Полномочия органов местного самоуправления при установлении сроков договора аренды
Местное самоуправление в Российской Федерации реализует право населения самостоятельно решать вопросы местного значения, а также осуществлять владение, пользование и распоряжение муниципальной собственностью (ч. 1 ст. 130 Конституции РФ). Неразрывное единство правомочий по владению, пользованию и распоряжению имуществом представляет собой право собственности (ст. 209 ГК РФ). Право муниципальной собственности наряду с государственной, частной и иными формами признается и защищается в РФ (ст. 8 Конституции РФ).
В процессе управления муниципальной собственностью, в частности предоставляя ее в аренду, муниципальное образование не просто реализует свои властные полномочия, а вступает в гражданско-правовые отношения. В связи с этим органы местного самоуправления должны руководствоваться положением п. "о" ст. 71 Конституции РФ, устанавливающей исключительное ведение РФ в сфере гражданского законодательства.
По смыслу п. 3 ст. 610 Гражданского кодекса РФ установление предельных сроков аренды относится к компетенции федерального законодателя.
В связи с изложенным в судебной практике возникают вопросы о наличии у органов местного самоуправления при управлении муниципальным имуществом полномочий по установлению предельных сроков аренды имущества.
14.1. Вывод из судебной практики: По вопросу о действительности нормативно-правовых актов органов местного самоуправления, устанавливающих предельные сроки аренды недвижимого имущества, находящегося в собственности муниципальных образований, существует две позиции судов.
Позиция 1. Нормативно-правовые акты органов местного самоуправления, устанавливающие предельные сроки аренды муниципального имущества, являются недействующими, поскольку приняты за пределами компетенции указанных органов.
Судебная практика:
Постановление ФАС Поволжского округа от 12.08.2011 по делу N А57-16664/2010
"...Заместитель прокурора Саратовской области обратился в Арбитражный суд Саратовской области с заявлением о признании недействующим пункта 1.9 Положения об использовании земельных участков, расположенных в границах территорий общего пользования муниципального образования "Город Саратов" (далее - МО "Город Саратов"), утвержденного решением Саратовской городской Думы от 27.05.10 N 51-606, как не соответствующего статьям 1, 3, 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статье 15 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон N 135-ФЗ).
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 16.05.2011 заявленные требования заместителя прокурора Саратовской области удовлетворены: пункт 1.9 оспариваемого Положения признан недействующим - как не соответствующий статьям 1, 3 и 610 ГК РФ.
Самостоятельность органов местного самоуправления в пределах своих полномочий закреплена в статье 12 Конституции Российской Федерации.
Из содержания пункта 1.9 Положения следует, что органом местного самоуправления установлен срок использования земельных участков под размещение нестационарных торговых объектов, не превышающий 11 месяцев, то есть, установлен предельный срок использования земельных участков - 11 месяцев.
С учетом характера регулируемых отношений в рассматриваемом деле использование земельных участков осуществимо только на праве аренды.
Правоотношения, связанные с арендой имущества, регулируются нормами гражданского законодательства, его общие и специальные положения содержаться в ГК РФ, а также иных законах и нормативных правовых актах федеральных органов власти в пределах их компетенции.
При этом пунктом 3 статьи 610 ГК РФ предусмотрено, что только законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.
С учетом изложенного арбитражный суд первой инстанции обоснованно указал, что в компетенцию органов местного самоуправления не входит принятие нормативных правовых актов, регулирующих гражданские правоотношения, направленные на установление, изменение максимальных сроков договора аренды имущества, в том числе и земельных участков, а акты принимаемые органами местного самоуправления в этой области правоотношений должны быть направлены на правоприменение норм гражданского законодательства, а не на его изменение или дополнение..."
Аналогичная судебная практика:
| Акты высших судов
Определение ВАС РФ от 31.01.2012 N ВАС-77/12 по делу N А57-16665/2010 "...Удовлетворяя заявленное требование, суды указали, что в компетенцию органов местного самоуправления не входит принятие нормативных правовых актов, регулирующих гражданские правоотношения, направленные на установление, изменение максимальных сроков договора аренды имущества, в том числе и земельных участков, а акты принимаемые органами местного самоуправления в этой области правоотношений должны быть направлены на применение норм гражданского законодательства, а не на его изменение или дополнение. Рассмотрев доводы Администрации муниципального образования "Город Саратов", коллегия судей полагает, что они не свидетельствуют о наличии оснований, предусмотренных статьей 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для передачи дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра оспариваемых судебных актов в порядке надзора..."
