Особенности арендной платы по договору аренды государственного (муниципального) имущества 22 страница
Основываясь на принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, Правительство Российской Федерации определило соответствующие предельные ставки арендной платы для некоторых случаев сдачи в аренду земельных участков, находящихся в федеральной собственности, которые являются ориентирами для нормативно устанавливаемых ставок арендной платы при сдаче в аренду земельных участков в аналогичных случаях всеми иными публичными образованиями, за исключением случаев установления иных ставок непосредственно федеральными законами.
Постановлениями Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. N 582 и Правительства Саратовской области от 27 ноября 2007 г. N 412-П установлена ставка арендной платы для земельных участков, относящихся к девятому виду разрешенного использования и находящихся в собственности Российской Федерации и в собственности Саратовской области соответственно, в размере 2 процента от кадастровой стоимости.
Аналогичная ставка арендной платы была установлена этим же постановлением Правительства Саратовской области (редакция постановления Правительства Саратовской области от 30 ноября 2012 г. N 715-П, действовавшей до 29 марта 2013 г.) и для земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, за исключением определенных случаев.
|
|
|
В Балаковском муниципальном районе ставка арендной платы для земельных участков, относящихся к девятому виду разрешенного использования, была установлена решением Собрания депутатов Балаковского муниципального района Саратовской области от 26 января 2007 г. N 197 "Об арендной плате за земли Балаковского муниципального района" в размере 2,25% от кадастровой стоимости земли.
С 1 января 2014 года решением Собрания Балаковского муниципального района от 31 июля 2013 года N 575 внесены изменения в решение Собрания депутатов Балаковского муниципального района Саратовской области от 26 января 2007 г. N 197 "Об арендной плате за земли Балаковского муниципального района", в соответствии с которыми ставка арендной платы для земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, увеличена и составляет 5% от кадастровой стоимости земли.
В пояснительной записке Управления по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области в качестве обоснования увеличения ставки арендной платы указана компенсация потерь бюджета в связи с уменьшением кадастровой оценки земли, а также то, что предлагаемое увеличение ставки позволит дополнительно получить в бюджет 27,3 млн руб. При этом в сравнительной таблице анализа изменения арендной платы в связи с применением новой ставки по крупным земельным участкам под промышленными объектами из переданных в аренду 2 187 925 кв. м земель сопоставлены данные об участках общей площадью 1 779 908 кв. м, об остальных земельных участках, в том числе об арендуемом Комовым Д.С., данных не имеется.
|
|
|
Принимая во внимание изложенное, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что изменение ставок арендной платы произведено не исходя из анализа и оценки экономических, природных и иных факторов, влияющих на уровень доходности земельных участков, а исходя из экономической целесообразности, направленной в том числе на получение дополнительного дохода в бюджет Балаковского муниципального района Саратовской области. При этом увеличение ставок арендной платы исключительно в целях компенсации бюджетных потерь и получения дополнительных доходов при уменьшении кадастровой стоимости противоречит принципу экономической обоснованности, поскольку это не относится к числу критериев, влияющих на уровень доходности земельных участков.
|
|
|
При таких обстоятельствах у суда апелляционной инстанции отсутствовали основания для отмены законного и обоснованного решения Балаковского районного суда Саратовской области, следовательно, апелляционное определение, постановленное с существенными нарушениями норм материального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов заявителей, подлежит отмене..."
7.13. Вывод из судебной практики: Закон, устанавливающий государственное регулирование арендной платы, не применяется к договорам, которые были заключены до вступления его в силу, если в законе не предусмотрено иное.
Судебная практика:
Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 28.12.2018 N Ф01-5980/2018 по делу N А43-43633/2017
"...26.02.2004 Российская Федерация в лице Теруправления, администрация города Нижнего Новгорода и Общество подписали соглашение о переводе на Российскую Федерацию в лице Теруправления прав и обязанностей арендодателя по договору аренды земельного участка N 05774/01.
