Передача арендодателем имущества в состоянии, не соответствующем его назначению

Волго-Вятский округ

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 14.12.2009 по делу N А82-623/2009

"...В статье 611 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) предусмотрено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. При этом имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором.

Суд апелляционной инстанции протолковал условия договора от 15.01.2007 N ДМЮ/1/2-А по правилам статьи 431 Кодекса и, оценив акт приема-передачи имущества, установил, что истец не доказал передачу ответчику объекта договора аренды (электрокозлового крана) и его технической документации.

В силу статьи 2 и пункта 3 приложения N 1 Федерального закона от 21.07.1997 N 116-ФЗ "О промышленной безопасности опасных производственных объектов" объекты, на которых используются грузоподъемные механизмы, относятся к категории опасных производственных объектов. Опасные производственные объекты подлежат регистрации в государственном реестре в порядке, устанавливаемом Правительством Российской Федерации.

Технические устройства, в том числе иностранного производства, применяемые на опасном производственном объекте, подлежат сертификации или декларированию соответствия на соответствие требованиям промышленной безопасности в установленном законодательством Российской Федерации о техническом регулировании порядке (пункт 1 статьи 7 данного Закона).

С учетом изложенного законом установлен запрет на эксплуатацию грузоподъемного механизма, к которому относится электрокозловой кран, если он не соответствует требованиям промышленной безопасности.

Следовательно, суд апелляционной инстанции правомерно дал оценку паспорту спорного электрокозлового крана, заключению экспертизы промышленной безопасности крана от 28.10.2005 N 05/162, согласно которым данное техническое устройство снято 19.06.2006 с регистрационного учета в Ростехнадзоре и его эксплуатация запрещена, так как кран находится в неработоспособном состоянии, не соответствует требованиям промышленной безопасности и не может быть допущен к дальнейшей эксплуатации.

Таким образом, суд второй инстанции правильно указал, что ОАО "РЖД" (арендодатель) по правилам статьи 611 Кодекса не исполнило установленную договором обязанность по передаче ООО "Генератор" (арендатору) объекта аренды в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, и в силу статьи 328 Кодекса обоснованно не нашел оснований для взыскания с арендатора заявленной ко взысканию арендной платы и процентов за пользование чужими денежными средствами..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 12.08.2005 N А43-5225/2004-12-110

"...Министерство имущественных отношений Нижегородской области (далее - МИО НО) обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с иском к открытому акционерному обществу "Торгово-коммерческий центр "Волга" (далее - ОАО "ТКЦ "Волга") о взыскании 76392 рублей 46 копеек, составляющих задолженность по арендной плате по договору аренды нежилого помещения от 24.04.2001 N 02.4.2653, а также 1145 рублей 90 копеек пеней за просрочку платежа.

Решением от 06.04.2005, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 31.05.2005, суд со ссылками на статьи 328, 611, 616 Гражданского кодекса Российской Федерации отказал МИО НО в удовлетворении исковых требований.

Изучив материалы дела и заслушав представителя ОАО "ТКЦ "Волга", окружной суд не нашел оснований для отмены обжалуемых судебных актов, исходя из следующего.

Согласно акту передачи нежилого помещения (приложение N 1 к договору) объект аренды передан ОАО "ТКЦ "Волга" с 15.04.2001. Акт подписан арендатором со следующими замечаниями: 1) водопровод опломбирован санэпидемстанцией в 2000 году из-за его неудовлетворительного состояния; 2) канализационная сеть - в полуразрушенном состоянии; 3) электропроводка требует срочной замены; 4) помещение не обеспечено вентиляцией; 5) помещение затапливается грунтовыми водами; 6) запасной выход отсутствует.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем не только условиям договора аренды, но и назначению имущества.

Суд установил, что спорное нежилое помещение в здании, подлежащем реконструкции, предоставлено в аренду с 15.04.2001 в состоянии, изначально не пригодном для использования по предусмотренному контрагентами в договоре от 24.04.2001 N 02.4.2653 целевому назначению (для размещения кафе), то есть могло быть использовано арендатором только после проведения капитального ремонта.

В соответствии с пунктом 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Договором от 24.04.2001 N 02.4.2653 срок проведения арендодателем капитального ремонта не установлен, следовательно, он должен быть проведен в разумный срок, однако ремонт арендодателем проведен не был.