Определение ВАС РФ от 21.12.2011 N ВАС-16068/11 по делу N А57-16664/2010 "...Удовлетворяя заявленные требования, суды руководствовались частью 2 статьи 192, частью 4 статьи 194 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пунктом 3 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому только законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. Суды указали, что поскольку правоотношения, связанные с арендой имущества, регулируются нормами гражданского законодательства, в компетенцию органов местного самоуправления не входит принятие нормативных правовых актов, регулирующих гражданские правоотношения, направленные на установление, изменение максимальных сроков договора аренды имущества, в том числе и земельных участков. Изучив содержащиеся в заявлении доводы и принятые по делу судебные акты, коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации сделала вывод об отсутствии оснований, предусмотренных частью 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по которым дело может быть передано на рассмотрение в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации..." |
| Дальневосточный округ
Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд указал на то, что представительный орган местного самоуправления не является стороной договоров аренды муниципального имущества и не вправе определять их условия.
Постановление ФАС Дальневосточного округа от 19.02.2013 N Ф03-241/2013 по делу N А51-22910/2012 "...Общество с ограниченной ответственностью "Эльбрус" (ОГРН 1122543010006, место нахождения: 690106, Приморский край, г. Владивосток, пр-кт Партизанский, 44а; далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с заявлением о признании недействующими пункта 3 статьи 1, пункта 4 статьи 7, пункта 6 статьи 7 муниципального правового акта города Владивостока от 30.07.2009 N 168-МПА "Положение о способах управления и распоряжения муниципальным имуществом города Владивостока" (далее - МПА), принятого Думой города Владивостока (ОГРН 1032501280723, место нахождения: 690090, Приморский край, г. Владивосток, ул. Суханова, 3; далее - дума) 15.07.2009. Решением суда от 30.11.2012 заявленные требования удовлетворены в полном объеме: оспариваемые пункты МПА признаны недействующими в связи с их несоответствием Гражданскому кодексу Российской Федерации (далее - ГК РФ). Законность принятого судебного акта проверяется по кассационной жалобе Думы города Владивостока, которая просит его отменить, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права. Пункт 3 статьи 1 МПА гласит, что заключение договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении объектов, осуществляется на срок не более 5 лет. Договоры, предусматривающие переход прав владения и (или) пользования в отношении объектов, на срок более 5 лет могут быть заключены только в отношении тех объектов, перечень категорий которых утверждается Думой города Владивостока по представлению главы города Владивостока. Таким образом, из буквального толкования оспариваемой нормы следует, что думой установлен предельный срок использования муниципального имущества - 5 лет. Правоотношения, связанные с арендой имущества, регулируются нормами гражданского законодательства, его общие и специальные положения содержаться в Гражданском кодексе Российской Федерации, а также иных законах и нормативных правовых актах федеральных органов власти в пределах их компетенции. При этом пунктом 3 статьи 610 ГК РФ предусмотрено, что только законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Таким образом, суд пришел к правомерному выводу о том, что установление предельного срока использования муниципального имущества пунктом 3 статьи 1 МПА не соответствует требованиям статьи 610 ГК РФ и в силу требований статьи 12 ГК РФ не подлежит применению. Более того, при рассмотрении настоящего спора суд нашел обоснованным довод общества о том, что Дума города Владивостока не является и не может являться стороной договоров аренды муниципального имущества, соответственно, не вправе определять условия таких договоров. Стороной является Управление муниципальной собственности города Владивостока - орган администрации города Владивостока, осуществляющий права собственника (владение, пользование и распоряжение) в отношении муниципального имущества (Постановление администрации города Владивостока от 04.08.2000 N 1439 "Об утверждении Положения об Управлении муниципальной собственности города Владивостока"), которое и вправе в пределах, предусмотренных действующим законодательством, определять условия заключаемых договоров. С учетом изложенного арбитражный суд обоснованно указал, что в компетенцию представительных органов местного самоуправления не входит принятие нормативных правовых актов, регулирующих гражданские правоотношения, направленные на установление, изменение максимальных сроков договора аренды имущества, а акты принимаемые органами местного самоуправления в этой области правоотношений должны быть направлены на правоприменение норм гражданского законодательства, а не на его изменение или дополнение..." |