Теруправление 28.04.2017 направило ответчику предложение заключить дополнительное соглашение к договору от 20.05.2001 N 05774/01, согласно пункту 4.1 которого установить размер годовой арендной платы за земельный участок в сумме 1 006 260 рублей в год с 01.01.2017, согласно отчету об оценке от 05.12.2016 N 1027, выполненному оценщиком ИП Сыроватским Д.В.
|
|
|
От подписания дополнительного соглашения арендатор уклонился, мотивированный отказ от его подписания в адрес истца не поступал.
Указанное обстоятельство послужило для Теруправления основанием для обращения с иском в Арбитражный суд Нижегородской области.
Теруправление считает, что основанием для внесения изменений в условия договора являются Земельный кодекс Российской Федерации, постановление Правительства N 582 и пункты 3.1.6, 4.5 договора.
Спорный договор аренды заключен сторонами до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 3 статьи 65 которого (в ранее действовавшей редакции) было установлено, что порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Как разъяснено в абзаце третьем пункта 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статья 73 Лесного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
В Постановлении N 582 также отсутствует указание на распространение его условий на договоры, заключенные до вступления его в силу.
Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце пятом пункта 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" названного постановления Пленума, регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.
Суд апелляционной инстанции дал оценку условиям договора, закрепленным в пункте 3.1.6 и в разделе 3.4, и посчитал, что названные положения не предусматривают обязанности арендатора безоговорочно принимать условия арендодателя.
Раздел 4 договора о порядке расчетов предусматривает возможность изменения размера арендных платежей арендодателем в одностороннем порядке только в случае изменения ставок арендной платы. Из дополнительного соглашения следует, что арендодатель предлагает изменить методику расчета арендных платежей, однако такого права договор не предусматривает.
Толкование судом апелляционной инстанции условий договора аренды дано с учетом вывода, сделанного судами при рассмотрении дела N А43-34041/2011. Вступившим в законную силу решением суда по указанному делу Теруправлению отказано в изменении условий спорного договора аренды с 01.09.2011 по причине отсутствия у него права на изменение условий договора в части изменения методики расчета арендной платы в одностороннем порядке.
При таких обстоятельствах суд второй инстанции при повторном рассмотрении дела правомерно отказал в удовлетворении исковых требований..."
Аналогичная судебная практика:
| Акты высших судов
Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" "...16. При рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее. В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 ЗК РФ, статья 73 Лесного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров..." |
| Московский округ
Постановление Арбитражного суда Московского округа от 03.12.2014 N Ф05-13419/2014 по делу N А40-188058/13-41-1731 "...Как установлено судами обеих инстанций на основании представленных в материалы дела доказательств, 28 марта 1996 года между Московским земельным комитетом (правопредшественник истца - арендодатель) и Фирмой "ЭНКА ИНШААТ ВЕ САНАЙИ АНОНИМ ШИРКЕТИ" был заключен договор аренды земельного участка N М-01-004884, в соответствии с которым ответчику на 49 лет предоставлены в аренду земельные участки площадью около 1,02 га на площади Павелецкого вокзала и площадью около 0,24 га в городе Москве по 1-му Зацепскому проезду для строительства и дальнейшей эксплуатации административного здания. Вместе с тем в соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13), при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее. В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статья 73 Лесного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров. По настоящему делу договор аренды заключен 28 марта 1996 года, то есть до вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, о чем правильно указали суды обеих инстанций. Таким образом, заключая названный договор, его стороны не только согласовали фиксированный размер арендной платы в Приложении N 2 к договору и указали базовые исходные данные, из которых он исходили при определении арендной платы, но и не допустили самой возможности ее изменения арендодателем в одностороннем порядке согласно пунктам 3.3, 5.4.2 договора. Между тем суды обеих инстанций истолковали пункт 3.3 договора аренды и Приложение N 2 к нему иначе, не в буквальном его значении, и посчитали, что стороны, во-первых, связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям, во-вторых, установили порядок исчисления размера арендной платы исходя из правил, установленных публично-правовым образованием, указав при этом, что размер арендной платы корректируется при изменении актов этого публично-правового образования. Таким образом, суды посчитали, что размер арендной платы в данном случае является регулируемым. Однако такой вывод судов не соответствует: ни тексту пункта 3.3 договора аренды, в котором прямо согласовано сторонами условие о размере арендной