В силу пункта 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право потребовать соответственного уменьшения арендной платы.

В статье 328 Гражданского кодекса Российской Федерации говорится, что в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Суд сделал обоснованный вывод, что задолженность ОАО "ТКЦ "Волга" перед арендодателем отсутствует..."

Восточно-Сибирский округ

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 21.12.2009 по делу N А33-16703/2008

"...Согласно исковому заявлению Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска материально-правовым требованием является требование о взыскании задолженности по арендной плате в размере 938 925 рублей по договору аренды земельного участка от 22.10.2007 N 2459 и пени в размере 27 717 рублей 7 копеек за нарушение сроков внесения арендной платы.

Встречные исковые требования ООО ФСК "Готика" о расторжении договора аренды земельного участка от 22.10.2007 N 2459 и взыскании убытков в размере 4 165 744 рублей 35 копеек мотивированы невозможностью использовать земельный участок, предоставленный в аренду в целях ведения строительства многоэтажного жилого дома, в связи с отрицательным экспертным заключением федерального государственного учреждения здравоохранения "Центр гигиены и эпидемиологии в Красноярском крае" N 9194 от 24.10.2008. Убытки включают в себя размер арендной платы по договору с учетом задатка за участие в торгах в сумме 4 158 244 рублей 35 копеек и расходов по государственной регистрации договора аренды в размере 7 500 рублей.

Арбитражный суд Красноярского края основанием к отказу в удовлетворении исковых требований о взыскании задолженности по арендной плате указал на ненадлежащее исполнение департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска обязанности по предоставлению ООО ФСК "Готика" земельного участка, соответствующего условиям договора аренды от 22.10.2007 N 2459.

Третьим арбитражным апелляционным судом установлено, что предоставленный по договору аренды от 22.10.2007 N 2459 земельный участок не пригоден для строительства многоэтажных жилых домов. Данный факт подтверждается экспертным заключением федерального государственного учреждения здравоохранения "Центр гигиены и эпидемиологии в Красноярском крае" от 24.10.2008 N 9194.

Арбитражный апелляционный суд пришел к правомерному выводу о том, что у ООО "ФСК "Готика" отсутствует возможность получить разрешение на строительство и построить на предоставленном ему земельном участке многоквартирный жилой дом в связи с несоответствием предоставленного ему в аренду земельного участка целям предоставления.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска о взыскании задолженности по арендной плате и пени..."

Западно-Сибирский округ

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 08.06.2017 N Ф04-1608/2017 по делу N А03-17641/2016

"...Как следует из материалов дела, согласно договору аренды, заключенному между городским округом - городом Барнаулом Алтайского края, действующим через уполномоченный орган - комитет (арендодателем), и ООО "Терминал" (арендатором) на основании протокола от 27.08.2015 N 33 заседания комиссии по проведению торгов на право заключения договора аренды, арендодателем по акту приема-передачи от 07.09.2015 в пользование арендатора на срок с 07.09.2015 по 06.09.2018 передано пять мусоровозов.

По результатам проведенной экспертизы было установлено, что 2 мусоровоза имеют неудовлетворительное состояние, 3 условно удовлетворительное, и все они могут быть использованы по назначению только после устранения технических неисправностей. Об этом ответчик был проинформирован истцом письмом от 18.09.2015.

Кроме того, в материалах вышеназванного дела имеется информация ОГИБДД о том, что до передачи мусоровозов в аренду обществу за период с 01.01.2012 по 03.12.2015 зарегистрировано 54 ДТП с их участием. При этом доказательств ремонта этих транспортных средств представлено не было.

При рассмотрении дела N А03-23289/2015 судом сделаны выводы о том, что использовать переданные комитетом в аренду мусоровозы по договору аренды от 07.09.2015 N 306 по целевому назначению возможно только после устранения выявленных эксплуатационных неисправностей, в связи с чем суд первой инстанции пришел к выводу о том, что комитет передал ООО "Терминал" транспортные средства в состоянии, не соответствующем условиям договора аренды и его назначению, и, следовательно, не исполнил обязанность, установленную частью 1 статьи 611 Гражданского кодекса РФ.

Выводы судов соответствуют нормам закона, представленным в материалы дела доказательствам и установленным судами фактическим обстоятельствам..."

