), то есть арендодателем фактически были созданы препятствующие арендатору осуществлять договорную деятельность на арендованных лесных участках условия, не зависящие от общества.

Проверив произведенный обществом "ЛПК "Селена" расчет исходя из установленного договорами аренды среднедневного размера арендной платы за 79 дней, в течение которых лесные участки не использовались обществом, и признав его обоснованным, суд правомерно удовлетворил исковые требования на основании п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации в размере 2 192 015 руб. 18 коп.

С учетом изложенного обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения..."

Постановление ФАС Уральского округа от 25.03.2013 N Ф09-1015/13 по делу N А60-21466/2012

"...В статье 88 Лесного кодекса Российской Федерации указано, что лица, которым лесные участки предоставлены в постоянное (бессрочное) пользование или в аренду, составляют проект освоения лесов в соответствии со ст. 12 Кодекса. Состав проекта освоения лесов и порядок его разработки устанавливаются уполномоченным федеральным органом исполнительной власти.

С учетом установленных по делу обстоятельств суды пришли к выводу о том, что арендодателем в нарушение условий договора аренды своевременно не была предоставлена достоверная информация о лесном участке, необходимая для разработки проекта освоения лесов, в связи с чем общество "Технопарк" по не зависящим от него причинам не имело права до внесения изменений в проект освоения лесов и получения положительного заключения государственной экспертизы пользоваться переданным в аренду лесным участком в период с 01 января по 21 ноября 2011 года и с 01 января по 09 мая 2012 года в течение 453 дней, что привело к невозможности освоения в 2011 году согласованного объема древесины.

В связи с отсутствием у общества "Технопарк" реальной возможности освоить объем заготовки древесины по причине ухудшения условий пользования арендованным имуществом в 2011 году и в 1 квартале 2012 года суды на основании п. 4 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации удовлетворили исковые требования общества об уменьшении размера арендной платы по договору от 19.05.2010 за 4 квартал 2011 года и 1 квартал 2012 года на сумму 6 849 500 руб. исходя из согласованного сторонами размера по 3 424 750 руб. за квартал.

Принимая во внимание уменьшение размера арендной платы, суды пришли к выводу об отсутствии у общества "Технопарк" задолженности по внесению арендных платежей по договору от 19.05.2010 за 4 квартал 2011 года и 1 квартал 2012 года и отказали в удовлетворении соответствующих требований департамента..."

Дата добавления: 2020-04-08; просмотров: 112; Мы поможем в написании вашей работы!

Поделиться с друзьями:

⇐ Предыдущая 225 226 227 228 229230231 232 233 234 Следующая ⇒

Мы поможем в написании ваших работ!