Передача в аренду имущества, обремененного правами третьих лиц
Встречаются ситуации, при которых в силу различных обстоятельств имущество, передаваемое в аренду, обременено правами третьих лиц. В связи с этим возникает спор о том, исполнил ли арендодатель надлежащим образом свою обязанность по передаче объекта аренды.
3.1. Вывод из судебной практики: Реализация права аренды на торгах невозможна, если аналогичные права на объект аренды принадлежат третьим лицам. Договор аренды, заключенный по результатам таких торгов, является недействительным.
Судебная практика:
Постановление ФАС Дальневосточного округа от 24.07.2012 N Ф03-3099/2012 по делу N А04-7091/2011
"...Статьей 611 ГК РФ установлено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Из смысла указанных норм права следует, что реализация права аренды на торгах возможна при условии того, что данное имущество свободно от аналогичных прав третьих лиц, то есть имущество не может быть передано на торги по заключению договора аренды до тех пор, пока данное имущество обременено правом аренды третьих лиц.
Исследовав и оценив представленные в дело доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ, арбитражные суды с учетом положений статей 131, 164, 425, 433, 651 ГК РФ установили, что на момент направления истцу уведомления об одностороннем расторжении договора аренды 14.04.2011 дополнительное соглашение к договору аренды от 01.03.2010, предусматривающее возможность расторжения договора в одностороннем порядке по требованию арендодателя, заключено не было, в связи с чем у Комитета отсутствовало право на одностороннее расторжение договора аренды от 10.01.2006.
|
|
|
С учетом установленного арбитражные суды пришли к обоснованному выводу о проведении конкурса на право аренды помещений, обладателем которого являлся истец и которое не прекращено в установленном законом порядке, с нарушением требований закона - статей 606, 611 ГК РФ, а также прав и законных интересов истца, связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности с использованием нежилых помещений, с учетом срока договора аренды от 10.01.2006 и наличия у истца преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок в соответствии со статьей 17.1, частью 4 статьи 53 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции".
Установив факт нарушения закона при проведении конкурса на право заключения договора аренды по лотам N 7 и N 8, арбитражные суды пришли к правильному выводу о том, что договоры аренды муниципального имущества от 20.07.2011 N 784 и N 785, заключенные с нарушением указанных выше норм права, в соответствии со статьями 167, 168 ГК РФ подлежат признанию недействительными с применением последствий их недействительности..."
|
|
|
Последствия непередачи имущества арендатору по договору аренды будущей вещи
В п. 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" содержатся следующие разъяснения. Договор аренды, заключенный лицом, которое не обладало в момент его заключения правом собственности на объект аренды (договор аренды будущей вещи), не является недействительным. Арендодатель обязан передать имущество арендатору в соответствии с условиями договора. В момент передачи имущества арендодатель должен обладать правом собственности на него.
В этой связи возникает вопрос о последствиях непередачи имущества арендатору по рассматриваемому договору аренды.
4.1. Вывод из судебной практики: В случае неисполнения обязательства по передаче вещи в аренду (в том числе поскольку вещь, являвшаяся предметом такого договора, не была создана арендодателем или приобретена им у третьего лица) арендодатель обязан возместить арендатору убытки, причиненные нарушением договора аренды будущей вещи.
|
|
|
Судебная практика:
Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.01.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"
"...10. В соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Судам следует иметь в виду, что по смыслу названной статьи арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору во владение и пользование либо только в пользование, должен обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору. С учетом этого договор аренды, заключенный лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды (договор аренды будущей вещи), не является недействительным на основании статей 168 и 608 ГК РФ.
В случае неисполнения обязательства по передаче вещи в аренду (в том числе в связи с тем, что вещь, являвшаяся предметом такого договора аренды, не была создана арендодателем или приобретена им у третьего лица) арендодатель обязан возместить арендатору убытки, причиненные нарушением договора..."
Дата добавления: 2020-04-08; просмотров: 184; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!