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 13.01.2016 N Ф04-28180/2015 по делу N А45-3466/2015

"...Общество с ограниченной ответственностью производственно-коммерческая фирма "МАРИЯ-РА" (далее - ПКФ "МАРИЯ-РА") обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к мэрии города Новосибирска (далее - мэрия) о расторжении договора от 28.03.2014 N 118535т аренды земельного участка на территории города Новосибирска (далее - договор аренды N 118535т), взыскании 2 639 645 руб. 15 коп. неосновательного обогащения в виде уплаченной в марте - мае 2014 года арендной платы, 270 564 руб. 55 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных за период с 21.03.2014 по 30.06.2016, и процентов за пользование чужими денежными средствами по день фактической уплаты этих средств.

Из правового анализа статей 612, 614, пункта 2 статьи 328 ГК РФ следует, что в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков; если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

По правилам статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением.

Суды при рассмотрении дела установили, что арендатор на основании пункта 4.1.1 договора аренды N 118535т обязан использовать участок в соответствии с его разрешенным использованием ("магазины продовольственных, непродовольственных и смешанных товаров, торговые комплексы, торговые центры").

Исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, суды пришли к выводу, что о превышении уровня радона в почве в месте предполагаемого размещения магазина на 20 процентов выше предельно допустимых значений и необходимости оборудования здания противорадоновой защитой ПКФ "МАРИЯ-РА" стало известно после получения экспертного заключения учреждения от 23.09.2014 N 12-20/564 и протокола радиационного контроля земельного участка от 23.09.2014 N 21720.

Руководствуясь статьями 451, 452, 612, 620 ГК РФ, суды сочли обоснованным требование ПКФ "МАРИЯ-РА" о расторжении договора аренды N 118535т, поскольку до заключения договора аренды истец не мог определить пригодность земельного участка для строительства магазина и обнаружил это обстоятельство только после заключения договора, вследствие чего использование земельного участка в предусмотренных в договоре аренды целях было невозможно, и, следовательно, мэрией не исполнена возложенная на нее обязанность по передаче имущества, соответствующего условиям договора аренды.

Так как судами установлен факт передачи арендодателем арендатору имущества, не соответствующего цели, определенной в договоре, суды сделали обоснованный вывод, что обязанность по встречному предоставлению арендодателем земельного участка должным образом не исполнена. Истец был лишен права пользоваться земельным участком для строительства объекта торговли. Данный факт мэрией документально не опровергнут.

При таких обстоятельствах истец вправе, как верно отмечено судами, требовать взыскания с ответчика неосновательного обогащения, тогда как у ответчика отсутствует право требовать от истца оплаты арендных платежей, а уведомление мэрии от 03.03.2015 N 32/21-924 об одностороннем отказе от исполнения договора аренды N 118535т, направленное в соответствии с пунктом 6.4 договора, предусматривающим право арендодателя на односторонний отказ от исполнения договора в случае невнесения арендатором арендной платы более двух раз подряд, является незаконным.

Поэтому правомерно удовлетворены требования ПКФ "МАРИЯ-РА", а мэрии отказано в удовлетворении встречного иска..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 23.03.2012 по делу N А70-2089/2011

"...Так как арендатором в силу допущенных арендодателем нарушений договорных обязательств не могло быть использовано арендованное имущество в соответствии с его назначением, в удовлетворении встречного иска ЗАО "СПЭРО-ЛТД" о взыскании с ООО "Мега-Инвест" задолженности по арендной плате отказано правомерно.

Если недостатки полностью препятствуют использованию имущества и арендатор фактически был лишен возможности его использования, арендатор может отказаться оплачивать арендную плату, что вытекает из положений пункта 1 статьи 611 ГК РФ, так как арендодатель, передав имущество с недостатками, полностью препятствующими использованию, не исполнил своей обязанности по передаче имущества, соответствующего условиям договора, в связи с чем у арендатора не возникает встречного обязательства вносить арендную плату..."

Московский округ

Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд указал, что договор аренды содержал обязанность арендодателя перевести арендованное имущество из нежилого фонда в жилой для использования по предусмотренному в договоре назначению. Однако арендодатель этого не сделал, в связи с чем суд счел неисполненным обязательство передать вещь в состоянии, соответствующем условиям договора.