платы, которая может изменяться только по соглашению сторон, либо по требованию любой из сторон в случаях изменения базовых ставок земельных платежей, но в любом случае по согласованию, а не автоматически; ни последующим действиям сторон при исполнении условий договора аренды. В связи с этим арендодатель не мог в одностороннем порядке изменять установленный договором размер арендной платы и применять новую методику расчета арендной платы без согласования с арендатором, поскольку такое право не было предусмотрено в договоре. Таким образом, исходя из установленных обстоятельств задолженность по арендной плате, о взыскании которой заявлен иск, образовалась в результате применения истцом новой методики расчета арендной платы, не согласованной с арендатором, тогда как исходя из уплачиваемых ответчиком арендных платежей по последней согласованной сторонами цене задолженности у него не имеется. Суд кассационной инстанции считает необходимым в данном случае, отменяя решение и постановление, принять новый судебный акт об отказе в иске..." |
| Северо-Кавказский округ
Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 03.09.2015 N Ф08-4217/2015 по делу N А32-9605/2013 "...Из материалов дела видно и судами установлено, что мэрия города Краснодара (арендодатель) и открытое акционерное общество "Краснодарсельмаш" (арендатор; далее - правопредшественник общества-2) заключили договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0403017:006 на 49 лет в целях эксплуатации нежилых зданий и сооружений заводского комплекса. Сумма ежегодной арендной платы составила 798 272 рубля 04 копейки. Стороны согласовали возможность пересмотра размера арендной платы по требованию арендодателя в одностороннем порядке в случае изменения кадастровой стоимости объекта аренды или базовых ставок арендной платы (при условии их опубликования). Государственная регистрация договора аренды осуществлена 14.07.2000. В пунктах 16 и 19 постановления Пленума N 73 разъяснено, что если федеральный закон, предусматривающий необходимость установления или регулирования платы по договору аренды уполномоченным на то органом (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 Гражданского кодекса условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров. Договор аренды заключен до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость установления или регулирования платы по договору аренды уполномоченным на то органом (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса), поэтому его условия об арендной плате сохранили силу. В материалах дела отсутствуют доказательства расторжения договора аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0403017:1053. Общество-1 не является стороной дополнительного соглашения от 30.03.2009, поэтому заключение последнего не могло повлечь прекращение арендных отношений между обществом и управлением. Управлением не представлены доказательства того, что им в спорный период в соответствии с пунктом 3.5 договора аренды в одностороннем порядке инициировались изменение методики расчета арендной платы (на основании кадастровой стоимости земельного участка) и пересмотр размера арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости объекта аренды или базовых ставок арендной платы (при условии их опубликования). Обжалуемый судебный акт не содержит нормативного обоснования возможности применения при расчете арендной платы за использование находившегося в федеральной собственности земельного участка рыночной стоимости размера арендной платы, определенной независимым оценщиком с применением доходного подхода (отчет N ОФ-03/06-12/7). Утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 Правилами определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, такая возможность не установлена. С учетом изложенного, содержащиеся в обжалуемом судебном акте выводы об использовании обществом-1 земельного участка с кадастровым номером 23:43:0403017:1053 в спорный период в отсутствие договорных отношений, о прекращении в соответствующей части действия договора аренды с момента внесения в него изменений по соглашению между управлением и обществом-2, об отсутствии оснований для применения условия договора аренды о размере арендной платы (с учетом базовых ставок арендной платы, установленных органом местного самоуправления), о необходимости применения с момента государственной регистрации права собственности Российской Федерации на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0403017:1053 порядка установления арендной платы, утвержденного Правительством Российской Федерации (исходя из рыночной стоимости аренды), о недоказанности незаконного бездействия управления, выразившегося в уклонении от предоставления земельного участка с кадастровым номером 23:43:0403017:1053 обществу-1 в собственность, о предположительном характере представленного обществом-1 расчета убытков не могут быть признаны соответствующими установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам..." |
7.14. Вывод из судебной практики: Установление новой ставки арендной платы на основании нормативных актов, принятых уполномоченными органами, не признается изменением арендной платы.
Судебная практика:
Дата добавления: 2020-04-08; просмотров: 94; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!