| Поволжский округ
Постановление ФАС Поволжского округа от 20.09.2011 по делу N А57-16665/2010 "...Как следует из материалов дела установленных судом, 29.04.2008 Саратовской городской Думой принято решение N 27-280 "Об утверждении Правил землепользования и застройки муниципального образования "Город Саратов" (далее - Правила). Подпунктом 13.6 Правил определено, что на территориях общего пользования размещение стационарных торговых объектов не допускается. На территориях общего пользования допускается размещение нестационарных торговых объектов, в том числе передвижных сооружений. Размещение осуществляется в соответствии со схемой размещения нестационарных торговых объектов с учетом необходимости обеспечения устойчивого развития территорий и достижения нормативов минимальной обеспеченности населения площадью торговых объектов. Подпунктом 13.7 Правил определено, что земельные участки для размещения нестационарных торговых объектов (не являющихся объектами капитального строительства), за исключением передвижных сооружений, предоставляются в аренду на срок не более 11 месяцев. Заявитель полагает, что пунктом 13.7 Положения Саратовской городской Думой установлен предельный 11-месячный срок аренды земельных участков, расположенных в границах территорий общего пользования. Однако положения статей 1, 3 ГК РФ не предоставляют органам местного самоуправления право на ограничение гражданских прав, а положения статьи 610 ГК РФ предусматривают возможность установления предельных сроков аренды только на основании закона. Кроме того, по мнению заместителя прокурора Саратовской области, оспариваемые нормы противоречат положениям статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", поскольку установлением предельного 11-месячного срока аренды земельных участков ограничивается конкуренция, хозяйствующие субъекты, осуществляющие соответствующий вид деятельности в нестационарных торговых объектах, ставятся в неравное положение по сравнению с хозяйствующими субъектами, осуществляющими тот же вид деятельности в стационарных торговых объектах. Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из их правомерности и доказанности. Вывод суда обоснован тем, что оспариваемый пункт 13.7 Положения не соответствует статьям 1, 3, 610 ГК РФ. При этом пунктом 3 статьи 610 ГК РФ предусмотрено, что только законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. С учетом изложенного арбитражный суд первой инстанции обоснованно указал, что в компетенцию органов местного самоуправления не входит принятие нормативных правовых актов, регулирующих гражданские правоотношения, направленные на установление, изменение максимальных сроков договора аренды имущества, в том числе и земельных участков, а акты принимаемые органами местного самоуправления в этой области правоотношений должны быть направлены на правоприменение норм гражданского законодательства, а не на его изменение или дополнение..."
Постановление ФАС Поволжского округа от 23.06.2011 по делу N А57-16663/2010 "...Заместитель прокурора Саратовской области обратился в Арбитражный суд Саратовской области с заявлением о признании недействующими пунктов 1.3 и 1.6 Положения об организации размещения сезонных нестационарных торговых объектов на территории муниципального образования "Город Саратов" (далее - МО "Город Саратов"), утвержденного постановлением администрации города Саратова от 06.11.2008 N 1348 (с учетом внесенных изменений постановлением администрации МО "Город Саратов" от 14.04.2010 N 1243), как не соответствующих статьям 1, 3, 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статье 15 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон N 135-ФЗ). Решением Арбитражного суда Саратовской области от 21.03.2011 заявленные требования заместителя прокурора Саратовской области удовлетворены частично: пункт 1.3 оспариваемого Положения признан соответствующим статьям 1, 3 и 610 ГК РФ и статье 15 Закона N 135-ФЗ, а пункт 1.6 оспариваемого Положения - недействующим как не соответствующий статьям 1, 3 и 610 ГК РФ. В соответствии с пунктом 1.6 Положения договор аренды земельного участка заключается на срок, соответствующий периоду, установленному пунктом 1.3 настоящего Положения для эксплуатации определенного типа сезонного нестационарного торгового объекта на территории МО "Город Саратов", и не может превышать 11 