Постановление ФАС Московского округа от 28.02.2013 по делу N А40-41446/12-64-381

"...Судами установлено, что между ООО "Сервис стандарт компани" (арендодатель) и ОАО "Трест Мосэлектротягстрой" (арендатор) заключен договор аренды N 03/07 от 03.07.2009, согласно которому арендодатель обязался передать за плату во временное пользование арендатору помещение общей площадью 831,7 кв. м, расположенное в здании по адресу: Московская обл., г. Долгопрудный, ул. 1-я Станционная, д. 7А. Срок действия договора - 11 месяцев (пункт 2.1 договора).

В пункте 1.3 договора аренды N 03/07 от 03.07.2009 стороны определили целевое назначение помещения - общежитие для временного проживания сотрудников.

Арендодатель обязался в соответствии с законодательством Российской Федерации осуществить перевод сдаваемых в аренду помещений из нежилого фонда в жилой фонд (пункт 3.1.2 договора).

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) (пункт 1 статьи 614 указанного Кодекса).

Обязательство арендатора по уплате арендных платежей в соответствии с пунктом 1 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации является встречным по отношению к обязательству арендодателя предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Апелляционный суд пришел к выводу, что поскольку ООО "МПЦ инвест" не перевело помещение общей площадью 831,7 кв. м, расположенное в здании по адресу: Московская обл., г. Долгопрудный, ул. 1-я Станционная, д. 7а, из нежилого фонда в жилой фонд, ОАО "Трест Мосэлектротягстрой" не могло в соответствии с предусмотренным в договоре назначением пользоваться помещением, ОАО "Трест Мосэлектротягстрой" вправе отказаться от исполнения обязательства по уплате арендных платежей.

Довод истца о том, что ответчиком получено помещение по подписанному им акту приема-передачи и что впоследствии претензии по поводу помещения не заявлялись, неоснователен.

Как сказано выше, апелляционный суд установил, что акт приема-передачи не подтверждает обстоятельство надлежащего исполнения ответчиком обязательства по передаче помещения арендатору для использования в целях, предусмотренных договором аренды.

При таких обстоятельствах Девятый арбитражный апелляционный суд правомерно и обоснованно признал не подлежащим удовлетворению требование о взыскании с ответчика задолженности по уплате арендных платежей, неустойки за просрочку уплаты платежей, указанный вывод суда соответствует фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, судом правильно применены нормы материального права..."

Постановление ФАС Московского округа от 16.11.2011 по делу N А41-32802/10

"...Как следует из п. 1 ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества, то есть пригодное для использования согласно целям, указанным в договоре аренды.

В соответствии с экспертным заключением ООО "Национальная Экологическая Компания" от 30.05.2011 года, полученным в результате проведения судебной экспертизы в целях установления уровня загрязнения почвы спорного земельного участка и возможности его использования в целях, обусловленных договором аренды, в почве спорного земельного участка в соответствии с требованиями СанПиН и Гигиенических нормативов зафиксированы превышения фактического содержания тяжелых металлов и органических веществ над их предельно допустимым уровнем.

Почва характеризуется как "опасная" и "чрезвычайно опасная". Использование земельного участка в настоящее время в соответствии с целевым назначением: под строительство и размещение складского комплекса, с учетом выявленного уровня содержания в почве химических веществ невозможно. Фактическое содержание тяжелых металлов и органических веществ на 27.12.2005 (дата подписания договора) в почве земельного участка могло превышать предельно допустимый уровень, что делало невозможным его использование в соответствии с целевым назначением.

Таким образом, Комитет по управлению имуществом Ногинского района Московской области (арендодатель) передал в аренду ООО "Васильковое поле" как арендатору имущество - земельный участок с кадастровым номером 50:16:0602003:0095, площадью 29 952 кв. м, по адресу: Ногинский район, г. Старая Купавна, площадка N 6, которое не могло использоваться последним в соответствии с целевым назначением (для пользования под строительство складского комплекса), то есть не исполнил обязанность, установленную пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Требование истца о расторжении договора аренды основано на неисполнении ответчиком обязательств по уплате арендных платежей.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции правомерно указал на отсутствие правовых оснований для удовлетворения исковых требований о расторжении договора аренды от 27.12.2005 N 91-2005 по указанным основаниям (пункт 3 статьи 619 ГК РФ), поскольку в рамках данного спора установлено, что арендодатель передал арендатору имущество, которое не могло использоваться в соответствии с целевым назначением, то есть не исполнил обязанность, установленную пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 26.10.2012 по делу N А12-569/2012

"...Согласно статье 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В подтверждение исполнения обязательства арендодателя по передаче земельного участка арендатору в аренду и принятия его арендатором стороны 29.09.2008 года подписали акт приема-передачи.

Земельный участок передан арендатору в пользование для строительства "Кафе-магазина".

В ходе исполнения договора аренды предпринимателем выявлен факт нахождения на арендованном земельном участке трубопровода, не позволяющего использовать земельным участок для целей обозначенных в договоре.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 19.03.2010 по делу N А12-83/2010 удовлетворены требования предпринимателя об обязании администрации устранить препятствия в пользовании спорным земельным участком путем демонтажа трубопровода теплотрассы.

Дав надлежащую оценку имеющимся в деле доказательствам, апелляционный суд обоснованно пришел к выводу о том, что, администрация, передав предпринимателю имущество в аренду, которое не могло использоваться в соответствии с целевым назначением, не исполнила обязанность, установленную пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В случае непредставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Арендодатель не исполнил обязанности по передаче арендатору земельного участка пригодного для целей его использования - строительства, а арендатор фактически не использовал и не мог использовать арендованный участок..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 02.04.2012 по делу N А12-10509/2011

"...Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Исследовав обстоятельства дела, оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные в материалах дела доказательства, взаимную связь доказательств в их совокупности, установив невозможность использования земельного участка в соответствии с целями, предусмотренными как договором купли-продажи от 18.12.2007 N 1661, так и договором аренды от 10.07.2008 N 8107 в спорный период, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о том, что ответчик, передав имущество с недостатками, полностью препятствующими его использованию по назначению, по сути, не исполнил своей обязанности по передаче имущества, соответствующего условиям названных договоров, в связи с чем обоснованно признал заявленные требования подлежащими удовлетворению.

Исходя из положений статьи 1103 ГК РФ, положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством..."

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 20.03.2012 по делу N А21-4485/2011

"...Согласно пункту 1.3 договора земельный участок предоставлен Обществу для выполнения работ по благоустройству.

Из пункта 1.4 договора следует, что строения и сооружения на земельном участке отсутствуют.

Неисполнение Обществом обязательств по внесению арендной платы послужило основанием для обращения Администрации в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд, сделав вывод о том, что истцом не исполнено надлежащим образом обязательство по предоставлению арендатору земельного участка для его использования в целях, предусмотренных пунктом 1.3 договора, в иске отказал.

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: арендодатель по отношению к арендатору обязан предоставить последнему имущество в пользование, а арендатор - вносить платежи за пользование этим имуществом.

Согласно пункту 2 статьи 328 ГК РФ в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что на спорном участке находятся строения, принадлежащие физическим лицам.

При таких обстоятельствах, установив, что истцом не исполнено надлежащим образом обязательство по предоставлению арендатору земельного участка свободного от каких-либо строений для его использования в целях, предусмотренных пунктом 1.3 договора, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об отсутствии у ответчика обязанности вносить арендные платежи, а следовательно, и отсутствии оснований для взыскания арендной платы и пеней..."

Северо-Кавказский округ

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 18.02.2015 N Ф08-10774/2014 по делу N А32-36002/2013

"...Как видно из материалов дела и установлено судами, на основании протокола о результатах торгов (конкурса) от 20.12.2011 N 68 23 декабря 2011 года администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды N 4900007225 находящегося в муниципальной собственности земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302006:21, площадью 13 009 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, между "Сочи-Бриз отелем" и парком "Дендрарий", предоставленного для размещения гостиницы. Договор заключен сроком с 24.12.2011 по 24.12.2016, зарегистрирован в установленном законом порядке 28 марта 2012 года (т. 1, л.д. 16 - 17, 24 - 28).

Указывая на выявленную задолженность по арендной плате и пеню по договору аренды от 23.12.2011 N 4900007225, образовавшуюся на 20.02.2013, обществу направлены претензия (от 25.02.2013), а затем предложение (от 09.08.2013) явиться для подписания соглашения о досрочном расторжении сделки, ввиду невнесения арендной платы более 6 месяцев (пункт 4.1.5 договора, пункт 2 статьи 452, статья 619 Гражданского кодекса) и неустранения допущенного нарушения условий договора (т. 1, л.д. 39, 40, 41, 42, 43, 44).