месяцев. Самостоятельность органов местного самоуправления в пределах своих полномочий закреплена в статье 12 Конституции Российской Федерации. Из буквального толкования пункта 1.6 Положения следует, что органом местного самоуправления срок договора аренды земельного участка для размещения нестационарного торговой объекта ограничен периодом эксплуатации нестационарного торговой объекта, при этом предельный срок аренды - 11 месяцев. Правоотношения, связанные с арендой имущества, регулируются нормами гражданского законодательства, его общие и специальные положения содержаться в ГК РФ, а также иных законах и нормативных правовых актах федеральных органов власти в пределах их компетенции. При этом пунктом 3 статьи 610 ГК РФ предусмотрено, что только законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. С учетом изложенного арбитражный суд первой инстанции обоснованно указал, что в компетенцию органов местного самоуправления не входит принятие нормативных правовых актов, регулирующих гражданские правоотношения, направленные на установление, изменение максимальных сроков договора аренды имущества, в том числе и земельных участков, а акты принимаемые органами местного самоуправления в этой области правоотношений должны быть направлены на правоприменение норм гражданского законодательства, а не на его изменение или дополнение..." |
Позиция 2. Органы местного самоуправления вправе устанавливать предельные сроки аренды муниципального имущества.
Судебная практика:
Постановление ФАС Дальневосточного округа от 03.07.2007, 26.06.2007 N Ф03-А51/07-1/1747 по делу N А51-630/2007-1-90
"...Общество с ограниченной ответственностью "Теплокомпания" обратилось в Арбитражный суд Приморского края с заявлением о признании недействующим решения Находкинской городской Думы от 27.06.2001 N 322 "Об утверждении Положения об аренде нежилых помещений, зданий, сооружений, находящихся в муниципальной собственности города Находки" в части установления в п. 4.6 Положения предельного срока аренды муниципального имущества.
Решением от 12.03.2007 в удовлетворении исковых требований истцу отказано со ссылкой на то, что п. 4.6 Положения о предельном сроке аренды муниципального имущества соответствует ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления".
Пункт 4.6 Положения об аренде нежилых помещений, зданий, сооружений, находящихся в муниципальной собственности города Находки (далее - Положение) предусматривает, что срок договора аренды муниципального недвижимого имущества определяется по соглашению сторон, но не может превышать 3-х лет.
В соответствии с ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" N 154-ФЗ от 28.08.1995 (действующего в момент заключения договоров аренды) распоряжение муниципальным имуществом, в том числе передача в аренду от имени муниципальных образований, осуществляется соответствующими органами местного самоуправления.
В силу статьи 8 указанного Закона порядок владения, пользования и распоряжения муниципальной собственностью определяется уставом каждого муниципального образования.
Следовательно, Находкинская городская Дума как представительный орган местного самоуправления, принимая решение от 27.06.2001 N 322 об утверждении Положения об аренде нежилых помещений, зданий, сооружений, находящихся в муниципальной собственности города Находки, правомерно установила срок сдачи в аренду муниципального имущества.
Арбитражный суд Приморского края, исходя из норм статей 209, 608 ГК РФ и статей 6, 15 ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", обоснованно отказал ООО "Теплокомпания" в иске о признании недействительным решения Находкинской городской Думы от 27.06.2001 N 322 "Об утверждении Положения об аренде нежилых помещений, зданий, сооружений, находящихся в муниципальной собственности города Находки" в части установления в п. 4.6 Положения предельного срока аренды муниципального имущества, так как Находкинская городская Дума при принятии решения действовала в пределах предоставленных ей полномочий.
Установление Положением об аренде нежилых помещений, зданий, сооружений, находящихся в муниципальной собственности города Находки, срока аренды (3 года) не противоречит статье 610 ГК РФ и не может являться нарушением прав и интересов арендатора ООО "Теплокомпания", поскольку собственник имущества вправе самостоятельно устанавливать срок его аренды, а арендатор - ООО "Теплокомпания" как субъект предпринимательской деятельности, решая вопрос о заключении договора аренды и располагая сведениями об условиях сдачи в аренду муниципального имущества, имел возможность при несогласии отказаться от его заключения..."
Дата добавления: 2020-04-08; просмотров: 155; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!