Таким образом, исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса, пункт 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

Согласно представленному в материалы дела заключению эксперта от 04.09.2014 самовольно возведенные строения и сооружения, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0302006:21, включая примыкающие к данным строениям и сооружениям территории, занятые физическими лицами в целях ведения огородного хозяйства, препятствуют обществу в использовании указанного участка по назначению - для строительства гостиницы. Ввоз строительной техники представляет опасность для хаотично разбросанных самовольных построек и их владельцев. Использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением, до полного сноса находящихся на нем самовольных построек, не представляется возможным (т. 2, л.д. 76 - 87).

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, суды установили невыполнение администрацией договорного обязательства по передаче обществу во владение и пользование на условиях аренды спорного земельного участка, пригодного для целей размещения (строительства) гостиницы, фактическое занятие данного участка и использование в иных целях (проживание и ведение хозяйственной деятельности) физическими лицами, пришли к выводам об отсутствии оснований для взыскания с общества арендной платы (за период с 01.01.2012 по 31.12.2013) и неустойки за просрочку ее внесения (по 24.01.2014), а также для досрочного расторжения договора от 23.12.2011 N 4900007225 по требованию арендодателя, мотивированному невнесением арендной платы более шести месяцев (пункт 4.1.5 договора).

Нормы материального права при рассмотрении дела применены судами верно. Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса), не установлено..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 23.05.2013 N Ф09-4075/13 по делу N А76-14219/2012

"...Ссылаясь на невозможность использования земельного участка по назначению ввиду ненадлежащего исполнения арендодателем обязательств по передаче участка в аренду, истец обратился в Арбитражный суд Челябинской области с соответствующими исковыми требованиями о расторжении договора аренды на основании ст. 612, 613 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также взыскании денежных средств, перечисленных в качестве арендной платы.

В пределах срока действия договора аренды к обязанностям арендодателя отнесено предоставление имущества арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества; к правам арендатора отнесено право на использование имущества (ст. 606, 610, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Установив, что в аренду предоставлен земельный участок, использование которого по целевому назначению является невозможным, суды обоснованно пришли к выводу о том, что арендодателем не исполнена обязанность по предоставлению земельного участка, предусмотренная п. 1 ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах, поскольку у общества "ИнтерСтрой" отсутствовала встречная обязанность по внесению платы за аренду земельного участка, перечисленные им денежные средства в сумме 1 146 362 руб., включая сумму задатка за участие в аукционе подлежащую зачету в счет арендной платы (сроком уплаты до 31.12.2011), составляют неосновательное обогащение ответчика.

Учитывая изложенное и руководствуясь ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды правомерно удовлетворили исковые требования и взыскали с комитета в пользу общества "ИнтерСтрой" неосновательное обогащение в размере 1 146 362 руб..."

Постановление ФАС Уральского округа от 23.11.2011 N Ф09-7422/11 по делу N А07-3463/2011

"...При рассмотрении спора судами установлено, между комитетом и обществом заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда от 26.06.2009 N 23379, согласно которому обществу во временное владение и пользование по акту приема-передачи от 26.06.2009 передано отдельно стоящее нежилое здание площадью 189,3 кв. м, литера А, расположенное по адресу: г. Уфа, Демский район, ул. Таллиннская, д. 4 корп. а, на срок с 26.06.2009 по 26.06.2014 для использования в целях: торговля, ресторан, кафе.

В 03 час. 53 мин. 25.06.2009 в названном здании произошел пожар.

Пунктом 1 ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела документы в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды установили, что до передачи спорного здания обществу в нем произошел пожар; актом от 01.07.2009, составленном представителями комитета и общества, подтверждено, что для целей дальнейшей эксплуатации арендованного здания требуется ремонт; обществом по собственной инициативе предприняты меры, направленные на восстановление здания, в частности, получено согласие комитета на подготовку проекта и осуществление ремонта, заключен договор на разработку проектной документации, подготовлен проект капитального ремонта названного здания; до момента рассмотрения настоящего спора ремонтные работы не проведены, спорное здание не может быть использовано по указанному в договоре аренды объекта муниципального нежилого фонда от 26.06.2009 N 23379 назначению.

Исходя из указанного суды пришли к правильным выводам о том, что комитетом не исполнена обязанность по передаче в аренду имущества, соответствующего требованиям закона, договора аренды и пригодного для эксплуатации по назначению в целях, предусмотренных в договоре от 26.06.2009 N 23379, при этом вина общества в повреждении имущества отсутствует.

Суды также верно указали, что намерение общества произвести ремонт в упомянутом здании не может быть квалифицировано как принятие имущества с недостатками, а освобождение общества от арендной платы в период с 01.02.2010 по 31.07.2010 само по себе не свидетельствует о том, что до начала этого периода и по его окончании спорное имущество было пригодно для эксплуатации по согласованному комитетом и обществом назначению.

При таких обстоятельствах, приняв во внимание положения ст. 328, 611, 612, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды пришли к правомерному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований..."

Центральный округ

Постановление ФАС Центрального округа от 06.02.2014 по делу N А23-918/2013

"...Распоряжениями городского головы городского округа "город Калуга" от 24.03.2008 N 3219-р и от 15.07.2008 N 8109-р обществу утвержден акт о выборе, проекты границ земельных участков площадью 1 294 кв. метров и 462 кв. метров для строительства здания торгового центра по ул. Московской г. Калуги и принято решение о предоставлении их в аренду обществу (т. 3, л.д. 14 - 15).

На основании распоряжений между управой (арендодатель) и обществом (арендатор) заключены договоры аренды земельных участков для строительства здания торгового центра от 28.07.2008 N 368/08 и N 369/08 (т. 3, л.д. 25 - 44), по условиям которых арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельные участки из состава земель населенных пунктов с кадастровыми номерами 40:26:000031:34 и 40:26:000031:35 площадью 1 294 кв. метров и 462 кв. метров соответственно, расположенные по адресу: г. Калуга, ул. Московская, 341, для строительства здания торгового центра, в границах, указанных в кадастровых паспортах земельных участков, прилагаемых к данным договорам и являющихся их неотъемлемыми частями (приложения N 1).

Ссылаясь на невозможность использования земельных участков по назначению, общество обратилось в суд с настоящим иском.

Пунктами 1.4 договоров определено, что ограничений по использованию земельных участков не имеется.

Вместе с тем из материалов дела следует, что спорные земельные участки расположены в охранной зоне памятника природы регионального значения - "Парк усадьбы Яновских", в которой запрещается новое строительство.

Установив, что в аренду предоставлен земельный участок, использование которого по целевому назначению является невозможным, суд пришел к правомерному выводу о том, что арендодателем не исполнена обязанность по предоставлению земельного участка, предусмотренная пунктом 1 статьи 611 ГК РФ.

Поскольку у общества отсутствовала встречная обязанность по внесению платы за аренду земельного участка, руководствуясь ст. 1102 ГК РФ, суды первой и апелляционной инстанций правомерно удовлетворили исковые требования и взыскали неосновательное обогащение в размере 2 397 785 рублей 78 копеек (включая сумму взноса по инвестиционному контракту)..."

Постановление ФАС Центрального округа от 10.01.2014 по делу N А62-995/2013

"...Пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Как следует из N 452 об оценке рыночной стоимости здания бани, составленном ООО "Прима" по состоянию на 16.12.2008, который явился основанием для расчета годовой арендной платы, а также переписки арендодателя и арендатора (письмо Администрации от 13.09.2011 исх. 1356/01-02-07, л.д. 149, том 1), здание бани на момент заключения договора аренды от 30.09.2010 в силу своего конструктивного состояния не могло быть использовано для предоставления банных услуг без проведения реконструкции этого здания.

На основании вышеизложенного суд первой инстанции пришел к верному выводу о наличии неустранимых препятствий в использовании арендованного имущества по назначению и о нарушении Администрацией положений статей 611, 612 ГК РФ.

Статьей 328 ГК РФ предусмотрено, что в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Поскольку с момента заключения договора аренды у арендатора отсутствовала возможность использования арендованного имущества по назначению по вине арендодателя, следовательно, в силу статей 307, 328 ГК РФ арендатор имел право приостановить исполнение встречного обязательства, а именно: исполнение своей обязанности по внесению арендной платы и коммунальных платежей.

При таких обстоятельствах, суд правомерно отказал в удовлетворении заявленных требований о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате в размере 608 574,86 рубля.

Суд кассационной инстанции полагает, что выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем, оснований для отмены судебного акта не имеется..."

Дата добавления: 2020-04-08; просмотров: 133; Мы поможем в написании вашей работы!